戴德梁行香港区董事总经理暨北亚区策略发展顾问部主管及高级董事陶汝鸿。

　　新浪财经讯 由香港特别行政区政府与香港贸发局共同主办的亚洲金融论坛1月19-20日在香港举行，在“中国城镇化发展的机遇和挑战”分论坛上，戴德梁行香港区董事总经理暨北亚区策略发展顾问部主管及高级董事陶汝鸿出席了会议并发表了自己的观点。

　　以下为文字实录：

　　陶汝鸿：今天非常荣幸能够有机会在这里跟大家分享一些城镇化的经验。今天有3位嘉宾，一个是李主任，一个是华赞先生，3位里面我的普通话是最差的一位。我第一天接到TDC邀请，找我代表香港分享城镇化的经验。我说怎么能代表香港呢？我就是用有香港口音的普通话来代表香港，我希望翻译能听得明白我的普通话。

　　今天的课题是城镇化里面碰到的机遇跟挑战。刚才李主任说里面空间很多，我PPT有部分跟李主任是冲突的，但是角度不同。先看我们的空间，从2013年的数据来看，城镇化率，中国是53.7%，如果跟发展成熟的国家比较，加拿大现在是81%，美国是83%，英国80%，日本92%，新加坡是百分百。所以我们未来的空间真的很大。如果看人口的变化，现在城镇化率是53.7%，到2030年要增加到70%，大概是一年增加0.8-1个百分点，里面的人口变化是从7.3亿增加到10亿。我们看超过100万人口城市的变化，从2013年的102个城市增加到220个，增加1.16倍，就是每一年大概有1700万，刚才李主任是1700万人-2000万人，因为每一年的速度不同，大概是1700万人左右，每一年在国内，以香港来比较，每一年生产2.2个香港出来。所以我们可以看到，里面的机遇一定是非常多的。但这么快的城镇化，我们面对的挑战可能会更多。

　　我们看一看，刚才提到一些发展成熟的国家，他们同样城镇化率53%增加到70%，他们用了多长时间呢？我们看美国，从1920年城镇化率53%，到1963年左右城镇化率70%，用了40多年。加拿大用了42年。同样的比较，欧洲用了30年，日本这么小的地方也用了15年，韩国用了8年。现在中国17年里面增加17个百分点，我现在不是说不可能，但是里面每一个环节一定要配合得非常好。我们碰到很多政府，17年达到增加17个百分点的目标，第一个他们做到了，就是盖房子，卖房子赚钱。但是我们研究过很多，香港也好，国际的案例也好，其实房地产只是其中一个环节，甚至是比较小的一个环节，里面很多不同的因素是要配合的。我们现在看到很多，特别是二三线城市，大家大力地盖房子，基本上土地的城镇化比人口的城镇化快很多，基本上所有的配套都不能配合。所以出现现在了所谓的鬼城，我就不用鬼城来说，因为鬼城是说没有生命的，我就用睡城来说。因为现在很多配套做得不好，有一天其他方面发展成熟了，它有成熟的一天。所以我们用睡城来说。我们过去跟成熟国家比较，里面很多因素都是不同的，所以我们不能直接比较，但是这个可以作为一个参考。

　　我们研究过很多不同新城的案例，如果要成功，很多因素要配合来发展。如果单从房地产的角度去看，我们分析一下，这10个因素是面对未来最大的挑战，机遇很多，但是挑战更多。如果从房地产的角度去看，如果做一个新城，里面很多基本的工作一定要做好的。这10个要点如果要说的话要一两个小时，但今天只有10分钟，我就很简单地说一遍。第一个是新城里面土地的利用，用途怎么来确定。做一个总体的规划，这个很容易理解。第二个是我们面对拆迁的问题，你用17年增加17个百分点，要把这些农村改造。怎么赔偿呢？你一定要有一个很好的基准，像香港有一个股价的制度来作为赔偿制度。第三个是融资方面，这也是一个很大的挑战。第四点是希望国内盖房地产是用需求来带动，而不是政府需要建甲级写字楼，要建豪宅就去做，这就做出了数量、质量跟需求不配合的状况，造成空置率很高，出现鬼城的因素。第五个产业，最基本、最重要的，不是说造一条铁路把这些人吸引进去就可以了。一条铁路是加速城镇化过程中的催化剂，但是不能说单靠轨道就把新城造好。把人引进去，他们要有就业的机会，要有产业。特别是协调的产业发展，概念是怎么样呢？李主任说现在在规划的新城有超过400个，每一个新城都说自己要做高科技，现在高铁新城大概有三四十个，每个都说要做高铁新城。里面产业的冲突很多是没有协调好的。所以第五点一定要把它做好。第六点是交通系统，轨道交通刚才说过了，这是最基本的，怎么样加速交通系统的效率，提高交通系统的效率，是加速城镇化非常重要的因素。但是不能单靠它来带动。第七点是配套设施，你搬进去，很多基本的道路网络，以及水电气方面的配合非常重要。不能单建房地产，还要有学校、医院等配套设施。第八点是营运，很多政府盖好以后卖掉赚钱，其实你把房子盖好是一个新城刚开始的阶段，你怎么去营运呢？怎么把它管理好，把它的升值，不是卖掉就离开，这个概念是完全不对的。第九点是推广，你发展一个新城最重要的是卖地，一定要有很好的推广计划把它做好。第十点就是开发很多不同的环节，最重要的是要有一个时间表。我们看到很多建基本社区之前已经建豪宅，已经建甲级写字楼，这个时间表是完全不对的。

　　国内的情况跟国外的情况有什么区别？我们就看四个要点，产业、配套、房地产和交通这几个要点。可以看到工业园发展超过40年，分成五个阶段。第一个阶段起步阶段是没有房地产的，基本上都是以产业、轻工业为主，以基本的交通网络，基本的配套设施，先把这些做好。第二个是发展阶段，先把产业做好，把这个地区的生活水平提到某一个水平才建高级的住宅，高级的商业。所以可以看到，到第三个阶段，转型阶段，优化阶段才开始建豪宅，建高级的商业。所以时间表非常重要，不是一下子就把所有的房地产盖出来，出现鬼城、睡城这样的情况。

　　我刚才说的是碰到很多机遇和很多挑战，未来怎么解决呢？还是要政府跟开发商配合好把这些挑战解决好。因为时间问题，所以我今天的分析就到这里，我们下一步可以再交流一下，谢谢！