由新浪财经和盘古智库共同主办的“两会议事厅(三)：房地产与城镇化”于2015年3月9日在北京举办。全国工商联房地产商会副会长毛大庆。（图片来源：新浪财经 刘海伟 摄）

　　新浪财经讯 由新浪财经和盘古智库共同主办的“两会议事厅(三)：房地产与城镇化”于2015年3月9日在北京举办。全国工商联房地产商会副会长毛大庆在发言时表示，像北京、上海这些城市，如果只计算已经出让的土地，按照工薪阶层的收入计算，需要5-10年才能消耗掉现在市场上的房子，更别说地还在卖。老百姓兜里的财富，并没有真正跟地价的增长、房价增长一样鼓起来。

　　此外，他还以北京举例指出，2014年全国房地产投资缩减了21%左右，但是北京增长了24%左右。去年北京土地价格增长的斜率将近70度。跟城市大量需求人口的购买能力是不匹配的。这种状况下的市场化，实际上不能真正解决住房问题。

　　以下是文字实录：

　　毛大庆：说房地产拐点说了好多年，拐点论不是近一年两年提出来的，我从来不认为这个行业有拐点。中国房地产业需求量很大，再加上还有大量人口的城市化落地问题需要解决，说房地产行业还有8年到10年的大量需求，一点都不为过。

　　但存在什么问题呢？首先，我要澄清并不是房地产这个行业没有“做头儿”。但是过去十年快速增长的过程中，实际上房地产行业跟市场的错配现象越来越突出。错配表现为三个问题：

　　第一，原来是“土地财政”，这是最简单的、不动脑子的发展方式，也是最容易在报告里体现GDP数值的发展方式。但这样的增长是没有潜在的再增长能力的。错配就带来了大量快速甚至盲目的卖地过程，和人进入城市的速度节奏以及公共服务配套的严重不匹配，导致这些地卖出去以后，实际上地变成房子，房子要给谁，以及以那样的价钱给谁，这些人要不要，这首先是一个很大的错配。

　　刚才说城市化率已经达到50%多了，但是户籍人口才30%多，中间差的都不知道是什么人。这些人很大一部分买不起城市里的商品房，或者也没准备在城市买商品房，但是也没地方住。这也是一个很大的错配的问题。

　　第二个错配，我们老说房地产价格飞涨，土地价格飞涨，地王频生，实际上这个问题只出现在很少量的城市。过去说70个城市调控房地产，实际上真正有问题的恐怕也就10来个城市，甚至今天只剩下个位数的几个城市。

　　2014年全国房地产投资缩减了21%左右，但是北京增长了24%左右。代表什么问题？北京、上海等几个城市，吸引了全国大量投资，而这种投资投到了土地上，使得地的价格飞速增长。去年北京土地价格增长的斜率将近70度。而这些土地、这些面粉产生的面包，跟城市大量的需求人口的购买能力是远远不匹配的。这种状况下的市场化，实际上不能真正解决老百姓的住房问题。

　　第三个不匹配，房子盖得很快，但实际上没有制造出真正有能力消费的人口。

　　像北京、上海这些城市，如果只计算已经出让的土地，按照工薪阶层的收入计算，需要5-10年才能消耗掉现在市场上的房子，更别说地还在卖。这怎么能匹配呢？这是老百姓兜里的财富，并没有真正跟地价的增长、房价增长一样鼓起来，这是一个问题。

　　第二，公共服务配套。这是新型城镇化一个很重要的问题，刚才说到三个“一亿人”，怎么让已经进入城市的这些人，真的变成城市人。已经进入城市，没有拿到户籍的人是什么人？要给他们提供教育、医疗，不至于变成贫民窟，要给他们相应的城市配套功能。这部分实际上也需要政府的投入跟大量的精力花费。

　　这三个不匹配，实际上是过去十年中国房地产的总体缩影，这些问题存在于中国680个城市里边的70来个城市，这70来个城市，我们特别容易解读，缩小到50个的时候，是真正房地产行业影响经济增长的城市，这50个里面38个是直辖市、计划单列市跟省会城市，只有12、13个是东部沿海地区的比较富裕的地级市。按照行政级别来分配资源，实际上导致人口流入严重的不均衡，不均衡是跟着资源去的，又导致房价、地价和市场需求脱节。

　　简单地说，新型城镇化要解决的很多问题都是市场跟需求不匹配的问题，我归纳为房地产跟经济内分泌失调的问题。另外，棚户区改造是这届政府寄希望于在解决房地产产能过剩之中，解决房地产相关下游行业的问题，比如建设行业、勘查设计行业、建材行业，这些不能够因为房地产商品房的产能过剩，而导致一批行业都出问题。这些行业出问题，国家是有大量麻烦的。

　　同时，城市好多东西又需要建设，比如大量的棚户区改造，我前些时候去太原，太原在城市周边出让了很多土地，但其实城市的核心部位，城市的主城区，三分之二还是棚户区的状态。把这部分东西加以改造做好，整个城市风貌改变，老百姓居住条件改变，同时又解决了一大堆的基础建设投资的问题。所以，基础建设投资在这一届政府不是不要做，而是一石几鸟的完成。

　　这是我对现在房地产行业以及到今天政府所采取的措施的基本理解。

　　主持人：在我看来，一直感觉政府对房地产这个行业是又爱又怕，在这个时候提出了要保证房地产行业的平稳健康发展，未来的着力点主要在哪里？

　　毛大庆：我解读一下，大家说政府对房地产行业又爱又怕，其实不是这样，房地产这样一个产业，关联了太多的基础行业，下游行业非常多。

　　主持人：关联多少？

　　毛大庆：大致将近50个，包括电、煤、钢、水泥、陶瓷，包括纺织业都跟它有关系。

　　易鹏[微博]：包括电子商务都跟它有关系。

　　毛大庆：包括商业地产，餐馆、零售商、超市等等，影响的面非常广。我们原来过多的集中在商品性的房地产身上。但实际上政府在城市建设过程中，还有大量的问题并没有解决，像棚户区的问题，没有解决，老百姓真实居住的感受，包括出行更方便、环境更宜居等等这些问题，是不是都真正得到改善？并没有。

　　包括公共教育配套方面，万科在北京做了一个很典型的例子，去年得到国家高层的关注，我们把北京的一个重点中学移到房山去，只是从一个城区移到另一个城区，影响了周围十几万户老百姓的教育问题。同时，这对政府是一个好大的变化，因为学校之间移来移去的政策壁垒包括编制问题非常复杂。暴露出体制改革必须要深层次的发生变化，否则新型城镇化的落地都有很多问题，都不是那么简单。

　　前两天李克强总理说一年有70万人到北京看病。

　　易鹏：不止70万，应该是7000万，几千万数。

　　毛大庆：这么多人跑到北京来看病，证明我们的公共资源不匹配、不均等到什么程度。其实房地产是个广义的概念，我们不要一想就是开发商，就是盖那些房子的那些人，这是不对的。

　　主持人：您认为整个房地产行业不存在拐点，只是商品房有一定的问题。

　　毛大庆：商品房有一定的问题。

　　主持人：但是房地产内涵很大，其它地方潜力还是巨大的。

　　毛大庆：可以这么理解。

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