冯仑:房地产业始终是黄金时代

2015年03月01日 16:58  新浪财经 微博 收藏本文     
“亚布力中国企业家论坛第十五届年会”于2015年2月28日-3月2日在黑龙江亚布力召开。上图为万通投资控股股份有限公司董事长冯仑。  “亚布力中国企业家论坛第十五届年会”于2015年2月28日-3月2日在黑龙江亚布力召开。上图为万通投资控股股份有限公司董事长冯仑。

  新浪财经讯 “亚布力中国企业家论坛第十五届年会”于2015年2月28日-3月2日在黑龙江亚布力召开。上图为万通投资控股股份有限公司董事长冯仑。

  以下为发言实录:

  我不赞成房地产黄金或白金的提法。这是什么意思呢,你说少女是黄金时代,柴静就不算黄金时代,过了青春期也算黄金时代,更老的秦怡90岁了,你说她不是黄金时代,关键是看你作为不作为,你不作为青春期就“坐台”了,也不叫黄金时代,所以要有作为。划分有片面性,单纯为销售类房地产,而且是以住宅为产品的销售类房地产是这么划分。作为行业来说始终是黄金时代,就是你要作为。另外在不同生命周期做不同的事情。

  住宅从总量上来说全国的确饱和,转入到转折的时期。像过去快速开发销售的时期结束了。但是又开启了新时代,青春期结束了,长个结束了,剩下是长脑子时代,择业时代,恋爱时代,要娃的时代都开始,虽然孩子有可能长瘤子,但是也是一个时代。如果你只停留在长个时代,没有根本情况改变,那对你个人来说黄金时代结束了,但是对于有作为的企业来说黄金时代刚开始。

  目前来说,GDP过了8000亿万美金之后,实际上住宅的黄金时代,快速销售的黄金时代过了。但是物业全面发展的时代开始了,全面时代包括商用,包括特殊物业,包括过去不注意医疗健康、渡假、教育、体育、养老等,全面物业发展时代开始了。再往上走,到2.5万美金以后,商业化金融时代更加开始。开发类房地产PE是5-7倍,商用不动产,以资产管理和营运为核心的不动产服务,是服务不是开发,以服务带动开发的资产管理类的房地产是15-20倍。基于经营管理服务业态金融化的房地产,也就是不动产金融,这部分PE给的是20-30倍。雷军[微博]讲的互联网和房地产结合创造新的服务形式和业态,资本市场上估值30倍起算,美国有一家公司做了5年,就是做房屋出租,做了5年市值超过了万科。所以都是黄金时代。

  从行业来说,我们要了解行业的全生命周期,要了解每个阶段在哪有所作为,在哪应该放弃什么。40岁的女人你比嫩没法比,你要比智慧,担当,要比能说话,比会跑。你不会改变,你50、60岁还比嫩,老怀疑青春不在,日子怎么过,天天去拉皮,日子真没法过。皮可以老,心可以嫩。这是我对整个行业的看法。

  住宅领域我认为现在比较焦灼,现在需求方面拉动因素也有,抑制因素也有,所以比较难判断,包括房屋登记、遗产税等等各种税的问题,这些税是抑制购买的积极性,但是现在又降息,人口流动慢慢放宽,这些有利于促进房价上涨,或者是卖方的需求。所以我认为是焦灼状态。有三个指标很容易判断。

  一、经济发展水平。如果经济发展水平人均GDP过了8000万美金要小心。二、二手房交易量越来越大,超过一手房,变成一比一之后,每天市场卖两套房,一套新房一套旧房。三、人口增量。机械性的人口增量,不能光等生孩子,机械性的人口增量没有时要特别小心,这是对于住宅的部分。

  其他的部分就不仔细说了,过去一年地产商最多的一件事就是变脸,说法全改了,词全改了,万科以前是做全球最大的住宅公司,现在是做城市发展配套服务商。万达[微博]以前说是商业不动产,现在是文化、体育,大家都变脸了。变脸的是有为的公司,都像柴静一样,不比嫩了,比智慧,比担当,比创新能力,房地产和其他业态都是在进入全面的转型、升级、创新。我大体上是这样的判断。   

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