“2014中国金融论坛”于5月14日－15日在北京召开。上图为中央汇金投资有限公司副董事长、申银万国证券股份有限公司董事长李剑阁。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “2014中国金融论坛”于5月14日－15日在北京召开。中央汇金投资有限公司副董事长、申银万国[微博]证券股份有限公司董事长李剑阁在演讲时呼吁放宽改善型住房需求并告诫房地产商要转型。

　　李剑阁称，首贷虽然是一个刚性需求，但是更多的需求是改善性住房的需求。根据统计数据显示，中国镇居民的自有住房率已经接近90%，其实也就是说，90%的城市居民不管你住的大还住的小，住的好还是住的差，90%的家庭已经有住房了。这里改善性住房什么时候能放宽政策，这是第二套，也可能是第三套，他小孩大了，没结婚，但是要分开住，这时候就要考虑改善性住房什么时候能放开。

　　改善性住房需求再释放出来有几个好处，在提出新型城镇化运动当中，新进入城市的居民他和原来的居民有一种梯次需求，条件好的住好一点的房子，腾出一个相对比较差的房子，相对差的房子对于刚刚入城的人购买力恰恰符合他的购买力，不是不能住人的房子，而是很不错的的房子，形成一个梯次需求。有利于搞活二手市场和租赁市场，这样对整个房地产业会带来更好的形势。

　　另外，李剑阁还告诫地产商，从长期来看，再过十年，房地产这个拐点一定会到来，“我曾经跟房地产商讲，你这个公司要想做成百年老店，你不可能一百年永远在那盖房子，房子再差有50年寿命，如果房子饱和之后，50年之后才会倒了旧房子，盖你们的新房子。全世界有百年老店的房地产商吗，李嘉诚早就转型了，他就开始涉足其他行业了。房地产商转型是迟早的事”。

　　以下为演讲实录：

　　李剑阁：各位早上好！本人不是房地产方面的专家，因为今天是金融论坛，我想讲讲房地产跟金融的关系。如果说要有一个题目的话，我想这两句话可以作为我今天讲演的题目，就是“释放刚性需求，稳定市场预期”。目前稳定房地产市场，其实就是稳定金融。

　　当前中国的金融业面临着各种各样的挑战，比如说“影子银行”问题、互联网金融问题，社会资本包括外国资本进入的问题、对外开放内外市场互联互通问题。还有我国正处于三个时期的叠加，就是经济结构的转型期，经济增速的换挡期，以及前几年刺激政策的消化期。我觉得，我们面临这些挑战，有的可能是远虑，有的可能是近忧。

　　目前对于当前金融业的近忧可能也有好几项，我觉得房地产业目前能不能保持稳定，可能是金融业面临的一个迫在眉睫的问题。

　　根据最新的统计数据，从全国范围来看有些宏观数据的确表明房地产确实进入了一个比较困难的时期。例如今年前四个月整个的房地产销售比去年同期下降7.8个百分点，房地产新开工项目比去年下降22.1%。以往年初往往还是销售的黄金时期。根据前几年的数据看，特别是2013年的数据，房地产的建设、房地产的销售和住房的装修等等相关产业占中国GDP的23%。这个比例对目前中国的GDP来讲增长贡献率非常高。国民经济对房地产这么高度依赖可能是一个需要调整的问题。这个比例根据国际比较，甚至大大高于曾经房地产泡沫破灭的几个国家最高峰时期的比例，比如高于美国、西班牙、爱尔兰等国家。

　　从这个角度来讲，我们中国GDP对房地产业的依赖或者是相关性是很高的，以至于昨天看到一个数据我也很吃惊，几乎不能相信他是真的，但是一个权威的刊物上引用这么一个数据。就是2011年到2012年中国水泥的总产量超过了美国在20世纪一个世纪里所生产的水泥的总量。当然，这个也可以认为中国每年新增的城市人口的数量有那么多，每年新建的房屋那么多，可能跟人口基数有关系，跟我们现在的发展阶段有关系，但是这个数据的确非常的令人震惊。

　　由于整个的经济增速在下降，就是刚才讲的经济增速的换挡期，整个的社会的心理预期发生了变化，房地产市场需求疲软的信号也比较明显。比如说社会零售总额3月份增长了12.2%，但是4月份就下降到11.9%，人们通常说的几个衡量GDP增长的硬指标，电力是其中重要一项，电力消耗4月份也比3月份有所下降。所以要防止经济增速过快的下滑，导致系统性的金融风险，各个方面应该高度关注房地产市场的走向。

　　刚才主持人说媒体有时候会放大某些局部的而且并不见得是真相的一些情况。他讲到一些杭州房地产的尾盘销售，这是房地产销售一个惯例，但是被某些媒体夸大成为全国房地产崩溃的前兆。我们确实不应该把局部事件说成是全局性的问题，夸大了房地产目前面临的困难，肯定会改变人们对房地产的预期。但从比较大面积的统计数据看，中国的二三线城市销售量和价格确实是下降的，库存和空置率在上升。

　　根据美国鲁比尼全球经济指数，中国在房地产领域的贷款，大概占了整个中国金融系统贷款的30%，而这些贷款抵押品绝大多数是房子和土地。今年一季度整个房地产业获得资金的来源从去年同期的增长26.5%下降到6.6%，下降20多个百分点。

　　这可能导致一些房地产开发商出现了资金链断裂和债务违约的情况。当然这肯定是个别的和少数的现象，在正常的年份这种情况也会发生。去年在某市一个当地房地产开发商的座谈会上，该市的一位主管房地产多年的老领导说，我搞了几十年的房地产管理工作，这么多年过去了，当年的房地产商1/3在医院，1/3在法院，还有1/3还活着。那就说明随着经济周期，房地产开发商生生死死可能是一个非常正常的现象，但是如果相对比较集中地发生，又被媒体在一定程度上夸大，可能会引起系统性风险。

　　由于个别的房地产商资金链断裂，出现债务违约，那么他可能会产生一个风险外溢，影响整个社会的心理预期。银行对房地产商的贷款变得格外谨慎。银行从来就是下雨天就把伞收回来了，太阳出来之后他就把伞借给你的，全世界银行[微博]都是这样。你日子好过他就找你主动贷款，你日子不好过了就收贷款了。如果这个情况让他继续发展下去，会对全国的房地产业产生很大的冲击。最后伤的还是银行业自身。

　　也就是说房地产如果在一个阶段大幅度的房价下跌，会导致整个社会产生进一步下跌的心理预期。可能原来本来想买的人就不买了，跟股票一样，买涨不买落。当然股票和房地产还是有不同，房地产有刚性需求的，股票没有刚性需求。股票是有可能赚钱才会买，不可能赚钱，根本就不会有人买。人们一辈子不买股票可以过日子，一辈子不买房子，或不租房子，改变就没法过。

　　我们正处于前几年的刺激政策的消化期，所以中国的领导人在各种的场合多次重申，我们不会出台像2008年那样大规模的刺激政策，要保持宏观调控的定力。同时，中央领导也在各种场合里讲，我们面对宏观经济当中出现的问题，微调还是必要的。

　　前两天周小川行长在清华大学全球金融论坛上，当有人问央行[微博]在货币政策上有没有进行逆周期的调节，他说其实逆周期的微调可以说是每月每天、每时每刻都在进行。有人说我们还看不见央行有什么行动，周行长说不管你看见还是没看见，其实我们每天都在做。所以中央虽然不会出台大规模的刺激政策，但是微调实际上是在经常发生的。

　　因此，我的理解就是这个月刚刚过去的12号，央行组织了十几家商业银行召开了住房金融服务的座谈会，这就是一个微调的动作。央行对于宏观经济的微调包括很多手段，包括价格手段、数量手段，其中还有一个手段全世界的央行都要用的，就是窗口指导。

　　这次窗口指导就是通过座谈会形式，央行表明一个态度，给金融系统特别是银行系统发出一个信号。

　　那么给银行一个什么样的信号呢？我的理解就是我的讲演题目“释放刚性需求，稳定市场预期”。我说释放刚性需求，因为央行提出的五条要求，始终是围绕着城市居民第一套住房的贷款要放松、要优惠，要加快。这就稳定了整个社会对房价的预期。

　　为了调控房价，前几年每年都说要抑制房价，可是每年房价都在涨。各个地方先后出台了一系列的限购政策，所以可能有一些刚性需求处于等待观望的状态。人们都想等房价调下来再买，很多第一套住房需求就被压住了。再加上我们银行对于住房贷款的条件越来越苛刻，所以刚性需求被压抑了。我认为12号的专题座谈会释放出的信号首先就是把老百姓现在被压住的刚性需求把他快速释放出来。这也给房地产业和社会一个明确的信号，政府不希望看到房地产出现太大的波动，不要出现断崖式的跌落。

　　央行提的五条要求我在这里简单说一下，一个就是优先满足首次购买自住普通商品房的贷款需求。第一是首次，第二是自住，第三是普通住房。

　　第二合理确定首贷的利率，实际上就是讲在你商业银行能承受的范围里考虑薄利的贷款利率水平。也就是说要能多优惠，你们自己看着办。因为大家原来知道为了抑制房子需求，前几年对房屋贷款利率不断在提，包括首贷都在提。现在告诉各个商业银行，你们要考虑民生，对于首次贷款要能多低就多低，在你承受范围内。

　　第三要快，及时审批，及时发放。这个我觉得也是感觉到房地产市场出现状况之后，央行和银行要有比较迅速的反映。

　　第四要严格执行各项规定，防范风险。你们还是要按照有关规定执行，防范风险。

　　第五在央行网上讲的比较简单，有的媒体报道比较详细。在这个过程中要关注社会热点，如果发现媒体对商业银行有不利的舆论，要及时的作出回应。免得商业银行在这方面成为热点，成为大家批评的对象。

　　我个人认为这个专题座谈会释放的信号是非常积极的，对今年确保7.5%的增长，保持国民经济的稳定和保持整个金融体系的稳定，对改善民生有很大的好处。

　　我觉得这次做的还不是特别够，这是我个人的观点。我个人认为，其实现在城市里首贷虽然是一个很大的刚性需求，但是更多的需求是改善性住房的需求。根据我看到的统计数据，中国城镇居民的自有住房率已经接近90%，在全世界大概排第二，仅次于新加坡。也就是说90%的城市居民，不管住的大还住的小，住的好还是住的差，90%的家庭已经有住房了。改善性住房就成为大多数城市现有居民的合理需求。应该在适当的时候考虑释放改善性住房需求。什么时候能放开限购，社会上有这个期待。

　　改善性住房需求再释放出来有几个好处。在新型城镇化过程中，新进入城市的居民和原来的居民有一种梯次需求，条件好的住好一点的房子，腾出一个相对比较旧、相对比较差的房子，这可能恰恰符合刚刚进城的人的购买力，形成一个梯次需求。这样有利于搞活二手房市场和房屋租赁市场，这样对整个房地产业会带来更好的形势。

　　最后我想讲两个观点。第一是在这个过程当中要千万防止房价大幅度反弹。如果这样社会舆论就会整个发生逆转。第二，我也要提醒在座的房地产商。现在采取的措施，是相对前几年房地产热，以及刺激政策的消化期而采取的一个短期应对措施。从长期来看，再过十年，房地产这个拐点一定会到来。最近兰德公司研究说，到2020年中国人口老龄化程度超过今天的日本。日本现在大量房子空置，什么原因？就是人老了，不住那么多房子，年轻人少了，房子多出来了。这个情况在中国十年之后一定会出现。我曾经跟房地产商讲，你这个公司要想做成百年老店，你不可能一百年永远在那盖房子。房子再差大概也有50年寿命，如果房子饱和之后，50年之后才会倒了旧房子，盖新房子。全世界有百年老店的房地产商吗？李嘉诚早就转型了，他早就开始涉足其他行业了。房地产商转型是迟早的事，这次为了宏观经济的稳定，为了房地产稳定、为了金融稳定，采取措施是必要的，但是房地产商的转型也是迟早要进行的。谢谢大家。