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毛大庆:北京等一线城市5-10年才能消耗掉市场存量

2015年03月09日 15:01  新浪财经 微博 我有话说 收藏本文     
由新浪财经和盘古智库共同主办的“两会议事厅(三):房地产与城镇化”于2015年3月9日在北京举办。全国工商联房地产商会副会长毛大庆。(图片来源:新浪财经 刘海伟 摄)   由新浪财经和盘古智库共同主办的“两会议事厅(三):房地产与城镇化”于2015年3月9日在北京举办。全国工商联房地产商会副会长毛大庆。(图片来源:新浪财经 刘海伟 摄)

  新浪财经讯 由新浪财经和盘古智库共同主办的“两会议事厅(三):房地产与城镇化”于2015年3月9日在北京举办。全国工商联房地产商会副会长毛大庆在发言时表示,像北京、上海这些城市,如果只计算已经出让的土地,按照工薪阶层的收入计算,需要5-10年才能消耗掉现在市场上的房子,更别说地还在卖。老百姓兜里的财富,并没有真正跟地价的增长、房价增长一样鼓起来。

  此外,他还以北京举例指出,2014年全国房地产投资缩减了21%左右,但是北京增长了24%左右。去年北京土地价格增长的斜率将近70度。跟城市大量需求人口的购买能力是不匹配的。这种状况下的市场化,实际上不能真正解决住房问题。

  以下是文字实录:

  毛大庆:说房地产拐点说了好多年,拐点论不是近一年两年提出来的,我从来不认为这个行业有拐点。中国房地产业需求量很大,再加上还有大量人口的城市化落地问题需要解决,说房地产行业还有8年到10年的大量需求,一点都不为过。

  但存在什么问题呢?首先,我要澄清并不是房地产这个行业没有“做头儿”。但是过去十年快速增长的过程中,实际上房地产行业跟市场的错配现象越来越突出。错配表现为三个问题:

  第一,原来是“土地财政”,这是最简单的、不动脑子的发展方式,也是最容易在报告里体现GDP数值的发展方式。但这样的增长是没有潜在的再增长能力的。错配就带来了大量快速甚至盲目的卖地过程,和人进入城市的速度节奏以及公共服务配套的严重不匹配,导致这些地卖出去以后,实际上地变成房子,房子要给谁,以及以那样的价钱给谁,这些人要不要,这首先是一个很大的错配。

  刚才说城市化率已经达到50%多了,但是户籍人口才30%多,中间差的都不知道是什么人。这些人很大一部分买不起城市里的商品房,或者也没准备在城市买商品房,但是也没地方住。这也是一个很大的错配的问题。

  第二个错配,我们老说房地产价格飞涨,土地价格飞涨,地王频生,实际上这个问题只出现在很少量的城市。过去说70个城市调控房地产,实际上真正有问题的恐怕也就10来个城市,甚至今天只剩下个位数的几个城市。

  2014年全国房地产投资缩减了21%左右,但是北京增长了24%左右。代表什么问题?北京、上海等几个城市,吸引了全国大量投资,而这种投资投到了土地上,使得地的价格飞速增长。去年北京土地价格增长的斜率将近70度。而这些土地、这些面粉产生的面包,跟城市大量的需求人口的购买能力是远远不匹配的。这种状况下的市场化,实际上不能真正解决老百姓的住房问题。

  第三个不匹配,房子盖得很快,但实际上没有制造出真正有能力消费的人口。

  像北京、上海这些城市,如果只计算已经出让的土地,按照工薪阶层的收入计算,需要5-10年才能消耗掉现在市场上的房子,更别说地还在卖。这怎么能匹配呢?这是老百姓兜里的财富,并没有真正跟地价的增长、房价增长一样鼓起来,这是一个问题。

  第二,公共服务配套。这是新型城镇化一个很重要的问题,刚才说到三个“一亿人”,怎么让已经进入城市的这些人,真的变成城市人。已经进入城市,没有拿到户籍的人是什么人?要给他们提供教育、医疗,不至于变成贫民窟,要给他们相应的城市配套功能。这部分实际上也需要政府的投入跟大量的精力花费。

  这三个不匹配,实际上是过去十年中国房地产的总体缩影,这些问题存在于中国680个城市里边的70来个城市,这70来个城市,我们特别容易解读,缩小到50个的时候,是真正房地产行业影响经济增长的城市,这50个里面38个是直辖市、计划单列市跟省会城市,只有12、13个是东部沿海地区的比较富裕的地级市。按照行政级别来分配资源,实际上导致人口流入严重的不均衡,不均衡是跟着资源去的,又导致房价、地价和市场需求脱节。

  简单地说,新型城镇化要解决的很多问题都是市场跟需求不匹配的问题,我归纳为房地产跟经济内分泌失调的问题。另外,棚户区改造是这届政府寄希望于在解决房地产产能过剩之中,解决房地产相关下游行业的问题,比如建设行业、勘查设计行业、建材行业,这些不能够因为房地产商品房的产能过剩,而导致一批行业都出问题。这些行业出问题,国家是有大量麻烦的。

  同时,城市好多东西又需要建设,比如大量的棚户区改造,我前些时候去太原,太原在城市周边出让了很多土地,但其实城市的核心部位,城市的主城区,三分之二还是棚户区的状态。把这部分东西加以改造做好,整个城市风貌改变,老百姓居住条件改变,同时又解决了一大堆的基础建设投资的问题。所以,基础建设投资在这一届政府不是不要做,而是一石几鸟的完成。

  这是我对现在房地产行业以及到今天政府所采取的措施的基本理解。

  主持人:在我看来,一直感觉政府对房地产这个行业是又爱又怕,在这个时候提出了要保证房地产行业的平稳健康发展,未来的着力点主要在哪里?

  毛大庆:我解读一下,大家说政府对房地产行业又爱又怕,其实不是这样,房地产这样一个产业,关联了太多的基础行业,下游行业非常多。

  主持人:关联多少?

  毛大庆:大致将近50个,包括电、煤、钢、水泥、陶瓷,包括纺织业都跟它有关系。

  易鹏[微博]:包括电子商务都跟它有关系。

  毛大庆:包括商业地产,餐馆、零售商、超市等等,影响的面非常广。我们原来过多的集中在商品性的房地产身上。但实际上政府在城市建设过程中,还有大量的问题并没有解决,像棚户区的问题,没有解决,老百姓真实居住的感受,包括出行更方便、环境更宜居等等这些问题,是不是都真正得到改善?并没有。

  包括公共教育配套方面,万科在北京做了一个很典型的例子,去年得到国家高层的关注,我们把北京的一个重点中学移到房山去,只是从一个城区移到另一个城区,影响了周围十几万户老百姓的教育问题。同时,这对政府是一个好大的变化,因为学校之间移来移去的政策壁垒包括编制问题非常复杂。暴露出体制改革必须要深层次的发生变化,否则新型城镇化的落地都有很多问题,都不是那么简单。

  前两天李克强总理说一年有70万人到北京看病。

  易鹏:不止70万,应该是7000万,几千万数。

  毛大庆:这么多人跑到北京来看病,证明我们的公共资源不匹配、不均等到什么程度。其实房地产是个广义的概念,我们不要一想就是开发商,就是盖那些房子的那些人,这是不对的。

  主持人:您认为整个房地产行业不存在拐点,只是商品房有一定的问题。

  毛大庆:商品房有一定的问题。

  主持人:但是房地产内涵很大,其它地方潜力还是巨大的。

  毛大庆:可以这么理解。

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文章关键词: 房地产城镇化毛大庆

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