“2013(第九届)最佳商业模式中国峰会”于12月17日在北京举行。上图为圆桌论坛四：破局房地产新生态。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “2013(第九届)最佳商业模式中国峰会”于12月17日在北京举行。上图为圆桌论坛四：破局房地产新生态。

　　以下为论坛实录：

　　周云成：感谢大家的坚持，在房地产市场，大家在房地产市场一定会有所作为的。他们有的用产业加金融的模式寻找新的盈利点。第一位嘉宾万通立体城市CEO郝杰斌先生，第二位水田国际文化创意产业园总裁吴奇先生，第三位美心集团副总裁卢晓庆先生，第四位中国指数研究院[微博]企业研究总监蒋云峰先生，第五位是全国工商联房地产商会会长聂梅生先生。

　　很高兴请到几位嘉宾跟大家一起分享。以前中国有一句古话民以食为天，现在食品也不安全，现在房子最重要，民以房为天更准确。昨天我在微信上看到一句话不知道真假，跟大家分享一下。小清新，爱她就为她买房吧，这就是天堂，送给她很好的梦。恨他就让他买房，这到底是天堂还是地狱？可能现在中国可能没有一个产业有如此复杂的模式。刚才是从消费者体验角度讲的，从企业角度如何从竞争激烈的房地产市场破局？

　　郝杰斌：各位大家好。首先我先简单介绍一下关于立体城市的事。终极目标为了用户，实际上刚才周先生讲的小清新说爱我给我买房，恨他就让他买房去。美国人讲纽约，爱一个人就让他去纽约，恨一个人也让他去纽约。纽约说了很多年，但是今天的北京跟纽约很像，生活在北京也很辛苦。针对这种现状，我们从消费者本身的角度出发，看这种新型大型城市有没有更好的组织方式，我们就开始创立立体城市。立体城市也不复杂，它就是微型的城市，总体来讲，有大概8到10人生活的区域，我们更希望这样的区域能给未来提供更多的就业的机会，让人们在这儿平衡一些。

　　现在很流行的就是可持续发展。城市本身带有更多的低碳生活的系统，步行系统，有更多的工作和就业岗位，让生活在这儿的人更简单。我们讲立体城市，改变未来的都市生活方式，这就是我们做的事。

　　刚才讲用新的方式来组织城市的模式，我想这也是一种创新。是不是房地产行业不能拥抱互联网？我觉得或许不一定，我们正在尝试创新，用互联网的方式方法来看如何改变城市的发展方式和方向。希望更多的关注了解，也希望我们未来都能生活在5A城市好生活的状态里面。

　　周云成：生活方式决定企业未来。我们对立体城市应该抱以比较大的期待。下面是水田国际吴总，他一直做文化，是文化人，现在将文化人加入地产领域了。我们今天请吴总给我们分享一下。

　　吴奇：我来自贵州水田国际，贵州水田国际文化创意产业园是全国占地最大面积的产业园是120平方公里，业态很丰富。我们经过了两年的考察，两年的选择，跑遍了全国很多地区，很多地方，最后选中了贵州的贵阳，这里面有几个方面。

　　首先我们从文化公司转向地产方面，我们基于为百姓服务，现在老百姓要享受生活，对居住条件要求非常高，我们选定贵阳，贵阳首先没有雾霾，没有自然灾害，有记载以来，没有发生过地震、风暴，平均气温14.9度，是非常适合人类居住的，特别是在当前空气污染这么严重的经过下，贵阳是非常好的，适合人类居住的地方，所以我们选择了贵阳，在那里做旅游地产开发。

　　旅游地产方面，我们找了很多团队，找了很多专业公司，帮我们做前期的调研，帮我们做设计，帮我们做咨询，请专家考量，最后集中很多业态在里面。

　　现在我们把文化因素放在贵阳水田国际里面。我们跟其他的旅游地产一样，我们也在我们的地产里面加入了饮食基地。据我了解全国很多城市，包括很多县级市，都高饮食基地。浙江的饮食基地，目前的旅游人次突破了一千万，带来了非常高的经济效益。很多人都在复制这个模式。我们也在我们的基地，在我们的水田项目里，放了这个基地。我们的基地跟别人的基地有什么区别？怎么跟别的基地做的不一样，吸引更多的人来我们基地我们从两方面来做。第一个是专业拍摄，我们要提供拍摄场地。随着电影的技术的发展，可能不需要实地拍摄了，虚拟景观就可以了。第二个就是旅游，供当地的老百姓休闲，渡假，旅游，怎么让老百姓长期经常大我们这儿来，这就给我们提出非常重要的思考的题目。

　　我们经过了跟各个专家，包括世界各地的，特别是美国，好莱坞模式的考察，我们引进了好莱坞模式。我们制作的拍摄景观是可以变换的都是数字化的，还可以拆卸，今天来是故宫，过三个月可能是欧洲的风情小镇，再过三个个月，可能是阿拉伯的风情小镇，是可变换，可拆卸，这里可以互动，休闲，吃喝玩乐。我们可以为我们地产里面更多的住户进行服务，使他们能够在一个自然环境优美，有自然环境和人文环境景观里居住。

　　周云成：刚才郝总是高技术水平，吴总是大，我们卢总必须讲上。美心集团在重庆有相当棒的地产项目，相当成功，尤其是人气上面，绝对是人气棒。上确实是恰如其分，下面请卢总分享一下，他们美心集团在旅游地产开发上的心得。

　　卢晓庆：感谢商界传媒给我这样的机会跟大家在一起交流。美心集团是做门的企业。我们做旅游地产多少有点跨界。我们在离我们集团不远的地方有三千亩土地，那个区域是城乡接合部，不是很好。说到地产大家都非常的清楚，地产区域决定档次，决定卖的价格。我们所创造的区域就是改变这样的商业模式的旅游地产。我们把一个几千年都没有开发的地方，两三年时间让它迅速火爆，这就是我们的创新。 这是第一。

　　第二主持人讲到什么是创新？混杂？其实我们做的是非常混杂，非常混杂。还有一个是冲突。还有一个灵活。不管怎么创新，最重要的一点就是要了解消费者的心里需求，必须挖掘消费者内心体验式旅游的需求，什么是旅游，什么是体验式旅游。我们做了一个灵活性的东西。让所有的游客有尊严的消费，让所有的旅游者在我们园区里面，在消费理念没有羞耻。

　　国家也提倡，国民的经济收入和老百姓的收入还不是成正比的，老百姓出去旅游的时候，多少要存一点钱的。实际上旅游在普通老百姓当中，有一定的奢侈成分。提炼这种消费意识，我们创造了一元经济。我们园区里面，兜里有4块钱，可以吃住玩乐都可以。我们在一元经济里面，做了一个美心馒头，一个馒头1元钱，6两面粉，普通老百姓是买不到。2010年，国务院涨价的风波，中央2套电视台专门讲过我们的美心馒头。我们美心馒头一年销售额也是很可观的。但是老百姓把这个馒头富裕公益馒头了。

　　我们有一个雷锋车，每天巡视，投诉，监督。只要不法商贩违规了，我们可以随时随地叫他，请他走出我们公园。我们要给举报者一些奖励，不仅仅是名以上的奖励，还有经济上的奖励。我们园区消费的环境，形成非常良好的良性循环的消费环境。1元钱可以买到的东西十多种，还有一元钱玩的东西也有十多种，火车，马车，游船，花车等等，还有什么体验旅游这些。

　　我们园区里面有30多项游乐设施也是非常便宜的。通过这个让老百姓有尊严的消费，提升那个园区的发展。当时动工的时候，那边的土地大概是50万以内，我们是2003年，2004年拿下来土地，现在土地是一千多万一亩了。我们通过平民经济不亏本，或者亏本，土地迅速升值使我们获得了巨大的成功谢谢。

　　周云成：吴总谈大地价的问题，其实产业加地产往往有这样的看法。产业是羊头，地价才是狗肉。我不知道两位专家是怎么看的。包括你们两位也可以对产业派和技术派的未来做一个评判。

　　蒋云峰：主持人好，各位领导，各位嘉宾大家好。我们这次来的话，是在讨论房地产新生态。其实在我们中国指数研究院也做过这方面的研究，叫转型升级。我们找到很多企业，像万通立体城市也是非常好的案例，我们也进行了验证。但是我们也发现一些问题，产业地产这种事，转型升级或者新生态，可能对于很多企业来说，其实做的越好，这个企业可能做的越小，为什么呢？资金占压太多了。我们在这一方面，最近的话，我也思考这个事。我们的产业地产，或者我们转型升级新生态怎么做？这个也是咱们论坛的主题，怎么破局新生态？我觉得用两个词概括我的观点。第一个就是顺势，第二个观点就是创新，当然大家都爱说创新这个事，但是地产怎么创新？我现在也不太懂怎么设计这个理念。

　　从顺势来说，中央经济会议刚刚结束了，有两个点，第一个就是改革，第二个是新型城镇化。今年专门做了一个新型城镇化课题的会议，这是史无前例的。新型城镇化，为什么叫新型，以人为本，把人放到整个新型城镇化最终核心的地位。

　　我们做事情都要以顺这个势，顺着过国家的大势去做事情。我们提出新型城镇化之外，有很多人提出，大概25万个亿推进这个事。但是真正运作的话，也许不止这么多。咱们未来9年，甚至未来19年，新型城镇化这块是非常大有可为的，特别是我们转型升级的企业，或者新生态的企业是大有可为的。

　　说了这么多，其实我们也考虑，怎么落实它？避免企业做的越做越小，结果就是资金压力，就是创新。土地，资金，产品创新。土地创新，房地产本身叫地产业，是土地的概念，土地怎么创新？第一我们为区域创造价值，创造了价值，政府也会欢迎，区域也会欢迎，它需要，这样我们的产品才好销，第二才能更受欢迎，很重要的一点，我们拿地的时候，价格相对合理，不至于非常高的土地，因为土地资本运作不下去。

　　土地利益方面就是合作拿地，咱们开发企业的话，这应该不是很新的点，但是我觉得很多方面可以考虑一下，为什么合作拿地？特别是新生态，特点注重资源的整合。如果做住宅的话，买进买出，只跟消费者说话。如果我们是做新生态的话，我跟谁打交道，方方面面，我们通过合作，达到这个目的。

　　比如说跟万通好的企业合作，你们也有资源，我们资源互补。我们首先把界限划好，哪部分是我们做，哪部分是你们做。第二企业理念要相同。我们要做好这件事。我们要做立体城市项目，需要找理想主义者做，我们理念要相同，另外互相怎么操作。我们房地产产业基本上有这样的规矩，假如说你操盘，我是控股的。我控股你是操盘的怎么合作？这是从土地来说的。

　　另外从资金来说。现在我们做新生态，资金压力是非常大的。因为中间有一级开发，到二级开发，到销售是非常长的周期，怎么做这个事，我觉得有几个点。第一现在我们考虑，比如说IPO也启动了，信托等等各方面，我们找的是成本低，融资量大的渠道，怎么做这个工作，其实海外融资可以考虑。

　　搜房网做了向外发债，3.5亿美元，利息是2%左右，对我们开发商也可以在国外融资。在国内建海外开发企业，在国内注册开发项目，或者通过集团或者企业之间互相帐目的来往把钱融进来。像孟总房地产老前辈也下了很多心力。

　　还有一种就是比较新的一点就是网络金融。网络金融是什么概念？我们在网上，将钱互相融通进来是P2P，人对人，后面是大数据记录你的信用，记录你过去的行为，评定你的信用和能力，通过网络进行资金的转换。说着溶因，但是做起来并不是那么容易，我们可以尝试。

　　现在阿里巴巴[微博]，还有一些企业都在做这样的事，包括京东。从房地产业来说，我们搜房网是比较早的，它也做互联网金融。另外一方面我们怎么设计这个产品，让它真正适合互联金融，我觉得这个可以考虑一下，新生态的开发企业都可以考虑。我觉得这点是挺重要的。

　　另外就是产品。我看到很多开发企业，我也跟开发企业接触。他们做的地产商业业态都是非常传统的。互联网时代大家都很清楚。过去很长一段时间，我觉得我是一个老门，我很难接受了，2000年之后没有办法就慢慢接受了，因为到了北京这种公司，都要用互联网。互联网不能做一些非互联网，或者跟互联网有很大冲突的事。比如说我们做传统商业，可能会受到很大的冲击，我看很多开发企业做了很多传统的商业，但是很难运营下去。

　　包括万通和好多企业做仓储，智能仓库和互联网能结合在一起，所以还是比较有发展潜力的。做一些跟互联网有区隔的产品。比如说我们做电影院，做综合体电影院，餐饮为一体的产业会更好一些。

　　另外的话，我们可以利用现在的新概念，PM2.5，我们怎么把新概念运用得当，做旅游地产，做相关的吃喝玩乐一体化的地产，怎么做好这个地产？旅游地产也有问题，现在同质化比较严重，竞争比较激烈。最重要的怎么把地块的价值真正挖掘出来。你挖掘出来价值就是独一无二的，独一无二就有竞争力了。

　　我们要注重打造我们的品牌。商业地产，万隆大厦，宝龙城市广场这些企业，商业地产，旅游地产，产业地产都有非常好的品牌，把品牌打造出来，我们就有一种独一无二的独创性的竞争力。在这个基础上我们做产品，去做营销，不仅价格卖的高，而且卖的快。我就讲这么多。

　　周云成：蒋总是极度具备互联网思维的，从用户体验，产品创新，互联网金融于一体。我相信这些思维方式就像上一场论坛一样，一定会改造成功，而且能够为传统行业营造出一种新的生态环境。但是他很客气，他并没有回答我前面问的问题，关于两种流派的比较，只是给了一些很简单的回答。

　　聂梅生：今天会议的主题是拥抱未来，新技术，新生态，新模式，我想还是比较跑题的。刚才三位讲的在今天的主题讲的是企业层面，其实拥抱未来对一个行业来说分成两个层面。下面这三个新技术，新生态，新模式，也是分成两个层面的，一个是企业层面来说，一个是行业层面来说。

　　我觉得企业层面很难评价，哪些是对的，哪些是不对的，他做成了就是对的，即使失败了，经过自我修正，自我修复以后还能做成。我觉得企业之间很难比较，大家一定要这样做才对，恰恰这样是不对的。

　　比如说我们在房地产企业当中，并不都是这样的。万科是最大的，是不是大家都像万科这么做呢？如果大家都这么做的话，也做不成中国这么绚丽的房地产行业，就是因为有不同，才会有不同的企业生态。

　　最后衡量是不是成功？你可以用大家通用的指标，盈利能力，规模，认同度，信誉等等，包括你是不是上市了，这都是指标。但是很难横向之间做比较，不一定最大的企业就是做的最好的，最小的企业就不如最大的企业。有的时候这种对比，企业之间有自己的企业发展战略。刚才他们三个讲的之间没有可比性。万通就是万通，我知道他们的立体城市，我也去他们台湾的项目，做的非常不错，做的还是很好的，整个的创意和做法都很好，但是并不是每一家都要做标志性的建筑。

　　第二位进的贵州的旅游文化地产，我也去过，应该挖掘那个地方特殊的旅游资源和文化资源，但是摆到北京就不一定是这样的，因为北京并不是那样的情况。房地产业界有几万家企业，原来号称六万家，现在并购一些，那现在也得有五万家。三万多家。原来六万多家包括项目公司了，统计口径不一样。

　　从企业角度来讲说新技术，新生态，新模式就是企业的法勒战略。我更多的从行业角度来说，更符合我们作为商会和作为我本人的研究方向，行业方面研究的比较多。刚才我听了关于互联网的问题。我觉得并不像主持人讲的，房地产是最传统的行业，跟互联网最没有关系，其实不是这样的事。

　　这两天我参加了房地产跟经济的论坛，炒的最热的就是房地产跟互联网的关系。房地产是基础性的产业，上下游点戏那么多的产业，从能源，钢铁，水泥一连串，下游一大堆，一直到最后，一直到最后的销售二手房，没有一个产业链这么长，没有一个产业能带动二三十个产业一起前进。它怎么可能跟互联网没有关系？怎么可能落后中国蓬勃发展的互联网呢？

　　我说件事，从行业来讲，是我们房地产行业今后在未来，在三中全会以后，一定摆脱不了的，一个就是金融业。房地产和金融的关系是非常紧密的，在联合国[微博]，在美国，很多国家在房地产叫做类金融业，根本不叫房地产业。由于它资金量是非常大的，第一敏感因素就是银根。所有关于调控政策，银行货币政策一变，我们一个星期就会有变化。利率一提，首付一提马上就变。不用说关联性，一定是最敏感的。首付一提就考虑我的钱够不够付首付了。你利率一提，我的用供够不够。

　　为什么在2008年美国的一次金融危机是房地产次贷的引起的，这就说明房地产和金融的紧密性，一下把全球经济拖垮了。

　　房地产业界经济调控，有很多需要下一轮改革当中需要解决的。我觉得在金融口上，房地产最值得期待。所有改革的出台，我觉得走的最快的，突破力最强的，跑在最前面的突破口就是金融。因为银行这块原来太紧了。整个中国的金融体系就是银行在那，尤其是房地产产业，所有的信托，哪一家跟银行没有关系，这个事情说来说去还是银行的事。这个事情不改，不光是房地产，整个经济下一步怎么调动货币存量，怎么使民营活力刺激出来，让银行风险更小一点，就是金融体制改革。

　　为什么三中全会之前上海自贸区就要启动，最开始动的就是金融这块，而且动在上海最敏感的部位。现在还在做这个事。房地产金融从产业角度来讲，金融业和房地产业是下一步拥抱未来最主要的主题。这次三中全会以后很期待的，汇率开始放开了，利率放开了，放开汇率和利率对房地产是至关重要的。而不是首付怎么提，利率怎么下幅，最低到0.7，最高的时候到1.1。如果是竞争性的利率就不是这样的情况。第一个金融有关系，第二直接融资。第三允许新的金融的产品出现。比如说关于IPO的事已经开始走了。现在还也一些会签的问题。PE基金在地产界，在过去两年蓬勃的发展，现在已经到200多了。第三个是瑞子，瑞子跟商业地产是相关的，瑞子推不出来，商业地产就推不出来，那只有圈地，搞住宅，地方政府把地价弄一点，补商业地产。下一个就是CMBS，就是资产证券化，银行对这件事是最感兴趣的。从金融角度来讲，和房地产的密切度，现在是特别关注的。最后一个就是使人民币逐渐国际化。

　　为什么这么多家多出去买楼，像万通。今天我们的一家海外投资基金，在洛杉矶买了一个楼。如果人民币还那么紧，哪家开发商能出去，现在哪家开发商出不去？现在变化太大了。从行业来讲是拥抱未来。

　　第二个拥抱未来的就是互联网，包括互联网金融。一个是房地产销售额最大的，万达差不多两千亿，包括商业地产的企业为什么跟互联网金融闹上了，跟马云[微博]设赌局了吗？现在因为互联网这块，包括互联网走到互联网金融，电商对房地产传统的商业模式产生了巨大的挑战，巨大的威胁，所以城市综合体等等这些事都受电商的影响，人家在你这儿拍了一张照，回去马上到网上买。这个事冲击力有多大？最后冲击到36%。如果你真算出来电商这部分达到36%，冲击巨大巨大。这块一定是和我们房地产非常相关的。尤其跟商业地产是密切相连的，而且是影响命脉的，商业地产也要走到电商，我资金量比你还大，你会用互联网，你会用电商，你会用互联网金融，难道我开发商就不会吗？我有什么不会的呢？现在很多开发商大量招这方面的人。昨天下午在我办公室就招这方面的人，好多开发企业紧锣密鼓的招互联网金融的人才。我们这么大的产业，他们会玩我们也会玩。

　　开发商做的楼盘，做一个项目，牵扯到各种各样的材料设备，尤其是精装修，一直到最后的管理过程当中IT这部分的智能化的这部分，牵扯到全方位各种各样技术都有，在采购平台上为什么不能形成互联网的采购，如果形成互联网的我们叫集团采购，中间很多灰色的，包括回扣，包括质量的问题都能解决。比如说现在绿城就开始做，绿城还要上市了，怎么就不是互联网呢？他跟马云两家的总部就差500米，在一条街上。绿城做的就是互联网采购，只不过采购更大的，当然把原材料玻璃水泥钢筋这段去掉了。

　　比如说买家居这一样多少，就是地砖多少。现在正在蓬勃的进行互联网采购。我们聊的一个是金融领域，一个是互联网领域，互联网领域，牵扯到互联网金融，并不比其他产业慢，而是走的非常快，一旦走起来，体量是非常大的，资金量是巨大的。我就说两方面，一个是企业层面，一个是行业层面。

　　周云成：从企业角度脚踏实地，个性发展，商业模式转型角度来看，通过两位专家，包括企业家的分享，感觉房地产行业大有希望，不管是现在最流行的所谓的新技术，已经大量运用到房地产行业了，也契合上午嘉宾讲的跨界混搭。做地产的凭什么不能玩金融？我觉得很有道理，能支持我们地产行业稳步向前。时间关系我们今天的论坛就到此结束，感谢几位嘉宾的分享，谢谢各位企业家和专家。