地产业：上市公司独具优势 曲折发展前景光明

　　【提示】

　　房地产在国内火热早已是不争的事实，近年来发展速度之快为其他产业所难以比拟。近来国家出台了涉及到房地产等9大行业重点调控的一系列政策措施，主要是抑制部分行业的过度投资，防止引起经济过热和通货膨胀的发生并导致金融系统出现风险。对地产行业的上市公司，我们不必过于悲观，地产行业仍将会曲折发展，前景光明。

　　今年一季度以来，国家出台了一系列的经济政策措施以制约部分行业的过度投资，防止经济过热和通货膨胀的发生，目前已经涉及到了9大行业，其中房地产也是重点调控行业之一。但是，综合分析起来，对地产行业的上市公司，我们不必过于悲观，地产行业仍将会曲折发展，前景光明。

　　过去：

　　高速发展忧患不少

　　房地产在国内火热早已是不争的事实，近年来发展速度之快为其他产业所难以比拟。从统计数据看，2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.7%。其中房地产开发贷款6657.35亿元，同比增长49.1%。从数据上看，无论是总投资还是贷款，均已经创下了1995年以来的最大增幅。值得注意的是，这还是在1998年以来连续5年高增长基础上所统计的数据(1999～2002年用于房地产开发的贷款增长幅度分别为15.84%、11.81%、32.96%、27.78%)。

　　实际上，增长最快的还并不是上述的投资总额。1998年以来，增长最快的是个人的住房贷款。其中，2003年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，同比增长42.46%，高于房地产业全年的总投资额。如果拿2003年数据与1998年相比，增长则已经达到了26.64倍(1999～2002年个人住房贷款余额同比增长分别是218.60%、148.72%、65.77%、47.71%)。

　　应该说，房地产业近年来超高速发展，为国家经济做出了不小的贡献，但也直接带来了一系列的隐患，特别是金融系统内的风险。

　　从上面数据中，我们可以看到，实际上地产业的发展在很大程度上依靠了贷款的高增长。换句话说，就是近年来地产业的发展直接根植于银行信贷。无论是地产商的开发贷款、储备款，还是个人买房消费贷款，都直接和间接的来源于银行。而银行融资大幅增加的结果，就是直接削弱了地产商其他方式的融资额。从央行数据上看，1998年以来，地产商债券和上市融资额呈现逐年递减趋势，而银行直接和间接融资量却呈几何级上升，如2003年房地产开发贷款额占整个金融机构贷款余额比重，就已经从2002年的16.9%上升到了21.10%。

　　其实，这个问题央行早已有所警觉，并出台了121号文件，希望能对此有所调整，但实际是收效甚微。由此，地产业进入了一个由来已久的怪圈：一边是地产商大量融资、圈地、开发房产、哄抬房价，一边是消费者大量从银行贷款按揭供房，而房价的上涨又直接提高了后期地产商的经营成本，如此反复循环。

　　而最后，无论是地产商还是消费者，都已经间接的把风险转移到了银行，乃至整个金融系统。

　　现状：

　　政策调整行业洗牌

　　早在央行出台调整房贷政策之前，就已经有业内人士先知先觉的预测到，国内房地产市场将面临一轮新的洗牌。起催化剂作用的就是，今年4月底所出台的央行调控政策，即把房地产开发的自有资本金比例，由以前的20%以上提高到35%以上。很明显，这是为了防止地产开发商的高负债经营。

　　按地产行业经营规律，65%以下的负债比较正常，高于这个上限就会存在较大的金融风险。由于前期地产业的发展，很大程度上依靠商业银行贷款，目前地产业中负债率达到80%～90%地产商占很大比例，基本上靠贷款负债经营。这使得银行等金融机构，间接的承担了地产泡沫所带来的风险，直接威胁了国家经济的整体健康和良性发展。提高资本金措施的出台，最直接的效果就是减少了盲目性地产开发，降低了金融机构贷款风险系数。当然，央行也对房产消费类贷款进行了一定程度上的规范，主要是针对投资类消费贷款，提高二次以上购房首付比例。这将使得一些以投机为目的的炒房者受到很大程度的制约，一定程度上减少地产泡沫的积蓄。

　　市场性重新洗牌，应该说是一个行业获得良性发展的必经之路，地产业也不例外。自房地产火热以来，整个行业所呈现最主要的特征就是良莠不齐。由于地产业进入门槛不高，地方性小企业遍地开花，“小、散、差”成了行业发展的一大通病，严重制约了行业内企业产业结构优化调整，也直接形成了金融机构的信贷风险。拿广州地区来说，目前有大小地产开发企业1300多家，但至少有九成企业是在生存夹缝中挣扎。自有资金比例有不足10%的，也有高达70%以上的企业，能形成规模化产业效应的非常少。应该说整个行业走产业化道路优胜劣汰，是必然的也是必要的出路。通过重新洗牌，去劣存优，产业配置合理、实力雄厚的集团性企业才会脱颖而出。

　　未来：

　　短期调整长期看好

　　应该说，受国家经济政策调控的影响，地产业的发展势头将受到一定程度的节制。

　　由于国家在2004年以来，明确提出了经济政策侧重点，将从投资拉动型转为消费推动型。也就是说，一些靠投资推动发展的行业在一定时期内，将不再得到国家政策优先支持。地产业由于具有很强的负债经营特征，因此所受到的影响也不可小视。这项政策的实施对于一些靠高负债经营的地产商来讲，已经成了一道发展生存的瓶颈。而一些实力性地产商则由于融资渠道较多，发展将更具有连续性，项目开发也更具有选择性，会走出一条曲折发展、日益壮大的过程。原因主要在于，目前很多投资项目是由地方政府所发起，像科技园、开发区等等，这使得一些地方型地产商还有一定的生存空间。不过随着国家审批制度进一步的加强，这些地方型企业再次进行资源整合优胜劣汰将是必然。

　　然而，综合起来看，地产业的发展还是非常有吸引力的。

　　首先，正常的购房需求，将随着国民经济的发展和城市化的逐步推进，不断的被强化；消费层次的提高、城镇化进程的加快，都直接推动房地产业的发展。从国际化规律来看，一国人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步；达到600美元时，住宅产业将进入高速发展阶段；达到1300美元时，将进入稳定快速增长期。从我国人均GDP来看，地产业的发展正是由高速发展向快速稳定发展期转型。而鉴于我国农村人口多的特性，这一高速发展阶段将会在我国存在相当长的时间。

　　其次，值得注意的是，其实国家还是相当支持地产业发展的，前期国务院就反复提出，后期经济政策控制的目标主要是低水平的反复投资建设项目，一些具有长远发展意义的项目还将是国家产业政策支持的重点。那么，如果从这些动向综合起来看，就反映了一个信息，就是后期地产业的发展将在优势资源整合的同时，转入一个高速平稳发展期，即不会出现2003年那样的畸形火爆，也不会转入行业发展的冬天，短期有调整，中长期则看好。

　　资源整合：

　　上市公司独具优势

　　随着今年一季度以来，土地资源开发规范化和银行信贷政策逐步紧缩，不少地产公司日子越过越紧，一些专门靠储备土地资源的公司已经到了生存末路，而一些具有规模优势、信誉良好、融资能力强的地产公司则获得了进一步发展的空间。

　　从行业发展空间和融资方式上来看，两市的上市公司应该说有着得天独厚的优势。从以往统计数据看，近年来通过债券和发行股票方式进行融资的公司已经越来越少，融资金额所占总资金比例也越来越小，这是银行信贷资金泛滥的典型表现。而这次调整自有资金比例，将直接刺激地产商改善经营管理，拓宽融资渠道。一些上市公司也将不得不提高业绩改善经营，以获得二级市场融资资格，在后期发展中占有一席之地。以下是少数几家具有代表性地产类上市公司：

　　万科(资讯 行情 论坛)A(000002)地产类著名上市公司，其控股股东华润集团实力非常雄厚，在地产业是典型的强强联合。公司主要特点是，土地资源储备丰富，管理规范实力雄厚，一直以来业绩优良，是两市中少有的连年高送配企业。

　　北京城建(资讯 行情 论坛)(600266)典型的地区性龙头地产企业，也是商品房高消费中主要受益者之一，在北京奥运基础建设中也获利不浅，后期发展潜力也不小。

　　南京高科(资讯 行情 论坛)(600064)典型的开发区式地产公司，在今年以来开发区清理中受到了一定影响，但由于其行业发展已经相对成熟，且开始实行多元化产业发展，后期也还有一定发展空间。

　　中远发展(资讯 行情 论坛)(600641)公司主业为经济适用房，这是目前地产业基本上不受国家调控影响的产业，虽然后期发展障碍较少，但业务空间也相对狭小，是典型的平稳增长性上市企业。

　　应该说，虽然目前抑制地产业过热已经成了近期国家经济调控重点之一，但并没有影响到地产业的中长期健康发展，相反行业资源经过重新整合洗牌后，将更加有利于行业长远发展。这一点其实也可以从二级市场投资者反映上看出。当调控政策刚出台时，地产公司股价应声而跌，但很快就表现出理性来，地产股近期以来更是成了市场反弹的主力军。如果把地产业目前状况综合起来说，就是8个字：“曲折发展，前景光明。”