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邓永恒:中国楼市拐点是由非成熟转向成熟

2014年08月23日 15:12  新浪财经  闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌i幋锝呅撻柛銈呭閺屾盯顢曢敐鍡欘槬缂備胶濮锋繛鈧柡宀€鍠栧畷婊嗩槾閻㈩垱鐩弻娑氣偓锝冨妼閳ь剚绻堝濠氬即閻旇櫣顔曢梺缁樺姦閸撴岸鎮甸弮鍫熲拺闁硅偐鍋涙俊濂告煕婵犲倹鍋ユ鐐插暢閵囨劙骞掗幘鏉戝姃闂備浇宕甸崰鎰珶閸℃せ鏋旈柕鍫濐槹閳锋垿鏌涜箛鎾虫倯缂佽埖鐓¢弻锝堢疀閺冨倻鐤勫┑鐘亾濞撴埃鍋撴慨濠冩そ楠炴劖鎯旈敐鍥╂殼婵犵數鍋涢惇浼村磹濠靛棛鏆︽繝闈涚墐閸嬫捇鏁愭惔鈩冪亶闂佺ǹ锕ら悘姘跺箞閵娿儺娼ㄩ柛鈩冾殔缁犺顪冮妶蹇曠К閻忓繑鐟уΣ鎰板箳閺冨倻锛滃┑鈽嗗灥閸嬫劙鎮块崟顐熸斀闁宠棄妫楁禍婊堟煕閻曚礁浜伴柛鈹垮劜瀵板嫰骞囬鍌ゅ敽闂備礁鎼崯鐘诲磻閹惧墎纾奸柣妯虹-閹冲洦鎱ㄦ繝鍕笡闁瑰嘲鎳愰幉鎾礋椤愨€虫憢闂傚倷鑳舵灙閼峰酣鏌涢妷鎴濇媼閸炵敻姊绘担鑺ョ《闁革綇绠撻獮蹇涙晸閿燂拷(3濠电姷鏁告慨鐑藉极閸涘﹥鍙忛柣鎴f閺嬩線鏌熼梻瀵割槮缁惧墽绮换娑㈠箣濞嗗繒浠鹃梺绋款儍閸婃繈寮婚弴鐔虹鐟滃秹宕锔藉€跺┑鐘叉处閸婄敻鏌涜箛鎿冩Ц濞存粓绠栧娲川婵犲啫顦╅梺绋款儏濡繈銆佸▎鎾崇疀妞ゆ帒顦扮€靛矂姊洪棃娑氬婵☆偅顨嗛幈銊╁磼閻愬鍘遍梺瀹犳〃缁€渚€顢旈鐘亾鐟欏嫭绀堥柡浣筋嚙椤曪綁骞橀钘変簻缂傚倸鐗忔慨鐑芥儎鎼淬劍鈷掑ù锝囧劋閸も偓闂佸湱鈷堥崑鍡欏垝閺冨牊鍊婚柦妯侯槺椤ρ囨倵閸忓浜鹃梺鍛婃处閸撴盯宕㈤幘鍓佺=闁稿本鐟ч崝宥夋嫅鏉堛劊浜滈柕澶堝劤婢э箓鏌″畝瀣?濞寸媴濡囬幏鐘诲箵閹烘繃缍嗛梻鍌欐祰椤曟牠宕伴幘璇茬9婵犻潧妫涢弳锕傛煙閻戞ê鐏嶆俊鎻掔墛閹便劌螖閳ь剙螞閺冨倹顫曢柨鐕傛嫹) 收藏本文     
图为新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒。(图片来源新浪财经) 图为新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒。(图片来源新浪财经)

  新浪财经讯 2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会,于8月22日-24日在河南郑州召开。在中国经济已由高增长转为中低速增长的大背景下,我们需要一种新的“增长观”,为经济转型、深化改革赢取时间。本届夏峰会的主题为可持续增长的动力。

  在辨析楼市拐点分论坛中,新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒表示,目前有许多迹象证明,实际上中国的房地产市场是从一个不成熟的阶段,转向一个成熟市场的发展阶段。所以从这个意义上来讲,也可以说是中国楼市的一个拐点。这个拐点原来是由非成熟的一个楼市,转向一个成熟的楼市。

  以下为邓永恒在辨析楼市拐点分论坛中发言实录:

  邓永恒:谢谢,这是一个很好的问题,怎么样解析房地产的宏观数据,我们这里有高手任总,他是数据分析的专家。刘总向我提出问题,我就班门弄斧一下。

  我这里有一个国家统计局最近刚刚公布的关于楼市与去年同期比的情况,今年二季度销售量全国下降了9.29%。如果看35个大中城市,下降的1.28%,所以是下降。怎么看这个下降?今天是讨论辨析楼市的拐点,是不是这个下降就是说,我们中国的房市开始下滑了,或者开始走一个低迷了,是不是这么理解?看这个数据要看背后实质性的东西,我有一个想法,我的看法就是说,我在美待了20多年,我帮美国政府管当时的房利美和房地美。美国的初始阶段销售量很多,很多是散户的投资者,在经济学里,我们有一个俗语叫做噪声投资者,就是信息量不是很大的。但是到了发展比较成熟以后,尤其是新加坡,变成了机构投资者比较多,市场就开始规范起来,也逐渐成熟起来了。目前有许多迹象证明,实际上中国的房地产市场是从一个不成熟的阶段,转向一个成熟市场的发展阶段。所以从这个意义上来讲,也可以说是中国楼市的一个拐点。这个拐点原来是由非成熟的一个楼市,转向一个成熟的楼市。

  刘晓光[微博]:你的意思就是说从非成熟转向成熟的拐点。还不是说整个中国房地产陡降?

  邓永恒:如果看成是以后房地产要走下坡路,这是一个比较片面的看法。所以如果转成成熟的楼市的拐点以后,有许多方面我们需要跟进。比如在新加坡比较成熟以后,市场比较稳定了,有很多机构投资者,他们的房地产信托就发展得很全面。所以我们国家从今后的两三年或者三五年,或许可以逐步开放关于房地产金融市场、资本市场的一些探索。从今天上午我们讲的快速周转型的房地产市场,发展到逐渐增大持有型的房地产市场发展。如果要持有型的话,就像新加坡的凯德置地的房地产投资信托,这些案例就很有值得研究的地方。

  刘晓光:中国的锐驰市场为什么不能放开呢?

  邓永恒:今天上午也谈到了,关于证监会[微博]、银监会是不是管得太多这些问题,包括也牵扯到一些其他的监管机构,包括税务总局。因为在美国、新加坡成功的,当然是把市场变得透明度更加大,而且更加稳定。另外锐驰能够成功的一个在美国和新加坡的经验是可以免税,企业税的35%在美国可以免掉,不然的话,就是投资者不愿意介入。

  刘晓光:谁可以免税?

  邓永恒:公司这一层可以免税。最后的投资者还是要交个人所得税,但是美国说,我避免双重收税,个人投资者已经交了30%的税,公司的就可以免了,这样的话,就使得锐驰的发展起了很大的作用。但是中国税务局的同事谈到这个不能免,好像房地产的税收是很大的一块,这样少了一块,所以有各种各样的阻力,再加上中国的一些监管的制度比较僵硬,所以锐驰已经谈了好多年了。再加上刚刚房地产初始发展阶段,资本不是那么缺。但是发展到比较成熟的以后,价格也不会上升这么快,回报率越来越平均化。这样一来,就要动用一些资本市场比较好的工具,所以这就是当时在20多年前新加坡的锐驰为什么发展起来的这个原因。

  刘晓光:现在在新加坡繁华的一条路上,现在的豪宅是什么样的价格了?

  邓永恒:去年王石[微博]主席去的时候,我陪他看过几个豪宅,80平米、100平米的是1千多万元的新币,那就是很贵的,转换成人民币就是5千万,那真的是豪宅。

  刘晓光:有没有所谓的房产税和地税,是怎么收的?

  邓永恒:他们的房产税和地税还是收得特别值钱的,这个和西方和美国的制度是一样的。

  刘晓光:房子越大,收的比例越高。

  邓永恒:所以新加坡政府,虽然说新加坡个人所得税很低,大概是15%到20%,最富的,像任总这样的,我想大概只有20%的所得税。但是实际上新加坡政府手里钱很多,通过各种各样的公路费,还有开到闹市区每辆车上要装一张卡片帮你付费,所以新加坡政府钱很多,没有像中国,讨论土地财政的时候,说地方政府就是靠土地财政,卖地拿来一笔钱交给地方政府。

  刘晓光:你还管过两房,房利美,房地美,是在什么时间段?

  邓永恒:1995年到1998年的时候,比较健康的时候。

文章关键词: 楼市房价

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闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾剧懓顪冪€n亝鎹i柣顓炴閵嗘帒顫濋敐鍛婵°倗濮烽崑鐐烘偋閻樻眹鈧線寮撮姀鈩冩珕闂佽姤锚椤︻喚绱旈弴銏♀拻濞达絽鎲¢崯鐐烘煕閺冩挾鐣电€规洑鍗冲浠嬵敃閵忊晜顥″┑鐘垫暩婵數鍠婂澶嬪亗婵炲棙鎸婚悡鏇㈡煙閻愵剦娈旈柟鍐叉捣缁參鏁撻悩鏂ユ嫼缂傚倷鐒﹁摫閻忓繋鍗抽弻锝夊煛婵犲倻浠搁悗娈垮枦椤曆囧煡婢跺⿴娼╂い鎰剁到婵即姊绘担鍛婂暈闁圭ǹ妫濋崺鈧い鎺嗗亾閸楅亶鏌涢锝囩婵炴挸顭烽弻鏇㈠醇濠靛洤娅e銈嗗竾閸ㄨ崵妲愰幒妤婃晩闁兼亽鍎辩壕鎶芥倵濞堝灝鏋涙い顓犲厴瀵偊骞囬鐐电獮闁诲函缍嗛崑鍛存偟閺嶎厽鈷掑〒姘e亾闁逞屽墰閸嬫盯鎳熼娑欐珷妞ゆ洍鍋撴俊顐$劍瀵板嫰骞囬鐘插箺闂備胶顢婇幓顏嗗緤妤e叝澶嬪緞瀹€鈧壕濂告煟濞嗗苯浜鹃梺鎼炲妼閻栧ジ鐛崘銊庢棃宕ㄩ鑺ョ彸闂佺鍋愮悰銉╁礈濠靛鍊剁€广儱顦伴埛鎴︽煕濠靛棗顏柛锝嗘そ閺岀喖顢欓悡搴樺亾閸噮鍤曞┑鐘宠壘鎯熼梺鍐叉惈閸婂憡绂嶉悙鐑樷拺缂佸瀵у﹢鎵磼鐎n偄鐏存い銏℃閺佹捇鏁撻敓锟�闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾剧懓顪冪€n亝鎹i柣顓炴閵嗘帒顫濋敐鍛婵°倗濮烽崑娑⑺囬悽绋挎瀬鐎广儱顦粈瀣亜閹哄秶鍔嶆い鏂挎喘濮婄粯鎷呴懞銉с€婇梺鍝ュУ閹稿骞堥妸褉鍋撻棃娑欐喐缁炬儳銈搁弻宥夊传閸曨剙娅ら梺鎶芥敱閸ㄥ爼濡甸崟顖氱闁糕剝銇炴竟鏇犵磽閸屾瑧顦︽い锔垮嵆楠炴劙骞庨挊澶岊唵闂佺鎻梽鍕磻閸曨垱鐓曢煫鍥ㄨ壘娴滃綊鏌涘▎蹇旑棦婵﹨娅g槐鎺懳熼懡銈庢К闂備胶枪閿曘倕锕㈤柆宥呯劦妞ゆ帊鑳堕崯鏌ユ煙閸戙倖瀚�
Queen美颜师[新浪网友]
微笑的女孩运气都不会差哦,不要忘记微笑哦! 
2014-9-29 01:39濠电姷鏁告慨鐑藉极閸涘﹥鍙忛柣鎴f閺嬩線鏌熼梻瀵割槮缁炬儳顭烽弻锝夊箛椤掍焦鍎撻梺鎼炲妼閸婂潡寮诲☉銏╂晝闁挎繂妫涢ˇ銉х磽娴e搫校婵犮垺枪閻忓啴姊洪幐搴g畵闁瑰啿閰e鍐测枎閹寸姵锛忛梺璇″瀻瀹€鈧崥瀣⒑閸濆嫮鐏遍柛鐘崇墵閻涱噣宕卞鍏夹梻浣告贡閺咁偅绻涢埀顒勬煛鐏炲墽鈽夐柍璇叉唉缁犳盯寮撮悪鈧崯瀣⒒娴e憡鎯堥悶姘煎亰瀹曟繈骞嬮敃鈧粻鏍煏閸繍妲哥痪鎯у悑缁绘盯骞嬮悜鍥︾返婵炲銆嬮幏锟�
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闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧湱鈧懓瀚崳纾嬨亹閹烘垹鍊炲銈嗗坊閸嬫挻娼诲┑瀣拺闂侇偆鍋涢懟顖涙櫠閹绢喗鐓涢悘鐐插⒔閵嗘帡鏌嶈閸撱劎绱為崱娑樼;闁告侗鍨悞濠偯归悡搴f憼闁绘挸绻橀弻娑㈠Ψ閹存繂鏋ゅù鐓庡暣閹鈻撻崹顔界亞缂備緡鍠楅悷锔界┍婵犲偆娼扮€光偓婵犲唭銉︾節绾版ê澧茬憸鏉垮暣閹囧箻閹颁焦缍庨梺缁樺灦閿氭い鏇¢哺缁绘盯宕卞Ο杞板垔闂佸憡鑹鹃幊妯侯潖濞差亝鍋¢柡澶嬪椤斺偓闂備胶鎳撻崵鏍箯閿燂拷(0) 闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌i幋锝呅撻柛濠傛健閺屻劑寮撮悙娴嬪亾閸濄儳涓嶉柡宥庡幗閻撴洘銇勯幇鍓佺ɑ缂佲偓閳ь剛绱掗悙顒€鍔ゆ繛纭风節瀵鎮㈤悡搴g暰闂佺粯顨呴悧婊兾涢崟顓犵<闁诡垎鍐f寖缂備緡鍣崹鎶藉箲閵忕姭妲堥柕蹇曞Х椤撴椽姊洪崫鍕殜闁稿鎹囬弻娑㈠Χ閸涱垍褔鏌$仦鍓ф创濠碉紕鍏橀、娆撴偂鎼搭喗娴囬梻鍌欑閹碱偊骞婅箛娑樼畺闁稿瞼鍋涢拑鐔兼煏婵炵偓娅嗛柛瀣閺屾稓浠﹂崜褉妲堝銈呴獜閹凤拷 闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾剧懓顪冪€n亝鎹i柣顓炴閵嗘帒顫濋敐鍛婵°倗濮烽崑娑⑺囬悽绋挎瀬鐎广儱顦粈瀣亜閹哄秶鍔嶆い鏂挎喘濮婄粯鎷呴崨濠呯闂佺ǹ绨洪崐婵嗙暦閻㈠憡鏅濋柍褜鍓熼崺銉﹀緞閹邦剦娼婇梺缁樶缚閺佺ǹ岣挎径鎰拻濞达絿枪椤ュ繘鏌涚€n亝顥㈢€规洘濞婃俊鐑藉Ψ鎼淬垻娲寸€规洏鍔庨埀顒佺⊕鑿ら柟閿嬫そ閺岋綁鎮╅崗鍛板焻闂佸憡鏌ㄩ懟顖炲煝瀹ュ绠涢柣妤€鐗忛崢鐢告⒑閸涘﹤鐏熼柛濠冪墱閳ь剚鐔幏锟�闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾剧懓顪冪€n亝鎹i柣顓炴閵嗘帒顫濋敐鍛婵°倗濮烽崑鐐烘偋閻樻眹鈧線寮撮姀鈩冩珖闂侀€炲苯澧板瑙勬礋瀹曠兘顢橀悩纰夌闯濠电偠鎻紞鈧柛瀣€块獮瀣攽閸愨晝鈧椽姊虹紒妯忣亪宕㈤弽顐e床闁糕剝绋掗悡蹇涙煕椤愶絿绠撻柍褜鍓欓幉锛勭矉瀹ュ绠氱憸婊冦€掓繝姘厪闁割偅绻堥妤€霉濠婂嫮绠樼紒杈ㄥ笧閹风娀鎳犻鈧埅鐢告倵濞堝灝娅橀柛瀣躬閻涱喖螣閼测晝锛滃┑鈽嗗灣缁垶顢旈悢鍏尖拻濞达綀濮ょ涵鍫曟煕閿濆繒鐣垫鐐茬箻閺佹捇鏁撻敓锟�闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌i幋锝呅撻柛銈呭閺屾盯顢曢敐鍡欘槬闂佺ǹ琚崝搴ㄥ箟閹间礁绫嶉柛顐g箘閻e搫鈹戦埥鍡楃仧閻犫偓閿曗偓宀e潡鍩¢崒妯圭盎闂佸湱鍎ら崹鐢稿焵椤掑倹鍤€闁崇粯鎹囬獮鍡氼槷闁衡偓閼恒儯浜滈柡鍌涱儥濞肩喎霉閻樺磭鐭掗柡灞剧〒閳ь剨缍嗛崑鍛焊娴煎瓨鐓忛柛銉戝喚浼冩繝娈垮枓閸嬫捇姊洪幐搴b槈閻庢凹鍙冨畷铏鐎涙ǚ鎷洪柡澶屽仦婢瑰棝宕濆澶嬬厵闁荤喓澧楅崰妯尖偓娈垮櫘閸嬪﹪鐛Ο鑲╃<婵☆垳绮鐔兼⒒娴h姤纭堕柛锝忕畵楠炲繘鏁撻敓锟�
美丽不仅是一种状态,更是一种心情,祝你每天都有美丽心情!
2014-9-9 06:16濠电姷鏁告慨鐑藉极閸涘﹥鍙忛柣鎴f閺嬩線鏌熼梻瀵割槮缁炬儳顭烽弻锝夊箛椤掍焦鍎撻梺鎼炲妼閸婂潡寮诲☉銏╂晝闁挎繂妫涢ˇ銉х磽娴e搫校婵犮垺枪閻忓啴姊洪幐搴g畵闁瑰啿閰e鍐测枎閹寸姵锛忛梺璇″瀻瀹€鈧崥瀣⒑閸濆嫮鐏遍柛鐘崇墵閻涱噣宕卞鍏夹梻浣告贡閺咁偅绻涢埀顒勬煛鐏炲墽鈽夐柍璇叉唉缁犳盯寮撮悪鈧崯瀣⒒娴e憡鎯堥悶姘煎亰瀹曟繈骞嬮敃鈧粻鏍煏閸繍妲哥痪鎯у悑缁绘盯骞嬮悜鍥︾返婵炲銆嬮幏锟�
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