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据日前国家发改委、国家统计局发布的调查统计数据，去年四季度全国房屋销售价格同比上涨了5.1%；上海、青岛、沈阳、南京等城市上涨幅度分别高达29.1%、17.6%、15.8%和13.4%！近日更有传闻称“成都今年房价每平方米涨300元”！
1998年以来全国房价持续上涨，有学者认为部分地区房价已经虚高，“泡沫已经产生”，已到了给该行业“降温”的时候了；国家也在出台相关政策抑制房地产“局部过热”
。央行研究局课题组的最新研究结果却发现，1998年以来，我国各地商品房销售增长明显快于房地产投资增长，两者之差最高年份竟达25个百分点！
房地产似乎是在“非理性繁荣”。那么消费者是否非理性？其背后原因是什么？繁荣是否能持久？房地产股到底是面临机遇还是潜在的风险？或者说风险将在何时来临？房价上涨原因多一位做房地产开发的朋友告诉记者，“炒钢铁、水泥股的股民不是赚欢了吗？那是因为钢铁、水泥的出厂价上涨太快了。最重要的是去年以来国家开始实行的土地公开拍卖，现在大家拿到的地皮的价格都要比原来高些，房地产开发成本的上升肯定要反映在房价上。”他告诉记者，“比如我在东边的那两百亩地，因为拿的时候刚好是在新政策实施之前，我的地价就只有30多万一亩，后来有一块地位置比我的还差，拍卖价为70多万一亩。”
据了解，我国各地正取消协议和邀标方式出让土地的传统做法，新增的经营性项目用地已逐步纳入公开招标范围，今后还将逐步推行竞价出让方式，这直接刺激了短期内地价的攀升。昨日《证券时报》报道，去年上海公开招投标出让的1200多公顷土地，平均每亩中标价比2002年上涨了124.3%。
有业内人士向记者透露，为了控制房地产业的风险，现在银行向开发商的贷款政策也有所不同，“原来两千万就可以运作1个亿的项目，现在就不行了，不封顶银行肯定不得贷款。”发展商利润弹性缩小势必拉动房价上升。
与此同时，因物价上涨因素，银行存款实际上已是负利率。而人们除了炒股和炒汇，在负利率下买似乎价格只涨不跌的房子便是一个较为稳妥的选择，这从客观上刺激了房价的上涨。消费升级房地产将继续繁荣近6年来，我国房地产投资额年平均增长20%以上，房地产销售额也以每年超出27%的速度增长。专业人士认为，以20%左右高速度增长的商品房消费热在我国将会持续5到6年。
居民消费结构的升级是房地产持续繁荣的最大动力。目前，我国部分城镇居民的消费能力已开始从万元级向十万元级或几十万元级过渡，进入以住房、汽车为主要消费品的发展型和享受型消费阶段，许多地区的住房消费已进入购买新房和以旧换新并存的新阶段。有调查显示，目前北京居民对现住房的满意率不到20%，约有48%的居民提出在几年内愿意换购住房，已购公房户中有67%希望通过换购住房来改善环境条件。
虽然目前我国人均收入仍处于比较低的水平，但我国不同区域和不同群体之间的收入差距较大，人们消费水平的不断提高、特别是中等收入阶层的崛起，将使住房消费的增长具有较好的持续性。有业内人士认为，房价收入比是判断房价的核心指标，我国在6倍左右比较合适，按此标准来看，目前我国许多地区的房价依旧偏低。政策面利好上市公司近一年来管理层针对房地产行业所出台的一系列调控政策，从表面上来看对整个房地产业的“过热”有所抑制，但对资金实力雄厚、土地资源储备较为丰富的上市公司而言，却是客观上的利好，其股票的投资价值也将进一步凸现。
目前，我国房地产行业还处于高度分散的发展状态。央行121号文件规范了房地产企业获取信贷资金的程序，客观上限制了部分中小开发商的业务扩张能力，将促使我国房地产业的集中趋势会越来越明显。对处于行业优势地位的房地产上市公司来讲，迎来的是较大的发展机遇，在扩张速度加快的同时，其经营业绩也将得到提升。
随着2004年土地以拍卖方式转让在全国的正式实施，房地产公司拥有的土地的价值也会水涨船高。目前房地产上市公司中的一些优势公司如万科、招商局和华侨城将会迎来一个长期、稳定、高速发展的局面。(记者 杨杰）
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