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面对上海烂尾楼复活的"春天",上海房产专家指出,当前投资烂尾楼仍需谨慎规避风险。
一项调查显示,上海烂尾楼烂掉的原因主要有三种:一是后期资金不到位,二是市场定位失误,三是陷入各种纠纷,如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
"正因为这样,上海烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题,一些烂尾楼产权也不是很明确
,这是困扰重启烂尾楼的最大问题。"华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说。目前,上海许多烂尾楼各种债权债务纠缠在一起太过复杂,中间环节盘根错节,操作起来问题很多。有的虽已经法院判决,但执行起来还是存在较大困难。
此外,从现在的标准来看,许多烂尾楼存在着缺陷。张永岳指出,上海一些烂尾楼盘总体设计比较老旧,配套设施不齐全,在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后,如不改建很难符合当前的需要。但是有的项目改建的空间并不是很大,有的规划中已经有明确的规定,无法更改其性质用途。如果把原有建筑推翻重建的话,就大大增加了开发成本。
"心急喝不得热粥。"张永岳建议,"投资者接手烂尾楼要慎之又慎,至少要做好三方面的工作。"他说,投资者首先要从市场角度看这个烂尾楼盘是否具有投资价值,也就是说这个项目经过重新包装和运作后,能否符合市场需求从而成为可流动的商品。
其次,投资者要对这些烂尾楼进行考察分析,了解这些项目的历史和现状,根据烂尾的不同原因而区别对待。如果出现烂尾的原因是市场定位不准,价格过高,而现在这些条件已经发生了好转,这样的烂尾楼自然具有很好的投资价值;如果是楼盘本身的规划和设计有问题,那么就要考虑改建以及成本,做到量力而行才能有利可图；如果造成烂尾的原因涉及法律问题,那就要慎重对待。
张永岳强调,在此基础上,投资者还要考虑能否理顺与银行等债权人的关系,同时要全面了解当地政府出台的一系列相关政策,在符合政策的前提下得到当地政府的支持,并设法拿到实际的优惠条件。
张永岳说:"时下许多人对投资烂尾楼有兴趣,这当然不是什么坏事。但是投资烂尾楼必须要有很强的风险意识,接手前一定要做好考察工作,理顺债权关系,该出手时才出手。"
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