产业地产的核心收益来源于“产业标签”，事实上，做产业地产的上市公司“细究起来有的赚政府的钱、有的赚物业的钱、有的赚土地的钱，真正靠产业赚钱的公司不是多数。

　　产业地产进入前调查与进入后经验严重不足，是产业地产试水遇阻的原因之一。目前，产业地产正处于加速化、标准化、竞争化的阶段，其开发主要存在五种模式。目前传统地产开发商转型进入的新兴模式；大型制造企业自建自用为主的园区模式；。专业产业地产开发商开发运营模式；。地方政府主导的产业园区模式；外资基金主导的产业地产运作模式。

　　与此同时，产业地产的发展也面临一系列问题，包括：缺乏统一标准、融资渠道匮乏、拿地难度加大、政策法规差异、异地复制困难、泡沫问题初显、政商关系风险等等，都成为促使产业地产转型的催化剂。

　　产业地产的未来发展将迎来并购时代，服务增值、智慧生态、轻资产化、产城一体将成主流。政府可以意识到，过往缺乏产业的城镇化建设难以为继，这给未来单纯商住用地捆绑产业用地成为常态提供了空间。

　　传统商住开发利润率、回报率下降的提前布局，各路资本包括银行信贷开始追捧产业地产模式或是产业地产的前景。

　　产业地产成为转型热点的原因：过往缺乏产业的城镇化建设难以为继；政府认识到产业地产解决的是增量问题；未来单纯商住用地捆绑产业用地将成为常态；传统商住开发利润率、回报率下降的提前布局；各路资本包括银行信贷开始追捧产业地产模式。

　　产业园区成功的核心标准：核心产业持续成长、园区配套体系完善和园区盈利正向循环。

　　产业地产运作主体分为五大类：传统地产商转型进入的新兴模式(万科、绿地)；大型制造企业自建自用为主的园区模式(富士康、海尔)；专业产业地产开发商运营模式(联东U谷)；地方政府主导的产业园区模式(苏州工业园)；外资基金主导的产业地产运作模式(普洛斯)。

　　现状：加速化、标准化和竞争白热化。

　　问题：缺乏统一标准、融资渠道匮乏、拿地难度加大、异地复制困难和政商关系风险较大等

　　未来发展趋势：进入并购时代，轻资产化，产城一体化、服务增值模式，智慧生态是一大方向。

　　典型产业地产公司解析：

　　1、华夏幸福基业：链条式产业新城模式。从一级开发、基础设施到招商、二级开发和产业引导等形成闭环。存在缺乏对产业强有力的控制，异地扩张存在困难、产业投资和服务收入占比较少，内生增长性不强以及产业地产专业人才等不足。

　　2、普洛斯：物流地产基金模式。不参与实际的物流业务，但也不是纯粹进行物流仓储物业的建造，而是以客户为中心，帮助客户进行选址和网络化布局，以最大化的优化企业客户的核心竞争力，降低企业运营成本。地产开发部门、物业管理部门和基金管理部门形成“三核联动”的闭环循环体系，地产部门贡献大部分收入，而主要利润则来源于物业管理部门，财务结构比较合理。

　　3、联东U谷：标准化+高周转模式，走低利润、规模化和标准化的高周转道路。核心战略是以物业销售为主、主打标准产房、客户非投资化和园区非主题化。不足在于资产管理运营、产业引导把控和金融操作三方面的能力有限。