胡葆森：地产进入细分市场 利润率会越来越低

　　“2015亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”于8月28日-30日在重庆召开。上图为建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森。(图片来源：新浪财经)

　　新浪财经讯 “2015亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”于8月28日-30日在重庆召开。建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森出席并演讲。

　　胡葆森讲了几个阶段性结论的观点，中国整体上国家处在城市化中期，也是工业化的后期阶段。所以过去20年是小房换大房，旧房换新房的阶段。这是社会发展城市化的早期阶段，20多年。这个阶段就是这么过来的，我特别同意陈先生曲线的分析，接着中国城市化小房换大房，旧房换新房的需求已经满足得差不多了，现在住在城市的7亿人已经满足差不多了。当然接下来还会有3亿人在接下来15年左右的时间里进出城市，包括现在已经进入城市，但是现在没有购房的人群，还有很大的需求。这是现在市场处于阶段的基本背景。

　　他认为可以下一个结论，过去20年每个城市房子都可以很快卖出去，所有地产商盖的房子都可以卖出去的时代结束了，所有盖的很好的房子，很差的房子都能卖出去，都能赚钱的时代已经结束，这是一个结论。

　　他还提到，市场已经进入细分时代，无论是商业模式还是产品，还是功能。我们说旅游地产、工业地产等产业形态，包括房地产开发模式、融资模式、投资模式等等，已经进入细分时代。简单下结论已经不行。一线城市现在可能不错，但是你说四线城市都不好吗。我刚才收到一个微信，我有两个楼盘今天开盘，一个卖73%，一个卖77%，一个是在新乡，一个在南阳，就是3、4线城市，晚上还有一个商丘，我觉得他们的业绩会更优秀。不能简单说三、四线都不行，说一二线都行。

　　他表示，中国地产其实已经进入细分市场，总行业的利润率肯定是越来越低，因为规律释然。从经济学的原理，任何暴力产业都不可能持久。上市公司现在销售利润率普遍在10-15之间。净资产收益率好的话有15以上，差的在10-15之间。现在能做到20已经算不错的公司了，但是有一些企业可能做的比较高。财务费用在增加，利润率在下降，这个时代已经到来。

　　胡葆森还讲道，企业最终还是要回到价值观、定位、商业战略、商业模式等模式上。现在地方政府基本上都是高负债，卖地也卖不出去了，因为过去10年卖地太多，接下来3-5年是消化存量的阶段，无论宏观经济好不好，房地产市场未来3-5年总市场不会好。他说，在这个阶段刚好是洗牌的阶段，我提醒大家自己要问自己，最终你想要干什么，你要一直想做高盈利的公司，这个行业可能需要退出，你的商业意图在这个行业很难实现，因为现在出现很多比这个更赚钱的行业。你应该把这个洗洗牌再换一个行业。假如你的目的是做持续高盈利的企业，这个行业不能说微利，但是是相对低的，是5-10的利润率，接下来3-5年进入这个水平，高于制造业，但是跟你原来设想的水平已经不同了。现在市场在调整，你自己的心态也要调整，自己的商业模式也要调整。接下来几年所谓的转型，下一步你用单一方式生存，还是多种方式生存，还是说换一个行业生存。

　　谈到对恒温、恒湿、恒氧住宅的市场预期。胡葆森表示，国内除了远大还有三家企业在这方面探索时间比较久，恰好在中城联盟之内，一个是风尚住宅，还有一个是江苏朗诗地产，也是一直做技术探索，还有当代。这三家企业都是对产品很有追求的企业，但是这种研究和探索一定是很有意义的，而且今后对这方面需求肯定随着污染的严重，需求会越来越大，而且成本逐渐可控。所以相信消费者对这一类的住宅需求会越来越大，前景应该说越来越好。

　　对于房地产企业利润分化的现象，胡葆森认为，现在大部分，或者说超过一半以上的地产商，其实去年已经开始了，今年更加明显，利润率都在下降，利润总额在一些城市的大地产商销售额还在增长，所以利润总额还在增长。但是利润率普遍在下降，这也是一个趋势，这也是一个规律。

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