“三亚财经国际论坛”于2013年12月13日-15日在海南三亚召开。上图为地产市场的格局变位与投资趋势。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “三亚财经国际论坛”于2013年12月13日-15日在海南三亚召开。上图为地产市场的格局变位与投资趋势。

　　以下为对话实录：

　　主持人：

　　戴小京，财讯传媒集团总裁

　　发言嘉宾：

　　陈启宗，香港恒隆地产有限公司董事长

　　潘石屹[微博]，SOHO中国有限公司董事长、联合创始人

　　胡葆森，建业地产股份有限公司创始人、董事会主席、执行董事

　　王子林，中联控股集团董事局主席

　　主持人：下面我们开始对话，我们首先还是请潘总来对这个是不是变局、哪些变局、怎样变局阐述一下你的看法。

　　潘石屹：首先我们四个人讲一讲自己的观点，讲完了自己的观点下面什么问题我们再来提问题，我做这里想起来12年前开亚洲博鳌论坛做了一个房地产的论证，比这个气氛热烈，当时是亚洲博鳌论坛第一届开的时候最热烈的一界，当时台上的人基本上都是开发商，我任志强、刘晓光[微博]、冯仑四个人，认为房价要涨的人情绪激昂都认为要跌，所以这次会议作为亚洲博鳌论坛觉得这次会开的好吸引人。所以第二年你们几个人重新来，重新来跟大家辩论辩论到底房价要涨还是跌，所以大会秘书处知道跟任志强的关系比较好，他说能不能任志强请过来，我给任志强打电话咱们明年继续开博鳌亚洲论坛的房地产年会他说好答应了，大概到开会的前一个星期，我们当时建设部的部长汪光焘，汪光焘亲自指示这样重要的会议不能让任志强参加。让我跟他说能不能不让参加，刚动员让参加现在不让参加这个话说不出口我想半天打电话我说不是博鳌亚洲论坛的意思，是住建部部长的不让你参加会议了，没有想到任志强说一句话把会议费退了可以了。

　　12年过去了12年发展回想起来确实波澜壮阔，现在为止像小金说的去年一手房的成交7万多亿接近8万亿确实非常大的行业，前不久中央电视台做了一个乌龙报道，说我们这个行业上市的房地产公司光偷税漏税3.8万亿，当年的一个救市就4万亿，你想整个行业经过十几年的发展它是非常大的今天说房价涨和跌大家的兴趣不是特别大，因为很多人过去12年中间购买了房子，购买房子房价涨的话资产升值了，所以整个的心态都不是特别一样的，房价涨跌跟心态没有关系，市场的背后有市场的规律，从昨天晚上跟一个朋友在一起吃饭，一个朋友一个小孩13岁，说这个小孩的腿天天疼一睡觉这个腿就疼所以带很多的医生没有找出病的根源，结果美国看一下说13岁的小孩在成长的过程中间这个骨头长太快了，肉也长太快了，就这个劲长的所以大的劲疼，天天一睡觉一安静就疼这个劲没有毛病、骨头没有毛病肉没有毛病，就是一部分发展快一部分发展慢了，晚上一睡觉安静的时候比较疼，昨天晚上说完这个我就想特别像中国的经济发展。

　　就是整个城市化的过程中间，产业人员的聚集都到城里面来了，可是我们的户籍没有跟上。房地产十几年出现的问题都是成长的快，所以最受鼓舞前一段时间也是一个没有办法解的难题就是现有的发展阶段，就是现有的制度和法律体制下没有办法解决，好在看到了开了十八届三中全会，尤其看了三中全会的决定之后还是很有信心的，就是从中央的领导人他是想解决这个问题，三中全会我读第一个让农村的集体建设用地能够跟城里面的建设用地，出让建设用地可以同权，其实我们想一般的城市建设用地多农村建设用地少实际上量很大的，我问北京市的领导，光北京的农村建设用地，就是集体性的建设用地是1009平方公里，北京的一个CBD才3平方公里，这个相当于三百个CBD的大小，所以如果说农村的建设用地能够跟城里面的建设用地能够同权的话它就解决了房价不断的上涨是因此土地供应不足的原因，这个我觉得还是鼓舞人心的消息，就是把这种不平衡给他解决。

　　第二，农民的这些房子，宅基地上面建的房子原来是大量的小产权房出现，如果如果可以把农村的宅基地房子可以确权能够让他们交易，能够他们流通起来这个也是一件好的事情，可是这个决定上面我看的是试点，这个试点到底试到什么时候。第三，我觉得其实这个政策实施我这个房地产一定是健康，健康的市场一定公开透明的市场，今年年初的时候住建部的副部长说是说70个城市的住房信息的联网是今年的5月底完成的，最后说是第二次说的时候，说是八月底要七八百个城市要来完成的，今年都12月份了，还没有完成呢，我相信这个里面的阻力一定很大，一旦把所有的房子联上网可以查出来每个家庭多少套房子包括房子交易过程当中交易多少次税费交没有交各种情况都可以公开透明的话，有好多的这个钱的来历不是特别的正当的，因为有几十套房子甚至上百套房子的可能就要出手，如果出手就会形成供应量，技术上来说我觉得太简单了，互联网这样发达的，把网连起来的话比较简单，最后一个就是房产税的政策，其实我是一直觉得应该收房产税，甚至第一套房子可以是零，第二、第三套以后的房子收房产税，这样持有的房子有成本，把一部分房子挤市场上面去形成供应量房价也可能比较简单的。

　　所以，我对十八届三中全会的决定很有信心，而且对中国的未来的经济发展也很有信心，因为有几亿人从乡下城里面去，只要我们安排的好中国的发展空间一定很大的。谢谢！

　　主持人：谢谢潘总，但是有两个地方我字一个更正或者提示，一个任志强先生我们非常欢迎他来，他也是我们的好朋友，我们认为他说起问题来非常坦诚观点非常鲜明，而且这十几年来，证明他观点是对的，之所以没有来因为他有另外的一个会，第二潘总认为大家不那么关心房价很多人买了房子，其实我相信大多数人还是非常关心房价，他们买房子他们希望房子进一步改善，因为刚才的那个田薇，他在这个主持另外的一个环节，所以他不能参加这个，他说这个拉着我手说，说一定希望你们今天晚上的这个论坛可以房价论下去，当然房价不是靠论的，当然潘总实际上从三中全会的决定政策层面他认为可能我听他的意思会对房价有一个向下的压力，一个是要素的市场的进一步放开，特别是土地的这个市场的进一步放开，有可能现在供给方面增大供给，房产税的增收特别是在这个转让环节和持有环节如果这个扩大征收至少这个信号可能有一种压力，再一个就是这个房产信息的这种透明化，因为房产很多人看中房产作为一个投资品，因为原来的房产信息隐性的大家觉得不知道，但是现在房产信息被知道至少潘总认为一部分人可能觉得这个是一个问题，这个可能要跑调一些房子，所以这个下一个下行的压力，但是总之他的这个编剧还是更多的受到一个政策的影响，可能发生了这个变化，我想等一下还会发表进一步的阐释。陈总你的角度怎么看的？

　　陈启宗：在每个城市每个政府的卖地，是不是钱到城市里面控制的，是不是还是这样子？

　　潘石屹：城市卖地收入是在大城市的主要来源，这个收入来源会给中央交一部分，大部分是在这个市一级和区县一级留下的。

　　陈启宗：三中全会之后会有改变吗目前？

　　潘石屹：这个还没有学习到好像没有什么改变。

　　陈启宗：我没有看到这个城市的市领导卖土地的诱因还在，这个方面市政府没有理由便宜卖地，因为这个他们的资源就那么多，那卖掉没有了，每一平方米卖的越贵越好也是很重要的诱因，他的土地价格不下来的话，这个住房的价格也很难下来吧怎么评估这件事情？

　　潘石屹：这个比较纠结，上个月有一个城市同时在大概两三天之内发生了一件事情，第一件事情说这个城市的建筑宣布了说要是超过四万块钱以上的房价不批了，所以城市里面从我新批的这个预售证没有四万块钱以上的房价。大概同时第二天或者第三天拍卖了一块地，这块地比较偏远的地方，这个地的价格折合成这个房子的楼面价4.2万，这个就是市场的纠结，同时这个事件发生的话这个就是我也没有答应，你可以把我问出来。

　　陈启宗：我要问这个原因，这个问题不解决这个房地产价格怎么样下来，也就是说我们的广东人的话，香港人的话面粉比面包还要贵，将来面包不是越来越贵了吗？

　　潘石屹：这个可能是今天，我们还是相信习大大。

　　陈启宗：知道了。永远有希望才好，你们不是听我讲，你们要听潘石屹讲，我非常了解我的作用，我的作用就是这里，坐旁边点头就可以了，我说香港的住房是小市场很容易明白的，内地是大市场每次到内地来中国发展之快不可理喻，没有见过那么多人生活改善那么多，国家的财富的累计那么短时期累计那么大，没有见过的，这个环节里面加入我们中国人喜欢买住房的性格，住房一定是有问题的，在加上这个中国的制度没有完善但是同样内地的房地产也搞20周年了，一直在改进但是还是没有达到这个地步了能够叫健康发展，我告诉你什么时候中国的房地产价是平稳的发展，就是我们在这个潘石屹任志强来讲，就是说大家对这个问题不是太大的兴趣了，那也就是说大概平稳发展了，我是在担心旁边的那个论坛我刚才看了一下人很少，听起来也少那个问题大问题，那个是责任的问题，对社会的责任问题大问题了，房地产应该不是那么大的问题，但是确实变成了很大的问题，这个就是难处所在了，另外的一个就是我说中国的房地产商我是不大搞住房的，就是我对住房不是专家，中国的发展商是被逼着，被国家逼着发财的，你不要骂他们发财，你逼着他发财，他不发财很难的，当然加一句发财过程当中相当一部分是破产死掉的，一定是这样的，市场经济就是这样的，但是成功那么多老实说那么大的本领不一定见得我们房地产商是环境逼出来发财的，跟香港最近二十几年比较想象凡是跑房地产里面都发财，这个环境的所然不应该注意力放在房地产商里面。

　　我还有另外的一个问题，我的研究中国的城镇的居民85%以上是自住的，没有错吧？就是不是没有房子的，不过小京刚才说了可能从前分房子的时候很多不理想，刚才许局长说全国五千套的房子是不达标的，但是那个五千万套所以也就是说那个虽然是85%到90%的城镇居民已经有自住的地方，但是这个还是有刚性需求的，这个还不讲那个进城的人口，那个刚性需求还是非常的厉害这是第一点。第二点，大家知道了还有那个投资那个方面，中国内地实在没有什么其他的投资渠道，买房子就是唯一的，这个除非你限购要不然你实际上没有办法，所以这个我看好多的这个基本上叫房地产价格不能正常发展很多事恐怕制度上面下一点功夫，刚才提出一点卖地的收益谁拿，要把这个抬地价的这个信贷拿掉当然不能全部都是，都是市政府的错，土地供应量不够的话，这个价格也会上去，这个问题是在复杂的问题当中我不懂看不透所以我不来干，我宁可来做这个商业投资，所以金边的这个题目其中一部分是投资的趋势，这个投资的趋势这个方面恐怕也会或多或少向上房地产那边发展，但是刚才朋友说在座的95%的人对于商业房地产兴趣不大，你们的兴趣住房，所以听老潘和王子林说比较好一点。

　　主持人：陈董事长是谦虚了，他是这个见到整个地产的历程他应该说见得是最长的，所以也许一会他还会再评论，既然谈到了商业地产，我想后面的这个王子林先生王董事长可能也要谈一谈这个地产的变动可能也会比较多的跟这个就是脱离住房这一块？

　　王子林：潘总和陈总都是地产界的专家了，我做评估也就是要证明我们潘总和陈总刚才的这些判断的正确性是有价值的，为什么这样说呢？我们当年做工商银行上市的时候，就是因为这些年连续地产价格的上涨，使它在我们的评估时候它的资产价值个增值有四百多亿弥补了资本金的不足，实现了顺利上市。反过来一个例子，美国房地产泡沫吹很大，结果次贷危机一发生整个全球造成了全球的金融地震，全球性的金融危机，所以两位老总，金融稿看房地产的价格到底涨还是跌是一个非常重大的问题，但是我想今天我们在这个国家海岸如诗如画这个地方可以把揪心问题提出来最后讲的时候可以把大家稍微往旁门左道引一下来一个轻松一点的话题，这个话题太严肃了，我们有巨大的智慧我们跳出来房地产的现有的纷争，我们从房地产的最核心的一些要素，资源人的追求看起来三不靠的问题里面我们寻求一下我们的这个给我们出的这个题目叫做变局这个里面能不能找到一些变局，实际上房地产产业最资源的产业，这么多感兴趣大家讲的地产第一是环境，第二是环境，第三是环境，或者说第一是位置、第二是位置、第三是位置。那么在这样的一个领域里面可能更多的是讲他的资源是怎么回事，我们过去把这个资源仅仅看作一些有形的东西，实际上到了我们现在的这个时候，我们非常多的无形的资源比如说大家到三亚来，我们在三亚开可能北京开还热乎，北京是雾霾这个地方眼光沙滩负氧离子甚至醉氧了，在这样的下下形成一个新的资源，可能后资源时代这样的资源可以很好的开发利用的一种核心竞争力的要素，我们现在三亚他是北纬18度，在地球上北纬18度像夏威夷、红海之宾加勒比海也好等等这样的一切非常独特的自然条件自然资源形成一个产业旅游地产的这样的一个黄金地带，那么普吉岛、夏威夷、加勒比海这些作为旅游地产的开发模式，这个做起来了，而且在当时的历史条件下带动了它的经济发展。但是现在遇到了一个最大的问题，就是这些资源仅仅利用来进行旅游地产的开发，使这样的一个资源他的资源的承载力承载不住了，像普吉岛现在明确高度到资源匮乏，包括三亚到这个黄金季节车开不动，酒店住不上。

　　说是一个鱼两三千块钱，书记还要到中央电视台道歉，这个说明了我们这样的开放模式出现了资源的过载，我们的美国现在的迈阿密同样是北纬18度的区域他把这样的条件用于发展企业家再加上聚集，企业家在这里焦急交流交往发展这个会展经济，发展这个金融、发展这个品牌的展示展销等等这样的一个绿色总部经济结果他站住了，成为南美经济的一个中心，和美国它有一个副总部的所在地是这样的一个东西。

　　像迪拜沙漠地带由于气候条件的优越也成了中东的这样的一个地方，所以这样一来我们考量这个地产它的发展本质上是一个资源的东西，那么我们对于这样的一个资源的开放利用能不能更多的按照资源的本性来在他的文化含量、资本含量、智慧含量、产业含量上面做一做文章，也许这个新型城镇化要在这个地方取得一些突破。这样一来新型城镇化他显然需要产业的聚集，这样的一个新型城镇化他的人城镇化，人的城镇化靠什么，他需要产业来聚集，没有产业人是聚集不起来的，没有活力没有经济增长点没有经济运行机制，这样就跟三不靠的总部联系起来了，这个总部我们在三亚这个说总部好像说远一点，那总是在中心城市上海北京这些雾霾的城市可能是一个总部聚集地，但是问题在这个地方，总部的这个本身并不天然就是在北京上海天津各个大的经济中心聚集起来的，总部它本身也是因为这个社会化大生产的发展，它首先从这个生产经营决策总部一体化的这样的一个状态，由于社会的发展，由于这个社会的政治经济文化的中心的形成，把它从生产过程当中独立出来，聚集到这个中心城市这个是这样的一个过程。可以看得出来总部的第一次国家，总部发展到现在我们发现远在美国大的跨国公司把研发总部放到中国来了，中国这个地方更具有活力，他需要中国面向这个市场进行研发， 现在发现很多企业把这个总部行政可以放到北京任何地方，但是风景优美适合交际交流适合人生存的地方是何人幸福生活的地方再作为副总部来扎下根来，来建立绿色总部这样把他的品牌宣传、企业的营销、大客户的管理这些东西聚集起来，这样就把这样的一个社会化分工的条件下面把一些适合于核心一些自然资源结合的地方从行政总部的里面分离出来，形成了总部的经济的第二次革命。

　　也就是说，我们和资源的水平相适应，和人的本性相适应，把一切适应于这些资源的这样的一些总部的经济的环节放在更适合它的位置来发展新型的城镇化，这样一来又实现了总部的变革，总部的革命。这样一来对于人的发生了一个大的变化，我们现在很苦恼我在北京工作，那在北京早晨起来我们的五六点中起床我们跑了半天八点钟上班这个还算有车一族但是我们享受雾霾的待遇。

　　我们那个地方工作很多人都是这样，我们创造价值的时候牺牲健康、牺牲生活、牺牲很多的东西来获得这样的一个价值，那么我们在想我能不能更多的以幸福的生活的方式来工作呢？那么，实际上我们的地产界我们一些先行者采取了候鸟度假的方式，我们潘总最早在博鳌开发，看到了这个报告是一个候鸟的度假方式这样的地产开发，实际上这个瞄准了资源的稀缺的属性更适合人们生活的旅行但是出现了一个大问题，这个模式最核心的问题就是把我们的这个人本身的这样的一个追求就是仅仅看作一个生活追求，现在发现我们的这种生活追求的时候这些候鸟放空了，现在一看除非我们现在春节的时候旺季，一看说灯火泛滥但是现在看所有的黑暗一片都是死城最新鲜的资源成为死城浪费掉了，这样一来实际上就是对我们的这样的一个城中阶层这些企业家他们在幸福生活当中在进行价值创造的这样一个最本质的前生命价值的追求有一个生命的了解，按照这样的一个叙述打造我们的资源利用模式的话，这样一来我们的地产会不会又有一个升级会不会出现一个革命呢？

　　比如说三亚政府提出来就是要在我们的三亚的这块宝地上面发展绿色总部、发展总部经济，把我们的使别墅的形态你在这里幸福的生活，幸福的生活就在最具有价值的创造的工作，搞这样的一个业态是不是能够跳出来我们现在是房地产多了还是少了，是不是价格涨了还是跌了这样的一个很纠结的状态，通过房地产按照人的本性，按照资源的本性进行再创造再升级的模式，来进行进一步的发展，这个是不是会对我们的全国的房地产各个领域的开发提供一个新的思考，和一个新的机遇呢？所以我就提这样一点问题。谢谢大家！

　　主持人：这个王总实际上希望跳出去，因为刚才潘总第一个发言他是说这个房价有可能看跌，但是这个陈董事长他比较婉转的认为这个应该还是会继续涨的，但是到了这个王董事长的这里，他就说我们的能不能跳出来看这个问题，我们把土地的资源禀赋的东西如果能够更好的利用，我们先不说房子，如果可以更好的利用有更多的机会，人们更幸福当然可能有更多的就业机会，也有更多的发展机会，这些东西最后可能来解决这个问题。这个他的切入点我觉得重要之处在于实际上房子的问题归根到底还是一个资源利用效率的问题，一个方面有资源分配的公平问题，但是归根到底是资源利用的效率问题，如果效率不解决最后公平也是谈不上的，而效率这个东西这个经过大家的这种反复的比较，大家认为用市场来配置资源被证明应该是最有效的，可是我们纠结在哪里呢？如果任由市场配置资源房价可能要涨，低收入的一些人群的保障成为问题，所以这个里面会有一些纠结和这个，我想后面的讨论当中可能还会再触及到问题。下面进入第二轮潘总再陈述你的观点？

　　潘石屹：刚才博士做了一个很严格的推理，就认为可以到风景优美的地方去发展房地产，我的观点跟他的观点正好相反，我没有一个向这样的严格的逻辑推理，为什么不能扩散出去，可是我认为中国的中心只有三个点，就是一个是北京，一个是上海，第三个点是香港，连深圳跟广州都不是，所以我觉得在这样几个地方的话要投资就相对来说比较安全了，我也跑到博鳌投资过，差一点赔一塌糊涂，好在项目比较少，要么他们吸引我哪个城市风景好，我到了北京上海，香港有陈先生已经发展差不多了，香港这样的开发商把香港市场说明白的人只有一个人就是陈启宗，剩下的香港的开发商赚的钱可能要比他多发展比他好都说不清楚，最关键他们的母语都是广东化，像陈启宗英语、广东话、普通话讲的好就他一样，要不然每次到香港看一下陈先生他说香港市场头头是道的，最近两年不行了，因为他关心政治，有一次问他跟他吃饭说问问房地产，他说对这个东西不太感兴趣，他说谈谈政治，他关注的点最近两年关注的点的目标比较有一点高。

　　全世界的房地产来看，全世界的中心就是这个领域，无论是经济中心华尔街对了全世界的影响力，政治中心联合国[微博]这样的这个地方，然后文化艺术中心大都会、博物馆、林垦中心加上这样的一大堆，所以到纽约的大街上面碰到一个随便的人一抬头是朗朗、一抬头张艺谋，所以大街上随便过去到他们国家都是很优秀的人才，这个是我的经验，就是我刚才听了整个推理都很完美，可是根据我的经验正好跟这个相反的，所以你们要买房子要靠地段，地段就是造的，中国的中心在哪？全世界的中心在哪到这个地方购买房子，这个荒郊野外风景优美的地方还是要小心。

　　咱们赚一点钱不容易放在可以升值的地方。

　　主持人：所以潘总的成功跟他这种逆向思维这个很有关系，就是说这个房价这么高你还要呆在这里，交通这么拥堵还在在这里，雾霾这么严重你还不走说明这个地方吸引力太大了，所以就差在这里了，搞什么事情就在这里搞。陈总刚才潘总对你的评价你接着发表论述？

　　陈启宗：我谈几点，第一潘总说的对我已经基本上三年没有在香港买地，不过他说的道理我完全同意就是北京上海香港一定是全国经济活力最强，所以房地产价格一定是单位价格最高的地方，你会想历史要是你一个人到美国去投资的话，在以往五六十年来，不可否认最好的地方是旅游，单位价格最高增长的潜力最大，所以你用那个在中国上面来只能三个地方，不是只能了就是三个地方最好的北京上海香港，为什么以往十几年没有在香港买土地呢？很简单因为香港地方小十几家公司，大的也有七八家，所以凡是要跟别人竞争而买地的，那就没有好地了没有便宜的东西了，所以香港的价格一定很贵的，这个并不表示香港不可以赚钱，我认为我对香港还是非常看好的，香港还是很好赚钱的地方，不过竞争太激烈了。

　　有很多人问我什么时候在香港买地，我说我在香港买地的时候大家非常不高兴的时候，我上一次大举香港买地1999年到2000年是亚洲金融危机之后全香港大公司两家有钱一个是李嘉诚一个是我们，那个时候才是买地的好时机，当然李先生劝我研究下来主要不是房地产而来是从其他的行业，其他行业做的太好了，所以他有钱我有钱我们两个人买地，它的钱不是房地产而来他比较小心，我的钱每一分都是房地产而来的，所以跟他的心态不一样，所以结果每一块好地最便宜都是我买的，但是那次20年一遇的机会，15到20年一遇的机会，这个机会不回来不会回香港大举买地，反而认为内地很多的好机会，但是这个好机会不是每个人都可以抓得到的，你要是可以抓得到我认为中国在中国现在还有不少的这个地方的是可以赚大钱的。

　　我说两件事情这两件事情表面看起来是非常的互相矛盾的，但是却又完全不互相矛盾的，我说的是潘石屹很有兴趣的，就是商业房地产，商业房地产他每次香港来跟我谈商业房地产，中国内地的商业房地产是全世界最离谱的地方，离谱的不可想象的，两个月前在纽约跟一帮当地的这个商业房地产商一头开会，我跟他们说我说这个你们认为美国加拿大、澳大利亚、英国、欧洲不可能要是你干一个15万平米的一个商场在25年之内有人在旁边再干另外一个这个不可以想象的。他们的资源配置是比较有效的，为什么呢？银行也不简单，你真的敢做银行绝对不会借钱给你，旁边一个15万平米的，你再对面开一个银行说疯了，别人已经开好了，谁让你做呢？市场的资源配置比较有效了，银行不借不能干大家中国完全不是那么回事，我在昆明买了一个很大的地，131项目我买地刚动土，旁边卖了很大很大的地，我跟老外这个中国绝对可能发生的事情，所以你想想看这个资源的浪费是不可想象的，我选择的这个城市都是最好的城市，那我不可能是全中国唯一知道什么是好城市的，大家都知道了，就是去了之后很多人都去了，差不多每一个城市我开一个商场和写字楼综合体，三年之内没有20到25个另外的其他的大的综合体商业的房地产综合体出来是不行的，每个最少都有15到20个甚至25到30个，从国家的角度来看。这个是一个极度的资源浪费，所以为什么刚才问你那个问题，就是说市政府要求他卖地，钱归他的他一定卖商业房地产，因为单价高了，每一平方米盖住房卖不了多少，盖商业房地产更高，他就有诱因去卖那个商业房地产的土地，而且那个容积率越高拿到的钱越多，要是市领导资源那么多，这个城市那么好的土地么多了，中心地方更少所以绝对他们有诱因卖商业房地产的土地拿回来钱做他们该做的事情，绝大部分我们看到他们非常优秀的，真的想为城市里面做一点事但是没有钱，这个唯一的办法就是卖土地，这个国家的整体综合的经济来看的话浪费资源，有人说这个陈主任你说这个话因为你怕竞争，我说不怕竞争大家在座有没有听我讲范冰冰论。

　　我不看电影的，所以范冰冰在我面前肯定认不得她，我听说她很漂亮漂亮的女孩子，如果是范冰冰还怕没有男朋友吗。

　　潘石屹：不见得。

　　陈启宗：潘总好像很懂，我不懂我这样又矮又丑哪有人嫁，要是戴小京那样就不一样了，问题是你盖的是什么东西？你盖的范冰冰绝对不用担心没有顾客，或者因为我又矮又丑，所以你不要怪我。那个不是我的错是我父母亲的错，那个是基因的问题，基因没有戴小京基因那么好，他又帅又高。我们每个商业房地产的项目，每个商业房地产的项目必须是范冰冰，那个就可以了。所以，我不是因为我怕那个竞争，我举一个例子，我前年在大概是16个月前在沈阳开了一个很大的12万平米的商场，沈阳当时就有25个商场要开幕的，都是相当大的体积不小的，结果经济理论来说我的回报率很低了，结果不然了，我在内地做了20年的生意没有那么高的回报率的，起初的回报率第一年9%，而且是在不贷款的情况之下就拿了9%，这个跟经济理论不一样了，经济理论是越来越多的竞争对手一定回报率下降了，我说原则是但是有一件事情你忘记了，就是此项目不是彼项目，我也是。戴小京也又高大又英俊我又矮又丑，现在十个美女我们两个前面走过都往他面前去不会停在我面前的，所以那个情况不是因为我怕竞争，我不怕竞争反而这个竞争对我有好处的，什么好处呢？因为你知道中国的事很奇怪的，你可以在天津和市中心忽然来一个滨海新区，你到杭州突然来了一个黔江新城，你在上海静安区突然来一个浦东，也就是在中国有这个新城镇或者新区域的对你的影响。

　　但是，越多的人在我旁边盖越多的商业房地产，这个体积在那里下来之后这个就会叫那个区域长远不可能被别的地方取代，所以从这个角度来看，那个竞争对手对我有利，所以这个不是我怕这个事，但是来说从国家的经济角度来看那个是一个非常的资源的浪费，我个人希望就是国家，我刚才说了主要是现在的中国的市场只能用政策去控制它，只有正确的政策出来，而且不只是短线的政策，短线的政策有的时候没有办法一下子不用他，但是长远来说必须把长远的政策理顺了，把他理性化好叫那个房地产有原因叫它慢慢的平稳下来这个正常化要不然这个恐怕那个房地产无论是商业房地产还是那个住宅房地产，还是会不断的飞升的，所以城市的规划方面很多世界别的大城市都有，就是说在什么区域里面只能盖住房不能盖商业房地产，中国这个方面比较的不那么紧比较松这些也是制度上面的需要改进的地方，这样子从国家的角度来看长远才会有比较平稳的发展，也可以逼着更多的住房的土地能够被释放出来，不要太多的跑道那个商业房地产去，当然我也理解，因为中国人多，那个地少平地少，所以高度发展是无可避免的，这个也是我们中国人需要接受的一个事实。我知道很多地方希望人改善生活环境把容积率降低，其实跑到纽约去容积率也不低反而非常高，但是只要其他的配套法则政策做得好那个可以控制的，这样子我觉得才是对资源最好的利用，你想一想看把很多不该盖商业方面确实地点非常好的土地在城内都变成住房的土地，这个对中国恐怕是好事。

　　主持人：潘总对陈先生有什么看法？

　　潘石屹：说的都很正确。

　　主持人：这个陈先生提到了一个就是资源的利用的问题，然后这个它认为这个可能政府在规划当中商业性的房地产面积过大这个可能资源浪费的一个方面，同时提到了容积率的问题，就是尽管人们都希望这个周边的这个空间更开阔一些，但是请不要忘记这种方式可能让土地的利用效率降低了，这样也会倒过来使住房问题的会变得更加严重，王先生还有什么要说的？

　　王子林：我想说大家买房子的时候确实应该听潘总的，他富有经验，如果找批判对象你们可以听我的，但是确实北京、上海、香港、纽约它作为全球性的国家性的一个政治文化经济的中心，他的地产价值是巨大的，那么这一个在中国这样的一个城镇化的过程还在进一步的推进的时候那么这样的一些中心城市那么他的升值潜力未来的前景也是非常广阔的，但是我们在深入的看看他这个里面的前景之广阔，他的源泉动力是什么？是在于人财富在向这些中心城市聚集，只要一个孩子有出息在北京读书留北京了，几代人攒钱那样点钱一定到北京买房子，所以北京房子一定会涨，但是我们发现了这个是因为资源财富在向这些中心城市聚集的时候房地产出现了一种业态，我们同时应该看到的是在这个网络化、信息化、后工业社会出现的一种趋势，那就是出现了一个向中心城市集中的同时，有一些非常重要的功能向另外的一些资源富裕的地方进行聚集的可能性，这种可能性我们就以三亚为例，我不是说一切风景优美的地方都会形成房地产的一个价值高地，而我是说我们的三亚将来会成为中国的东宫、企业家的东宫，和中国财富人士的东宫，因为整个的海岸线就209公里，按照中国13亿人口的计算，每个人平均才0.16毫米，在人们达到小康水平的这样的状态下面，人们对于幸福追求对于生命，对于整个人生的反思追求和价值的这样的一种追求是必然的趋势，而在这样的情况下面大自然赋予我们这样的宝藏在能够形成这个东宫，在这个时候幸福的生活，并且作为我们的副总部的所在地进行交际、交往、办公，这样的可能性现在已经不是一种潜在的可能性了，而是一种现实的可能性，再加上一系列的政策的配套，形成了一个千层经济，那个会形成我们千万家企业在这里聚集起来的一个新兴的一个总部的城市所在地。

　　那么这样的一个城市所在地可能是北京、上海、它具有他的优势是中国的北京和上海，而未来的三亚中国的三亚和世界的三亚不可替代，它的反季节的优势太明显了，咱们潘总过去在西北的时候，现在的冬天不会到那个地方去了，当然现在是世界的企业家可以任何气候条件下是候鸟的企业家我们很多的企业家可能在一个候鸟的这个企业运作的方式下面他会更具有核心竞争力，这样的一来会形成一个以企业力度建设为中心新型城镇化的一个模式，这样的模式我相信我预测我评价可能可能首先会成功在三亚。

　　主持人：王总也承认在目前的阶段应该是聚集中国的发展阶段仍然是一个聚集主要的趋势就是哪越热闹大家越上哪里，所以主要的增长极看来仍然要聚集的，但是，它认为这个一些的分散的或者说新的刺激聚集点的这种苗头可能已经出现了，就是在这个聚集逐渐的开始他形成的推力越来越大的时候，一些未来的机会出现了之不过当然未来的可能很光明但是这个提前量变成了一个很关键的问题，因为你如果一个光明的未来但是你太早的去了这个可能是不光明的了。

　　我想后面的时间我们稍微做一个论坛，稍微做一下开放，我们现在可以大家有一个提问的机会，现在有没有要提问的。

　　慈善机构：我是一个慈善机构，我有很多的因素短期的取舍，我想问一个问题，现在在菲律宾这个是历史上最大的台风，我想问你们企业家对气温变暖20年之后什么看法，一个月以后亚洲开发银行和中央研究机构说国家应该从明年开始必须每年抽450亿美元保护国家的基础设施，高铁高速路因为气候改变，你们有什么战略？

　　陈启宗：这个不是房地产本身的问题，我个人的一个看法就是做好多好事是每个人该做的事情，但是不是每家企业该做的事情，企业的工作是赚钱给股东，因为钱不是管理阶层是股东的，你只能为他们效力，只能够做基本上对社会有益处的事不要坏事那也差不多了，但是作为股东每个人都应该对社会有充当和责任，不过你们在座可能有些人不知道可能全世界水平比较上高，又是比较全世界认可的一个绿色的建筑的标准，全球在美国绿色建筑的学会的那个标准，他们有一个白金金银铜几个标准全世界只有一家公司以往十几个年来每一个项目都达到一个标准只有一家标准，这个公司在哪个国家？在我们中国，而且不是一个项目，他现在在投大概七八百亿的项目，每一个项目都达到每个绿色建筑的金标准，所以我觉得这个中国的企业家当然那家公司是谁大家应该不难猜得到，就我的那一家，还老潘那一家，这个总言之，就是中国的企业家位于这个方面还是越来越有敏锐了，越来越有承担了，这个是好事，中国人能够减少污染的地方就是减少污染整个地球了，应该多多的帮助中国的企业在这个方面进步，我们的进步就是为了全球的。

　　嘉宾：各位嘉宾好！我姓力来自于上海，我的问题就是说刚才我的感觉就是潘总投资的方法可以我个人归纳为一种传统的经典的投资方法还是地段地段地段。王总的这个方法我认为是一种比较革新的比较有创造力的，我个人角度来说我对王总这个更有兴趣，因为房地产二三十年发展，现在来讲城市里面的发展特别是北上广深其实竞争相当相当激烈了，然后可能存在的革新的方面东西，我认为不是说要太多，但是反而考虑到中国的这么大的一个地域，以及这么多的一个人口，还有考虑到一个综合和平衡的发展，因为整个中国不可能只有北上广深，还有广大的后面的地域，那么这种情况下面怎么样来一个发展的其他的地方，把其他的地方资源更好的整合起来，我是为这个更感兴趣，我讲这个并且结合当前的这个科技的发展。互联网的发展以及交通的发展，就是这个在技术的条件上面已经能够使得王总的这个想法一定的物质基础了，我的问题就是说提给潘总以及王总，考虑到其实过去的十年或者八年，中国的房地产很少走到国外去的，但是最近两三年我作为一个非地产人士的观察我感觉到中国的房地产在往外走的，潘总和王总你们怎么样看待中国的房地产往外面走出去他的销售对象是海外的老外还是海外的华人，或者说吸引国内的中国人跑道国外去买房子？因为我在上海已经感受到这样的房地产公司相当多的促销吸引国内人士往外走？

　　潘石屹：往外走很好，都在往外走，我们也在往外走，我们可能在外面投资量还算比较大的，我昨天突然看到了王石自己写了一个微博，说他们第一座高层要到曼哈顿建成，我比较惊讶看完这个觉得好消息，他是上市公司的董事长，公司没有发公告他在微博上面发了，我为王总捏一把汗，这个都是信息了，美国投资现在净回报率基本上5%，中国北京上海购买的房子回报率差不多1%到2%，中国商业银行的按揭贷款的利率是7.2%，而美国的利率接近0%，所以你考察这个市场值得不值得投资的话就从这个按揭贷款地利率和回报率来考虑，实际上你从这个指标来看要到国外投资的话还是值得。谢谢！

　　嘉宾：陈总我想请教一个问题，就是香港对于非港民征收的23%的特别税你认为持续多长时间，或者什么条件下可以取消？

　　陈启宗：这个非常理解你们的感受，老实说按照我个人的观察也是不得已的办法，就像限购令等等，但是某个特定的环境下环境逼着政府不能不这样做，我这样的香港人非常反对，我们从来没有有内外之别，谁的都可以买当然我也理解另外的一个问题，就是内地的的这个钱越来越多，现在多得太厉害了，比起香港的小地方，要是一下子都放开的话那个也是不得了的一件事情，你们现在快快买房子吧，内地的人钱要是允许他正式渠道到香港的话，那香港的房地产价格是不得了的一件事情，现在办偷偷摸摸的已经是非常多的有影响了。你说会维持多久，这个有几句话解释香港的房地产情况，就是十几年来香港政府没有卖地的，投五年是可以理解的，头六年可以理解的，但是后来六年不可原谅的，当时政府做出一个错误的决定不卖土地，香港的这个地方政府是控制基本上所有的土地，他不卖地等于没有新的土地，这个十几年下来没有新的土地供应量，你想房地产价格会怎么样走，所以我是在香港囤房是允许的，内地是不允许的，政府逼着我发财为什么不发财，所以03年盖好的房子现在没有卖光呢，不是卖不出去每次卖的时候价格都涨了我卖干什么，我卖完了没有了，刚才说不是说十几年在香港基本深没有买土地那个是政府逼我们发财，还有现在来了一个新的香港特首，这个特首真的是可以感，要是问我，这句话两三年前跟潘石屹了，他问我这个问题，不是我要讲的这个问题，我说要这个能力最强的可以当特首当然没有完美的，相对来讲最好能力最强是谁我说姓梁的，要是道德操守各方面最好的是谁我说也是姓梁的，现在是特首了，而且对于房地产非常认识他的政策很小心第一件事情供应土地。

　　另外还有一个另外的难处，以往十几年来不仅没有卖土地而且香港政府没有囤土地预备土地，好叫有需要的价格飞升的时候可以卖出来缓冲地价，香港政府以往十几年没有做这个事情，所以梁先生这个牌不好玩了，这个只能仅他所能尽快的第一卖地。第二建立一个土地的储备，那这样子长远把那个房地产的价格比较压下去，你问我多久，我个人认为恐怕要来一两年，大概是不会放开的，因为一放开不得了，当然国家也非常清楚，也不能太让内地的人钱到香港买房地产，香港的小地方只有1100公里700万人，已经发展不到300平方公里，要是内地的钱涌入香港不得了的事情，所以我看一两年甚至两三年不会放开，有没有别的渠道你们知道比我清楚我不方便说了。

　　原来还有一个因为刚才那个问题不是问我，但是我也提一下就是往外跑那个投资的问题，因为我曾经跟潘石屹跟张欣说过一句话，你们看事情角度跟我完全不同两个方向，你们一辈子在中国做生意赚钱，然后你在中国赚钱之后你往外看，我这个人香港长大的，香港长大从小全速道上跑的，我们投资先在海外包括香港纳入海外，在海外赚钱之后再回到中国来，所以我们基本上的取态心理状况也是不一样的，所以他们这些人往外跑我是绝对可以理解的，不过中国的房地产跟外国的房地产一个基本上的不一样，中国的房地产是一个整体的经济上升，人均收入上升，是一个发展期的一个行业，当然我也知道王石说一句话，中国房地产最赚钱的高峰已经过去了，整体的市场的饼越来越大，外国的基本上饼不大，所以只能做两个事情，一个别人的口袋里面把他的钱放在你口袋里面，另外一个房地产总是有周期性你只能去找这个周期性，周期性就是说在海外只能谈恋爱不能结婚的，我这个意思也就是说价钱一到便宜的时候你就买了，像潘总说的，现在可以拿到4%到5%回报率而且最好的物业不是乱七八糟的那些，他说应该是旅游贷款差不多零，这个不怕了而且周期性有机会给你上去的时候，但是上去的时候你就不要再持有了，上去的时候快快抛掉，有钱就赚除非这个钱不要紧是养老的，反正太多没有办法放海外了，但是要是存回报率赚钱的角度只能走周期性，你周期一定抓很准，在中国要是你找到一个领域像我们找到的这个高档的商业领域，我陈伟是一个差不多没有竞争的环境的现在是，你刚才说这个一个城市25个新的商场起来没有结症，要是范冰冰其他的人都是陈启宗你怕他什么，中国的大环境之下你找到一个领域可以你致胜的话你不只是玩周期你是玩一个系统性的长期的一个游戏，所以我这个人比较傻比较笨，这个周期性的东西管线的东西不敢说一定抓那么准，虽然历史上抓的周期也是算的抓不错的，总的来说我倒是比较喜欢玩长周期的东西，我们公司买了就不卖了，最好的地方这样的资产是地段性的，全城市只有那一两个，这个东西你卖掉永远看不到的，所以这些东西我们是往长线的，因为整体经济往上升总体的人均收入往上升。谢谢！

　　主持人：因为时间关系我们的这个提问就到此，最后因为陈先生说的这个最后回答两个问题，一个是中国的房地产和国外的这种成熟的房地产的不同，正在中国处在一个仍然处在一个上升的期，一个重要的发展期，前面的那个问题谢谢那位先生的提问，就是提到了香港，这个政府对于价格的，对于这个干预，香港历来是以自由市场这个坚定的自由市场主义，这个叫做积极的不干预为著称的，但是尽管这样的体制下房地产由于它的重要特性政府人们是对它要有一种干预的，这个问题跟我们今天晚上还是有关联的，时间关系这部分讨论到这里了，我们再一次感谢这三位嘉宾精彩的发言。

　　谢谢！

　　(嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认)