“2014CCTV中国上市公司峰会”于2014年11月1日在北京举行。中信证券股份有限公司首席宏观经济学家诸建芳 (图片来源：新浪财经)

　　2014CCTV中国上市公司峰会11月1日在北京京西宾馆举行。中信证券股份有限公司首席宏观经济学家诸建芳在峰会作主旨演讲，他认为，房地产黄金时代已落幕 服务业、装备业、环保行业将“上位”。过去房地产作为中国经济火车头的效益，已经渐渐消失了。房地产行业高度繁荣已告一段落。后房地产时代，服务行业，装备制造业，环保产业景气程度将持续上升。

　　以下是实录全文：

　　诸建芳：大家早上好！前面三位专家都从不同角度谈了对明年经济的看法。今天因为时间，我就讲一个问题，就讲经济新长期。从产业角度来看，产业方面会有什么样变化？这里边我们比较明显的，大体上可以看到经济进入后地产时代。从短期来看，经济相对来说是比较弱的。因为今年经济增长，从数据来看显得比较疲弱一些。这里面大家数据方面可以看到，而且从全年来看，接近7.4这样的水平。从走势来看，经济增长角度也会有一定压力。实际上很重要一点，跟地产的变化有非常大关系。大家看到地产从年初到现在为止，房地产开发投资增速从20%左右持续回落到最低。房地产的投资回落对整个经济增长有很大影响。

　　从消费来看，消费今年的增长速度并不是很好，这里边很重要一点也是跟房地产相关。房地产这个产业链相关消费增长实际上也并不好。这里面包含跟住房相关建筑建材，还有装修，家电、家居，整个产业链都有非常大的影响。我最近要提示大家，我们现在对房地产的关注，不光是短期这种调查。很大程度上是中长期来看，房地产趋势上持续走下坡路这种状况带来的影响。房地产时代，房地产带动整个经济发展的这个阶段已经过去。大家可以看这么几个证据。房地产过去15年高速增长，非常繁荣有很多因素。从未来房地产来看，这些因素发生很大变化。这里边影响，我们提到人口密度，这个对住房需求，支撑房地产增长很大作用。这一点，未来人口因素这个对房地产自身来说，我们觉得已经显著削弱。人口增长大概1.2%，看未来5年，我们觉得这个数据很可能回落0.2%。

　　城市化城镇化因素，城镇化未来一二十年都会处于这样的阶段，城镇化提升带来对房地产的需求。过去十年大致上每年城镇化提升在1.3百分点，未来可能每年有一个百分点提升，城镇化率带来对房地产提升。

　　人均面积相当于跟过去比，这种提升比较有限。30%左右的提升空间。房子老了可能要推掉，要新的房子去替换。对住房需求大概每年有2.5%的增速。影响未来中长期房地产因素考虑起来的话，未来这些因素对房地产支撑。这是非常大的变化。很短的时间马上就恢复，房价很快上升。最大变化基本面变化、供需变化。房地产供不应求的状态下，房价一放松以后，马上开始反弹。这次房地产供需，明年2015年房地产基本平衡点已经到了。这种状态下，房地产政策放松以后，政策回归以后，要有比较大幅度的上升，走上上升的通道，我们觉得这种可能性非常小。

　　房地产这种调整我们觉得实际上是一个长期的转折性拐点式的变化。近期它是持续走下坡路。过去房地产作为中国经济火车头的效益，从现在渐渐已经消失了。经济快了以后房地产的状况也越好，经济慢下来，它也不景气。房地产本身行业高度繁荣高度景气已经告一段落。

　　后房地产时代，房地产这个行业，哪些行业有趋势性的上升？如果没有这方面的上升，意味着中国经济持续往下走，增速要永久性往下走。观察这一部分，房地产走下坡路，哪些行业会往上走？我们认为现在初步可以看到，有几种行业已经走上坡路。三个：一个服务行业、第二装备制造业、第三是环保产业。这个是我们对未来产业宏观变化过程当中，产业的变化。在座有上市公司、有投资人，产业变化对投资人来说是至关重要的。这些行业景气程度持续上升。

　　服务行业为什么持续走上坡路？三个大因素支撑：

　　第一经济阶段，中国人人均GDP大概7000美金，5000-10000这个阶段。从经验来看，正是服务行业加速发展，急速上升。第二个因素中国有很多垄断，体现最明显是金融、养老、医疗、文化，政府允许你去做，不允许他去做。有很多垄断方面限制了服务行业快速发展。这部分改革正是要突破垄断管制的状态。这种因素放松以后，它会给大家提供非常大的成长环境。大家可以看到最近新一届的政府上来以后，开始有很多政策调整。至少有50%的增长、甚至60%的增长，都是在服务领域调整。包括营业税，税收补贴这些方面一些，包括行业的放松。

　　第二装备制造。大家看两个方面：第一国家安全，中国崛起。在崛起过程当中，你需要增强中国自身的硬实力，装备制造是硬实力的体现。中国要崛起，美国是中国竞争对手，我们崛起成功很大程度硬实力上体现。经济转型、单位产出环境污染、资源消耗这方面，能源消耗极低。装备没有提升，这个根本做不到。经济转型又往前推，装备制造的需求又获得支撑。

　　三、环保，环境污染已经到了忍无可忍的地步。大概十年左右时间必须要解决环境污染。从现在开始未来十年必须要得到彻底的根除。环保相关产业：1、能源结构，更多依赖核能、天然气、页岩气。2、新能源，新能源汽车等产业。3、环境治理方面，包括大气、污水处理。我们环保产业GDP占比非常低，成熟状态至少占到GDP1.56%。

　　这是提示大家从整个产业格局变化当中，既要看到房地产的持续景气走下坡路，另外要看到新兴未来的产业。谢谢，我就说这么多。

　　主持人谢颖颖：我身边有一个经济学家，他是几年前从国外回到国内，当时在北京上海两地跑，当时觉得北京和上海的房价已经虚高了，抗了几年还是没抗住。我们在想问到底经济学家看房价是否上行还是下降？他的判断是不是不对？我们现在房价趋势到底是一个往上还是往下的一个过程？

　　诸建芳：房价比较难回答的问题。因为中国的房地产市场，不是全国统一的市场，地区的格局差距非常大。总体来说我觉得是可以这样看，至少从现在来看的话，未来几年，房价过去一放松后急剧上升，现在不会出现。上升的压力明显减少。央行[微博]政策放松来看，假定房地产房价上升非常快，现在看到的政策放松肯定不会出台。看到房地产价格上升的压力已经明显减小，这是短期来看。从中长期来看，我们觉得中国的房价，尤其一线城市的房价肯定不是最高的水平，涨是会涨上去。国际大都市的价格，房价水平中国的房价肯定不是最高的。后面涨的过程时间上来说会比较长，不会像过去两三年翻一倍、涨很多倍，不会这样。大家看到房地产，城市的人口变化情况，如果拿一个城市的人口从未来潜力来看，房地产整体上来说，还是有支撑的。