房地产：宏观调控已见成效 行业景气有望延续

　　□ 国泰君安证券研究所 张宇

　　2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.7%，为1995年以来的最高增幅。全国商品房销售销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%，增速超过商品房竣工面积。全年商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2%，比上年回落8.7个百分点。房地产上市公司作为房地产行业里的优秀企业，2003年受益于持续向好的行业景气而获得进一 步发展。

　　2003年主营收入继续增长，盈利能力略有下降

　　我们以截至4月26日已公布年报的42家主营业务鲜明的上市公司为代表，观察房地产行业的成长和价值创造情况。这42家公司2003年创造了322.37亿元主营收入，净利润27.74亿元。主营业务平均增长率为10.73%，相比上年的10.84%稍有下降；主营利润增长率为28.38%，跌幅约16%。主营利润下降的原因主要在于：首先，盈利能力有所下降；其次，融资压力增加，公司利息等财务费用增加。平均资产负债率从2002年的50.71%增加到52.92%。此外，在资产管理能力上，继续保持良好水平，存货周转率为0.59，总资产周转率为0.3。

　　综合来看，推动去年房地产行业继续保持较高增长的基本动力在于：人均GDP达到1000美元引发的住宅消费升级；城市化水平进入加速发展阶段；住房作为居民资产的投资特性更加突出。

　　2003年产业集中度有所加强

　　在42家房地产上市公司中，2003年前15名的主营收入总额为227.03亿元，占整体的73.67%；前15名的净利润总额为23.99亿元，占整体的90.57%。03年前15名的主营收入总额达到251.23亿元，占整体的77.93%，同比提高4.26个点。前15名的净利润总额为26.85亿元，占整体的96.81%，同比提高6.24个点。因此，从主营收入和净利润的角度看，房地产上市公司的产业集中度加强，优势企业占有越来越多的市场份额。可以预见，随着全国各地土地市场市场化水平的提高和房地产市场的开放，优势企业的全国性扩张更有成效。

　　2004年行业景气有望延续

　　去年年中以来，央行、银监会、发改委等中央部委通过结构调整控制房地产投资过快增长，目前来看，宏观调控已见成效。去年全国完成土地购置面积同比增长21.5%，增幅比上年回落18.8个百分点，反映出国家围绕清理开发区出台的整顿土地市场秩序的政策措施起到了一定的作用。自去年10月份至今，房地产投资增幅持续低于全部投资增幅。

　　政府对房地产行业的宏观调控旨在从宏观和行业角度抑制房地产投资和消费增长过快，防止整个行业因市场自动调节引起大起大落。同时，促进房地产行业保持较高增长速度的根本动力在于人均GDP达到1000美元引起的消费升级和城市化，政府的宏观调控总局和具体措施不会破坏这一根本动力。

　　最后，通货膨胀、人民币升值(包括预期)、中部地区和二线城市将成为推动今年房地产行业发展的重要动力。因此，2004年行业增速虽相对以往会有所回落，但依然将保持较高增长。预计全年投资增幅32%左右，商品房销售额增幅在35%左右。在区域市场上，北京奥运会、上海世博会、广州申亚将给三地房地产市场注入更多活力。

　　非住宅房地产投资增长继续快于住宅房地产投资

　　今年1～2月全国完成住宅投资633.49亿元，增长46.4%；完成办公楼投资50.67亿元，增长将近1倍，达到95.6%；完成商业营业用房投资115.75亿元，增长1/2强，达到64.8%。住宅投资在房地产投资总额中比重下降，办公楼、商业营业用房比重上升，是对我国宏观经济周期处于上升阶段的客观反映。预计今年将延续这一走势，办公楼和商业用房业务比重大的房地产公司将从中受益。

　　中部地区和二线城市有望成为增长热点和高点

　　自从2002年以来，中部地区房地产投资一直快于东部和西部，今年1～2月份这一态势得到了继续保持。地产龙头万科(资讯 行情 论坛)更是加快了沈阳、天津、武汉、成都等二线城市的开发力度。而在中部省会城市和二线城市中，具有良好品牌和融资优势的地方房地产企业，业绩可期，成长性较好，也值得市场关注。需要注意的是，在中部地区和二线城市中，已有一些上市公司正在将房地产业务作为主营业务。如：湖北省上市公司福星科技(资讯 行情 论坛)主营金属制品，但武汉的房地产业务成为公司利润增长第二极。雅戈尔(资讯 行情 论坛)在宁波的土地储备已达70万平米，今年房地产收入可能增加1倍以上。

　　房地产业精英

　　万科(资讯 行情 论坛)A

　　截至去年末，万科土地储备建筑面积达744万平米，能够满足2004、2005年稳定增长的项目资源需求。2003年年内新增土地储备建筑面积276万平米，傲视群雄。第一季度主营收入同比增长32.16%，净利润增长156.39%。今年底拟发行的19.9亿元转债、中国建设银行深圳分行15亿元授信额度、中国银行深圳分行7亿元授信额度为万科的高速发展提供了资金保证。

　　2004年计划开工166.7万平米，计划竣工153.99万平米。计划开工面积低于去年实际开工面积(177万平米)，计划竣工面积却要高于去年实际竣工面积(149万平米)，表明万科将继续推行效益增长战略。南京、沈阳、天津、武汉、成都等二线城市将成为万科业绩高增长的新动力。

　　招商局(资讯 行情 论坛)

　　该公司在以深圳为中心的基础上，择机进入北京、上海和广州等地。截至年末，公司在蛇口工业区内拟建项目的规划建筑面积为30.65万平米，蛇口工业区外新增土地储备183万平米，在蛇口工业区和漳州开发区享有优先开发商品房的条件，漳州开发区内战略性开发用地达到10.3平方公里。

　　该公司将继续推行快速增长的房地产开发业务和稳定增长的租赁业务两相结合的业务模式，同时注重品牌开发。