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2003年房地产行业回顾——前高后低，运行相对平稳
回顾2003年，全国房地产开发市场总体趋势是由年初的高速发展逐步回落到年底的相对平稳发展。2003年12月份，国房景气指数为106.19，处于景气空间，与11月份环比下降0.26点，与去年同比上升2.01点。
2003年全年房地产开发投资规模跃上新台阶，累计完成房地产开发投资突破1万亿元，增长29.7%，也是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%；全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5%，增长幅度比上年增加10.9个百分点。2003年全年商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。其中，商品住宅销售价格为2212元/平方米，增长3.9%；办公楼平均销售价格为4293元/平方米，下降1.4%；商业营业用房3739元/平方米，增长4.5%。分地区看，上海、江西、山西的增速超过20%，是房价上涨最快的地区，上海市的平均房价达到5118元/平方米，增长24.2%，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。同时，商品房销售增长强劲，销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%，增速超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2%。
2004年房地产行业发展展望——继续增长可期，政策环境加剧两极分化
随着我国进入新一轮快速增长的经济周期、人均GDP突破1000美元以及城市化率达到40%，消费升级成为2004年经济增长的重要推动力。鉴于2004年进出口贸易和固定资产投资增长速度将较2003年有明显下降，消费和服务将出现快速增长，并成为一个长期趋势。在这样的大背景下，房地产行业从1998年以来进入新一轮行业上升周期，并在2003年出现加速增长。在此轮行业增长中，住宅商品房的增长成为重要基石。住宅投资占行业投资的比重持续增长，住宅价格的上涨成为拉动房地产整体价格指数的主要动力。
2004年，随着房地产市场宏观调控的加强，整个行业仍将保持较快增长，但是增速将会有所降低。目前我国房地产在快速发展的同时，存在着很多深层次的问题，最主要的是结构性矛盾。比如从增长结构上看，存在结构性增长不平衡和区域性投资扩张过热的矛盾。总的表现在部分城市房地产开发规模过大、房地产价格上涨过快、住房空置量增加、供求失衡以及对银行资金的严重依赖等。对出现的种种问题，政府部门和金融机构非常重视，自2003年以来从土地、资金、市场等方面着手的一系列政策，以促进市场的健康持续发展为目的，对市场展开结构性调整和优化。
其中，央行的121号文件和国务院的18号文件将对行业内上市公司的两极分化产生重要作用。在央行121号文件出台后，随着业务流程的规范，使房地产业的资金密集型产业特点迅速显现，房地产开发商以银行作为主渠道的融资方式受到限制，信用质量较低的房地产开发商面临被淘汰出局的可能。相应的，房地产信托经过一段时间在局部地区的试探之后，去年第四季度开始在全国范围内蓬勃发展，四季度全国共发行房地产信托37个，募集资金35亿元。由于房地产信托能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂，将成为未来房产融资的重要渠道。而国务院18号文件文中给出了明确的政策信号：支持具有资信和品牌优势的房地产企业，对符合条件的房地产开发企业要加强信贷支持力度，同时对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目的申报。房地产行业具有在行业上升时期进入壁垒低、在行业下降时期退出壁垒高的特点。上述政策内容一旦实施，可以在行业上升期提高行业进入门槛，令那些拥有专业化优势、品牌优势和市场优势的企业高速发展，这既顺应了目前行业内加快集约整合的趋势，也会带来规范行业管理、提升行业竞争力，提高土地开发价值、降低银行金融风险的系列效应。随着政策扶优限劣效应的逐渐显现，行业内两极分化将日益严重，具有资金优势、规模优势、土地储备优势、管理优势的企业将脱颖而出。
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