图为SOHO中国董事长联合创始人潘石屹。（图片来源：新浪财经 骆霄 摄）

　　新浪财经讯 由中国国际友好联络会主办，《财经》杂志承办的“三亚·财经国际论坛”于2014年12月12日-14日在海南省三亚市召开。主题为：新经济 新平衡。在分论坛“城镇化进程与城市治理”上，SOHO中国有限公司董事长、联合创始人潘石屹[微博]发表了自己的观点。

　　以下为文字实录：

　　苏琦：我有一个疑问，现在新人也好，或者过去的旧人也好，似乎没有从心态上适应地位的转变，讲到下一步发展的时候，还是想勾搭着原来的正房做一些买卖，比如电商要弄电商的物流园，养老要弄养老产业，大健康、大物流，都要跟地产搭边，潘总，您觉得在这个过程中，地位是不是还有博弈的空间？

　　潘石屹：冯主席很形象的把开发商的心态和处境做了一个描述，大多数的开发商心里面，也是这样想的。确实这个行业感觉快走到尽头了，基本的数字在这儿摆着，我们现在能够拿到的数字，还是三年前的，人均城镇住房面积32.9平方米，已经是一个非常高的数了。对我们来说，说句实话，确实不像前些年那样风光了，我们的冯主席把互联网天天叫小妖精，说我们现在不行了，小妖精把目光都吸引走了。他的这句话也反映出我们的压力，我也常跟我们的同事们说，如果房地产开发商再不想着转变，很快就会成为钢铁企业，煤炭企业。煤炭企业五、六年前，也是小妖精，我记得钢铁企业的老板来购买我们的房子，说先买三个亿吧，现在这些钢铁企业的老板还有几个活着的。所以，我跟冯主席做了十几年的房地产论坛，每一次都是兴高采烈的，只有这一次情绪比较低沉。我觉得这也正常，实际上他是这样调侃，心里面也是酸溜溜的，你们可以体会出来。

　　下一步我们到底应该朝什么地方发展？最近我参加了几个会议，见了一些人，都是一些有想法、有看法的人，第一个会议是在乌镇参加的互联网大会，第二个是在亦庄参加的互联网大会。搞互联网的人用的词都很大，都很血淋淋，我听了一下，说我们来了，我们要解构传统行业，我们要颠覆传统行业。我还跟他们说，这词能不能温柔点，好像拥抱传统行业更好一点。不管这个词是什么样子的，确实互联网对传统行业的影响是非常巨大的。

　　我们看什么是传统行业？就是这些效率低下的，成本高的，在这样一个组织里是抹煞创造力的。而互联网行业就是平等的，就是分享的。最後的结果就是让传统行业的效率提高，成本降低。所以，我想这可能是这些传统行业的出路。

　　当然新经济可能就是跟互联网结合，新平衡，实际上是在破坏平衡，这个新的平衡到底什么时候建立起来，可能是个十年、八年的时间。如果不意识到新经济对我们的冲击，整个社会结构，人和人之间的交往方式，办公的方式，都发生了变化，如果意识不到这一点，在中央的报告里天天提我们都没用。面对着社会的变化，面对着市场的变化，来适应。

　　苏琦：潘总，您觉得互联网企业太粗暴了，用颠覆、解构这样的词，确实互联网在很多国家和地区对过去比较大的恐龙行业都构成了威胁，包括电能企业，都自己发电自己卖。现在也有人说，接下来房地产就沦为一个建筑工人了，因为我们可以众筹，您觉得这一天会到来吗？

　　潘石屹：现在房地产的日子确实是一天不如一天了，肯定是走下坡路。你看逼的我们冯主席把不想的招儿都想出来了。我想未来还有两个事件是对房地产会造成特别大影响的，都是走下坡路的。第一，不动产的登记，这个看来势在必行，不知道什么时候完成，还有两年时间完成，政府的条例也出台了，机构也成立了，能不做这个事情吗。可是做这个事情，是把所有人的房子都给放到网上去，谁想查你有几套房子就能查出来。对一些资金来源不是很清楚的官员，还是不愿意把这些来源不明的钱变成房地产。第二，房产税，已经说了好多年，到底什么时候出台，我想一定会出台的，不管你愿意还是不愿意。房地产税的出台，只要前期政府跟人大有一年时间让全民参与讨论，就把前面的效果都释放出来。

　　另外一件事情是互联网，确实对我们的影响是非常大的。冯主席总结的很好，实际上他说的这些，就是我们现在看到的现状。我们最近有一个新的项目交付试用，我惊奇的发现入住90%的企业是互联网企业，这是从来没有过的。陌陌就是在我们这边，在万通广场创业，完了过来我们这儿。还有一家互联网公司，从来没听说过，租我们的房15层。说到美容，不光是对脸上美容，各种地方美容的，有一个网站给我带过来一个视频，不光是把肉拿下来，还要把骨头拿下来，骨头一块一块保留起来，脸上的形象变了，身上的形象也变了。所以，互联网的冲击，我真是体会到了。   

　　苏琦：潘总，您经常往美国跑，能不能讲一下他们是怎么从市场上弄一些房子，给贫民解决租售的问题？

　　潘石屹：到美国去买了一些房子，搞了一些投资，从来没见过政府，所以，也不知道他们政府在什么地方，政府想什么东西。

　　苏琦：说的非常好，而且我们也注意到政策的反复，不仅是原来没有的税费增加，以前有的税收优惠本来谈好的，现在也要再清理，潘总您谈一下。

　　潘石屹：这个担心就不在这里讲了，就私下担心着吧。每一家企业都算自己的帐，我看这个论坛快结束了，我给这个论坛的主办方提上两条建议吧，希望这个论坛明年办得越来越好。第一，主题是新经济，新平衡，其实是新经济不平衡。第二，最近我参加了一些会，我有一个困惑，参加会议的人，会议的论坛都安排的太专业了。像三亚论坛，有妇女论坛，有房地产论坛，这样的安排不是特别好，应该是有一个对话，新经济的和传统经济的面对面有个对话，下面的观众做裁判，看谁说的有道理，这样双方能够激发出一些火花。像南北企业家有一个对话，中国比较大，南边企业家想的事情跟北边企业家想的事情真不一样，做事情的时候也不一样，像孙宏斌，这是很典型的北方企业家，宋为平就是南方企业家的代表。还有女性论坛，应该是男人和女人的对话，光女人坐在一起聊什么呢。

　　苏琦：潘总讲到国内的空间不是太大，现在企业不仅走出去，中国人也走出去，国外的住宅需求，这个空间好像还在膨胀，接下来美国经济又起来了，美元又走强了，对我们出去的资源配置，尤其是住宅这块，您是怎么样的预判？

　　潘石屹：尽管中国经济的发展有好多问题，房地产的日子看起来一天不如一天了，可是机会还在中国。放眼望去全球经济，日本已经两个季度的经济负增长，这叫经济衰退。俄罗斯更不用提了，说普京63岁，石油的价格跌到了63美元，卢布贬值了63%，这日子怎么过呢。所以，比较来比较去，中国的经济，中国的房地产有各种各样的问题，我们就不断克服困难，不断往前走。美国的情况可能好一点，可是也就集中在这几个大城市里。我们中国有一些企业家到了美国比较偏远的城市，投的量都很大，其实我们很担心，因为我们毕竟对美国的经济市场不是特别了解。现在看，在纽约，在曼哈顿这个小岛上前后几条街，中国人投的还能赚钱，跑的远一点的要小心。大量的机会还是在中国。

　　提问：两个问题，一个是中国这两年的房地产市场不是太好，但是这两年一二线城市的地价还在增加，潘总空仓两年时间了，您怎么看待这个问题？第二个问题是，中国房地产行业几万家分饼，一直强调集中度不够，未来行业面临这么严酷的竞争环境，有可能会加剧整合。冯董怎么看待这个问题？

　　潘石屹：我先说水跟空气这个，我们现在建的所有房子都按照美国的标准，都要达到它的金奖。中国的饮水确实是有问题的，水有个指标，指标的单位，我就不说了，自来水一般是300，我们喝的水出厂的标准50，给大炉里所有过滤的水能够达到7，喝惯了这种水再和瓶装水都有味道，所以，水还是挺重要的。还有空气，三亚不存在这个问题，可是在北京能够过滤掉清新的空气，对开发商来说是一种责任。前一段时间我关注PM2.5，也闯了不少祸，最后我就不关注了，发现PM2.5的根源是能源的消耗，能不能在能源消耗还没降下来的情况下，我们把空气给过滤了。所以，我们现在给所有租户的承诺，不管外边怎么污染，就是每一天室内的空气都能够达到国家的标准，就是75微克，我们能达到美国的标准。

　　另外，能源的管理，我们上了一套能源管理系统，现在我们每平方米每个月的耗电到55.7度电，这个数字确实是一个非常低的数字。英国跟日本的数字差不多，大概是160度电，美国的耗电更高，大概是220度电，我们现在能达到一平方米55.7度电，这也算是一个成果。

　　我们手里面有一些现金，为什么持有这么长时间没有敢出手？还是对这个前景看不清楚。我记得在两年半前，SOHO中国在宣布转型的时候，有好多分析师、基金经理都很担心，就是我们要把销售物业转变成持有物业，我们的现金流能不能扛得住，两年半时间过去了，我们扛住了，现在的净负债率大概11%，帐面上有超过150亿的现金。在这个动荡的时候，在整个经济，房地产动荡的时候，我们还是采用最保守的办法。我们负债的水平和持有的现金，能够渡过未来几年时间可能发生的最大的波动，这是我们的底线。在别人大规模出手拿地的时候，我们还是很理性的。至于我跟冯主席会不会合家，当年他都不要我了，出来了，现在呢，让他说吧。

　　23年前我们六个人走到一起还真不是为了生意和钱，我们六个人都到一起写的第一个书面的东西，不是财务制度，不是任何的管理制度，写了一篇文章叫披荆斩棘，共赴未来，主要的主张是要走中国青年知识分子报效祖国的道路，共同的理想把六个人串到一起了。结果23年走下来，现在回过头来一看，真是各走各的路子，冯仑现在基本上就是黄色笑话大王了，六个人的路子都走的不太一样，现在再合到一起，靠什么东西呢。一开始写披荆斩棘，共赴未来的时候，我们还真是眼泪汪汪的，青年知识分子要报效祖国，还一段一段的，现在再凑到一起，可能比较难。