发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁。

　　新浪财经讯 由香港特别行政区政府与香港贸发局共同主办的亚洲金融论坛1月19-20日在香港举行，在“中国城镇化发展的机遇和挑战”分论坛上，发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁出席了会议并发表了自己的观点。

　　以下为文字实录：

　　李铁：十分钟的演讲，我准确按照这个时间完成主办方交给我的任务。城镇化的核心问题是拉动内需，主要还是看房地产，从中国城镇化未来的预期，探讨一下中国房地产如何转型。

　　中国城镇化到2013年是53.7%，城镇化人口是7.3亿。可是我们要把中国和世界其他国家的房地产城镇化发展的趋势比较一下，我们会得出中国今天到底房地产是否存在泡沫，我们做一个清醒的分析。城镇化率现在和欧美发达国家有比较大的差距，这是第一个。第二个，我们的人口是世界最大规模的城镇化人口进程。我们看右边的表，7.3亿人口，相当于欧盟人口总和加2亿人，美国、日本的人口综合加2亿人，还仅仅是中国的城镇人口，还不是全部人口。从这个来分析中国的房地产发展问题，仅从城镇化的发展水平和速度上来讲，我们可以得出不同的结论。

　　第二和日本、欧美国家曾经出现过的房地产泡沫进行比较，恐怕我们也会得出不同的结论。日本的房地产泡沫是1980-1990年，城镇化率已经接近饱和，他的增长速度从高位增长向中低位增长，在4.5%。美国也如此，美国的房地产泡沫2008年，城镇化率已经饱和，增长速度仅仅是2.2%。而中国从前年开始，去年还不一样，最新的数字还没有拿到，2013年城镇化率53.7%，我们的增长速度2013年是7.7%，2014年是7.4%，还是处于高位增长阶段。在这个情况下所出现的房地产问题和欧美国家有根本的不同，和日本也有根本的不同。

　　我们按照每年0.8到1个百分点的城镇化速度增长，中国经济增长如果在6%-8%这个区间，中国的城镇化是0.8-1%。过去13年平均每年是2077万人口进入城市，按这个速度计算，到2020年城镇人口会达到8.5-8.7亿。如果按城镇化人口规模来看会对房地产产生怎样潜在的需求呢？现在户籍人口4.8亿，还有3.7亿的统计人口，2.5亿存量的农民工在城市没有户口，未来他要到城里来定居，会不会产生新的租赁住房需求呢？我们还要注意一个数字，在中国还有8000万的城镇建设人口，我们叫漂，他们也没有人口。加上未来还有2亿多的农民工要进程，就等于可能存在5-6亿人口要从农村进入城市，从小城市进入到城市，5亿多的人口，在空间大挪移，会在租赁住房上产生怎样的需求可想而知。所以简单地从所谓的房地产结构性的状况来判断，泡沫在中国这个判断为时过早，可能是一个波动性的问题。

　　当前房地产形势的判断，很多人预计中国会出现泡沫，出现房价高企的问题。可是我们做分析，中国目前的房地产发展是结构性的住房供给过剩的问题。不是说没有需求。在1000万人以上的城市，房价高涨的问题不可能得到缓解。我们看北京，北京五环以外的楼面价已经快接近3万，跟香港的房价相比，仅仅是香港房价的1/4。有这么庞大的城镇化人口支撑，北京的房价、上海的房价能下降吗？我想这个大家自己会做出清醒的判断。在这些城市，有非常强烈的住房购买需求，也是住房结构问题。中低档的住房供给不足，而且在空间上有所表现，核心城区还是在城市的远郊区。所以不能做整体的结论房价高，或者全部都过剩，这是一个错误的判断。

　　第三，什么导致了房价上涨？这个中国和世界没有特别大的差别。当然了，特大城市的房价供给确实存在严重的问题，但是公共服务差距，北京、上海的住房等级化的公共管理体制导致资源相对稀缺。北京优质资源在全国是最高的，所以在这个地方房价高，土地供给短缺，房价高也是一种必然的趋势。所以不同等级城市之间的房价上涨，中高档房价的供给不同有着必然的联系。

　　城市经营的模式导致房地产发展过剩。这个我没有足够的时间展开，大家都知道中国政府是征地卖地的方式，征地是为了引进工业企业，但是在竞争过程中压低工业企业进入的价格，零价格，政府来补偿拆迁的投入和基础设施投入，从哪来补呢？卖地卖房子。这个模式就导致了三四线城市和部分二线城市房地产供给在这段时间内严重过剩，是政府和地产商双重推动中高档房地产发展严重过剩，也导致了地方政府债务的突出。所以2015年地方债问题将严重凸显。

　　刚性的住房需求仍然存在。我们把住房需求分为五类，基本消费型、改善型、享乐型，这三种随着收入的增加是刚性增加的，改善型这个需求是非常大。另一方面，投资型和投机型会发生一些变化，因为我们看到了最近，特别是2014年股票市场上涨，我们做了一个分析。股票市场的上涨最大的问题，它取决于房地产到底是否出现了一些问题。房地产最近主要的原因就是有一些因素，比如说结构性过剩的因素，第二反腐，导致一些官员购买住房的动力下降。第三是住房登记和不动产税未来会开征，影响到投资型和投机型的需求，导致了股票市场的上扬。

　　我们怎么判断中国房地产形势的发展呢？长期需求依然存在。3个1亿人的政策会带来3个1亿人的需求，1亿人市民化落户城镇，1亿人城中村的改造，1亿人返回中小城市落户。另一方面加大改革，落实户籍制度改革，推进土地管理制度改革，改善政府投资管理体制促进PPP政策的落实，包括降低政府对土地的过度依赖。我的演讲到此结束，谢谢大家！

　　主持人：我们今天的议题是机遇跟挑战，我想在场的三位嘉宾讲演过程中，这个挑战已经出来了，我们再次有请三位来到台前跟大家共同讨论刚才谈到的焦点问题。

　　我们谈第一个问题，刚才我们说到的城镇化的方向问题，这个可能是我们先要解决的问题，有没有冲突？这个问题首先请李主任来讲一讲，华赞的观点，您怎么想？

　　李铁：一个人跑得多不见得了解中国，为什么呢？首先，我是研究农村出身的，搞了十几年的农村工作。我先给他一个概念，中国20亿亩耕地，农村的户籍人口是8.2亿，人均3亩地。粮食平均一亩地每年收入500块钱，你们想想，如果他不进城，不从事非农产业，他是永远处于贫困状态。所以反对城镇化进程，这点就不成立。农民不减少，3亩地怎么能富裕，粮食价格这么低。所以我觉得华赞先生第一件事还是不了解中国国情。

　　第二件事，我们现在城镇化不是要推着农民进城，是要给农民选择的权利，因为我们有户籍制度，有土地制度，农民在这里没有平等的待遇。所以在国际上没有人强调城镇化，中国推进城镇化就是要把横亘在城市和农村的所有制度性鸿沟给打破。2.5亿人已经在城市了，但是没有城市的各项待遇，不公平，所以我们要给他选择。所以他对政策也不了解。

　　第三，中小城市，我当然支持中小城市发展，国际上的规律，世界上所有国家的规律都是往大城市走。可是到中小城市看，你看他们把规划做得尺度那么大，农民根本进不来，你不感觉到心痛吗？所以你还是不了解中国。所以30几个省，多少个镇，虽然你去了，仅仅是走马观花，我们更多的是了解制度性存在的问题。所以你提出这些事情，我现在就给你一个简要的回答，谢谢！

　　主持人：华总，就刚才这个事，李主任说您对中国国情不是特别了解，您走过那么多城市，您有什么感受？

　　华赞：因为我到中国来的动机是不带任何个人的目的和感情，所以我不反驳，我在非常有限的智慧当中努力帮助中国。我没有情绪，也认识领导朋友，从他们的角度看中国，动机是好，因为他们也想让贫穷的农民富起来，只不过富起来的道路是不是健康的，是不是他们需要的，是要他们离开自己的家乡才可以富起来，是真正地富起来，还是更穷，这些都是价值观和认识观，不只是走了中国的1000个县，从13岁到美国最发达的地方，我好几个文明的上上下下，几千年文明的地方我都走遍了，有可能我的智慧还是错误的，我说的这个题目我不辩论，老子怎么说的，善者不辩，辩者不善。我的目的是为了未来中国的子孙，我们这个结论是20年以后会看出来的，因为过去30年我的很多预言在今天都实现了。我从这个角度说，20年我们以后看。

　　李铁：过五关斩六将的事情我们就不提了，前面讲的我都同意，中国20年的增长还有发挥的空间，我都没有问题。但是带来的和尚好念经，无论是错的还是对的，中国正好处在这30年，老外跟中国人说话的时候，这30年起到很大的作用，也导致很大的误区，这个我是深有体会的。中国和美国以及其他国家的制度是不一样的，他有他的优势，可以集中资源促进发展。13.4亿的人口，城镇的包袱，让他在农村真的富不起来。所以我们有一句话是减少农民才能富裕农民。减少农民最大的问题是我们已经有的制度是不让农民进城，你要了解这件事的时候，你的结论就没了。所以我说你还不了解中国的制度，你只听市长他们忽悠，那是有问题的。

　　主持人：另外一个是关于投资的问题，我们今天谈到了机遇和挑战，当然大家可能更关心的到底有什么样的机遇和投资机会，在这里观众朋友提到，尤其对于地产非常关心，中国的房地产还有持续的投资价值吗？另外，房地产投资与进入股市还会继续吗？尤其是昨天股票大跌，市值损失了那么多，怎么看投资方面的情况？

　　李铁：中国的地产和国外不一样，中国的地产规模太大，因为征地很容易，所以一个地产商在北京、天津一个项目可以拿到150亩地。我到台湾、日本，一般就一个楼。所以地产结构要调整，那么大规模的地产商，成为中国的巨头，这种状况恐怕不可能再持续了。小规模的地产走台湾模式、日本模式、东亚模式不是没有机会，但是要调整他的结构，要使他从选址上，发展空间选择上，肯定还有机会。刚才讲城镇化的趋势，但地产的形式会发生变化。第二个关于股票，我刚才讲过了，中国人有强烈的投资和投机心理，澳门的赌场比拉斯维加斯大很多嘛。地产价格上涨的时候，大量的人只要买了房子就会赚钱。可是今年形势变了，我刚才讲了反腐的问题，住房登记的问题，房产税的问题，包括金融的问题等等，会使得投资和投机发生变化，所以最好的选择，中国只有两个选择，要不是地产，要不是股票，放银行肯定是赔钱。但是我们注意到，股票上涨，在中国从来都不是直线上升的，叫波动性上升，下降也是波动性下降。我们怎么可能因为一天的股市跌就说股市一下跌到底呢？不可能的。2008年前后下跌也是波动性下跌，上扬也是波动性上扬。但是要注意另一点，如果房地产在这一两年投资和投机的机会看得不好的时候，股票的形势会好。当股票形势好得很好的时候，大家一定会把钱拿回来继续投资房地产。这就是中国经济非常有意思的现象。

　　主持人：如果说中西部方面的话，特别困难的那些地方怎么办？怎么样做成人口相对集中的城镇化？大面积的都是比较荒凉或贫穷，而且没有工业的配套，没有更好的基础设施，这个怎么办？我们我们从发展的路径当中，哪些可能会优先发展，最后是辐射，还是用什么办法来解决这个问题？

　　李铁：从近几年的数字看，中西部的城镇化要快于东部，第一东步的土地价格和劳动力价格大幅度上升，另外中西部发展进一步加快，他也带动大量人口的集聚、产业转移。第三西部地区资源性产业也带动了大量的就业。在中国经济一体化的过程当中，中西部地区的作用还在上升，但是和东部地区的城市化还有较大的差距，这不是一天两天的问题，需要几十年。关于中小城市，很多人可能不太了解中小城市，政府的作用特别强大，为了土地出让金，过度性开发导致住房严重过剩，平均一个城市大概住房过剩的大致是30%以上，所以需要一定时间的消化。过度追求表面的城市化，所以城市成本过高，农民根本进不了城。现在中国政府在进行制度调整，强调可持续的以人为本的发展作为一个非常重要的政策目标。当然这个政策目标已经经过十几年的积累，调整还有难度，所以要进行财税体制的改革，投融资体制的改革，包括干部考核制度的改革，当然这个改革需要通过试点来完善。我们还需要有一定的耐心。