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固定资产投资项目自有资本金比例的提高，使资金流缺欠的小型房地产企业面临倒闭或
退出行业的局面，也为一些优势企业提供了做大的契机。
半求/文
国内房地产业投资规模近年高速增长，目前占全国固定资产总投资的比率已上升到25%左右。房地产业的超速发展隐含的“泡沫”引起了政府的警惕，2003年以来，政府逐步出台一系列措施，加强了对房地产市场的调控。
2003年土地、信贷调控措施迭出
政府对房地产业宏观调控的着眼点放在土地和信贷市场上。2003年2月，国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，当年全国撤并整合各类开发区2046个。另外国土资源部还规定，自2003年7月1日起，经营性建设用地原则上全部实行挂牌、招标、拍卖。政府加大土地市场的整顿，主要为了控制土地的供应，进而调控房地产市场的供应量和供应结构。
2003年3季度央行货币政策执行报告指出，我国房地产市场60%以上的资金来源于信贷资金，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17.8%。为防止因房地产业波动导致国民经济大起大落，2003年6月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号令)，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%，今年4月，这一比例又提高至35%及以上。
资金流缺欠企业目前面临困境
严控土地供应对房地产市场的影响目前已逐渐显现，从今年的土地价格增长情况看，公开拍卖的土地大部分以超出标底30—90%的价格中标；挂牌的土地大部分以高于挂牌价10—20%的价格摘牌。在尚有相当存量土地交易的供给情况下，土地的价格已在高升，那么在存量土地交易大量减少之后，垄断的土地一级市场的价格竞争会日趋加剧。土地作为房地产行业的源头，供应收紧，未来房产上市量必将减少。
固定资产投资项目自有资本金比例提高到35%，意味着房地产开发商的银行负债率不能超过65%。业内评估认为，70%的开发商都达不到这一标准，也就是说，有70%的企业将无法从银行贷出款。最近一些小型公司贷款遭遇闭门羹，土地交易、合作开发、后续投入都没了资金着落，资金链已面临断裂。关键的资金流环节一旦出现问题，作为资金密集产业的房地产开发，将受到重创。这样一来，一些小型企业可能倒闭或者退出行业，房地产业内以前少有的兼并和被兼并的情况可能因这种变化而到来，行业的整合也为一些资金流充沛的优势企业带来更多的发展契机。
房价预计将于明年底开始调整
当前政府针对房地产业调控措施基本上都集中在产业上游，影响的是供应环节。由于政策效应的迟缓以及目前市场供应的减少撑托了房价，估计消费信心真正受到整体性的影响将在一年以后，也就是说，政策的变化真正导致房价开始调整将在明年年底到2006年。
首付比例、按揭贷款利率、按揭年限的变化才是房价可能发生变动的必要技术条件。前面的政策是“打雷”，这两项才是“下雨”。只要这两项政策不出，目前的调控措施对市场末端将是“毛毛雨”。
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