由新浪财经主办的“2014新浪金麒麟论坛”于2014年11月22日在北京举行。本届论坛主题：变革与决策。上图为“房地产市场下半场：白银时代的路径”分论坛。（图片来源：新浪财经 刘海伟 摄）

　　新浪财经讯 由新浪财经主办的“2014新浪金麒麟论坛”于2014年11月22日在北京举行。本届论坛主题：变革与决策。以下为“房地产市场下半场：白银时代的路径”分论坛演讲实录。

　　以下为论坛实录：

　　主持人：现场和电视机前的观众朋友们：大家下午好！

　　欢迎回到首席评论金麒麟论坛电视辩论的现场，这一场的主题是房地产，说到房地产，现在有一个媒体很热的词、曝光率非常高的词叫白银时代，大概意思是相比前十几年房地产市场发展已经不是拿块地、盖房子就能赚钱了，当时无论正规军，还是野蛮生长，只要做房地产，都可以赚钱。但是，现在基本达成一个共识，不再是那么容易赚钱的时代，很多地产商这时候都面临转型，这种转型可能是不得不的转型，究竟房地产遇到一种什么样的机会和挑战？现在处于什么机遇？我们今天台上的五位嘉宾坐而论道。

　　下面，介绍一下嘉宾：华远董事长任志强[微博]；丁祖昱先生，易居中国执行总裁；聂梅生女士，全国工商联房地产商会会长；泰禾集团总裁助理集团品牌总经理沈力男献身；龙湖集团公司品牌及营销部总经理袁春先生，欢迎台上五位。

　　首先看一下小片，看一下目前地产所遇到的种种问题。

　　就像片中提到的，2015年房价还会跌吗，这是很多人关注的问题，在座很多观众都有地产相关从业的经验，首先，请教任总，地产白银时代这个词真的是存在吗？

　　任志强：媒体瞎编的吧。我不太懂什么叫黄金、什么是白银时代，都是稀有金属，你说黄金比白银贵吗？钻石可能比黄金还贵，为什么不说原来是钻石时代，现在是黄金时代呢？我不太懂，可能我没文化，美国房地产跌了好几回了，现在又回去了，哪个美国人说美国黄金时代变成白银时代了，怎么没人说这话呢。

　　主持人：如果说白银时代是媒体瞎编的。

　　任志强：我看中国地产商拼命到美国投资，我不知道什么意思。

　　主持人：请教您，能不能这么理解，现在做地产的肯定和十几年前的方式很不一样了，但是，地产遇到什么问题？

　　任志强：你得说什么不一样，比如说背景不一样了，我们有个好总理，拼命发票子，地产还得往上走，来一个总理说不发票子，地产可能回去了，和我们地产有什么关系呀，我没觉得和房地产有什么关系。昨天央行[微博]说降利息了，我看媒体劈天盖地说房地产该涨了，什么意思？和房地产没关系，看“央妈”怎么调政策了。如果说还得搞十万亿、八万亿的，可能房价还得涨。我个人觉得老把房地产单独作为一个问题却讨论而忽略了整个宏观经济政策对房地产市场的影响或者关联作用的话，这是媒体对全国人民的最大误导。为什么昨天一说降息以后，我看没几个人说股市得大涨，我看帖子上写的都是房价得大涨，那么多库存，房价怎么能随随便便就涨上去，减这么多息，多减点，那可能还好说。减息和增加货币差别在哪儿呢？其实是同方向，只是数量级上可能有差别。如果我们再多发点货币的话，从通缩变通胀，那不就是很自然的一种情况嘛。所以，我没太听懂您说的黄金白银是因为什么。如果说房地产市场躺着都能挣钱，中间死了那些，他们也躺着，就死了，你们尝尝万科有多少地拍卖的，有多少地收购的，收购的那些地产商哪去了，不就死了吗，或者赚钱跑了不干了，怎么就躺着赚钱呢。你们也把我们说的太容易了吧，我们怎么也得干点活吧。所以，我不觉得是你们说的这样，一般情况下，媒体就是胡说八道习惯了，他们想怎么说就怎么说，所以，如果说美国这么多年还在往上走，你们看看英国政府，原来说一百万英镑可以移民到英国，而且还可以买房子，中国人一去，房价高了，英国是黄金时代？还是白银时代？英国政府出个决定，议会做个决定，以后移民一百万英镑不行了，改二百万英镑，所以现在改二百万英镑，而且还加一条，买房子不算在二百万英镑里，什么意思？和房地产市场有关系吗？你们一定认为这个政策和房地产市场没什么关系，但是，它就影响到房价，所以，别把房地产孤立于其它经济政策之外去讨论，甚至于移民的问题不是个经济政策，但是它也涉及到房地产问题。你们再看看小布什和奥巴马，2008年美国房地产跌的时候，因为议会否决了小布什允许滞留移民继续留在美国人，这些人得回国，这次奥巴马来一个决的，不通过议会，我用总统令的命令让这些人可以滞留在美国，怕房地产掉下去，你们以为一定在房地产问题上出什么政策才叫政策，错了，所以，你们不要以为把它定义为黄金、定义为白银是什么好的理论，我个人觉得不是什么好的理论。

　　谢谢！

　　主持人：谢谢！刚才，任总说了，说到底其实是货币的现象，可能这个时候整个市场上的货币量充裕的话，可能价格包括热度就会高一些，而且房地产不是孤立存在的产业，肯定和国家政策息息相关，但是中国人爱房子是举世皆知的，包括昨天万科副总裁毛大庆说中国150万亿财富有100万在不动产上，现在，中国房地产业经过几年的调控，几乎年年调，房价却在年年涨，直到今年开始，越怎么调，价格出现了很冷的情况，量价齐冷，丁总，怎么看当下中国房地产业处在什么样的十字路口？

　　丁祖昱：量价齐冷，好象说的也有点过头，如果今年从数据来看，1-10月份，确实比去年成交量略有下滑，但是只下滑了7.8%。放在历史上来看，是历史第二高，仅次于去年13.1亿历史天量，如果按照前面理论，过去是黄金，现在是白银，至少这个白银比过去黄金这么多年除了一年之外都要好，不能说量特别冷，只不过我们对它的期望特别高，去年上了一个大台阶，今年感觉有点冷，这个冷是相对的，所有东西都要有比较，和哪一年比较才会得出不同结论，前面说的白银和黄金也是比较，只不过是角度问题，如果从规模角度看，现在肯定不是白银，应该是黄金，每年规模比过去大的多，但是，从增长速度来看，可能现在是白银，因为增长速度可能比之前要有所放慢，这是核心问题。

　　从房价来看，二季度和三季度很多楼盘以价换量，出现了一些下跌，从指数上来看，也连续若干个月城市房价指数开始下滑。但是，和去年同期相比，目前还没有形成负数，或者说没有大多数城市房价出现同比下滑，我们也不能说今年房价一定是跌了，可能从高点上来说，比之前的最高点有所下滑。

　　再换个角度来讲，今天的量也好，价也好，冷也好，热也好，是一种感受，是所有的城市当中大家的一种感觉，或者开发商体会的更加多一些，这个问题应该让开发商回答，可能更实在一些。从我的角度来讲，我觉得这可能就是从2014年开始房地产正常的态势，没有所谓的冷暖，应该从供求整体角度来看，供略大于求的情况，我们判断持续多长时间，如果变成常态，就不是冷，也不是暖，可能就是温，那么可能温和的走下去，这可能也是市场走向成熟的一个标志。

　　主持人：如果目前放在常态来讲，这可能是目前人们的感受，冷可能是阶段性的或者相对性的感受而已。说到地产商，他们肯定有切实的动作，包括他们的策略什么的，都是和他们的市场份额息息相关的，聂会长，您怎么看？比如在座的做地产行业的人都会考虑到，资本市场可能不会有任何一家涉及地产概念的IPO了，政策层面似乎对房地产已经关上了门，但是昨天又降息，“央妈”又出大招了，您怎么看地产行业处在一种什么位置上？

　　聂梅生：我觉得2014年房地产整个形势确实发生了一些变化，这个变化主要体现在这么几个方面：年初时候政府基本是这么一个思路，政府管政府的事，市场管市场的事，政府管的最大的事就是保障房，当时是这样，市场的事情让市场自己决定，出现了双向调控这么一种说法，在两会时间。到后来，由于房地产市场整个形势和经济形势相关的，因为中国整个经济形势今年处在增长速度下降尤其GDP增速下降的局面，而且下降的有些超预期，到了三季度末的时候，政府归政府、市场归市场这样一种坚持由于房地产市场也是超预期的投资下滑，而且影响了中国固定资产第一架马车投资的下滑，形成负拉动，而且很拉动，这种情况下，没办法，如果这样，GDP7.5%将不保，那么就出招，我认为9.30的出招实际上和中国经济下滑超预期有关系，房地产在这方面负拉动挺强的，所以出了9.30政策，所以，这件事情和中国经济是互动的，中国经济由于转型需要时间等等原因，要有一个下降的速度，房地产下降速度超预期，影响了经济，这两个互相影响，形成了负面东西，形成了9.30，这是政府的政策调整的最根本的原因。出手以后，我非常注意看每个月的数据，10月份，应该说有作用，不能说没作用，尤其是交易量方面负增长收窄，剩下时间不多了，只剩下11月、12月，11月过去了，根据11月的情况，降幅收窄，这个幅度仍然不大，那么降息，降息这件事情不完全针对房地产，但是一定跟房地产有关，从今年政策走向来看，根据市场反映进行调整。和房地产市场密切相关的最最立竿见影的就是货币政策，其它的供需关系调整、供地、去库存都不是一个月能反映的，从拿地到卖房子供需调整起码两年，那是中期的，真正短期的立竿见影的就是货币政策调整，包括个人住房抵押贷款利率、首付这些，这是立竿见影的，应该在一个月之内市场就有反应，确实一个月之内就有反应。希望能够软着陆。

　　主持人：市场解读为这一切措施其实目的是为了救市，真的存在救市的含义吗？

　　聂梅生：我不愿意用救市这个话，2008年叫救市，为什么过这么多年以后还叫救市呢？不能换一个办法吗？像前两天APEC期间和美国助理国务卿谈，他说中国房地产泡沫会不会破裂和崩盘？我说我不愿意用泡沫和崩盘这个说法，我们能不能换一个？房地产将进入新常态、将软着陆不好吗？我更愿意用这个词。

　　主持人：提到开发商，沈总，泰禾集团的院子系列做的非常不错，目前，作为地产商，怎么看待地产行业处在这样的一种时期？

　　沈力男：首先，我们觉得市场非常大，目前，包括今天在座的很多朋友，如果做一个调查，或者问你身边的朋友，你还想买房吗？你还想改善你的住房吗？这个结论是非常困难的，市场有明显的上下半场波动，用一个时代描述还是值得商榷的。目前，我们觉得需求没有变，前面的市场之所以有些变化，一个是去年非常高的量，今年有一些回调，我觉得也非常正常。另外，因为银行这个工具今年受到一些抑制，中国人买房消费还是要通过杠杆，我们经常讲房地产杠杆是不是太大，买房个人杠杆非常大，用一生为之奋斗，但是，我觉得也很正常，这样才有奋斗精神，如果都是中国梦，可以享受现成的，怎么有上进的趋势呢。当然，当时的金融政策造成了很多客户的观望情绪，目前，很多新的政策，比如降息，比如9.30之后现场反映有一个明显提升，过去来的人少了，现在多了，过去下订很慢，现在迅速下订，降息也是一个信号，会把很多观望的客户迅速拉进来，像中国的楼市，像特大城市的楼市，给点阳光是容易灿烂的，暖上加暖会有一定效应的。你刚才讲白银时代，为什么不认可这个观点？房地产经过几轮波动，它在中国经济中的地位已经竖在那了，政府非常急，我们知道，目前有很多新提法，比如城镇化是最大的内需，比如李克强总理讲稳定住房消费，我理解什么叫稳定？稳定是压倒一切的，中国经济不是船小好掉头，需要软着陆，给我们带来巨大机会，包括从刚需到改善的巨大的机会。

　　主持人：谢谢！袁总，目前作为龙湖等等标杆性企业现在也在拿地，从数据来看，似乎都集中在大的企业，你怎么看地产行业产生的分化？对于标杆性的房企来说，意味着什么？

　　袁春：从字面上来说，黄金也好，白银也好，最简单的逻辑就是现在不如以前好干了，从从业者角度来说，从业快20年了，现在为什么难干呢？第一，你面临的竞争对手多了，第二，供应量实在太大了，十几年前，你操一个盘，或者大家在一个区域历做项目的时候，你会发现转来转去就这几个，很熟，在这个区域做完以后在那个区域还是这些人，你怎么玩我怎么玩，大家都非常清晰，那时候有很大一部分投资需求，特别是2008年之前，有很大一部分投资需求，原来讲究更多的是价值，现在更多讲的是性价比，很多消费者看的是性价比。在这个时候和以前对比，包括我们的龙湖在有些区域开发有些楼盘的时候，一千块钱拿的地，卖五千块钱，你觉得你挺那挣钱的，你碰上你的对手比你还猛，卖三千块钱，你都不知道怎么玩。归根到底，在这个市场情况下，你要想做好，归根到底，不是谁比谁的能力强，而是谁比谁能够想的更前一点，动作再多做一点，或者做的更好一点，从这点上来说，龙湖是上市公司，归根到底还是要尊重上市公司的逻辑，首先，龙虎对财务指标是很尊重的，包括我们的负债率，从这几年的表现来看，包括上市以后，一直坚持这个观点，在这个时代下，我们看白银时代也好，或者以后说青铜或者什么什么时代也好，归根到底，到最后这个行业会走上终局，我们不知道终局是什么样，也没看到，但是，我相信稳健是最关键的。另外一方面，大家可以看到行业集约度确实在提高，前50强也好，前20强也好，集约度在提高，归根到底是专业度的问题，在这个行业，你要想生存，归根到底你得把行活做好，无论市场怎么变化，或者政府怎么变化，你自己的行活和专业技术活要做好，为什么我们企业一直提匠人，只要你在这个行业里能够持续保持有竞争力，无论怎么走，无论大势怎么办，这个行业中一定有生存下来的，也许最后的终局可能是十家、八家，大家拼的是这个，从企业来说，更重要的是练好自己的内功问题。

　　主持人：说到底是回归初心，其实今天不只房地产论坛上，包括其他论坛当中我们也不断的提到回归到一种行活也好，回归到匠人文化。丁总，以您的观察和数据显示，前面几位嘉宾都提到北上广深等特大城市基本给点刺激就疯狂灿烂，购人什么需求比较多？

　　丁祖昱：两个问题，首先，从一二三线城市具体数字来看，从9.30以后来说，分化趋势还是有，虽然整体看好，一线城市平均上涨50%左右，二线城市平均上涨了10%几，二线城市当中有的很厉害，南宁上涨90%多，但是有的还在下跌，不像一线城市成交量全部齐升；三四线城市有涨有跌，整体上比二线城市涨的更加整齐一些，已经出现了明显的分化的情况。从另外一个角度来讲，目前，我们看到的各方面的数据也表明市场特别受到供求的影响。实际上自用型需求占了主导地位，如果不是用自型需求占主导地位时候，投资性需求如果占很高比例，今天不会出现供求上被主导的情况。所以，我们还是认为当前市场还是比较健康的，需求很实在，都是自用或者自用需求的比例特别高。从这个角度来讲，当前市场是健康的市场。

　　主持人：您认为以您的了解目前的需求还是以自住型需求为主。请教任总，您提到房地产行业不能孤立来看，它跟国家政策和发展是息息相关的，不管是不是夜壶，支柱型产业的作用已经非常明显，怎么看待地产市场的分化？比如很多企业面临转型，去做服务，地产商的转型是什么趋势？购房者这块，比如投资需求已经被挤压掉了，改善型和自主型将分化在哪些市场当中？

　　任志强：我没搞懂，房地产商转型，转到哪儿去？技术骨干都是工程师，都只认得钢筋、水泥，让他转到电子商去，他行吗？手底下全是管预算、管施工的人员，让他们转到哪儿去？卖东西，他也不会卖，搞工业，也不会搞，要不然就退出去，公司解散了，技术人员和技术力量根本不适合转型，转哪儿去？有一种说法是可以延长产业链，本来就在这个行业中，适当的延长产业链，这是没有问题的，比如有的开发商自己盖完房子以后不卖，自己卖。有的物业公司管理交给别人，后期服务和后期产业链和利润链交给别人，现在自己拿回来，也可以，你卖的房子，客户终归是你的，跑不掉，延长产业链的过程，有可能由此产生一些相关的。但是，如果把地产商转了，转哪儿去？什么是地产商？你们先搞清楚。地产商实际上是把各种资源综合在一起的调节结构，比如我们要组织金融、土地、客户生产能力等等，我们没有编一根钢筋，也没盖一块砖，也不拌混凝土，你以为开发商是干什么的？开发商没有盖房子，在组织盖房子，概念要搞清楚，没地转，要么退出，不干了。

　　这个产业如果像你们说的已经到了没落的地步了，那不需要那么多开发商了，刚才有人说集中度提高了，这倒有可能，任何一个时候，通过竞争以后，一定是集中度逐步提高的，但是，房地产集中度很低很低，最大公司不超过2.5，包括万科、绿地等等，两千多亿，在八万多亿里，到不了2.5，就那么低，因为不可移动。所以，人只能跟着地跑，要遍及全国，要提高集中度，不像钢铁、汽车其它产业那样可以移动。让他退，退到哪儿去？小地产商，如果在经营环境和市场发生变化情况下不行了，被大地产商收购了，因为开发商拥有的是土地，是资源，半成品也是资源，不像工厂是一条生产线，你这条生产线不适合生产就废了，几乎没有废品，于是，都可以再次被利用或者被有本事的人调整。在房地产领域，不是说需求减少，就像小丁刚才说的，总需求量没减少多少，少7点几、8点几的样子，如果加起来，不到1亿平方米，还有12多亿平方米的总量，全世界也没这么多，还到哪儿找这么好的市场去。反过来说，看看互联网死了多少，其它行业死了多少，比房地产商死的多多了，所以，不要以为房地产商都能转型，转不了，要么退出。我们看看前几十家上市公司的报表，都是增长的，万科增长了没有，没有下降吧，绿地增长了没有？去年一千多亿，今年提出目标2400亿，现在已经超过2000亿了，还有两个月，可能完成不了2400亿，也比去年大幅度增长，你们怎么偏说它不好了呢？我没太搞懂。确实有些不够好，刚才说价格降了，我就不太同意你们说价格降了，价格降不降得看最后购买者支付的钱是多了还是少了，从小丁说的统计数字上来看，我们的价格是降了，降了零点几，可是利息涨了，如果按0.7倍计算，到1.1倍的话，100万贷款，差30万，开发商如果降10万元房价，买家可多付了20万，你们说绝对价格降了吗？所以，算的是消费者买房子是多付钱还是少付钱了，为什么说这次减息以后大家说老百姓可支付能力提高了，房价要涨了，因为老百姓可以少付钱了，即使房价没动，按100万贷款算的话，20万的话，大概少付6万多，按30万算，少付10万多元，就是少付了，绝对价格是涨了还是降了？我们应该说因为降息造成房屋购买的绝对价格降了。如果这个关系都搞不清楚，前面说的货币产生的通胀的问题就永远搞不清楚怎么回事儿。我个人觉得，开发商没地儿转型，就是跟这一套东西打交道，这个产业里所有对象没有发生任何变化，往哪儿转？要么退出，别干了。天天忽悠，忽悠我们转型，你给饭吃呀，转哪儿去转，我觉得都是瞎扯八道的东西，别以为什么人都可以随便转型，转不了。

　　主持人：您怎么看万达[微博]跟电商之间的合作等等？比如互联网时代到了。

　　任志强：我们早就合作了，哪是现在才合作，恨不得合作十年了，他们能帮我多少呢？你们以为互联网可以把房地产问题都解决了吗，可能省点广告费，信息流转快一点等等。可是，你们别忘了，互联网的最大特点是什么，是动，房地产最大特点是什么？是不动，这两个是完全不可能的，你可能到互联网那生活吗？不能，但是互联网一定把你送回那个屋子里，哪怕那个屋子是个监狱你也得回去，但是，你不能住互联网上。所以，你们别搞错了，它只是解决了一些手段、方法、宣传其它方面的问题，但是解决不了实质，房子靠3D打印机打印不出来，别以为互联网弄个网就可以住网子里，你还得睡床上。谢谢！

　　主持人：比方说现在买房渠道、建房渠道都在借助互联网，比如链家，都考虑利用互联网化开设自己APP这样的产品。

　　任志强：我就不同意你的说法，为什么互联网在全世界都没有像中国这么发达，因为中国太落后了，中国在其他方面太落后，才让中国互联网成了一枝独秀，美国亚马逊[微博]是不是比我们当当网[微博]早了很多年，为什么他们就不行呢？因为他们在其它方面都比我们富裕，比如资本市场，我们的淘宝，我们的支付宝[微博]，叫你们看来不得了了，因为我们资本市场太差了，我们说众多、这个那个的，在人家那，资本市场早开放了，想干吗干吗，所以，才有诈骗之类的，因为想干什么就能干什么，我们中国什么都不让你干，突然有淘宝，觉得不得了，如果我们社会发展的更自由、更好的话，怎么会像现在这样呢，互联网在中国一枝独秀，很重要的原因是不能只在中国呆着，只能跑美国上市，包括新浪、马云[微博]，哪个是在中国资本市场上市的，都被中国政府挤到外国资本市场上了，都是外国人控制，没有一个是中国自己的，大头都是境外资本市场的，但是能在中国生存，因为中国其它地方太落后了，农村还没有村村通，农村还有很多地方没有互联网，农村差的太多了，所以你才觉得互联网好象把所有都替代了一样，如果中国完全市场化，或者说我们其它市场方面的东西更加发育，比如土地私有化，想在哪盖房子就在哪儿盖房子，还用的着这么多地产商瞎忽悠嘛，自己就盖了，看看美国人盖的小别墅，都是组装式的，买回家就盖房子，就是因为我们其它条件太差了，迫使我们不得不在受到各种限制条件下走死胡同，或者开发商只能通过招拍挂买地盖房子这么一个独木桥，也才有你们刚才说的有些企业经营的不好了，如果更加市场化的话，就没这些问题了，不要以为中国经济制度问题决定了所有东西，如果中国这么好的话，我们还开什么三中全会，三中全会还提360多条改革干吗，皆大欢喜了，还改它干吗，因为太差了，差的不得了，一个三中全会提出改360多条，存在这么多问题，上届政府干吗吃去了，逼着我们这几年不得不改，改是真正的常态，每个人必须得改，但是，改什么？谁也不知道，因为没说什么时候改什么东西，比如央行今天说降息，昨天知道吗？昨天说的时候，前一天知道吗？不知道，没有社会可以公开讨论或者平衡的余地，所以大家拼命猜，猜对了，你就压宝了，猜不对，可能你就完蛋了，这个不是一个好的市场环境，我们希望最好的市场环境是公开、透明或者政策非常清晰的，人们有长远预期的。比如小丁说自住房比例占多数，为什么？我们要有房地产基金，大家干吗非得买房子，大家买基金不就赚钱了嘛，买房子还得去看，还得办手续，弄得大家还得离婚，买基金不就简单了嘛，就是因为我们的政策不好，如果我们有一个好的政策，根本用不着那么进。聂会长在2007年就和央行讨论不动产基金问题，批准了，2008年温总理在政府工作报告中讲了，到现在为止一共就弄140亿的试点，要是变成十万四千亿的话，中国房地产会是现在这样吗？不会的，为什么总理在人大通过的政府工作报告上说的事办不成呢？说明我们的政策太落后，这次央行和银监会报告又提出，比2008年滞后多少年了，六七年时间了，到现在还没动静，也不知道什么时候有动静，央行老说要求银行降息，银行就是不肯降息，老说他们亏了，把它卖给欧洲好不好？欧洲发的国债才3点几，英国发的人民币国债才3点几，如果按3点几贷给老百姓买房子，利息要降一半，老百姓受益，多好啊，因为我们不开放，所以，没法卖给欧洲，欧洲负利率，也没法卖给美国、台湾，但是，中国人为什么跑美国人买两房证券呢？不有毛病嘛，还不如给中国老百姓发点低利息债券，换句话说脑子不开放造成的结果就是所有中国人都得倒霉，享受不了国际上已经通行的基金、债券等公开资本市场享受的红利，如果我们的政府更开放，这些红利足可以让老百姓住更大的房子。谢谢！

　　主持人：说到底是政策改革的红利只能寄望于改革。聂会长对于改革政策很熟悉，比如限购、限贷等等，二三线城市房开之后似乎没有出现所谓的回暖等等现象，包括20家标杆房企都在一线城市拿地，从市场热度来讲，虽然在大的城镇化背景之下，机会是否更多集中在一线城市？二三线城市的利润率或者发展空间在目前是否都是有限的呢？

　　聂梅生：我先回应一下刚才任总和你说的关于转型不转型的事，我觉得房地产的下半场比较符合这次APEC期间习主席的一个思路，要是改革，会带来发展，要创新会带来进步，改革加上创新带来什么呢？带来胜出，我同意总书记说的这点是非常有道理的，对于房地产，绝不例外，要想发展，必须改革，要想要进步，必须要创新，要想胜出，得把两个加一块，详细的我不分析了，哪些是改革，哪些是创新，怎么胜出。

　　回到第二个问题，胜出的问题，为什么这次9.30政策出台以后对一线城市非常明显，北上广深大家欢欣鼓舞，对于个别的二线城市和三线城市推不动，原因在于什么？我觉得是两方面，北上广深一直是被盯住的，北京是“双限”，限原来是不是按揭的，又限房，又限贷，这次9.30全取消了，还清贷款就算一套房，力度可大了，比放松限购力度大多了，二套房的定义变了，全国一样松绑，但是更舒服一些，就井喷了，有这个原因在里面，问责、约谈都是一线城市，原来压力特别大，同样放松力度，就反弹的多，这是一个原因。第二个原因，一线城市当中，除了刚需、自住性需求以外，有一部分改善性需求，这次适当的放了，二套房定义变了，改善性需求赶紧出来，二手房交易马上上来了，二手房交易当中很多是改善性需求，必须历史的看这个原因，不能看政策出台以后为什么全国不一饮，原来的政策就不一样，北京政策跟其他地方特别不一样。

　　为什么哪些城市推不动？我觉得这个问题值得讨论，我刚从贵州、昆明回来，我心里非常沉重，任总，我觉得不排除再次出现鄂尔多斯和温州这种情况，完全有可能，为什么呢？去年大发展或者前几年大发展的时候，没有那么多需求，却造了那么多房子，一个小区一千万平方米，哪有那么多需求，这种情况之下，待销房或者存量房压力的压力绝对比北京大的多，北京供地比较难，供地问题上控制的比较有序，那个地方控制的无序，一下子大量土地出去，大量房子盖半截，待销房特别特别厉害，再加上雪上加霜的是存量房、待销房特别多再加上今年银行开发贷不放，没办法，借一堆高利贷，这些城市融资成本20%以上，没办法了，拼命借，资不抵债情况非常严重，不排除这次洗牌当中再次出现鄂尔多斯和温州，凡是这种情况倒下的一时半会喘不过气来，鄂尔多斯起来了吗？问题解决了吗？没解决，温州问题解决了吗？没解决，包括杭州，年初第一个降价，现在十大城市当中负最多的还是杭州。三四线城市也不都一样，个别存量部分、待销部分太多，再加上融资成本太多，资不抵债，这是非常危险的，不是一个企业崩盘和崩盘问题，万科不可能把两千万平米米都并购了，如果并购了，万科自己也差不多了，还是要有一定的思想准备，有些地方还是很严峻的。

　　主持人：顺着聂会长的话，请教任总，前面讲到二三线城市可能有捅不动的情况，可能还会出现鄂尔多斯或者温州这样的城市，一线城市真的一旦放开以后就疯狂的灿烂吗？比如泛地产行业这些人会面临什么格局？

　　任志强：小丁刚才说一线城市都是回升的，9月份9.30文件出台以后，一线城市普遍上涨50%以上，北京二手房超过100% 。换句话说，一线城市之所以被压抑，因为我们的政策不好，为什么一线城市离婚率最高？就是因为政策不好，娄继伟先生说：“如果中国政府出了一个能让大家离婚的政策，这一定不是一个好政策。”这是官员说的，除了普通老百姓，官员也认为这是烂政策。我更要把中东西三个部分统计报表好好看看，东部地区在9月份之前下降15%点几，9.30之后变成14.1%，差1.4个点，中部和西部，下降了吗？没有？不管政策好坏，今年所有下降幅度中都是东部地区负数，从销售额上来说，中部和西部还是正增长，虽然只有1%、2%点几的正增长，但是，你们说三四线城市都完蛋了？中部和西部地区二三线城市和三四线城市占大数，在1-10月份统计报表里，所有下降和上升都取决于东部地区，整个东部地区迅速下滑时候，全国完蛋，因为整个东部地区3亿多销售额，中部和西部都加起来才2亿多，他占了60%几的销售部分，他一旦下降就全部下降，比重太大，虽然分中东西，那两部分加起来也就40%，一个东部地区就占60%。因此，当政策出台对东部地区或者一线城市产生影响的时候，效果是明显的，即使中部和西部地区不动，东部地区只要回升了，全国就回升，指数关系就变了，占的比重太大，占60%的比重，就像聂会长刚开始说的，房地产投资掉下去了，对全国房地产投资影响巨大，要影响0.3个点的GDP，很清楚的事。反过来说，如果宏观政策好的话，这部分地区的房地产市场回来了，聂会长说的，在某些地区出现了鄂尔多斯什么东西，在全国所占的比重是非常非常低的，只能说他影响市场信心，但在统计数据上级湖没有，看不见，这样的城市即使有十个，可能也不影响宏观数据上一个百分点，现在-7%点多，他们都加起来到不了1%。东部地区如果因为宏观政策产生一线城市和二线城市大幅度上下，对全国GDP和对整个宏观形势的影响是巨大的。

　　主持人：所以，从这个纬度上来讲的话，一线城市完全放开是短期之内看不到的。

　　任志强：根本不可能放开，谁让你放开了，旁边那个屋可能讲城镇化了。我们国家最近城镇化文件上写的很清楚，叫超特大城市、特大城市，五级分类，意思是不让你大城市发展，我不知道定政策的人都想什么呢。60年的时候，全世界只有四个一千万人口以上的城市，全部城市加起来不到九亿人。2010年有多少？40亿人住城市里，同时，已经有28个千万级人口以上城市，60年亚洲地区没有一个千万级以上人口的城市，现在16个，中国过去一个没有，现在6个。意味着全世界都在往大中城市或特大城市、超特大城市发展，中国能堵的住？非得把老百姓摁农村土地上去？我不知道他们想什么呢？反正和世界发展规律是不对等的。他们以为中国特色能把老百姓摁在农村土地上，我觉得不行，五级分类政策出台一直限制人口向大城市走，最后一定是失败的，而且打的自己突破血流的，这个政策太烂了。

　　主持人：请问在座两位开发商，沈总，泰禾目前拿地的速度和策略是什么？集中在哪些城市布局？

　　沈力男：我们从去年开始调整，集中在北京区域和上海区域，因为我们觉得这个需求是特别旺盛的，不断怎么调控，需求都是存在的。

　　接着任总的话，目前城市化中，像北京、上海这样的特大城市要在城镇化中扮演特别重要的辐射作用、吸纳作用，它要扮演共和国长子的作用，目前，比如北京是讲环渤海城市群，包括京津冀一体化，但是，短期内不太可能叫人口住到外面去，包括问在座的朋友愿意不愿意到保定去，张家口蓝天指数很多，你愿意不愿意去？我估计还愿意呆在北京享受雾霾天，我觉得这个过程不以人的意志为转移，我们在这些地方重点布局，就是因为看到了强大的需求。

　　另外，这个市场现在当然有些变化，过去可能大家觉得好做一点，好做一点在哪儿呢？可能更多享受的是土地的溢价，李嘉诚先生讲地段、地段还是地段，好地段溢价特别多，很多开发商能够坐享其成，目前的市场，我们更需要在土地上的创造，在土地上造什么产品、设计什么服务。

　　主持人：你们的定位有没有针对于一线城市进行什么分层？这个变化是什么？

　　沈力男：在一线城市，刚需和改善都有比较大的需求，从北京来说，刚需几百万，在外地城市也是豪宅中的豪宅了，我们董事长要求我们一定不要做加法，市场调控期，有些企业难免做减法，包括有些带头大哥，比如一定推行精装产业化的，有些楼盘在北京毛坯时候就卖了，前期可能涉及到报价问题，当时政府限价。像调控期的产品，营销要做加法，产品要做加法，比如以后新住宅抗霾系统可能成为标配，像过去，可能有些这样的企业提前一步做了，会把它很神秘化、高大上化，这种房子没有七八万不够，目前更多企业研究这个系统，比如目前我们在通州做的项目，精装三万就能达到这样的功能，这个功能可能会越来越多的普及到普通的住宅。在高端上，可能更多的要有差异化和个性化，比如院子产品就是很个性化的，满大街都是格拉斯小镇、加州水岸，有一个中式围合式建筑，在市场上很容易被关注，销售情况一定是不错的。

　　主持人：龙虎，目前你们的拿地策略以及针对人群分化的变化是什么？

　　袁春：龙虎上市以后，在全国划战略时候，当时已经圈定GDP400亿以上的25个城市，目前进入了19个，还有6个没进，从土地布局来说，还有很多工作要做。讲到一线城市、二线城市甚至三线城市，我们在做一个事情，对每个城市做一个解读，因为我们现在做初步解读发现也不是一线城市所有板块都能投资，建立在都每个城市、每个板块、甚至每个街道有细致分析的基础上，我们现在做两个事，在内部叫城市战略地图解读，正在做1.0版本，跟丁总交流过，目前，我们在做底层数据，这个库是比较大的，工作量也非常大，必须把每个城市基础数据包括未来可能的一些经济形势考虑进来。我们作为开发商，无法控制政府的政策或者未来政策的预期或者发展，但是，你可以做到什么呢？通过这些，你可以做到一些预测，或者可能出现的政策的走向，对于开发商来说，更多的是做你自己的事情，你无法预测，我跟丁总开玩笑，到明年1.0平台做完以后可以拿出来请丁总指正一下，背后有大量数据支持。做这个平台以后可以使我们发现很多投资机会，大家都觉得在一线城市风险比较小，意味着竞争很激烈，最近土地拍卖市场还是很疯狂的，一方面可以指导投资，另一方面可以知道你的产品，这是我们做的客户细分，归根到底，做产品也好，做什么也好，肯定从客户中来，然后到客户中去。最近，我们在重庆刚刚做了第一版的客户细分，我们说刚需，大家对刚需理解，可能90-120就是刚需，只要有需求，肯定是是刚性的，只不过需求不一样，或者需求大小不一样，需求范围不一样，我们也在研究这个事情。我们会把重庆刚需分着享受者、落根者，以前在很长一段时间内开发商都是比较主观的，我做什么产品，你必须接受，或者我引领你接受我做的产品，其实客户不是这么想的，我们在重庆做了落根者，很简单，我就在重庆有一套房子，几代人住，以往我们讲三室一厅，他会说餐厅是必须的，我们做了以后，你发现根本不需要餐厅，在茶几上吃饭，就不需要餐厅了，对应的是房子面积和支付能力，我们在重庆做除了40几平米的三居，在北京，可能有不同的需求，基于这个需求，有两点，第一，对城市有街道级的解读，第二，对客户有解读，对这两点有清晰认识以后，无论你的投资，还是产品，还是你的销售，一定具有很强的指导力。

　　主持人：其实开发商真的很精明，在商言商。我这里有一组数据，1-10房地产开发企业土地成交价7747亿，同比上涨20.4%，目前，开发商开始拿地了，包括20个标杆企业11月时候拿地的金额突破了历史记录，从目前来看，如果开发商都认为前景还是有、需求还是存在，只是需求本身发生变化的话，那么，从他们现在这样的动作到完成到反映在价格上这个周期以及对于价格的上涨周期我们应该怎么看？任总。

　　任志强：10月份上涨了1.2，是对的，但是，主要集中在一线城市，三四线城市土地并没有迅速上涨，要再往前一个月，9月份-10%  点几，四个一线城市，到现在为止土地出让收入已经突破了6000亿，住宅突破3000亿，价格上涨多少呢？按一线城市计算，大概上涨57%，北京昨天拍的地大概39000多，换句话说，买地都买不起，别说买房子了，怎么也得六万、七万吧，土地越来越贵。上海最近拍的248亿，价格也不低，他们说那个房子可能也得卖10万元一平米，一线城市地价都在往上涨，按总数来说，10月份正1.2%，因为去年负的太多了，不要以为总量土地增加了，通常高的时候地是4万公顷，到现在才2万多公顷，今年估计到不了3万公顷，换句话说，明年你要想让供给增长，困难。今年大家都知道，新开工负增长，到9月份，住宅-15% 点几，10月份提高了一点，-  9%点几，因为去年基数低，所以才涨了，绝对量还是负的，这点房子，如果按历年来说，熬不到明年9月份，如果我们说今年生产是小年，而宏观调控政策)比如降息、9.30等等政策)让销售逐渐往上走的话，明年如果销售是大年、生产是小年，矛盾就出来了，很担心，我们最担心的是宏观调控政策今天这样、明天那样，这是让市场最不平静的结果，老是上上小小，如果有一个稳定的预期，可能我们的市场会好一点。开发商为什么不拿地？没的地了，存量土地还有多少，如果存量土地不多，要维持一定市场供应的话，我们还是认为土地越多市场价格下降的可能性越大，土地市场供应的越少，价格下降的可能性就越小。谢谢！

　　主持人：那对于一线城市的房价的走势预测，您能不能简单做一下。

　　任志强：一线城市还有什么可想的，今年北京市的土地收入已经超过2000亿了，历年最高的，土地卖多少？卖了原来土地的65%，全市价格上涨，你们以为房价能掉下来！你以为政府这么黑心能让你的房价掉下来吗！做什么梦呢你们，到现在为止，住宅用地相当于去年65%的用地，价格比去年高很多，超过去年总数土地收入了，黑的不得了，看看提高的土地基准基价，和上次相比，大概增加7-8倍，基准地价28000多了，你们还想什么呢。

　　主持人：对于一线城市价格，想都比想，肯定往上走，丁总，是这样吗？

　　丁祖昱：从整个供求状况来看，肯定是往上的趋势。目前土地消化周期，一线城市只有1，二线城市2.13，三、四线城市2.5左右，从土地供应情况来看，一线城市还是供不应求的。中期来看，一线城市往上的空间还是存在的。

　　主持人：中期大概是什么概念？反映到房价上需要多长

　　丁祖昱：很难判断，我也判断不出来，我就说中期。

　　任志强：得问温总理还降不低息、票子还发不发，如果再来两次定向降准可能就快了。

　　主持人：聂会长，怎么会看政策变化？会不会发票子？一线城市房价会怎么走？

　　聂梅生：先说房价，先不说一线城市，还是要说一下全国房价的情况，现在统计数据，一线城市也有，全国的情况也有。根据现在的情况，群众房价回正可能会有期待在一季度，二季度以后，会不会和明年GDP有差不多相当的5%以上的区间，GDP明年恐怕会7.5%、7.4%，我认为6.5-7.5%之间，如果在这样的情况下，二季度以后房价的涨幅略比明年GDP目标稍微低一点，这就很好，所以，二季度以后会回正，这是我的期待值，就算软着陆，就挺不错。一线城市，也不能一概而论，现在也不都一样，北京、上海都不太一样，关键在于去库存，如果在全国政策一样的情况之下，比如降息以后会不会降准？MR会不会增加？这都有可能，美国加息，我们降息，这也是一种博弈，在全国货币政策一样情况下，取决于一个事，去库存，去库存是最最综合的指标，和土地、和需求都有关系，谁去库存快谁的房价涨的快，一线城市库存情况不一样。

　　主持人：沈总，泰禾在2015年的销售策略是怎样的？目前，比如你们的定价是什么策略？销售会是怎样的状态？

　　沈力男：就像聂会长说的一样，加速的去货，上市公司有上市公司的玩法，从价格来说，如果说不是底部，也接近底部，没有最低，至少是最低之一，可以有一个大致判断，这么多周期，也可以做一个大体判断，调控不是一天两天的事情。从上市公司来讲，要积极去库存化，随行就市。当然，我前面也讲了，我们的产品尽量要做到在土地上的创造，有好的项目，我们当然可能更往高了做，我觉得也非常正常，开发商就是要赚取应有的利益，为股东创造效益，从市场来说，从明年来说，如果现在政策的叠加，春节之后，一个小阳春，我觉得是大家可以预见的。

　　主持人：春节之后会有小阳春。袁总。

　　袁春：因为我还管着全国的销售，从个人来说，希望房价涨的越多越好，涨的越多，明年活越好干。从远期来看肯定不好，房价暴涨以后带来的必然是暴跌。从企业经营策略来说，根据市场情况的定价，大概判断感觉不会比今年差，可能停留在明年上半年，下半年怎么走还得看宏观形势，目前来说，确实不均，有些地方库存量比较小，有些地区库存量确实到了可怕的地步，库存量小的地方，加上预判未来供应量，市场有上行机会，库存量特别大的地方确实很难判断，也无法预测竞争对手的情况，随行就市，如果市场好的时候，尽量去库存，从上市公司角度，如果市场好的时候，可以实现溢价，还是灵活吧。

　　主持人：所以，从两个开发商角度来听，基本皇帝女儿也愁嫁，详尽各种办法，创新，做大数据，细化研究等等，地产行业跟国民经济大的基本面太相关了，而且带动相关产业差不多有二十多个，您怎么看？比如2015年，人可能有很多心态，比如我再等等，再松一松，再降一降，然后我再出手，您觉得该不该买？或者干脆把房子卖了，去国外买，便宜。

　　任志强：这话问了十几年了还问，你们也不累。我跟聂会长刚开始组织商会就是这样，每次组织论坛人们就问买不买房子、什么时候买房子、什么时候该出手，问这个话的人没一个是真正想住房子的人，问这话的人都是想投机的人，觉得今天价格低了该出手了，明天卖了，想赚了点，真正想买房子的人，如果有需要，又有能力的话，早出手买了，再等的话，老婆不知道跟谁走了，再等等，人家孩子都上学了，你孩子还没出来呢，怎么十几年以前就回答这个问题，到现在还回答这个问题呢，都是投机心理，投机心理哪来的，你要有房地产基金，没人倒腾这个，就是因为我们没有用金融资产可以获取城市化或中国经济改革红利的工具，所以，大家老想着买房子、买房子，买了房子才能赚钱，因为买股票老亏，十几年来，不管什么时候买的房子，哪怕买房子比别人贵一千块钱、两千块钱，谁赔了嘛，哪个人不都发大财嘛，瞎倒腾什么呢，我最烦新闻媒体天天问什么时候买房子、什么时候买房子，蠢人才问。

　　主持人：这话真没法接了。丁总，您再谈谈。

　　丁祖昱：加一。

　　主持人：聂会长也加一吗？比如新入社会的年轻人要结婚，年轻人一代一代不断出来出来，您怎么看是否该出手？

　　聂梅生：买房子这个事永远有两个需求，不能只说一个需求，一个是居住的住房的需求，另外一个是投资需求，原来老分开，其实是不科学的，房地产绝对有金融属性，只要买房子，就有投资这回事儿，你认为该买就买。

　　主持人：该买就买，不管是自住需求，还是投资需求，该买就买，不再给明确性建议了。前面，任总提到地产基金，现在在座也有些朋友是从事地产基金的，怎么看地产基金在中国发展的环境？任总。

　　任志强：地产基金，龙湖可能最清楚，龙湖落从外头借钱，利率低多了，和国内相比，大概差4个点左右，这就是一个证明，为什么他们老从外头借钱呢？说明中国钱太贵，为什么中国钱贵？老是几家垄断性银行控制着，于是就出现了很多矛盾，如果我们的资本市场更开放一些，“三会”取消了，可能现在的市场会比现在发展的好多了，尤其是中国房地产部分，你看看今年开发贷款的增长速度低于投资增长速度，个人按揭贷款增长速度只有4%点几，低于消费需求增长速度，换句话说，可能还没有还贷还的多呢，也就是说在中国经济发展过程中，如果还是用原有的对资本市场严格控制的方法去发展经济的话，我估计经济没什么发展的，就是一个一个往下跌呗，上午在会上吴敬琏先生就讲到了，所谓新常态的背景是什么？就是政治改革不开放而导致的结果，如果政府制度在改革开放基础上再进一步的话，吴敬琏老师今天上午特别批判了，前十年可能是倒退，2008年政府工作报告提出发展不动产基金，在美国大概10万多亿，利用不动产基金方式进行的。大概13万亿到15万亿GDP，中国50多万亿GDP，个人按揭贷款10按亿人民币，中国13亿人口，城市6亿多人口，美国加起来才3亿人口，人家怎么用那么多钱呢？我们为什么不肯给老百姓用这个钱呢？就是因为我们的政府不够开放，如果政府够开放，有人说发展不动产基金或者个人按揭贷款证券化可以解放10万亿资金出来，错了，可能要解决40万亿到50万亿，相当于中国GDP这么大的量，如果有这么大的量，中国房地产市场就不是现在的规模了，可能要翻好几倍的规模。你们以为现在有房的人就不想换大房子吗？倒过来我们问你一句，不管他是黄金，还是白银，你们查查国家统计表上统计局在家庭分配收入八项指标里哪个增长最快，吃的是下降最快，住的是上升最快的，既然到白银了，为什么住的这部分上升在家庭支出比例中占比越来越高了呢，因为你们都想住的越来越好，看看美国、欧洲、欧盟支出比例在25-35%之间，中国现在才10%几，不到20%呢，早着呢，未来发展结果一定是住房支出比例越来越高，别老说黄金白银的，一定在住房上花的钱越来越多，吃的越来越少，穿的越来越少，健康和健康有关的居住、精神消费一定越来越多。统计局的数据不是自己编出来的，是根据大家消费结果产生出来的，我都不知道你们一天到晚讨论什么呢，统计局那么多报表，随便翻翻就知道，怎么就弄不明白呢。谢谢！

　　主持人：谢谢任总！台下的朋友，哪位有问题想跟台上嘉宾互动。

　　嘉宾：您好！我是北大光华[微博]MBA，我叫于春红。我想问一下任总，照您这么说，房地产一直持续买地、盖房，一线城市盖不了，盖到二三线城市，城镇化，然后盖到农村去，不应该是盘活现有的一些资产，比如地产基金，解放出来，或者像北京这种城市，把内城破散房子进行改造，不该想一些这样的问题呢？怎么可以一直扩大再生产呢，我觉得方向不对，下半场应该干后面那些事。

　　任志强：不懂行的人才问这话，MBA都白学了。我们会按城市人口的城镇化率计算总容量，比如说美国已经90%城镇化率了，我们城镇化率干什么吃的，我们现在53%点几，政府提出2020年希望达到60%，2030年希望达到70%，中国可能到70%也就差不多了，或者到80%，发达国家基本90%多。那么好，我们按80%计算，13亿人到14亿人的80%是多少人口，人均35平米，这是小康指标，不用多了，需要多少房子呢？大概需要440亿平方米的住宅，现在有多少住宅呢？两个数据，一个是国家统计局数据，按竣工计算的，180亿平方米的住宅；另外一个数据，国土部按航测测出来的，230亿平方米，不知道这两个数字谁对谁错，因为没有全国普查公布的数据。大数叫210亿，在440亿范围内翻一番，如果我们一年竣工10亿，不到11亿平方米住宅，还有多少年？大概需要18-19年时间，如果提高到13亿到14亿平方米，还有15年一手房建设速度，满足80%最基本居住需求，还不是奢侈，什么标准呢？美国1890年住房标准，反过来说，美国现在标准多少？254，我们是不是就比美国人穷，就穷到这种地步呢，如果人均按254计算，相当于5.6间房子，现在户均1.7间房子，在现有基础上，房子要翻一倍，有多少总量呢？大概800亿总量，之后是什么呢？二手房交易为主，大概十年左右，二手房交易为主，一手房交易为辅，发达城市，二手房和一手房基本1：1，但是，有些地区，比如宁波，2：1，两套二手房，一套一手房。但是，400亿平方米，知道有多少折旧吗？按2.5的折旧计算，不多吧，如果按5%，就是20年拆房子折旧，按2.5折旧，40年拆房子，40年以后，房子更新一次，需要多少呢？大概10亿平方米，和每年竣工10亿平方米差不多，所以，你们不要以为房地产市场以后就没出路了或者白银以后必须土疙瘩了，没那么回事儿，全世界都用这种方法分析，美国城市发展过程中，为什么存量还在增加呢？2007年880万套房子，一手房只有130万套，剩下都是二手房交易，现在550万套到600万套交易量，一手房多少？58万左右，不到10%，这就是必然的结果。最近巴曙松[微博]编的最活跃的一本书《21世纪资本论》，你们看看那里的数，有三张图，分析了德国、法国和英国国民财富，表上告诉你的是土地从农用土地占国家分配总数的大头变成几乎为零，而住房在国民收入分配比例中越占比例越大，现在接近50%或更多，其它才是资本或者其它的，为什么发达国家都这样呢？你们老看不起我们开发商，以后你们就得倒霉，我看中国的房地产市场恰恰是被政府给搅合的没有被社会充分认识，而全世界没有一个国家除了股市、房市以后敢说其他的，就是人家正确认识房地产市场在国民经济发展中的重要地位。

　　嘉宾：我有两个问题，第一个问任总，我是来自设计院的工程师，我问的问题可能跟房价没有什么关系，您自己公司管理者，您对于公司未来5-10年会有什么规划和愿景？如果达到您的规划或者愿景的话，对员工会提出什么样的要求？

　　第二个问题问丁总，我们知道，在座的除了聂会长之外，四位都是上市公司老总，我关注了一段易居中国和新浪，前段时间，易居中国剥离了乐居，乐居单独上市，股价大跌，易居中国在中国房地产市场调查方面做的非常好，包括新浪把自己微博也剥离了，也非常可惜，为什么要这样拆分呢？

　　任志强：你既不读书，又不看报，我24号退休了，我管他5年以后干什么，报纸上大写特写不想当太上皇，瞎问，问什么问。不读书，不看报，不看微博，也不关心公告，上公上写我就两天了，规划什么规划，新董事公告完了，人家不决定自己命运，让我决定命运。要问员工这事，我可得说说，我们现在制度最大的矛盾是没有人员工从中分利的企业一定好不了，提出终于提出混合制、这个制、那个制，这个制和那个制我不知道，但是我知道把员工的利益和企业利益放一起是管理学中非常重要的部分，从管理学上讲，一开始股东利益优先，然后经理人制度优先，只有德国和日本最强调员工利益优先，用激励机制来看，一定把员工、经理人和公司利益、股东利益结合在一起的时候公私财是最好的。我们不求最大，我们只求员工的工资多发一点。我的员工至少想离开公司时得考虑考虑别人给的钱是不是比我给的多。谢谢！

　　丁祖昱：我觉得你也不太关心股市，我们公司分拆乐居之后，其实股票没有跌，整体上来看，两家公司加一起的市值比原来大很多，从我们自身战略角度来讲，今天把所有东西都包这里其实不是好事情，拿出来跟更多公司合作，乐居分拆上市之后，二股东变成腾讯了，这不是好事吗，而且宜居保持控股，超过51%的股权，又把腾讯拉进来了，共同把这个产业做的更大，一定有协同效应，您是工程师，希望多学习互联网思维，能够以开放的心态、创新的思维越做越好。

　　主持人：谢谢！

　　嘉宾：我的问题比较现实一些，我是做房地产投资基金的，现在有个很巨大的压力，看到一线城市地价越拍越高，房地产商承受了巨大的资本压力和成本压力，在地方政府独家垄断土地情况下，是否预示着我们在一线城市拍卖的所有的地块最终导致利润率下降？

　　任志强：一线城市地价高的时候可能要占到房价的70%或80%，但是，三四线城市土地可能在房价里占的比例只有10-20%，非常低。什么情况下比较合理呢？一般情况下，30%左右比较比例，但是，大城市还要看产品和位置，如果产品和位置做的好的话，北京卖十几万一平米的房子卖的挺好的，如果是七万块钱的话，空间还有四万块钱，和一万块钱土地就卖两万块钱产品相比的话，哪个空间大？看做什么产品，和利润率不是绝对关系。龙湖和泰禾都是卖高价房子的，他们房子一般都是老房子占多数，都很贵，他们的利润率低吗？你看看报表，我没觉得。一线城市即使地价再贵，利润空间也比二线城市和三线城市、四线城市利润率高的多的多的多，不是用一个多字表示。10月份东部地区销售额3.6亿，中部和西部加起来才2.3亿左右，差这么多，就是因为东部地区房价贵，家越贵利润越高。另外，你们再查查土地增值税，一线城市土地增值税占的比例巨大，三四线城市哪有那么多土地增值税，还说利润率低，利润率已经很高了，总体而言，普遍利润率都会降低，资金成本越来越高，税越来越多，政府对价格压的越来越狠，劳动成本越来越提高，普遍利润率会下降，这是毫无疑问的，和三线比，一线还是最高的，龙湖本来在重庆，要不然跑北京来干吗，泰禾本来在福建，他们干吗跑北京来，就是贪财，利润率高才往北京跑。谢谢！

　　主持人：谢谢任总！由于时间关系，今天因为有些嘉宾从外地赶来的，必须坐飞机，今天的论坛就到这儿，谢谢台上五位嘉宾！谢谢所有朋友参与我们的论坛！