图为国土资源部法律中心产权处处长刘燕萍。（图片来源：新浪财经 骆霄 摄）

　　新浪财经讯 由新华社《财经国家周刊》和瞭望全媒体传播有限公司共同主办的“2014中国城市发展市长论坛暨‘中国价值城市及贡献企业’颁奖盛典”于2014年12月20日-21日在北京举行。国土资源部法律中心产权处处长刘燕萍出席了会议。

　　以下为文字实录：

　　刘燕萍：

　　当时提出统筹城乡是一个基本目标，农村为发展城市三十多年作出了贡献。土地出让金的收入是我们城市建设的一个重要来源，在前面讲话当中也都提到了，但是整个经济建设到了这个阶段，摊大饼式的建设已经成为不可持续的发展模式。

　　城市发展过程当中，用地需求量巨大和保护耕地是一对矛盾，我们既要保护耕地还要满足城市用地的需求，就要走集约节约这条路。80年代、90年代我们有一个提法，花园式的工业产区，但是到现在随着产业结构转型和产业升级，工业园区特别是一些高新园区自己就有提高集约用地的这种需求。如果到市场上重新拿地成本也是比较高的，这样就把原来的工业产能通过增加容积率等方式进行了扩容。

　　但是，我们有一些政策实际上跟现在发展是不太配套的。比如说，我们过去鼓励建立土地市场走公开的招拍挂。这种方式能增加市场透明度、保障了公平和效率，另一方面我们也规定若增加容积率要补地价、要重新招拍挂。原来的工业厂房，现在想变成行政中心、研发中心的，这样到市场招拍挂就是公平交易，但是最后能不能回到我的手里就不一定了。所以，我们的制度就需要去调整。部里也在研究节约用地的政策，针对这些问题也研究出台了一些相应政策文件。

　　另外，从城市的发展来说，国家目标可能跟地方有一些不一致的地方。城市为了发展，它有这点冲动，因为土地的收益现在是一个重要来源，地方财政不能说是其主要来源，起码占的比例比较高，有些地方占到60%，一般占到30%，不卖地收益从哪来？总之趋向于收益比较高、成本比较低，这种区域集中在大城市周边农村地区。可能有一些改革需要配套推进，包括财税体制改革。我们现在新增建设用地有偿使用费70%规定在地方，基本上中央没有收益。这样，整个财税体制改革也是土地制度改革当中一个重要环节。

　　我们现在一直在研究征地制度改革，集体经营性建设用地入市改革。要把征地限制在公益性范围，真正像宪法所说为了公共利益的需要。但我们现在的法律规定，一个是为公共利益才能征地，但是另一个方面，建设用地必须使用国有土地，集体土地必须转为国有，这个就是一个矛盾。现在集体经营性用地也是按照十七大城乡统筹建设用地的市场来推进，同时宅基地也是要逐步的，纳入有偿的轨道，因为我们现在农村的宅基地是无偿使用，这是农民基本的生活保障。

　　现在，我感觉每个地方的用地指标都不够用。在2000年我去调研，他们就在规划2010年指标。现在很多改革地区探索增减挂钩，搞地票，天津宅基地换置房，我看到一些地方出台文件，农民退出宅基地奖励两万块钱，但是这个是不是可持续？农民这两万块钱够不够他在城市去买房子？我觉得国家要把个人包括整个社会结合起来。

　　大概三周之前我参加了一个会，在会上见到一个企业家也见到一个镇长，我问镇长你们那边承包权流转农民都自愿吗？还有旧村改造农民是不是自愿？他说现在有些就不愿意搬。所以，在城乡一体化这个过程中，我们要更好地考虑权利人的权益，我觉得要在这种保障公共利益或者是提升城市的生活质量的同时，要更好地维护个人权益、企业利益。

　　比如城市当中，我们很多小区，大家可以看到刚开始告诉你绿化率多少、覆盖率多少，可是真正住进去开发商不断加盖房子，这个权利人的权益是怎么掌控的？买房的时候实际上已经分开了。我们现在城市比较拥挤，很多地方解决交通拥堵的方法都是把一些路拓宽，可能涉及到很多的拆迁，这样的拆迁的成本又比较高。办公用房过去是划拨用地，另外很多单位可能楼都往边上盖，还有一些新建小区把楼都建在绿地四周。现在有些地方要把单位道路拆掉，这个做起来也是比较难的。实际上解决城市病的这个问题需要综合地去考虑。

　　主持人：

　　我想问刘处长一个问题，房地产税写进了三中全会的决议，房地产税要立法，以后要开征，因为在过去十年关于物业税还有房产税，这个弄下来会有哪些实质性的规定？我前不久遇到一个美国建筑师，在中国工作好几年，突然有一天想明白一件事，为什么所有人都在谈你们修了一个奥林匹克公园，为什么政府到处去拆迁？因为你们的公共服务不直接产生税收，唯一的产生税收的方式就是拆，地铁一过，所有的建设都有产值，这变成一个非常大的问题。现在，不动产登记条例要公开，国土资源部在管，你能给我们透露一些什么信息吗？

　　刘燕萍：

　　房地产税到目前为止到了关键时刻，社会也非常关注。我有幸参与到不动产登记条例的起草过程，从不动产登记暂行条例起草的出发点或者它的目的来说，主要是要落实物权法。物权法明确了不动产权利，我们的土地使用权，还有抵押权都是要登记生效的，也有一些例外是合同生效。

　　不动产登记条例首先就是落实物权法。要稳定物权，要确定物权，对权利的确认，经过登记部门进入到登记薄以后，能够得到法律的保护；第二是维护交易安全。物权的方式就是登记，通过登记使得交易方得到信息，有没有被法院查封，有没有设定抵押权，才能保证交易秩序和安全；第三维护交易方的合法权益。但是咱们这一次不动产登记，国务院明确由我们部来负责指导和监督全国不动产的登记，要把土地房屋、林地、草地、海域纳入不动产登记范围。这在过去都是分别登记，信息之间是一个一个的孤岛，我们登记基本上都是属地登记，以县级为单位登记的，县里头最终掌握每一个人的不动产的权利状况，是最基本的单位，市里头到省里甚至到国家可能都没有掌握这个信息。

　　通过不动产的统一登记可以准确掌握权利以及不动产信息，会为征税奠定一个很好的基础。而且通过这种信息的共享，能够有更准确的税基基础。所以从这个方面来说，不动产登记暂行条例可以间接的达到这样一个目的。但是从本质上来说，不动产登记暂行条例目的是刚才说的。谢谢。