易宪容：房地产泡沫经济将成为金融业最大风险

　　8月31日，随着国务院正式下发首次明确房地产已经为国民经济支柱产业的文件，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(以下简称“18号文件”)，国内房地产业一片欣然，更有人称之18号文件是房地产业的冬去春又来。有房地产商就认为，18号文件终于让他们两年来绷得紧紧神经放松了，而随着国家对房地产业的肯定，现在也该是国内房地产大干快上的时候了。

　　其实，国内房地产业真的是冬去春来了吗？国内房地产以往积累的泡沫能就因为18号文件的颁布就消失了吗？还有，国内房地产市场仅仅是出现几个烂苹果吗？看看平常所见到一些现象，房地产市场如何，人们早就应该心知肚明了吧！

　　近几年来，国内房地产业造就了一批又一批的百万富翁，成为了国内最为暴利的行业之一；也是国内许多的大案要案发生最为频繁的行业，也可能是造成国内银行系统性风险最大威胁的地方等等。这一切，并非几个“烂苹果”就可以兴风作浪的，而应该是整个房地产业所造成的结果。

　　特别是从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。截止2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%(但房地产业占GDP的总额5%左右)。2003年上半年，固定资产投资1.9万亿元，同比增长31%，房地产开发投资3817亿元，增长34%。房地产投资明显高于其他固定资产投资3个百分点。还有，从2002年下半年以来，国内多数地区出现了房地产投资增长迅猛、商品房空置面积增加、房价上涨过快及商品房结构严重失衡的局面。而且一些商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，住房投资过热无以复加。今年1-7月，全国有11个省份房地产投资增速超过50%，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70%，有些城市连续两年房价每年上涨20%，有的甚至上涨30%。房地产业如此疯狂增长，民众的消费跟得上吗？而且与这几年来民众的收益增长水平来看，民众的消费也是无法跟上的。

　　从土地圈占的情况来看，各地的房地产公司圈占土地早已成了房地产市场一个顽疾。据报道，目前全国以开发区圈占的土地面积达三万六千平方公里，超过了全国城镇建设用地总量。全国几十年才建设了这么多城镇，而开发区只用几年时间就超过了所有城镇建成区的总面积。可见国内房地产公司“圈地”之疯狂。而这些土地圈占，往往都会借产业开发之名，行开发房地产之实。而这种大规模无序圈地使得国有资产流失十分严重。据专家估计，从20世纪80年代以来，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失最保守的估计每年达百亿元以上，而且这种情况近几年来越来越恶化。

　　国内土地市场如此混乱，一方面造就了大批的不法商人、大批一夜暴富者，使得许多社会资源涌入房地产市场。另一方面也使得与土地相关的权力滥用，贪污腐败盛行。可以说，在许多地方，土地的转让基本上是在政府权力主导下的“暗箱操作”，表面上是市场拍卖，但实际上往往是拍买下的台底交易。这也就为有权者或靠近权力的人有机会攫取巨额地价差额及操纵土地价格，从而也为炒买土地提供了便利的条件。

　　最近温总理在一个报告中就指出，一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重，利用土地牟取暴利已经成一些单位和个人寻租的手段。最近审计署有调查报告显示，仅鞍山、济南、深圳三地，2000年和2001年在审批、流转和国土专项资金使用方面就存在高达70亿元违规资金。

　　很简单，土地是房地产开发最为核心的要素，但是在这个市场，政府权力从一开始就没有在有效监管下运作。国内土地市场会如此之混乱，“圈地运动”在房地产市场如此大行其道，完全是政府的权力没有受到监督与约束而无限扩张之使然。在这样的条件下，两方面的力量驱使“土地圈占”，一是政府的GDP业绩，通过土地圈占扩张大力发展房地产，在短期内出成绩出效益；二是有权力者或靠近权力者希望圈占土地攫取更社会财富，否则一旦市场规范，这样的机会也会消失。正是这两股合力，驱动着国内土地市场的无序与疯狂，也催生了国内土地市场的泡沫。土地市场泡沫泛起，房地产市场岂能够独善其身？

　　还有从房地产的广告来看，就像网络泡沫烧钱一样，房地产广告每天都扑面而来。在北京许多大的媒体，哪一媒体不是铺天盖地的广告。而且有些房地产项目就像轰炸机样地在各家报纸连番轰炸，让人看来十分窒息。但是这疯狂的房地产广告，除了烧钱之外，还是烧钱。而这种烧钱如果没有消费者来承担，哪最后烧到只能是开发商自身。而房地产开发商的钱又是谁的呢？除了银行的还是银行的，就目前的情况来看，房地产商的银行信贷在70%以上，大量的广告烧钱，烧掉的是银行的钱。可是，谁不会记忆犹新呢？近几来年，中央电视台几个广告标王(白酒、DVD、保健品等)，其结果不正是对房地产泡沫最好的注释吗？

　　有人认为，国内房地产之所以如此兴旺就在于目前市场存在巨大的需求。比如，如果按人口计算，国内房地产市场还应该扩大十几倍，房地产市场按照现在这样发展还有几十年的时间。真的是这样吗？其实，并非如此。

　　据有关数据显示，目前上海房地产市场的商品房消费结构中外来人士占25%，其中高档住房又占50%。2002年外来购房占24.3%，而单价7000元以上的高价位商品房中，外来购房占52.6%。大多数外来人士购房并非自住，而在于市场上频繁流动。这些商品房低进高出，转手很快，有的已转手多次。可以说，这种虚拟需求、过渡交易盛行，房地产市场最后结果不是早已自明了吗？国内股市发展十多年，为什么业界现在大喊国内股市开始边缘化了，何也？不也是当年大炒特炒之结果吗？

　　在北京，有媒体也在大肆鼓吹这种虚假需求。如有人说，18文件给北京房地产市场如沐浴春风，特别中档房地产市场。报道说，位于小汤山有两个别墅社区，一个是200万到上千万的不同价位的别墅，仅上周日一天就订出7套，不到一个月就销售40%；二是相去不远总价在400万元独栋别墅项目也在短时间内销售了90%以上。是真的如此吗？国人的需求水平真的有如此之高吗？一则这些房子是真的卖了没有，人们不知道，二则这些房子是真的卖了，又卖给了谁呢？是个人买了居住吗？还是单位购买另有他用？民众只要到北京周边看看，到处都是空置的住房与别墅，你就会一目了然了！

　　可以说，就目前北京的房价来说，所谓的中产阶级是无法承担得起的价格，更何况大多数一般民众呢？别看现在不少年青人对住房按揭贷款情有独钟，但是如果房地产泡沫一旦吹破，其负资产也会随之而来，香港目前有近十万人负资产，不仅让个人的生活压力十分巨大，而且也使银行面临着巨大的风险。

　　总之，别看18号文件下达，房地产商欢天喜地，但是房地产市场发展如何他们早已了然于心，光在北京，多少房地产商都知道北京的房地产泡沫有多大，但是就是没有人敢面对，大家都希望把这个泡沫越吹越大，这样就有人来接他们的棒，但是更希望接到最后一棒者是他人而不是自己，是银行而不是企业。如果是这样，银行业的巨大风险随时都发生了。

　　在此，对于国内房地产市场存在的泡沫，国人特别是高层的决策者没有理由不十分不加以警觉，中国与世界的历史经验都表明，一国的经济一旦如果造成巨大的房地产泡沫，而这种泡沫一旦吹破，最后受到伤害的一定是银行。正是这意义上说，房地产泡沫是仍然国内金融业的最大风险，国人不得不十分警惕之。