由新京报和中国城市和小城镇改革发展中心共同主办的“2014中国城镇化与企业家论坛”于8月30日在北京召开。上图为首开集团副总经理潘文。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 由新京报和中国城市和小城镇改革发展中心共同主办的“2014中国城镇化与企业家论坛”于8月30日在北京召开。首开集团副总经理潘文称，房地产行业受融资限制被迫短贷长投。

　　潘文称，在新城开发和旧城改造方面，需要破解融资难题，应创新融资产品，拓展融资渠道。现在银行信贷和企业债券大部分是短期投资，但是无论是新城建设还是旧城改造都需要大规模的投资和较长的投资，融资期限和实际需求的错配，迫使房地产企业短贷长投，不利于新城的合理开发和合理健康运营。

　　以下为演讲实录：

　　潘文：各位领导、嘉宾，媒体朋友们大家好，我是首开集团副总经理潘文，我今天发言的题目是房地产企业在京津冀协同发展大战略当中的机遇。

　　今年2月26日习近平总书记提出了打破一亩三分地的格局要求，明确了四个定位，提出了疏解区域性物流基地和专业市场，部分高校和教育培训机构，部分行政机构的功能，集中力量打造城市副中心的发展要求，3月5日李克强总理在政府工作报告当中提出加快环渤海和京津冀地区的经济合作，可以看出新型城镇化加快背景的情况下，已上升为国家战略的京津冀协同发展，正在驶向发展的快车道，我们也感觉到国家战略的实施受到市场机制和政府主导的双重影响，基于此房地产也将迎来两个机遇和挑战，相关的政策也需要有两个方面的突破。

　　建国以来，我国城镇化进程发展迅速，城镇化水平大幅度的提高，据国家统计局数据，城镇化率从1949年10.14%提升到2013年的53.73%，城市化的快速推进，带动了我国经济的高速发展，提升了城镇的生活水平，并且形成了长三角，珠三角等规模较大，突出的城市群，在原有的城镇化思路下也出现了人口的城镇化滞后，城市基础薄弱，产业支撑不够，城镇布局不够合理，部分的特大城市病的问题，造成了城镇化发展的动力不足，多重矛盾不断的加剧。为妥善解决存在的问题，实现快速的发展，新一届中央政府强调新型城镇的发展要求，以欧美国家为主导的城镇化进程不同，我们的新型城镇化以及在新型城镇化背景下的京津冀协同发展是以政府主导，通过行政手段进行支持，同时市场机制也注重城市的发展过程。在城市主导和政府支持的双重作用下，城镇化呈现了两个特点，一个是人口的双向流动，一个是产业的加速转移，按照现有的城镇化发展水平和阶段，一方面市场机制自发的作用下，计划效应居于支配地位，北京对周边区域的虹吸效应明显，另外一方面，因为生活成本上升，出现人口外溢的流失，伴随着首都功能的疏解和一个副中心的建设，较短的时间内人口会向京津冀转移。

　　二是科学合理的区域发展，区域间的产业应具有较强的关联性，呈现新的布局，伴随着新的增长，产业从高速度向低速度转移的过程，京津冀地区由于人力资源价格的影响，使部分产业自然的外迁，但是受到一些功能区的影响，区域间的产业不能转移，难以形成有序有效的产业转移。新型城镇化背景下的京津冀协同发展，在行政主导下，强调首都功能的疏解，产业转移的速度将加大，甚至出现跨梯度的产业升级。

　　基于上述两个特点为房地产行业带来两大机遇，一个是新城建设当中的住宅开发和产业园区的建设，无论是产业转移还是人口疏解，相关的政策落地和目标的实现都需要加快推进新城的开发建设，以提高资源输入地区的资源承载力，新城的建设需要有居住的保障，也需要产业的支撑，住宅开发和产业园区的建设，两者不可孤立，应该合理的规划，有序的结合，相互协调，相互促进，才可以实现真正的人口流动，而不是简单的带来流动的人口，才可以使新城充满活力，而不是变成睡城和空城。

　　二是京津特大城市中的棚户区的改造和环境整治，北京的棚户区改造和环境整治，疏解资源的后续发展都与房地产业发展相关，北京这些年发展非常快，中关村，CBD，金融街，这种区域已经非常成熟了，正在瞄准世界城市的标准进行发展。但是也有发展相对滞后的地区，也有城乡接合部发展的区域，北京要发展成为世界城市需要加快棚户区的改造升级和环境整治，这也是未来北京经济社会的发展重要领域。今年7月1日北京市政府下发了关于棚户区改造和环境整治的实施意见，提出了2017年年底全市完成棚户区改造15万户，基本完成四环内的棚户区改造和环境整治的目标，这都是一个发展的空间和机遇。

　　基于上述两大机遇对房地产业提出了新的挑战，我国的房地产业经过了三十年的发展，经过了市场培育和客户的成长，现在开始逐步的向均等发展的阶段步入，在这个新的时期，产业面临着新的发展方式的转变和调整，面临着公积金，经济适用房和自住房的产业结构的改变，面对着行业提升带来的行业洗牌和整合，也面临着多方政府支持下新型城镇化京津冀协同发展带来的发展机遇，面对这个机遇和挑战，房地产业不仅要提高自身的能力应对复杂的变化，更需要把握机会，在新型城镇化当中扩展发展的空间。

　　我国的城镇化率达到了50%，但是远远低于发达国家，京津冀发展走过几年，还没有形成城市群发展的形态，有结构分析成，目前京津冀城市化率低于长三角，珠三角，而且离世界较大的城市群存在较大的差距，而这些差距正是我们发展的潜力，今后十年，二十年，我国的城镇化率会不断的提高，这会带来合作的大幅度的增长和消费的快速的增加，但是房地产业要抓住这一战略机遇，面临两个挑战，一个是观念的转变，一个是能力的提升，虽然新型城镇化，京津冀协同发展都需要具备生活、居住，产业等多种功能，而这些功能的实现都离不开房地产业，但是我们必须认识到新型城镇化和传统的城镇化不同，新型城镇化是以人为核心的，不是简单的人口增长和扩张，而是强调产业支撑，生活环境的有机结合，强调实现城乡到城市的转变，实现城乡统筹协同发展，京津冀协同发展的目标绝不是简单的的疏解转移，而是向科学合理的城市群发展，因此房地产业绝不能把京津冀协同发展简单现有的房地产业对接，不能简单的理解为现有房地产发展模式的自然有序，要在观念上有所转变，从房地产发展的旧观念转变为城市运营服务的新观念，正好战略的选择。

　　城市综合开发和运营能力的提升，房地产开发企业不仅要在观念上有所转变，要有运营能力的提升，无论是新城区域的开发建设还是旧城改造，更多的需要产业支撑和进行城市综合配套的提升，这需要房地产业具备较强的开发和运营能力，做好城市的规划区域定位和产业商业的运营，还有资源的整合，只有具备并不断的提升这种核心能力，才能让房地产企业真正的从开发商转型升级为城市的运营商和服务商。

　　面对新城开发和旧城改造两大机遇，不仅要求房地产业的能力的提升，也需要政策两方面的突破，新城开发当中的破解融资难题，金融领域要有所突破，创新融资产品，拓展融资渠道。银行信贷和企业债券大部分是短期投资，但是无论是新城建设还是旧城改造都需要大规模的投资和较长的投资，融资期限和实际需求的错配，迫使房地产企业短贷长投，不利于新城的合理开发和合理健康运营，因此需要创新融资产品，拓宽融资途径。

　　二是棚户区改造和旧城改造需要新的政策的落地，是治理城市病，美化城市环境的重要举措，以北京为例，这些年，随着房价不断的上扬，货币补偿下的原有拆迁的门店，原来的文件难以适应当前的新的发展形式，需要具有首都特色的棚户区改造补偿特色，才能有利的推动工作的开展。

　　在上述机遇和挑战的前提下，我谈一下首开在京津冀协同发展当中的战略布局和思考，首开集团从住宅统建、旧城改造，安居工程到保障性住房，从亚运村，大运村到奥运村，始终伴随着首都经济社会发展而不断成长壮大。先后开发了北京最大的经济适用房小区，开发了多个商品住宅系列。可以说首开集团的每一次发展都与房地产业的战略、机遇息息相关，目前首开集团已经从北京向全国十几个城市辐射，并且在国外很多城市设立公司，开展房地产业。

　　京津冀区域我们也早有项目开发，面对新的经济背景下，我们也向内向外两个战略方针上布局，一是向外，面向新城的开发建设，首开在京津冀地区也有多个项目，天津湾，天津南湖一号，廊坊国风悦都等项目，同时我们开始实施绿色建筑战略，开始把绿色、健康科技的理念融入住宅的产品当中，不断的提升住宅的品质，在产业地产领域，我们正在积极落实环首都经济圈的重点项目，并坚持产城结合的发展思路，力求园区的可持续发展，同时我们也作积极关注曹妃甸等具有发展潜力的发展机会，并进行了布局。

　　向内，着力棚户区和旧城的改造发展，首开目前在北京的主要的棚户区是复兴门内还有建国门内的危改项目，与此同时，我们也在关注研究天津、石家庄等区域的棚户区改革，这也是关系到百姓住房保障的问题，我们将加快推进项目的进展，同时棚户区改造不仅面临着大量的拆迁，还有一些四合院古建的保护工作，我们将一如既往的进行保护工作，努力改造百姓居住的条件，美化城市环境。

　　在新型城镇化的背景下的京津冀协同发展为房地产行业带来新的机遇，为企业提出了更高的要求，首开集团将秉承责任地产的开发理念，积极投入到京津冀发展的大潮当中，为京津冀城市群和区域经济的发展作出更大的贡献，谢谢大家！