昔日烂尾楼缘何今成香饽饽

　　最近，房产业爆出一股“烂尾楼”抢购潮。当年以烂尾楼闻名的海南，目前已成为众多房地产投资者的首选地，前去“淘烂尾楼”的内地人士占总购房人数的60%以上，“天涯海角”三亚市更是达到80%。而另一烂尾楼重镇上海，已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米。往日还被人不屑一顾的烂尾楼为何一夜间身价倍长？

　　文/侯鸣

　　从目前的收购状况来看，“烂尾楼热”不仅仅爆发在海南、上海这些烂尾楼较集中的城市，同样，北京、广州、武汉等房产高温城市的“烂尾楼”也变成了抢手的香饽饽。

　　“烂尾楼”抢购风潮

　　4月27日，有着3年历史的广州市竹丝岗烂尾楼项目，在只有一家竞买者到场但并无举牌应价的情况下，以2250万元底价拍出。据了解，这是广州市第一宗由外资收购的烂尾楼项目。

　　据悉，该烂尾楼用地面积为1343平方米，总建筑面积为10322平方米，为商务、写字楼项目，原开发商完成地下工程后，于2001年8月停工，由广州市房地产交易中心受广州市白云区法院委托拍卖。

　　据不完全统计，目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米。在烂尾楼最多的静安区，去年已有40多个停工3年以上的烂尾楼项目重新启动。而徐汇区也正在筹集20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的烂尾楼项目。

　　近几年来，上海市、区两级政府成立了专门工作小组和招商中心，对停建缓建项目进行逐一清理，分门别类加以盘活。第一种是为开发商寻找合作伙伴，获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式，引进新的投资者接盘烂尾楼。

　　苦于拿不到地皮的外来资本，则把烂尾楼当成进军上海房产市场的桥头堡。1年多前，浙江均瑶集团斥资3.5亿元收购位于上海闹市的金汇大厦，并将其更名为均瑶国际广场。眼下，每平方米的预售价格高达1800美元，约为其收购价的3倍。

　　去年6月18日成都一号烂尾楼“假日大厦”以1.207亿元的高价拍卖。在目前成都清理出的67个烂尾楼盘中，已有12个项目完全竣工，近期内还有3个可以竣工，另有16个项目已经复工。

　　据了解，截至2003年底，武汉共“复活”一定规模的“烂尾楼”52座，占烂尾楼总数的80％。去年7月，占地近30亩的原五洲国际商城正式复工；人称“江城第一烂尾楼”的中南煤炭科技设计大厦已于今年初与中建三局签约共同开发，和有关金融机构也结清了多年的坏帐。中建三局近日如期进场复工。

　　而今年首季度，海南房地产业持续走红，楼市火爆，全省房屋交易量同比增长86.9%。据业内人士介绍，目前，内地消费者成了海南房地产业最大的“房东”，海南楼市成了名副其实的岛外市场，这在全国是绝无仅有的。

　　3大原因投资“烂尾楼”

　　投资少，回报期短，利润丰厚。据业内专家介绍，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却相当可观。如海南平均楼价是每平方米2300多元，而一些重建的“半拉子楼”卖价则还不到1000元，这相对于内地沿海省市的楼房来说无疑是“低价房”了。一些到海南去抢购“半拉子楼”和“烂尾楼”的投资商看中的就是这低价楼房的升值潜力。一般情况拍卖所得平均下来一个平方米的成本为300元，经过包装每个平方米再加300-400元，最后卖出的价格超过1500元，这是海口房地产价格的底线。也就是说，海口的烂尾楼每平方米至少赚800元，这么大的利润开发商挤破了头都想进来。

　　国家调整土地政策，土地供应收紧是“烂尾楼”重新抢手的另一个原因。土地作为不可再生的稀缺资源，偏紧的土地供应政策让位于城区的“烂尾楼”、“烂尾地”理所当然地成为抢手的“金娃娃”。有业内人士认为，房价更多地取决于地价。目前的烂尾楼项目多在3年以上，这些项目最初开发时地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，出售方的心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快项目。

　　周围环境好，很多烂尾楼是由于开发商资金链条断才逼迫停工的，但这些开发楼盘由于开发较早，不少烂尾楼位于市中心繁华地段，交通便捷，且周边商业气氛浓郁。如成都的机场高速、人民南路、人民北路等城市重要街道是当初烂尾楼最密集的地方，现在这些地段的开发已日臻成熟，很多都成了黄金地段。在这些地段现在想找到一块闲置地，拿到一纸批文已非易事。

　　而对海南的烂尾楼来说，环境的作用就显得更加突出，在前不久闭幕的“2004年春季海南房地产交易展览会”上，组委会的有关人士介绍道，本次房展会，内地人一口气订购了上千套房子，其中，三亚、海口、博鳌等地的海景房受到追捧。从房展会看，目前，阳光、沙滩、海浪、绿色、空气5大要素是海南楼市的最大“卖点”和“亮点”，就是说，内地购房者看中的并不是海南房子的结构，而是海南优美的健康环境。

　　风险尤存

　　面对烂尾楼复活的“春天”带给房产业的阵阵暖意，有房产专家指出，当前投资烂尾楼仍需谨慎规避风险。

　　一项调查显示，造成烂尾楼的原因主要有3种：一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

　　“正因为这样，烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题，一些烂尾楼产权也不是很明确，这是困扰烂尾楼复工的最大问题，”上海华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说。目前，许多烂尾楼各种债权债务纠缠在一起太过复杂，中间环节盘根错节，操作起来问题很多。有的虽已经法院判决，但执行起来还是存在较大困难。

　　此外，从现在的标准来看，许多烂尾楼存在着缺陷。张永岳指出，一些烂尾楼盘总体设计比较老旧，配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后，如不改建很难符合当前的市场需要。但是有的项目改建的空间并不是很大，有的规划中已经有明确规定，无法更改其性质用途。如果把原有建筑推翻重建的话，就大大增加了开发成本。

　　对此，张永岳建议，投资者首先要从市场角度看这个烂尾楼盘是否具有投资价值，也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可出售的商品。

　　其次，投资者要对这些烂尾楼进行考察分析，了解这些项目的历史和现状，根据烂尾的不同原因而区别对待。如果出现烂尾的原因是市场定位不准，价格过高，而现在这些条件已经发生了好转，这样的烂尾楼自然具有很好的投资价值；如果是楼盘本身的规划和设计有问题，那么就要考虑改建以及成本，做到量力而行才能有利可图；如果造成烂尾的原因涉及法律问题，那就要慎重对待。

　　此基础上，投资者还要考虑能否理顺与银行等债权人的关系，同时要全面了解当地政府出台的相关政策，在符合政策的前提下得到当地政府的支持，并设法拿到实际的优惠条件。