2015年08月29日 17:49 新浪财经 微博
“2015亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”于8月28日-30日在重庆召开。上图为万通投资控股股份有限公司董事长冯仑。(图片来源:新浪财经)  “2015亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”于8月28日-30日在重庆召开。上图为万通投资控股股份有限公司董事长冯仑。(图片来源:新浪财经)

  新浪财经讯 “2015亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”于8月28日-30日在重庆召开。万通投资控股股份有限公司董事长冯仑出席并演讲。

  冯仑把到目前为止的转型大体上分为了三个方法,一种是微转型。在原来开发领域,比如说住宅领域做一些细微深耕,比如说产品更细分,区域更集中,服务更好,更全面。第二种是小转型。就是转型不转行,在房地产里由住宅扩大到商用、产,业地产,再增加一些相关房地产领域其他的业态。第三种是大转型。转型就转行了,比如说万达[微博]去房地产化,现在“嫌弃”房地产,另寻新欢去了。

  冯仑说了三种转型姿势上的不一样。一种刘晓庆式转型,姐岁数大了,但是外形可以加以修饰,重新整一下,但是基因没了,生命基因一样停止,眼已经花了,这两件事没法改。改了外表,实质没法改,叫“刘晓庆式转型”。

  还有像金星式转型,由哥变成姐,由弟弟变成了妹妹。这个姿势比较狠,一般人下不了手,转型完进入新境界,大家看电视特别的火爆。

  还有就是李玉刚或者是蔡康永转型,人还是那个人,身子还是那个身子,但是习性变了,充满温柔,充满智慧。

  冯仑讲道,转型意味着你动作的大小付的代价不同,有的代价非常大,要疼。有的代价换了姿势但是不疼,有的改了外表实质没有改。

  他表示,其实转型最难的是和增长怎么协调。往往随着转型越大,增长的目标在阶段性就得下滑,甚至要放弃一些简单的,按原有方式惯性增长的目标。在这个过程当中,转型出现的问题,特别是像小转型、大转型,短期增长速度会放慢。在这种情况下,企业的领导人面临非常大的挑战,就来自于股东的挑战,证券分析师的挑战,别人都会骂你怎么会不行了。但是实际上在这种情况下,如果你把不住方向盘,油门刹车不在你手里千万别转型,你一转分析师就骂你,股东就骂你,可能让你下台。你一下台就说证明你错了。但是如果方向盘、刹车、油门都在自己手里,你只管转,速度慢就慢,有可能掰过来了。

  冯仑还提到,在转型过程中,对公司治理,究竟在上市资本平台转,还是私下非上市公司转。在转的过程中准备不准备付出增长的代价,这些都属于目前进入新境界必须要考虑的问题。否则说转型容易,实际上做起来面临的压力是非常大的。今天为止我们看到的公司万科是小转型,住宅为主增加城市配套服务商。你增加资源越多,到新的房地产其他领域增长速度就可能放慢。万达是彻底要大转型,准备金星式的疼一下,逐渐由哥们变成姐们,这个动作有点大,他离开地产商,地产开会基本不来了,试图要脱离地产,目前大转型,我们也在观察,当然也在学习,今后如果能成功会有很多企业关注这条路。

  在谈到地产商什么时候能走持久性模式,冯仑表示,每个公司战略和市场环境以及经济阶段不同选择适合自己的模式。美国快速发展住宅有20年,20多年发展完以后,其实就出现了一个拐点,一个转折,一种是继续做住宅开发。但是住宅开发基本上在基本市场上的估值,开发的模式,PE在5倍-7倍就不错,美国市场一般就这样,香港一般是3-5倍,中国大陆好的时候不得了,现在很多住宅公司退市了,他自己怎么做都可以,否则在资本市场没有价值,还有一些减少住宅,开始做住宅以外的,这就是小转型。

  他还说,有一个东西非常有意思,在成熟市场看到和资本市场的关系,作为卖家的公司,资本市场上成熟市场上越来越少,要么退市转型,要么就是加大不卖的部分,这样才能在资本市场上生存。我们国内最近两年40家开发类的A股房地产公司推出资本市场,转了,不做了。如果PE 5-7倍的模式成本太高,融资也不容易,而且每季度看财报,一转型下来他容易抛弃你。转型时有两种选择,要么是加大持有,逐步的加大,但是要10-15年的忍耐。要么把这部分从上市公司拿出来,慢慢自己做,这些都是安全的。如果说一直是一个模式,PE5-7倍的环境下坚持做下去也有,但是很少,美国也有几家这样的公司,但是比较辛苦,就是这样的情况。

  他举了一个例子,万科做了32年,销售额最多过2000亿,但是公司市值是1200-1500亿,嘉里国贸在北京做了30年,不算外地只算北京国贸一期、二期、三期,110万平米,现在估值1500亿。这两个模式是不一样的,但是这30年嘉里模式没东京,媒体上不大能看到,但是开发媒体上看到很多,因为开发要卖东西,要吆喝。两个模式证明两个企业领导人不一样,持有的比较持重,比较稳健。开发的企业相对来说在市场上活跃度比较大,因为总是在推东西,然后要融资。嘉里的模型和万科模型都是好公司,都很成功,但是适应不同阶段,不同的市场。

  冯仑讲道,万科30年前开始做时肯定没有嘉里实力,所以嘉里可以在北京做30年。我记得最早在他们工地上走时研究生还没毕业,1984年那个工地开始的。我有一天和刘永好讲,我说大哥这事该你做,你32年,首富也做过,现在该留两个楼。32年前我是22、23岁,当时在工地上沾了一腿泥,当时不懂,看的都是工地。当时我挣80块工资,他已经盖大楼。过去30多年,盖小楼,我们也就十几万平米。

  他认为,还是要看你的策略,看你想干什么,这是每个企业领导人自己心里权衡的事情。



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