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央产房上市憧憬困惑多 具备交易资格房主不多

http://finance.sina.com.cn 2003年09月30日 14:38 人民网-市场报

  中介公司每天接到50多个咨询电话,但在咨询顾客当中具备交易资格的房主并不多

  根据国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局今年8月发布的《关于中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》,从10月1日起,中央在京单位已购公房下简称“央产房”,即原产权单位为各部委及中央直属机关的房产?将首次进入市场出售。

  本次允许上市的“中央在京单位已购公有住房”,是指职工按房改成本价或标准价购买的“央产房”。职工根据国家政策,按照房改成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房,也视为已购公房。

  据悉,北京已购公房总量近160万套,其中在京中央单位住房占50%,共有80万套,分别隶属于北京市、中直管理局、国管局、解放军总后勤部等,如今,放开的是隶属于前三者的已购公房。

  二手房交易量将增加

  业内人士认为,“央产房”上市无疑会对北京的房地产市场,特别是二手房市场起到一定的促进作用。

  中国农业银行北京分行房地产信贷处的负责人告诉《财经时报》,他认为,“央产房”上市后,市场上二手房的交易量一定会增加,此举必将带动二手房贷款数量的增加,虽然短期内“央产房”上市交易的释放量到底有多大目前尚不好判断,但从长远看,“央产房”上市可促成二手房交易活跃是必然的。

  据介绍,房地产市场同样蓬勃发展的北京和上海,二级市场的发展却大不一样。据统计,去年,北京二手房的上市交易量在1万套左右,而上海达到16万多套,几乎与上海的一手房交易量持平。一、二级市场发展的不平衡,使北京房地产市场都显得有些畸形,而房源短缺已成为阻碍北京二手房市场发展的主要瓶颈。“十一”以后,80万套已购公房获得进入二手房交易的资格,将从根本上解决二手房房源不足的问题。

  据了解,北京市场今年的二手房交易量已出现较去年活跃的势头。据统计,北京市二手房交易量今年到上半年为止已达7000套。这与公房上市手续更加简化,交易费用减少等多项利好政策不无关系,比如公房上市不用再征询原单位意见,出卖已购公房一年内购买新商品房可享受契税减免政策优惠等。

  而“央产房”的上市无疑会使这种增长势头继续保持下去,甚至有人用“井喷”来大胆预测“央产房”的上市效应。

  银行、中介公司的期待

  中国农业银行北京分行房地产信贷处的负责人说,作为国内第一家开展二手房贷款业务的银行,农行对二手房贷款业务一直非常支持,但从目前的市场情况看,虽然社会上对二手房的需求量很大,但二手房交易一直不甚活跃,成交量不多,二手房信贷业务自然也就受到制约。

  另一位银行业内人士则透露,目前北京的建行、农行、工行、商业银行、民生、光大、浦发等银行都开办有二手房贷款业务。但也有些银行没有开展这项业务,或虽然开展了但并没有下大力气去做,原因是对此存有顾虑:

  首先,二手房房源位置相对分散,不如集中做新楼盘房贷省时、省力;其次,二手房贷款若出现问题,房屋变现难;第三,目前银行多采取与房地产中介公司或担保公司合作的模式进行二手房贷款,对中介机构的担保能力问题,银行方面亦有所顾虑。

  尽管如此,二手房信贷业务的巨大市场还是被各家银行看好。据了解,中国银行、广东发展银行正在准备杀入这块市场。

  对“央产房”上市同样抱有期待的还有中介公司。链家宝业房地产中介公司作为“央产权”上市后的首批有资格进行“央产房”买卖的中介公司之一,对此次“央产房”上市显得很从容,因为“央产房”上市的方案在四年前就已开始酝酿,他们也因此准备了四年。

  他们认为,“央产房”一般都在三环路以内,地段好、交通便利、社区配套成熟、物业管理完善,而且没有期房风险,相信投入市场后,肯定会成为购房者追逐的对象。

  链家宝业市场部罗文秀女士对《财经时报》说,目前公司每天都能收到50多个咨询电话,普遍关心的问题就是自己的房子能卖出什么价钱。但中介公司真正发放登记表,进入房价讨论阶段的,都是已有产权证或能在近期办理产权证的顾客。因此,在咨询的顾客当中具备交易资格的房主并不多。

  已购公房者的困惑

  吴先生是广电总局的一位职工,他的房子是10年前抵上工龄花5万元从单位购买的。最近从媒体上得知,“央产权”的房子可以上市,便向单位咨询房子的产权证和所要补交的成本价,准备把现在这套房子卖掉,想换一套大的。

  而单位告诉他说,只知有通知,但如何解决、如何操作还没有具体说法。吴先生对《财经时报》说,他的房子从没测量过面积,更不用说超标房如何处理了,“小产权”等了七八年还没办下来。因此,他心里犯嘀咕,这房子何时能在交易办公室备案,何时又能在中介公司挂号,何时才能售出呢?

  设在北京蓝岛大厦内的国管局和中直管理局在京中央单位和国家机关住房交易办公室的负责人称,尽管国务院文件鼓励居民换购住房,任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件,但对于还没有办理产权证的公房来说,目前产权单位的态度仍决定着公房是否可以上市。

  据了解,“央产房”的建设用地大多是以划拨方式取得,原单位未支付土地出让金,个人购买时房价里也没有包括土地出让金,俗称“小产权房”。再转让时,得补交土地出让金,才能办理“大产权”证。

  而交易的首要条件是确认产权归属。这似乎很简单,但由于历史原因,“央产权”的房子在归属个人所有时却显得异常复杂。

  这位负责人称,像上述吴先生的这种情况,需要测量精确面积、补交出让金、处理超标问题等,如果单位不抓紧办理,上市问题将会拖延很久,或许永远也不能上市。此外,有些公房房主因为不想补交房款,所以也不想“挪窝”,有些则早已买了第二套房子,但因为租金市场回报高,也不打算出售。他们的态度也是公房上市的一个障碍。

  他还透露,目前能够上市的都是属于原国家部委、中央直管单位现已独立出来的下属单位、企业或已经撤销、目前不存在的单位、企业的公房,他们的产权关系一般都在独立或撤销时已与职工划分清晰,即使现在办理产权证也非常容易。

  链家宝业市场部罗文秀女士则表示,像上述吴先生的这种情况,单位关于补交款、产权证等还没有任何表态的,中介公司还是希望顾客能与单位进行交涉,尽快获取相关资料和证件,否则上市交易就无法进行。


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