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珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾地区三个经济圈，发展状况、发展前景谁优谁劣？房地产市场发展潜力谁最大？房地产市场存在什么异同？以深圳为据点开始向这三个经济圈发展的万科、金地集团在这三个经济圈的发展战略是什么？记者就这些问题采访了目前开始到这三个经济圈发展的深圳知名房地产企业万科董事长王石和金地集团董事长凌克。
█三个经济圈有什么异同
王石：从空间上看，长江三角洲、环渤海湾地区要大于珠江三角洲。长江三角洲以上海为龙头，浙江、安徽、江西、山东都可以纳入；环渤海地区，以北京为中心，腹地可以延伸到河北，往上可以延伸到辽宁，东南可以延伸到山东。珠江三角洲可以和港澳地区连成一片，但由于这个区域发展得比较早，也发展得比较快，剩下的可开拓的土地资源等都不如前二者。
从政策层面和市场化程度看，1998年以前，珠江三角洲的市场化程度要高于长江三角洲，而1998年以后，以上海为龙头的长江三角洲就超过了珠江三角洲。相对长三角和珠三角而言，以北京为中心的环渤海湾地区市场化要滞后，房地产市场从2000年才真正开始。也正是这个原因，2001年北京申奥成功的时候，很多人都判断北京的房价要涨，而我认为北京的房价要降，这是基于北京房地产市场开始市场化判断的———市场开放后，四环以外的土地大量进入市场，北京房地产开始百花齐放，供应量放大，降价就是自然的事。
凌克：三个经济圈都处于快速发展期。不同之处在于：
首先，从京津塘地区看，北京将吸引世界级的外商投资，基础设施将得到快速建设；另一方面，北京、天津两个地区经济联动对这个区域很重要；其次，长三角是一个正在高速发展的城市带，在这个城市带中，上海是龙头；第三，从珠三角看，香港、东莞、广州、澳门、珠海、深圳、佛山城市带发展迅速。
█三个经济圈房地产发展前景谁最有潜力
王石：从市场发展状况看，包括港澳在内的珠江三角洲发展最快，这意味着一方面珠江三角洲比其他两个经济圈经济发展要成熟，要
有经验，但另一方面也意味着包括房地产在内的经济发展鼎盛时期即将过去，经济发展增长幅度开始减小。而且，土地资源的稀缺将成为珠江三角洲的发展瓶颈。
从房地产市场的需求看，北京要小于上海，排在第二。
凌克：这三个经济圈都是中国经济发展最快的地方。就房地产市场的发展情况而言，不同的是京津塘地区将有更多的区域性新兴城市将随着区域经济的发展而发展，而这种现象在其他两个经济圈已经不可能出现。
另外一个方面是，三个经济圈经济发展的次序不同，先是珠三角，然后是长三角，最后是京津塘地区，这就决定了以北京为中心的京津塘地区发展空间最大。
█金地和万科在三个经济圈的发展战略是怎么样的
凌克：金地集团对三个区域都非常关注。从总体发展战略看，金地集团要在明年实现70亿元的公司发展规模。目前，除在深圳、北京、上海开发项目外，还进入了武汉。北京公司是重点。从发展方向看，目前，金地公司开发的产品主要是住宅，今后，还要以住宅开发为中心发展的同时，开发其他类型的物业，如北京金地房地产公司已经在位于长安街边上的金地国际花园项目南区开发写字楼。
另外，金地集团在三个城市里做大的同时，还将有选择地进入这三个经济圈中的二类城市进行开拓市场。
王石：90年代初期，万科提出了跨区域发展的战略。当时随机选择了历史上发展比较快、人口比较密集的中南部；到1998年前后，跨地区的随机选择开始有目的地选择人口在100万以上、经济发展快速的大城市，这些城市基本沿着线形分布；从去年开始，万科开始从城市带的角度考虑选择跨区域发展的布局。万科的发展战略和三个经济圈的形成发展刚好是恰合的。
从发展战略看，今年万科主要集中在珠三角，明年的投资重点将是长三角，后年可能是环渤海湾地区。这种发展战略安排主要是基于万科的总部在深圳，从资源最大化整合利用上来考虑的。如果万科的总部在北京的话，万科在这三个经济圈的投资发展步骤将改变。(凌克王石余美英)
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