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伴随着国务院对房地产业“已成为国民经济支柱产业”的明确定位，以及相关规范措施的颁布实施——房地产业向完全市场化过渡
编者按：在央行121文件出台后，8月31日，国务院又出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)。18号文一改近一年来有关部门对房地产行业发展不断警示泡沫、紧缩信贷的严厉措辞，并肯定房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”。这是否
意味着几个月来笼罩在房地产业上的阴云即将消散？
下面我们邀请几位长期关注并研究房地产行业的专家以及房地产公司老总，对近期出台的房地产新政策进行一次大评点。
风云对话
应该在深化住房制度改革、完善市场体系、改进规划管理、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系等方面，再出台一些政策措施
赵海宽全国政协委员、中国人民银行金融研究所名誉所长、中国金融学会副会长、研究员、兼职教授、博士生导师
18号文的出台，标志着住房制度从有计划的实物分配向完全市场化的过渡真正开始了。
任志强北京市华远集团总裁
国务院最新出台的《通知》，跟央行的121文件实际上是一脉相承的。
汪利娜中国社会科学院经济研究所研究员，在房地产业研究方面造诣很深
房地产业发展对当前全国范围内经济增长具有重要意义，国家并不会刻意打压房地产业的发展空间。
张宇国泰君安证券研究所研究员，专门负责房地产行业研究
消除“打压”的顾虑
记者：今年6月5日，中国人民银行下发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121文件)，8月31日，国务院又出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称2003 18号文)。9月1日，全国房地产工作会议召开，国务院副总理曾培炎强调要认真贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，为保持当前经济发展的好势头做出贡献。近期接连出台的这些房贷新政策，对房地产业的发展有什么意义？
赵海宽：我认为，为克服房地产业已经出现的问题，预防房地产业出现过热和泡沫，保证房地产业乃至整个经济健康、持续、快速发展，在央行121号文之后，国家需要在深化住房制度改革、完善市场体系、改进规划管理、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系等方面，再出台一些政策措施。国务院新出台的《通知》基本解决了这一问题，它的出台是非常必要和及时的。
任志强：从“冬天”到“泡沫”，从高法的“司法解释”到“央行的121号文”，历时近两年多的战火，随着国发(2003)18号文的发布而烟消云散了。虽然来得迟了点，但该来的终于来了。
林子大了什么鸟都有，但不能因为有几个烂苹果而否定了一片林。房地产业在经过了二十多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定了“已经成为国民经济的支柱产业”的事实。目前房地产市场发展现状是健康的，对中国经济的贡献是巨大的，并且要持续稳定的支持与发展。应该承认，其中一些局部地区的发展存在一些问题，市场的规范和监管还有待完善，但解决问题要靠发展，也只能在发展中完善。
新的18号文件进一步明确了深化房地产改革的宗旨，使中国最昂贵的住房商品消费行为加速市场化发展。在中国的经济改革中，住房是涉及城镇居民生活直接利益的最后一个攻坚的堡垒，市场化是中国经济改革的重要目标和促进经济发展的必要手段，市场化将使资源配置更加合理并发挥最大效益。国务院18号文的发布，标志着住房制度从有计划的实物分配向完全市场化的过渡真正开始了。该文件中预期各政府主管部门出台相关的配套实施办法，也要求包括财政、银行、税务在内的部门要调整和完善相关的政策措施。我们相信这些新的政策措施一定会更有利于房地产市场的发展，并推动中国城市的居住与建设更上一层楼。
18号文的重大意义和对未来的发展的指导性作用也许今天尚无法评价，但18号文件出台的本身就是一件足以证明政府在经济管理方面日渐成熟的大事。近年来，政府在经济管理方面开始更加民主化、更加市场化、更加贴近与深入实际了，以本次针对房地产市场的措施为例，国务院采取的是更加谨慎的深入调查，多方会谈，在充分掌握了第一手的情况之后，又多次召开各级政府管理部门、相关行业主管及基层与企业参加的座谈会，积极听取了各方的意见之后，才出台真正符合中国国情、对当前市场众多问题有明确分析与结论的判断、积极而稳妥的政策意见。该项措施必将受到各方的欢迎和支持，使文件不仅可行，而且可操作。
张宇：我认为，国务院的新通知从正面肯定了房地产行业在当前经济增长中的重要作用。这个《通知》一改近一年来有关部门对房地产行业发展不断警示泡沫、紧缩信贷的严厉措辞，从正面坦陈了这个支柱行业健康发展对当前全国范围内经济增长的重要意义，可见国家并不会刻意打压房地产业的发展，而是给其更大的支持空间。针对目前反应强烈的商品房结构性积压问题，《通知》结合消费者的收入结构，勾勒了未来住房租赁与住房销售之间关系，在积极鼓励经济适用房和普通商品房开发的同时，对高档商品房的开发也提出了具可操作的限制措施，如提高高档商品房的开发项目资本金和预售条件等。
结合一年来建设部、人民银行和国土资源部等部门所出台的房地产相关政策内容，国务院再次强调了深化住房制度改革、强化住房信贷管理、规范调控土地供应的重要性和迫切性，重点提出了建立市场信息系统和预警预报体系，希望避免对行业趋势判断的主观性，为未来准确制订行业发展政策创造了条件。另外，在规范行业经营的同时，强调扶持具有市场品牌和开发优势的大型开发商，这也将加快行业内中小企业的兼并重组，对优势企业的脱颖而出、专业化开发水平的提高以及提高土地开发价值无疑具有推动作用。此外，《通知》中对房地产行业价值的理性判断、对存在问题的客观分析和未来产业管理的规划，有助于房地产业消除近期屡被“打压”的顾虑，使整个行业以一个更加健康的心态向前发展。
银行面临更多挑战
记者：国家新的房贷政策出台后，银行在房地产信贷业务方面将面临哪些新课题？
赵海宽：各有关金融机构要正确理解国家有关文件的基本精神，对整个房地产业应继续保持积极支持的态度，对信用度高、符合条件的房地产开发企业和符合条件的房地产项目，要进一步加大贷款的支持力度。同时要加强对房地产贷款的审核和管理，严格执行国务院新发的通知以及“121”文件的规定，不能违规发放贷款。要建立房地产贷款使用情况的检查制度，及时纠正违规使用贷款的行为，以保证这个产业的健康、持续、快速发展。
房地产业的市场宽广，发展前景很好，自然从总体上说也就会成为银行贷款的重点对象。这不仅是国家经济总体发展的需要，也是银行自身增加收益的需要。银行同房地产开发企业的利益是联系在一起的，目前我国房地产业资金的60%直接或间接地来自于银行，房地产业状况好，能够持续、健康、快速发展，银行的房地产贷款的本利收回就不成问题，就能从中赚到利润。相反，一旦房地产业出现泡沫，部分房地产企业财务发生困难，部分银行贷款就可能收不回来。银行是个信用机构，资金来源主要为各种存款，贷款如收不回来，成了不良资产，存款到期支付就可能发生困难，所以银行同房地产企业的命运是相连的。
汪利娜：其实，最近的房地产新政对商业银行的经营管理提出了更高的要求。例如，对房地产开发企业的资质审查，不仅是帐面的，还应是动态的，即跟踪企业市场市值的变化；对个人购房者需建立完善的信贷登记制度与信息网络，以避免重复抵押、多处贷款、个人负债率过高的问题，这也是中国推行抵押贷款证券化的基础性工作。不准确把握抵押信贷的规模、种类、偿还期限、提前还贷率、违约率等基础性数据，抵押贷款的证券化只能是纸上谈兵。
张宇：由于各地房地产发展水平不同，各商业银行在房地产信贷上的规模也大小不一，但是普遍的看法是，持续增长的个人消费信贷业务(住房和汽车等)是商业银行重要的利润来源，要大力鼓励。国务院的《通知》和央行121号文件并没有与此相矛盾，而是借此要求各商业银行应充分认识到高利润后面所潜藏着的巨大风险，不应该以一个短期高利润的预期而放弃或放松规范的信贷管理程序。因此商业银行首先是要认识到这一点，才能将现有的制度体系切实严格地执行起来。
此外，今后房地产信贷业务要保持健康的增长，各商业银行要在三个方面有所突破。第一，提高房地产信贷的专业管理水平，包括充分掌握市场动态、不同项目的信贷需求规模评估等等，按照市场价格设计多种风险和收益匹配的按揭品种，而不是听任发展商盲目制订物业价格和确定信贷规模，并从总体上保证银行信贷规模和分布上具有较为合理的结构；第二，加强与房地产企业的纽带环节建设，通过监控和警示形式确保开发各个环节上的资金使用符合央行的要求，例如发展商在滚动开发不同项目中普遍存在的资金混用问题；第三，加强对个人购房者的信用管理。当然，这个难题需要众多商业银行之间加强合作，共同控制支付风险，但是同城中的同一银行首先应该建立自己的客户中心管理系统。
防范风险不能影响大局
记者：央行121文件出台后引发了相当大的争议，那么，国务院18号文件对房贷政策有无指导性意见？18号文与121文有哪些一致与不同的地方？
任志强：曾经引起不少争论的银行信贷政策变化问题，在文件中给出了结论，一是肯定了央行防范金融风险的重要性；二是强调了防范风险不能影响发展住房信贷，尤其不能因信贷政策的变化而影响了全国房地产业发展的大局。对符合条件的企业和项目要加大信贷支持力度。对即使是已经出现违规的项目和行为也要妥善处理，化解风险，而不能一刀切地简单处理，进而造成银行更大的金融风险。
18号文件与121号文件最大的差别有四。其一是对全国房地产市场的认识差别，18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则认为全国投资高增长的重要诱因是房地产，并认为对泡沫的负面作用不容低估。其二是房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。其三是18号文件的出台广泛地多次征求了各方的意见，使文件建立在更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况基础上。其四是18号文件更注重中国巨大市场中的发展差异，首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策的非一刀切的灵活做法。事实上，没有人不赞成防范金融风险，但“妥善处理”则远远优于“四面堵截”。
没有一个国家(包括经济发达国家)会让所有人都实现购买自有住房，所有的国家都会有大约30%的家庭会用租赁的方式解决住房问题，中国的政策也应同样。政府要解决所有人的住房问题，但不等于让所有人都拥有住房。用租赁的方式解决住房问题不等于生活空间与生活质量就差，尤其是不能期望所有人都购买一手新房，二手房并非达不到住房需求的满足。深化住房改革，促进二、三级市场的发展，恰恰是促进房地产业充分市场化的基础。几乎所有发达国家中二手房的交易量都大于一手房的交易，许多国家二手房交易是一手房的三至五倍。中国目前则只有少数城市二手房交易大于一手房，恰恰说明房地产总量建设不足，没有二手房可供交易，没有更多的第二套住房可用于出租。也因为缺少二级、三级市场的存量交易，才造成一手市场价格虚高。完善的市场必然要让市场中几只脚同时行动，而不能只在一手市场中做文章。
张宇：值得注意的是，近期出台的房贷政策，都加强了对住房信贷的规范，这是很重要的。因为在当前经济运行环境下，短期内在全国范围内再找一个全民主动消费、并能有效带动多个行业增长的行业恐怕十分困难。正是这种重要性，使得任何局部的警示信号都可能对全局的发展产生不良影响，因此绝对不能忽视问题的存在。房地产行业经历20多年的发展，确实有诸如行业管理、商业模式之类的重大问题要认真解决。目前房地产市场处于投资和消费两旺，正好是解决这些问题的有利时机。我认为，短期房价的涨落不是政策出台的关注点，也不是上述行业问题是否得到解决的标志，要真正使房地产这个重要的行业继续保持持续、健康、高速的增长，就必须致力于房地产产业经营链和房地产产业支持链的建设与有机融合，最终做到：政府管土地，银行管资金，企业管开发。
汪利娜：国务院最新出台的《通知》跟央行的121文件这两个文件是一脉相承的。一个从大的政策框架、一个从银行信贷角度明确了房地产发展的相关政策，二者是不冲突的。和121号文件一样，在《通知》中也谈到了要“严禁违规发放房地产贷款”，可见《通知》的精神是要扩大房地产信贷，但同时也要加强监督以保证贷款的质量。
此外值得注意的是，《通知》强调了对经济适用房的管理政策，要求对经济适用房的面积和价格进行严格控制，并规定由开发商来建经济适用房，这是非常合理的。我认为，在未来中国城市化和工业化的进程中，房地产持续稳步健康发展的主旋律没有变，但是要规范，包括逐步完善土地市场(土地交易的信息披露和公开交易制度)、信贷市场和商品房市场。目前，房地产企业开发的商品住宅仅占城镇住宅供给的50%左右，非商品住宅的供给在一定程度会使市场信息失真，扭曲供求关系。今后应鼓励企业从事以经济适用为特征的普通住宅的开发，并将其作为中国住宅业发展的方向。而政府扶持经济适用房应定位于社会保障住房，它虽然可以获得微利，但与房地产开发企业提供的微利商品房在供给对象、供给规模、住房标准、销售价格、供给方式等方面有本质的区别。只有对经济适用房的性质、市场定位界定清晰，才能保障政府的扶持对象明确，市场定位清晰，才能更好地约束企业为政府的政策目标服务。现在看来，《通知》基本解决了这一问题。
发展直接融资解决房企问题
记者：有人说，近期出台的房贷政策一定程度上堵住了房地产开发商的间接融资渠道。在这种情况下，应该发展房地产商的直接融资，使其融资渠道多元化。哪种新的融资方式目前来说操作起来比较现实？比如，是尽快实行资产证券化？还是鼓励房地产商发企业债、上市、建立地产基金、开发信托产品或允许开发商通过过桥贷款的方式进行融资？
赵海宽：首先，说近期的房贷政策堵住了房地产开发商的间接融资渠道，是不准确的，这些文件只是为了规范而不是堵住间接融资渠道。然而不管怎样，发展房地产直接融资，使融资渠道多元化是很有必要的。这不仅能够增加房地产开发企业的资金来源，而且能够增强出资者对用资者的监督，更快提高房地产开发企业的经营和管理水平。至于直接融资的具体方式，企业应该根据自己的情况决定。资产证券化、发企业债、建立地产基金、开发信托产品等都是可以考虑选用的。用资产证券化融资已经酝酿多年，具备条件的应优先考虑试用。这里可能有一个矛盾之处，凡当前感到资金紧张、向银行借款遇到困难的企业，往往是自身条件较差的企业，从而直接融资也可能会遇到困难。这样的企业，除了应实事求是地选用相应的融资方式外，还要下力气对自身进行改革和整顿，迅速提高经营和管理水平。要看到优胜劣汰是市场经济的普遍规律，像房地产这样的国民经济的支柱产业，肯定不断会有新的资本和新的企业进入，竞争会是很激烈的，自身条件较差的企业如不迅速采取坚决措施，改革和完善机制，增加资本金，提高经营管理水平，将很难保住和扩大自己的市场份额。
汪利娜：发达的市场经济国家，房地产企业的融资渠道主要包括：股权融资、债权融资、银行信贷、房地产投资基金和租赁融资。无论是间接融资还是直接融资，都需要房地产企业提高自身的资质，没有良好的信誉、没有过硬的产品，就是开放了股票市场、债券市场，有几家企业能在市场上融资成功呢？以房地产投资基金为例，它是以一种通过汇集中小投资的资金，用于房地产投资以获取稳定收益的一种安排。一种规范的运作模式是75%的资金用于投资于长期收益性物业，其它资金用于发放贷款和股票投资。因此，许多企业欲将房地产投资基金作为扩大信贷资金来源，是对房地产投资基金的一种误解。
抵押贷款证券化是以一级市场的抵押贷款组合为基础发行的抵押证券，它具有优化商业银行的资产结构、提高资本杠杆率、降低流动性风险等功能，但银行抵押一级市场的信贷扩张仍受制于房地产市场的健康发展，房地产市场上有适合广大消费者的商品，且使生产与消费形成良性循环，才能保障银行资金无风险运行。在股票市场和债券市场不发达的情况下，企业可以偿试租赁融资，现阶段我们的企业建造的房屋多是只售不租，没有自己的不动产，结果就没有获得银行信贷的合格抵押品。企业这种短期急功近利的做法，在一定程度上制约了自身的发展。抵押贷款证券化需要有完善的金融基础设施作保障，目前我国抵押担保制度不健全，是抵押贷款证券化的一大制约因素。按照新出台的国务院文件，要建立全国性的个人住房贷款担保体系，这是加强房地产金融基础设施建设的重要举措。
张宇：房地产开发资金的管理到位了，融资的方式只是个技术问题，比如，央行121号文件出台后，国内一些优势房地产企业的反应就比较淡一些。未来资金的问题确实已经成为房地产企业发展的决定因素，因此我说，要通过提高企业自有资金规模的标准，以此达到提升行业门槛的目的，这是资金密集型产业对企业生存的基本要求。入门之后，就要为企业的发展提供多样化的直接融资和间接融资手段，应该说现在这个问题解决得并不好。
从现实的条件判断，产业基金的运作必须在《基金法》出台之后；发行企业债则对企业本身提出了很高的条件，符合条件的企业并不多；企业直接上市是一个较为理想的选择，国内证券市场上企业通过上市发展壮大的有万科、深长城等成功的案例，但是由于房地产行业的特殊性，目前对IPO上市控制较为严格，因此有很多公司采用买壳上市的方式进入到证券市场，从实际效果看，从买壳到恢复再融资条件有一定的时间要求；现在国内房地产企业直接融资普遍采用发行信托产品的方式，也在一定程度上受到市场的欢迎，但是也存在信托产品规模较小的问题，不能满足开发商的规模需要。另外，实现房地产资产的证券化，目前在国内还存在法律上的障碍和具体操作上的难度。
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