“2014中国金融论坛”于5月14日－15日在北京召开。上图为万通地产台湾项目部总经理王莹。（图片来源：新浪财经 ）

　　新浪财经讯 “2014中国金融论坛”于5月14日－15日在北京召开。图为万通地产台湾项目部总经理王莹。

    以下为发言实录：

　　王莹：大家早晨好，今天时间很早，往往论坛都是9点半，10点开始，但是我们今天8点半就开始了，但是看得出来大家有很高的热情，坐在这里和我们分享一下两岸的投资，两岸的投资话题。

　　尤其房地产界的朋友都知道，万通集团早在6年前，我们就在美国的纽约世贸大厦签下来6层20年的租赁权，我们现在正在打造6层的中国中心，未来不管是大陆还是海外的华人，都可以到我们的纽约世贸大厦的中国中心去坐一坐，到那边去享受我们大陆开发商，和中国开发商做的最顶级的会所。

　　今天的话题是两岸的经济往来话题，大家都知道，我们万通在2011年的时候，在台湾的新北市(音)，有一个万通台北2011的项目，现在有四年时间，这个项目走到今天，不管是它从建造还是从客群，还是两岸文化的相接，从开发商的角度来讲都有一定的进步和收获。接下来我跟大家分享一下中国大陆，还有我们所有的华人到海外投资的一个海外地产发展的趋势，这样的一个话题跟大家分享一下。

　　我看过很多报道，在1985年到1995年，甚至有的国家到1997年这段时间，特别是日本、台湾、美国、新加坡等很多的国家，有很多的本地客户也推出了海外投资的热潮，甚至有的国家和地区在一年整个房地产的销售过程中，能达到10%的销售额是海外的项目。我们在2014年和2013年在北京和上海的房展会，像北京国贸房展会大家都知道的，像在今年已经三分之二的在房展会里推出的项目是海外项目，去年在北京、上海也有一半的项目达到了是海外的项目。海外项目为什么得到中国人，还有大陆人这样的热捧呢？我们都知道，国内政策有很大的变化，同时海外最主要一点，它的土地永久权，就像我们台湾的客户买下这个房子之后，他会得到土地证，房产证，车位证，还有会所等等一系列的证。土地的永久产权对我们这些华人，祖宗传下来的传统，他会觉得地是我的，永久是我的，这样的一个感觉。

　　与此同时，中国财富人群越来越多，千万富翁，亿万富翁越来越多，他们更注重生活品质，注重孩子在海外的学习教育，所以孩子们到那边去读书，还有家人的移民，还有国外生活的品质等等这一系列，都是大家到海外投资的一些关注点、关键点。

　　在国外投资买房之后，他的低首付，甚至我们在前年的时候，在马来西亚低首付可以达到零的低首付，贷款利率的降低，也是客户对国外的热宠。去年的时候利率达到2.45，今年是2.7的贷款利率，低首付，付款的进度非常的合理，根据你的建造周期进程来付你的付款，所以等等一系列的原因，导致了更多的大陆人，还有华侨们去国外买房、置业。

　　据统计来讲，国外有过10年，12年海外投资的时间段，中国从2007年掀起海外投资热，到了2013年的时候，已经达到了1.1万亿人民币，还是重点的国家，我分析12个重点国家，以美国、加拿大、澳大利亚、香港、新加坡这些重点国家，包括马来西亚等等这些地方，韩国济州岛等等，还有泰国这些国家，他的投资热潮是很热的。

　　重点的城市还是在北京、上海，今天江总都在，我们从北京到台湾大概是3个小时的飞机，从上海到台湾的松山机场大概一个小时40分钟的时间，在上海的台湾人和上海的外籍人士可能比北京还要多一点。所以在海外投资来讲，这个数字这几年上海是遥遥领先，占到12.55%，2013年甚至还会高一点，在北京占到11.56%，其他的城市像珠三角地区，深圳、广州，等等这些城市越来越多的人有海外投资的意识，数据也显示出来，海外投资的规模和金额也越来越大。

　　我们在美国投资之后，一直我们在不停研究海外地产的研究数据报告，显示出大家重点关注的，在海外的是一些什么产品类型，主要是可移民的产品，子女上学周围校区的地区都是大家比较喜欢的，一般是50万美金，有的地方金额比较高，可以达到100到200万美金，也有很多中国的华人在那边买房子，作为他们在那边居住、生活或者投资的一个产品和一个区域。当然度假型产品、公寓、投资性产品，这三类物业的类型，可以带来我们现在大陆人还有华人海外投资重点的关注产品。

　　这个数据表是我很辛苦的统计出来的，我们花了很多时间做的这样的统计，从每个国家在2013年他的GDP，还有人口数量，还有每年中国移民的数量，还有失业率，还有汇率差，因为我们做房地产投资的时候，从开发商的角度来讲，我们一定要审视汇率差之间的距离差多少，我们会在我们项目的投资、回报的数额，还有年收益率的数额中，会把这个汇率差考虑进去。它的汇率差的指数和这几年涨幅的关系，会直接影响到我们整个项目的回报。所以每年的汇率差也是在我们的监控范围之内。

　　各个国家的基准利率，大家可以看到，这是基准利率，当然客户的贷款利率，还有从开发商角度的融资，不管是拿土地融资，还是拿开发建造的融资来讲，会在基准利率有上浮1到1.5之间。在台湾才是2的基准利率，这是去年的一个指数，美国加拿大就是4到5之间的贷款利率。可以这样说，任何一个海外项目，不管从客观端的个人贷款，还是从开发商投资的土地融资，从个人银行的按揭，还是开发商的土地贷款，还是开发商的建设贷款，土地建设的融资来讲，都会比北京、上海要低很多，低利率可以带来更高的稳定性。

　　从房价来讲，我们生活成本我比过很多，我去台湾，去马来西亚很多地区，都会觉得很多地方的生活成本会比现在的北京、上海要低很多，不管你吃、加油还是其他的成本都低很多，房价也会比北京、上海低很多，同样的地区，同样很好的景观，非常好的品质，比如说在国外他都是精装修，他的精装修的交房，真的不用你再拆掉再改，可能在国内精装修我要花很多钱，要把地，顶，厨房都要拆了大规模改。但是我们在国外精装修的房子交给你真的不需要花很多钱去改，这样整体的房价还是比我们北京、上海这些城市的整体房价要低很多，甚至能低到30%至40%这样的价格。

　　各个国家房价的涨幅基本上都是非常稳定的，像台湾，新北市在每年8%至10%，像桃源园机场有大的政府规模，在桃源园那边的涨幅在3%到4%。吉隆坡也有一些调整，有一些能达到10%至15%，但是其他国家都是非常平稳的。

　　很多国家出租回报的稳定性，不像我们很多城市房子买来是空的，大家都在炒房，所以从你的出租回报能看到国家房子的投放率和吸纳率是什么状况，也能判断出你的房子保值的情况。这张表的数字显示出，各个地区租金的回报率，还有房屋的空置率都是相对比较稳定的。

　　当然你在国外买房我也提醒大家，跟我们在中国买房有一点不一样的地方，你不要光看买房购置时候的价格，你还要考虑它整个环节，比如说在持有环节的税金，还有你在转让出售时候的税金，因为各个国家的法律是不一样的，有的国家规定清楚了什么样的项目是可移民的项目。我前两天到釜山，有的项目是可移民的项目，有的项目是不可移民的项目，有的项目买给华人或本国以外的外国人是有一定比例的，高的75%，低到45%，其余是要卖给当地的本地人。

　　海外投资的贷款比例，我填的数字还是很客观的，高的限制达到70%，低的达到50%，大家可能也有耳闻，去年初和前年的时候，特别是在马来西亚，有的地方外国人的贷款利率能达到90%，这也是事实。现在基本上都很平稳了，各个国家都在50%，70%，少数地区会对国外人和本地人有一个差距，国外人贷款比例从银行风险角度来看，它会稍微低一点，比如说他会说我本地人可以贷款，同样年龄，同样收入的情况贷款70%，而海外的人可能只能贷款50%，或55%。但是大多数的国家贷款的比例，当地人和国外的人贷款比例是一样的，因为他是用他买的房子做抵押来做贷款比例的确定。

　　所以贷款比例和贷款利率，以及持有环节的税，以及出售环节的税金，是我们大家到国外买房的时候应该注意的这些。

　　我简单分析一下海外投资这些地区的概要。从澳大利亚、加拿大来讲，现在还是大家比较热潮到那边去买房的地区，因为他们的市场非常成熟，法律健全规范，控制率很低，你的保值空间很大。在美国，在2007年到2010年这个时间段，美国的房价很低，基本到底了。那个时候大家在那边买房它有很好的升值空间，甚至我们中国人到那边买了很多学区房，出租出去也挣了不少钱。从2012年开始，整个房价往上涨，每年大概20%的房价上涨。所以从去年年底的时候，大家到美国买房子的理由并不是完全是投资，等待它的升值了，可能更多的是为了移民，还有到那边给子女教育买的学区房这样一个方向了。

　　除此之外，香港和新加坡有相同的地方，在2013年初，2012年底的时候，他出台一些政策，就是海外人到他们国家来买房时候的政策，包括出让时候的政策，这就导致了海外人，国外人到他国家买房这个阶段，并不是一个很划算的一个事情了。

　　特别提到的是马来西亚和台湾，马来西亚我也去过沙巴，看过很多地块，新加坡对面的新山，也看过吉隆坡很多的地块，在2013年之前，夏天之前，真的是很多人到那边去买房，主要是投资，而且很多地方的税金有减缓。台湾我们进去的时候，正好签了两岸爱克法(音)ECFA的协议之后，可以买房，可以置业，很多政策出台了，包括大陆行，越来越多的人到那边旅游观光，人民币柜台机里就直接能提取人民币了。台湾也是话语华语圈里大家最认为是到那边投资的一个地方。

　　下面我跟大家分享一下万通台北2011这个项目的一些分享。我们万通台北2011这个项目，我们一共是294套房子是酒店式公寓的房子，已经签约，、客户付款完成了90.8%这样的一个进程。这是在台湾本地来讲也是可喜可贺的一个成绩，因为这么大的一个体量，我们近6万平方米的体量，能达到3540%是大陆的客户，还有3045%是条件的客户是台湾的客户，剩下的客户都是其他地区的海外华人，从洛杉矶、新加坡、香港他们到台湾来买房子。

　　在这个基础上，我们整合了我们这个区域其他的几个项目，包括半山汇，它是大景6层的观景洋房，还有大景大院的独栋别墅，整个这个产品都在这个区域里。因为它的地址位置因为它的地理位置、客群、资产管理的方向，我们也跟第一太平戴维斯，还有peterwalker园林事务所大家一起合作，在这里打造出我们一个台北半山国际社区，这将是在台湾第一个国际化的社区。

　　地理位置我不用说了，可能很多朋友去过，我也真诚的邀请大家到台湾，一定别忘了我们有万通，还有万通台湾通的团队在给大家服务，它离台北市区并不远，35分钟车程就可以到这个地方。

　　这是一些照片，我们在美国、新加坡、香港、上海，全国14个城市的巡展。我们一方面做台湾的项目，另外一方面我们也从整个大陆里获得这些客户，为什么这些客户喜欢台湾，因为台湾的文化，真的是传统的中国文化在台湾，台湾的美食，台湾的景，台湾的人，真的让我们说台湾很好。

　　这是一些我们开盘，还有项目地区还有项目奠基，还有上梁仪式等等的活动照片。最后我给大家看一看我们实地景观的一些照片，这都是在我们项目拍到台湾的淡水夕阳，观音吐雾的照片。这是早晨的实景照片。

　　最后真诚邀请大家来台湾，我们项目一年有2000多人到我们这个地方来看景色，不只是买房的朋友了。我们愿做万通和台湾美好桥梁的嫁接人，我们真诚的邀请大家来台湾，来我们项目看一看。谢谢大家！