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陈玉川／文
房地产咨询与代理业是适应房地产发展的需要而产生的，是房地产业发展到一定阶段出现专业分工的产物。房地产二级市场的兴起，源于上世纪70年代的我国台湾，当时，台湾房产市场充斥着房产交易纠纷。为了使房产交易正常化，并有效保障法律权利和买家与发展商双方的权利，建立了房地产二级市场的代理制度。在多年的专业经营中，此类房地产二
级市场代理机构凭借其拥有独特理念和制定市场策略的专业知识和经验，控制了房地产二级市场绝大多数的分销渠道，同时，也为开发商提供全方位的咨询顾问服务。而内地商品房预售制度是从1995年方才启动，直至2001年《商品房销售管理办法》的颁布，才真正促进了房地产咨询进入正式轨道发展。目前我国房地产咨询与代理服务内容主要由全程策划咨询服务和销售代理服务两部分组成。其中销售代理又分为一手房代理和三级市场的二手房代理。我们常见的房产中介一般是属于后者，是二手房出售或出租代理。
随着房地产市场交易的规范化和规模不断扩大，咨询与代理功能的优越性已经越来越明显，不仅是规范化的房地产市场中十分重要的力量，同时也加强了市场交易的监督、规范和规避风险的功能。
以进入内地房地产咨询行业的先行者——上海富阳物业咨询有限公司为例，自1997年成立以来，该公司就为中国的各类商品房屋提供一站式专业房地产咨询及房地产二级市场代理服务，包括为住宅或综合项目提供房地产发展开发、市场推广策划(营销策划)、促销策划(广告企划)及营销实施的咨询与代理服务。富阳的业务网络广阔，总部位于上海，并在中国设立了六(十一)间分公司，同时还有多间分公司处于筹备设立中。富阳为上海、北京、重庆、江苏、浙江、山东、安徽、湖南及福建等地的房地产项目提供咨询及代理服务，致力成为中国领先房地产咨询及代理服务商。
根据我国建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》，房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。针对中国房地产市场投资过热的势头，中国近期出台了一连串的国家宏观产业政策，当中包括：透过清理各类工业园区，规范土地供应渠道，实行土地公开招投标和公开拍卖制度，以控制土地供给；提高开发商银行融资的门坎，把开发商的自有项目资本金比例提高到35%；规范个人房地产信贷的实际操作，防止银行不按操作规则发放个人房地产信贷；加大中低价商品房屋的土地供应量，控制高档商品房屋的建设，以形成一个较合理的房地产结构；规范投资需求，提高购买第二套以上房屋的信贷门坎。
具体来说，像富阳这样的房地产咨询与代理机构主要是向房地产开发商提供房地产发展开发咨询、市场推广计划(营销策划)、促销策划(广告企划)及营销实施。
其中，房地产开发咨询是在房地产发展项目初期阶段向开发商提供的咨询服务，包括有关城市和地区的市场研究、当地房产市场的趋势分析、当地居民的消费习惯分析、地段的选择、市场定位及一般规划设计。
营销策划是根据客户要求，制定全面的市场推广计划，涵盖房地产开发商的产品定位、市场定位、整体营销策略、房地产定价、营销咨询等方面。
广告企划是根据每个项目的规格，比如当地的市场状况、消费习惯及房地产开发商的要求，制定促销方案，为每个项目提供意见及主题，为分承包广告公司制定设计工作的基准，协调各媒体实施促销及广告方案，以达成最高促销效益。
营销实施是在取得预售批文后，负责房地产项目营销的实施，一般包括设立销售点、组织培训销售小组、收集客户资料、联系潜在消费者、签署销售及购买合约、安排所售房地产的银行按揭和完成销售。
伴随着中国大陆房地产的蓬勃发展和不断规范成熟，房地产咨询及市场代理也在不断细分，向着专业的方向深化，相信在策略性提供一站式咨询及代理增值服务的房地产咨询与代理公司的专业指引下，我国的房地产业必日趋完善。
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