低价房已经成为历史 全民炒楼上海房价节节高

　　上海房价在节节攀高。

　　前两年，北京人总是羡慕上海房价低，然而如今的情形已大异从前。据戴德梁行统计数据，2003年6月底，上海全市商品房均价已达每平方米5830元，比去年同期增长23.76%，全市商品住宅均价为每平方米5784元，比去年同期增长24.36%，比2000年同期相比增长了53.67%。位于中心城区的静安区，均价全市各区最高，也是首个均价过万元的区，每平方米达到 10192元，而去年同期则只有6601元，增幅为53.44%；其次徐汇区，均价为每平方米9787元，去年同期为6439元，增幅为51.99%。郊区房价也毫不逊色，浦东为每平方米6184元，去年同期为4692元，增幅为31.79%。闵行区为每平方米5438元，去年同期3993元，增幅为36.43%。

　　搜房报告称，(上海)高中低价房一路提升，低价房由一年前的每平方米近4000元以下提升到现在近5000元以下，中价房由4000元～6000元提升到5000元～7000元，高价房则由6000元提升到7000元以上。而现在7000元以下的中低价房，目前较普遍的现象是许多楼盘未开盘已被预定一空，一开盘便销售一空。“十一”房展会明显体现这一点，瑞安集团的“瑞虹新城”二期，还未开盘前就被全部预定。现在，购房者更多考虑的不是买到什么样的房子而是能不能买到房。所以，价格掌控权更加牢固地掌握在开发商手中，因此住宅价格提升的幅度、频率都大大提高。

　　谁在支撑上海房价的高位运行？

　　一般认为，上海房价高位运行的理由，最主要的还是在于良好的宏观经济环境以及国际化大都市定位。金地集团上海公司总经理助理何大江分析，上海房地产业的高位运行，是由上海城市建设和经济发展的高定位所决定的。各方面都看好上海房地产市场不仅仅是看好房地产业本身，而是看中上海未来发展空间。只要有这个基本信心面，上海房地产业的基本支撑力就有了。

　　除了这些宏观因素外，产业本身的发展也有很大影响。正如戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司执行董事、总经理张国正所分析的，房地产开发时间的延续，导致市区土地供应相对减少，资源紧缺，房价上升不可避免。近年来上海市政府不断出台一系列购房优惠政策，比如以前的购房退税、现在的购房贴息政策等，都大大刺激了市民的购房欲望，带动了整个房产市场价格的抬升。同时，人们对居住环境要求逐渐提高，使得住宅产品升级换代，中高档房的供应加大，也推动了均价的整体上扬。尤其境外人士的增加，更进一步提高了高价位住宅需求，目前上海顶级豪宅最大的消费群体就是境外人士，起价在每套800万美元的顶级豪宅檀宫，就明确将客户定位为世界福布斯排行榜的富翁们。这些都是近年来上海房价走高的主要原因。

　　除了市区房价飙升外，随着上海市加快“一城九镇”建设进程，住宅郊区化速度也将大大提速，这也推动了郊区房价的快速上升。正如何大江对记者所言，目前市场消费主力还是白领阶层、管理阶层，专业人士占大多数，市区目前房价让大家无法承受，去城乡结合处是非常好的选择，随着城市交通的发展，快速干道、轨道交通的发展、汽车市场的发展，居住在郊区不但成为可能，而且可以住得更好。在国庆节期间举办的“假日楼市”展上，金地集团在城乡接合部开发的“格林春晓”展位前排起了长长的看房人队伍，验证了金地的判断。政令效应加市场动因：上海房价涨势难挡

　　9月16日，上海市市长韩正对出席福布斯全球总裁会议与会嘉宾表示：“投资上海房产绝对是高回报。”这又一次增强了上海市房地产市场的信心。

　　目前，上海出台的几项政策将直接和未来房价相关，月初市政府提请人大常委会审议的《上海市城市规划条例修正案(草案)》，明确提出上海中心城建设“应当与人口疏解、功能提升、环境改善和景观优化相结合。增加公共绿地、公共活动空间，降低建筑容量，控制高层建筑，改善城市交通，完善基础设施，增强城市综合功能。”这意味着上海控制中心城区房地产开发的“双增双减”政策措施，将以法律的形式固定下来。与这一政策呼应的是上半年政府曾明确规定市中心住宅容积率不得超过2.5。而更值得关注的是现行土地拍卖制度，上海市以后所有土地将实行招标拍卖制度，将不再有协议出让土地。未来，上海的土地供应控制越来越严，量会越来越少，地价也就会越来越高。这些政策的执行无形中会提高房产项目成本，必定会促使未来房价上升。尽管上海市每年将建造300万平方米中低价位房，但是由于位置偏远，对上海城区未来房价影响并不是很大。

　　事实上，房地产的影响已经超出了对产业支撑的影响，而是对整个经济都有很大影响。上海市计委综合处处长阮青反映，房地产占GDP的比重已经占到6.9%，基本实现了2005年达到7%的目标，房地产的投资占到固定投资的三分之一，房地产相关的消费占消费品零售总额四分之一，中心城区的财政收入的30%来自于房

　　地产相关收入。

　　专业人士分析，从市场判断，上海房地产还是有非常大的发展空间的。主要依据是2010年，上海人均GDP要达到1万美元。按照世界银行的分析，人均GDP在1万美元以下，房地产业还是处于快速增长期。达到1万美元以上，基本需求满足了以后，会以存量市场发展的特点为主。上海市政府提出未来房地产业要占到GDP比例10%，按照发展趋势来看，还是很有发展空间的。现在人均居住面积13.1平方米，每年的增量也就是2000万平方米，也就是人均1平方米增长，到2010年就是增加7～8平方米，达到20平方米，这是与人均1万美元的目标相称的。市场还是有足够的吸纳能力。而且还有源源不断外来需求因素，这在未来8年不会有什么变化。

　　这些都决定未来上海房地产市场必然是涨势。新汉业不动产执行董事赵云飞预测：未来5年上海房产将强势增长。他认为，2004年～2005年上海楼市价格将与GDP增长同幅，预计2006年后，房价增幅将远大于GDP增长幅度，预计5年后上海房产的均价将是现在两倍。赵云飞说，5年内大都市经济圈将初具雏形，在此建设过程中，连接上海与周边城市的各区域住宅产业将受到大幅的推动。

　　需求结构隐患与周边城市动向可能引发变数

　　制约上海房地产市场发展的因素也是客观存在的。在推动市场发展关键点??需求方面，复旦大学房地产研究中心副主任华伟则判断：上海的需求结构在外来需求上是良性的，在本地需求结构上是恶化的，上海本地人的购买力在高房价障碍下在逐年萎缩，而外来的购买力在持续的强化。在上海楼市，需求40%是来自境外和市外，剩下的60%里又包括来自外地的但具有上海户籍的年轻人，他们占到其中的40%。这样，本地上海人的购买力在整个购买力中占36%，其中很大部分是来自旧城改造的拆迁户。所以外部需求对上海房地产市场日益重要，这与全国房地产市场有很大不同，一般区域市场是满足区域需求，而上海是开放的，需求日益补充和强化的市场。现在上海中低价房都在很远的地方，老上海人购房需求受到极大抑止。这些都可能制约上海房地产市场的发展，毕竟一个城市本地人需求旺盛才是市场发展的根本。

　　同时，一个值得注意的信号是，长三角周边城市政府都在出台政策试图抑制房价的上涨。杭州市9月中旬出台了二手房交易将征收20%个调税政策，宁波也将出台类似政策，温州也在进行楼市专项整治工作，这些城市共同目的都是遏制炒楼行为。如果这些政策都能得到很好的贯彻执行，长三角主要城市楼价就可能发生很大变化。这必将波及上海，别忘了，上海楼价就是自1999年在周边城市先涨起来之后涨起来的。

　　一位香港专业人士结合当地楼市发展轨迹，对上海的情形也发出了善意的提醒：当价格背离价值太多的时候，市场“崩盘”的危险也就逼近了。