由新浪财经和盘古智库共同主办的“两会议事厅(三)：房地产与城镇化”于2015年3月9日在北京举办。上图为会客厅现场。（图片来源：新浪财经 刘海伟 摄）

　　新浪财经讯 由新浪财经和盘古智库共同主办的“两会议事厅(三)：房地产与城镇化”于2015年3月9日在北京举办。清华大学教授袁牧在发言时表示，未来十年、二十年当中，要进入城镇的人口数量很多，房地产市场非常巨大。即使现在已经城镇化的人口，他对于住房的需求也是在不断更新的，而且是不断向更高的品质看齐。这种情况下，也面对非常非常大的市场。

　　对于未来，袁牧称，将来中国城镇对土地总量上的需求可能不会像过去的城镇化那么强烈了，我们更多城市的发展可能会在存量土地上，而不是增量土地上。新一轮城市总体规划，像上海、广州都没有再新增土地面积，都是在原有的基础上做老的城市用地范围内土地的建设。

　　以下是文字实录：

　　袁牧：拐点要从哪个角度去看，我承认有拐点，但不是说房地产从此一蹶不振或者从此走向大滑坡之路。

　　从城镇化这方面解读，里面倒没有太多新的内容，实际上是城镇化的回归。新一轮城镇化相对来说更追求公平，更追求人的城镇化。其实无论你怎么城镇化，我们现在所处的这个阶段，55%的城镇化率，但同时面对30%几的城市人口。

　　这个阶段，我们也能给出一点数字，比如现在人均的住房面积从过去的十六点几平方米增加到了三十几平方米。这是什么概念？80年代，日本房地产泡沫临近崩溃的时候，人均住房面积大概也就这个数，略多一点。是不是我们这个数也有一定的隐患？第一，是不是说明我们的住房建设总量已经达到临界点。第二，是不是要面对与日本同样的问题？

　　话说回来，你要分析，同样的30多平米的住房数字，我们是不是达到了日本当时所能提供的居住水平和服务水平？就像刚才毛总提到的，我们能不能达到城市化生活的水平？很明显，实际上我们通过将近30年的城镇化，只是在物化上达到了这个数字，但这个数并不代表真正的城镇化水平。后面要做的更多是真正让这30多平米的数字物化，变成让老百姓在城市过上有尊严的真正的城市生活的水平。

　　袁牧：其实今天上午我也听到对国家发展空间的一些分析。我们国家未来要注重内部市场，而这个内部市场是有分级和分区的，实际上房地产并不会枯竭。而且从分析来看，未来十年、二十年当中，要进入城镇的人口数量很多，这个市场太巨大了。即使现在已经城镇化的人口，他对于住房的需求也是在不断更新的，而且是不断向新的更高的品质看齐。这种情况下，也面对非常非常大的市场，而不是我们单纯看量的多少。

　　主持人：我理解房地产本身需求量潜力很大。

　　袁牧：市场很大。

　　主持人：而面对升级的空间也很大。

　　袁牧：对。

　　袁牧：刚才说到地的问题，也谈到了新型城镇化，这里涉及到土地，可能会有一个新的情况，将来中国城镇对土地总量上的需求可能不会像过去的城镇化那么强烈了，我们更多城市的发展可能会在存量土地上，而不是增量土地上。新一轮城市总体规划，像上海、广州都没有再新增土地面积，都是在原有的基础上做老的城市用地范围内土地的建设。从土地上来说，这是一个比较新的情况。

　　新浪声明：所有会议实录均为会议主办方提供，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。