图为万通集团主席、万通投资控股股份有限公司董事长冯仑。（图片来源：新浪财经 骆霄 摄）

　　新浪财经讯 由中国国际友好联络会主办，《财经》杂志承办的“三亚·财经国际论坛”于2014年12月12日-14日在海南省三亚市召开。主题为：新经济 新平衡。在分论坛“城镇化进程与城市治理”上，万通集团主席、万通投资控股股份有限公司董事长冯仑发表了自己的观点。

　　以下为文字实录：

　　苏琦：潘总，他们说房地产商主要有两个心态，一个是失落，一个是焦虑，您是什么感觉？

　　潘石屹[微博]：最近房地产界都比较失落，最能说明问题的，我们的冯主席总结了两个段子，稍微带点颜色，在三亚也可以给大家说一说。刚才我动员他，他说他就不说了，可是我在这个台上，还是想让他给大家讲两个段子，这两个段子特别能够反映现在开发商的心态。

　　冯仑：兄弟是靠不住的。最近一到海南就想起以前有时候会唱的一个歌，这个歌里头有一段词非常有意思，叫世上只见新人笑哪听旧人哭，房地产肯定是旧人了，互联网是新人，人工智能是新人，大健康是新人，大文化是新人。地方政府对新人关心，所以，都是围着新人小，不管旧人哭。

　　另外一个感受，互联网相当于地方政府的小三，是若明若暗的关系，我们跟地方政府的关系，是正太太的关系，直接就招商引资，登堂入室，吃饭都是坐主桌的，现在换了位置了，他们扶正了，我们下堂了。现在唯一给了面子，就是在边上坐着，但看别人吃。

　　我跟潘总说，我们也要适应，如何地位的变化，都不完全是别人的决策，其实是自己的决策。我们自己也要意识到，在中国经济发展了二十多年以后，房地产已经到了这个行业、产业发展的一个重要的转折时期。不能想象，我们城镇化已经过了50%了，很多二线城市GDP都过了8000美金了，城镇人均住房过了30平米了，人口倒金字塔，在三四线城市人口几乎没什么增长。在这种情况下，以住宅快速开发销售为主导的房地产的增长模式，和以地方政府通过不断卖地，扩大城市范围，摊大饼发展模式的城镇化，还能继续吗？所以，从这个角度来说，我们应该看到，在一个阶段，我们帮助地方能生能养，虽然形象不太好，能生能养把任务完成了，可能嫌你长的不好看，作为一个劳动妇女仍然非常光荣。所以，我们仍然还会努力工作。

　　朱中一：我补充一句话，对房地产更准确的话，应该是喜新不厌旧，咱们肯定考虑培育新兴产业，但有个过程。房地产尽管要重新进行科学定位，要尊重它的规律。

　　冯仑：朱总还是不愿意下堂，我觉得这个时候会很尴尬，主动行去，行在宽处。硬扛着很难看，也不用注重写不写，爱情也没有写在公告里，不重要吗？当然重要。大家一出门就撞上了，但真要撞上又不太容易。所以，我们就把自己的事做好。相当于餐饮行业，不管再有新经济，这个行业也要创新，也要改善提高菜品质量，不断进步就行了，只要一直进步着，虽然不像互联网这么妖娆，但我们仍然能够有安身立命的地方，所以，把自己的事做好，把当下的事做好，公司活下去，这是我们学习不管是四中、五中，未来八中公报，都不能改变的一个立足点。  

　　苏琦：冯总的段子特别好，讲到一个女人三个境界，反正一开始都是妖精，往好的发展可能成为仙，发展的不好可能成为孽。如果我们摆平心态，进行自我修炼，能不能重新做人，修炼成仙？

　　冯仑：我们一直是人，其实发展的空间还是非常大的，过去讲房地产都是讲住宅，说了20年房地产，说来说去是住宅，说来说去是开发，说来说去是销售、开工。但真正房地产，除了住宅以外，还有非常广阔的一个空间。从经济成长的需要来说，至少还有五大类商务不动产，在全球的资本市场上表现出非常强大的市值和增长性，那就是写字楼、购物中心、物流仓储、健康医疗和教育。从发展模式上来说，也会从开发逐步演进到以经营和财富管理为核心的一种商务不动产的新的模式，再发展到金融和房地产结合的金融房地产，最终互联网和房地产也会有一个重新的结合，包括创造新的模式。像美国，把房屋的租赁重合整合。

　　这样一个发展空间，实际上就是一件事，就是回答一个问题，房地产在70亿地球人，80%时间都是在我们房地产的产品里生存发展，因为我们的工作是创造最具价值的固定的人造空间，这是我们的工作。我们不是创造自然空间的，自然空间，一开始有地球的就有，我们是创造人造空间，而人造空间高铁不是我们管的，我们是创造固定的人造空间的，而这些人造空间的价值，因为是商业活动，它的经济价值和空间形式是否成为主要的产品和服务的对象。这些东西基本不会改变。

　　说个好玩儿的事，最近陌陌上市大家都知道，坊间有很多说法，陌陌创办的时候是在万通中心，现在打败了世纪佳缘[微博]，世纪佳缘市值一亿多美金，陌陌是世纪佳缘的20倍市值，每20个人约会只有1个人想结婚，而陌陌你越约会越想结婚，有一个美女上了陌陌就有20个人上去抢着约会。而结婚网站，每一个美女结婚走了，至少走100个男的追求者，越成功人还少了，结婚叫旧常态，陌陌是新常态。所以，陌陌就发展了。你看它离开房子了吗，无非是从我这儿1000平米跑到潘总那儿5000平米。这就是房地产的希望，新经济对空间不能回避，仍然在我们创造的这个产品里耍，不能说大家都约，越约越频繁，都钻树林里了，那这个社会压力就大了，所以，一定还进到房间里。但进到房间里不是一个量的变化，而是一个质的变化。因为望京SOHO比万通更是新一代的产品。像空间形式、质量、服务都在变化，这种变化是给新经济提供的。

　　包括健康，这么多整形美容的不都还是在屋里躺着，不管是管理胸的，还是管理臀的，都是5000平米的租房。未来我们的发展空间巨大，一定要坚守这个行业，而且非常高兴，不管你们怎么耍，健康也好，医疗也好，仓储物流，最后都还在我们制造的这个固定的人造空间里，我们的责任就是把这个产品和服务不断地改进、提升，用新的商业模式来代替过去简单的开发、销售，而且互联网还有更多的想象。所以，这件事不用操心，我们虽然下了堂了，要想不拍在沙滩上，唯一的办法就是推进后浪。所以，我们自己也要改变。

　　昨天我参加会，所有高大上的人讲互联网说刚看了百步，我就想20岁小孩上来不会说什么叫互联网，他就是在互联网里长大的，他无非会问什么是阶级斗争。所以，这就叫差距和变化。所以，我们现在最重要的是改变自己，然后看到房地产发展的新的演进的模式变化，由制造业到服务业，再到金融互联网，包括改变自己公司团队的能力，以及决策的方向。同时，也要为整个未来的新经济提供更专业化的物业服务。我觉得这样呢，虽然年纪大了，但仍然有价值，仍然受人待见。

　　苏琦：虽然新经济给房地产带来一些新的空间，但不可否认，最直接的一个冲击，比如商业地产，这两年确实萎缩的比较厉害，因为电商的发展，您怎么看？

　　冯仑：挪地方了不等于在外，全球每年传统的购物中心简单的零售业面积减少了10%到15%，但是挪到仓储物流了，仓储物流都是智能，高标准的，从京东上买个牙刷，这一大屋子仓库里怎么能瞬间找到牙刷，然后给到快递，送到你家，这叫智能仓库。现在亚马逊[微博]都是机器人智能手。这些都在哪儿发生的呢？也是在空间里发生的。所以，最近七、八年我们也做了一些智能物流仓库，叫万通工社，这些产品做了以后，租金也在涨，需求也很旺盛，尤其是马云[微博]上市以后，最近互联网热，现在围绕着电商的仓储物流公司，到处在找地方。像普罗斯、平安、万科，到处都在买地，来制造这种。所以，从这儿减少了，在那边增加了。人类的生活方式，经济形态，不管千变万变，反正有一条都在屋里，只要这个不改变，我们就有得可做。

　　苏琦：潘总，您经常往美国跑，能不能讲一下他们是怎么从市场上弄一些房子，给贫民解决租售的问题？

　　潘石屹：到美国去买了一些房子，搞了一些投资，从来没见过政府，所以，也不知道他们政府在什么地方，政府想什么东西。

　　冯仑：住宅在政府中扮演的角色，全世界大概有三种：一种是德国管的比较紧，主要把住宅当成公共产品和福利，限制炒房，基本上就是土地租赁，也不鼓励转手，等等，不太鼓励私人拥有很多住宅。一种是新加坡80%的政府管，但有弹性的管，20%是私人公寓，市场来解决。美国是另外一个模式，联邦政府有一个帮助穷人的金融上的办法，剩下的大部分都是市场解决。包括帮助穷人，也有市场机会，次贷都是为了解决穷人买不起房，不断地给予免首付、免利息，基本上市场化了。现在政府这两年不再调控上纠结了，我觉得是对的，因为这个阶段过了，中国跟任何后发展起来的新兴经济体一样，在经济起飞阶段，大体在GDP8000美金之前，都是快速需要住房的时间，这个阶段过了，如果老纠结这个事，相当于青春期都过了，都到更年期了，还在老说青春期的焦虑，这事不对的。

　　苏琦：冯总，新常态我问了很多人，新常态到底是一种什么常态呢？我们正在向新常态前进，还是速度下来了就是个新常态？

　　冯仑：政府的文件，包括决议里，都有非常准确的解释，我们叫领会精神实质。通常理解，这事比较简单，青春期是长个儿，就叫旧常态，过了青春期就不长个儿了，开始智力健全了，社会关系越来越丰沛了，男的往左，女的往右，各走各路，中间私下里约会的约会，正当的不正当的，快乐的不快乐的日子都发生了，这就新常态。这个新常态大体上到80岁以上，然后一直到养老院里，就变成了哺乳类动物，然后归于泥土。过了青春期到老年之前的这一段，丰富多彩，很有意思，但也有眼泪，不完全是欢笑，这就叫新常态。

　　苏琦：我请教过一些国外的经济学家，像日韩的发展，他们觉得之前的高速发展叫非常态，现在要进入一种常态发展，为什么非要弄一种新常态？就不能说我们进入个常态发展解决？

　　冯仑：有时候为了把这个事区别开，你怎么不说弄个青春期，再弄个青春期二呢，它叫更年期。就是为了有个区别，把它表达清楚。老外学者是英文翻译过来的，跟翻译还有关，所以这事不必太较真。

　　苏琦：时间到了，每个人一分钟，总结性的发个言。

　　冯仑：我就说一句话，我同意我自己以上的发言，而且我非常同意他们所有人的发言。