1、过去十几年中，A股地产公司投资逻辑有很大转变，从01年-04年的市场起步、05-07年的资本化主题和资产重估、09-11年的土地红利和企业成长、再到12年至今的成长延续和区域主题投资盛行，不同时间段内不同的公司各领风骚。

　　2、从长期表现来看，A股公司股价的表现和基本面存在背离，优秀公司的市场表现不尽如人意，A股投资者的投资风格更偏好转型公司、区域主题热点和政策红利等等。相比之下，港股投资者对公司基本面给予了更多的关注，公司管理运营能力以及融资成本成为股价重要决定因素。

　　3、沪港通的意义不仅仅在于估值修复，还在于A股投资的思维方式的转变，更加关注公司基本面和风险控制。

　　对地产行业未来的投资机会一方面要关注基本面，另一方面则是要关注转型。相关个股的建议上，万科依然是一个值得期待的蓝筹企业，此外就是例如阳光城的成长股。值得一提的是，华侨城因为其具有特色商业、盈利模式等因素，我也推荐关注。

　　简单而言，在市场趋势处于明确的向上周期之际，龙头企业、基本面等因素应该是大家所关注的，但在市场处于平衡或趋势尚未明朗的时候，涉及转型的题材更能获得市场的青睐。通过历史的回顾和比较不难发现，房地产相关上市公司，尤其是一线企业，在资本市场的股价变现，并非完全是由其基本面判断。

06-13年A股地产涨幅前15名个股

　　当行业、资本市场都处于一个向上的阶段，一线地产企业的股价平均涨幅可能靠前。在此趋势下，A股市场可能更偏爱专专注型房地产企业。然而，在市场调整阶段，上市地产龙头企业的股价表现却很有可能“不给力”。据中信建投证券研究发现，A股市场对房地产企业的转型始终高度关注，尤其是在市场处于平衡时期，房地产企业的转型，更是被寄予一个高度的重视与预期。

　　此外，市场的“有效期限”也是另一影响因素。例如自2010年至2012年期间，一些二三线房企有一个较为迅速的增长期，与之相对应的是上述企业的股价也有一定的表现。但是之后相关个股的变现也出现了一定的回落，尤其是近年来，布局在二三线的房地产公司，基本上都逐渐被市场遗忘了。

　　我最近也走访了一些布局在二三线的这些房地产企业，基本上一个无人问津的状态。他们的十大流通度基本上是没有机构投资者。所以这也反应了市场的有效期。

　　对于房地产行业本身的情况，对其成交最直接的强指标只有流动性。为在行业短周期阶段，政策的作用已经被减弱，流动性成为最为核心的关注指标。尽管目前市场对宏观经济、流动性的拐点等问题还存在较大分歧，但是个人认为流动性的拐点在6月份已经出现了。我们并不认为宏观经济特别是投资已经起稳，我们认为可能在四季度，宏观经济会迎来真正房地产投资影响的考验。

　　通过对房地产市场的观察，我认为北、上、广这样的城市已经不是一手房为主导的市场，而是一个二手房为主导的市场，二手房成交的情况则成为关注的重点。北京市场在7、8月份已经出现了一个较大的反弹迹象，那么上海我的判断是在9月份二手房市场会出现变化，那么这种变化也就意味着成交楼的市场的一个变化。在三季度末，尽管可能受一些政策的影响，整个房地产市场的成交会出现一个幅度有限的反弹。

　　我相信A股这个区域主题的投资风格，不会停息会一直延续下去。”在目前市场的周期波动中，并购可能是未来，特别是今年的下半年一个关注的主题，行业周期波动将催生大量并购重组的机会，这也是下半年的重要看点。

转型房企分析