新浪财经讯 “2013(第十二届)中国企业领袖年会”于2013年12月7日-9日在北京举行。建业地产股份有限公司董事长胡葆森在会议演讲中谈到新型城镇化从某种意义上来讲关乎国家的长治久安，关乎国家的稳定，新型城镇化这事搞好搞不好可能和国家命运都是联系在一起的。新型城镇化一个是要把制约城市发展的土地从农民手里解放出来，与此同时，城镇化最终问题是要让农民进城、要实现城乡一体化。

　　以下为胡葆森发言实录：

　　胡葆森：各位下午好，非常感谢大家参加今天下午的活动。这是一个命题作文，一个月以前让我来和大家聊一下新型城镇化，这个话题也是一个大话题，因为大家知道十八大之后把新型城镇化作为新一届政府的一个上台之后的一个很大的一项国策，而且把它上升到下一步推动中国今后十年乃至更长时间中国经济向前发展主要的推动力之一。我想这个时间有限50分钟的时间，留出来时间跟大家互动一下。我用大约半个小时时间解决几个问题。

　　第一让大家知道现在谈的新型城镇化和过去20年的城市化有什么不同。

　　第二从国家的角度来讲新型城镇化的意义是什么？它最终要解决什么问题？

　　第三就是我们做企业的跟这件事有什么关系？研究这个问题对我们企业发展有什么帮助？主要想从这几个方面谈这个问题。

　　第一就是新型城镇化的意义？大家知道从意义上来讲要说拔多么高都不为过，因为这个事关乎国家的长治久安，关乎国家的稳定，新型城镇化这事搞好搞不好可能和国家命运都是联系在一起的。我从几个观点讲，第一个观点它实现了两个解放，一个把制约城市发展土地要素从农民手里解放出来。因为现在大部分的土地还都在农民手里还没有转化为建设用地，不是农村的宅基地就是农用地，还有基本农田、一般农田、还有宅基地大部分在农村，这个生产要素不从农民手里解放出来整个城镇化无法推进，没有土地的城镇化无法推进。

　　第二与此同时把农民，城镇化最终问题要让农民进城要城乡一体化，要把现在接近三亿农民释放出来，把三亿农民在接下来15年到20年时间里面从土地解放出来。一个是把土地从农民手里解放出来，同时把农民从现在土地里解放出来，这两个解放应该是新型城镇化重要的意义之一。

　　第二我想讲一下三元结构，过去20年中国城镇化的结果就是让很多人进城务工了，20年下来这群人多少人？过去20年进城务工人员大约现在有2亿到2亿5千万人，2亿5千万人占了现在目前居住在城市的7亿人口的接近1/3了。也就是现在我们去年2012年的统计说52%的城镇化率其中包括这2亿5千万的人，这2亿5千万人包含在城市统计口径当中。但是实际上他们人在城市家属还在农村，留守儿童、留守老人、留守妇女，就是这批务工人员造成的。第二他们人在城市心在农村，因为他们亲人都在农村。他挣钱在城市消费在农村，他在城市攒下钱要回家给老人和老婆孩子买套房子。刨除这2亿5千万人我们完成真正的城镇化率36%不到。这2亿5千万人游离在二元结构之间的这群人，有专家称之为三元结构，他不属于农村也不属于城市，这个不解决就变成了城市的不安全因素，因为他们身份还没有解决，他们现在虽然劳工、务工、工作在城市，但是他们身份，他们居住在城市，他们身份还没有解决。因为他身份没有解决他孩子上学问题没法解决，医疗问题没法解决，他必须拿高价解决这些问题。另外他住房问题也没有解决，也是近几年开始把这批人员保障房部分城市纳入保障之内，住房、医疗、教育三大问题还没有被完全解决。三元结构是目前过去20多年由于大量进城务工人员造成现在这样新的城市三元结构。

　　第三我为什么讲新型城镇化是城市化的下半场，它和城市化有什么不同？因为它过去的形式它着力点在接下来20年新型新型城镇化的着力点应该不在大中，不在特大型城市和大型城市，它接下来20年间着力点在中小城市，包括中央资源配置主方向在地级市和县级市，我们讲的三四线城市。了解资源配置主方向它和我们下一步企业投资主方向有关系的。递进规律我刚才讲也是城市化必然的结果。就是这种城市化把所有要素集中在大城市之后，之后它工业化成果，过去20年国家处在工业化的后期，处在城镇化的中期，过去二三十年的成果，城市要素集约的成果，下一步向更大范围释放，更大范围就是向中等城市小城镇开始下方。富士康现在到河南，原来在深圳，劳动力主要来源于河南的中部城市，下一步工业化成果释放的市场也是在中西部省份中等和小城镇，也是它今后工业化成品一个释放的新的市场。接下来是大中城市工业化和信息化创新成果向更大范围释放一个新的市场空间。

　　第二城镇化的实质大家知道，我讲2亿5千万的进城务工人员，为什么不能说完全城市化了？因为城市化建立三个转换基础之上的，一个完全的城市化必须完成三个转换才能叫一个完全的城市化。一、生产方式的转换。他原来在农村种地现在变成到城市务工到第三产业打工，这都算进城务工，他在第三产业也算是务工。二、居住在农村变成居住在城市了。最重要身份的转换，接下来10年帮助这批人完成身份的转换，完成身份转换后面根本意义解决他进入城市整个保障系统。三个转换方式了，务工方式、生产方式转换、居住方式转换、居住转换了，这个城市化率才是真正意义的城市化。土地、劳动力包括其他农村的粮食生产资料要向城市正向流动，反向流动是城市化工业化成果，信息化成果和各种创新成果向小城市和农村流动，这是双向流动的过程，城市化实际上是工业化城市化成果与生产要素之间双向流动。城市化的目的为了让资源配置更加科学，产业结构更加合理，增长方式更加有效，让城市化就业更加有效，分配方式更加合理。

　　第三我们关注城镇化的人员要关心以下几个问题。一、城镇化怎么推进？我接待了国务院参事室包括两会之间和李克强总理面对面也有一些交流。10号是报道中央经济工作会议开到12号，接下来开城镇工作会议，到14号具体的城镇化细则，晚上新闻联播可能报出来，中央对于城镇化推进的具体措施和细则接下来一段时间请大家密切关注。我们做企业的人必须把一个城镇化需要哪些工作需要落地的，我梳理一下有八项工作。大家看看八项工作有哪些和自己有关系。

　　1、政策的制定。各地政府要出台一些政策跟城镇化相关的一些政策，14号可能有新政策出台。

　　2、整体规划。大城市、城镇也好都需要有总体规划。

　　3、扩大生产，城镇化前提是解决就业，不能把农民房子拆了以后在原地种高楼，让他住在高楼里面还种地，如果生产方式不发生转换，仅仅是居住方式发生转换城镇化也是没有意义的。扩大生产先让农民放弃土地的时候，让他到城市城镇解决就业，就是扩大生产，扩大生产的目的，过去的20年扩大生产在沿海一带经济发达的地区，中西部地区生产如果不发达就地解决劳动力就业问题能力就弱，这个能力弱的话劳动力都到外省到工业化和经济比较发达的区域打工的时候，中西部生产就不能得到发展，中西部生产不能得到发展中国完全意义的城市化和国民经济持续发展持续提升不可能发现。中国经济如果保8，基本上保7，中西部地区下一步是整个增量主要来源。中西部地区增长速度达不到10%左右的话，全国7是保不住的，北京、上海增长率低于6了，国民经济总的增量来源于中西部。

　　解决就业安置，生产发展了，企业办得多了，城市县城解决就业就强了，包括一些经济强镇解决就业，然后就是拆迁安置，农资投资，接下来20年城镇化大约需要40万亿人民币的投资，这个40万亿应该80%到90%来自于社会来自于民间，不是来自于中央银行靠发债解决，投资融资另外是就是工程建设，房子、厂房这些，之后建成之后的管理。

　　这八项工作大家想象每一个展开讲主题是谁？我们现在不清楚。投资融资主体是谁？我认为是来自于社会，来自于企业，基金、民间、社会，一定不是来自于中央银行，也不是来自于中央财政的。拆迁安置应该是政府拆迁还是企业拆迁，还是接下来共同拆迁，每一件事情展开说都需要明确主体是谁，也许是一个主体，两个主体也许是三个主体，主体是谁？各自责权力是什么？八项每一项不落实城市化难实现。

　　推行城市化坚持五大原则：1、发展生产，不发展生产没法解决就业。2、下一步的城镇化，和谐的城镇化而不是被城镇化，也是人的城镇化，人城镇化最重要的原则就是要自愿、公平的，政策和方案必须是透明的，采取自愿、公开、透明的原则。3、以县城为中心逐步延展为原则，这是我特别的观点。我个人大家知道我大学毕业从商已经34年了，到这个月34年了，79年底我大学毕业就到了外贸，在外贸干了12年将近10年在香港，那12年和下海之后的12年基本上是我从商的经历，我办建业之后大部分时间在河南。河南是中国城镇化的缩影，有一千万人口120个城市，我感受到120个县城城镇化达不到一个水平，至少河南新型城镇化不可能实现的。如果河南一千万人口的新型城镇化不可能实现，从示范和代表意义来讲在中国很多省城镇化也是不可能实现的，我认为下一步着力点在县城。发展生产和解决就业着力点主要在县城，而且我们不希望一哄而起的，城乡全面铺开的一种城镇化，一定先围绕县城，先画五公里十公里的起步区，我们在县城企业园区附近，在一些有特殊资源工业比较发达中心镇附近，三个优先的原则基础上推进城镇化。我强调各种自然资源包括产业、文化、生态、权益分配，今年1月18号深圳推出一块工业用地，凤凰有限公司的地，这个土地在这个公司名下，今年深圳市政府发了一个文件，这块工业用地推出来以后，权益的分配比例发生变化，三七开，政府拿走了70%的资金，这个公司拿了30%。农民基本上在这块工业土地出让过程拿到了接近一半的权益，这比过去的20多年间各地政府出让30万亿的土地，农民能受益多少。十八届三中全会提到农民城镇化过程中财产性收入是下一步城镇化的重中之重。把五项资源做到兼顾好，资源平衡好。第五接下来城镇化必须实现一个目标，农民如果过去20年他们没有成为城市化上半场最大的受益者的话，他们现在开始觉悟开始觉醒了，如果接下来20年新型城镇化最终的受益者，最大的受益者不是农民，这个新型城镇化也是没有意义的，这个目标最终和共产党执政长期稳定也是捆在一起的目标也是不能实现的。无论是多快，多慢，多大范围最终农民必须成为接下来的20年的新型城镇化最大的受益者。所以这是我一直希望利用各种机会来强调的五大原则。

　　最后我想跟大家讲一下，这些推行新型城镇化关键问题还有一条，就是户籍问题，三中全会60条决定里面有一条关于户籍改革的问题列为专门的一条。这里面希望大家关注的是说到特大城市的时候，北上广深户籍要严格限制，基本上是只出不进了。从户籍制度改革的方向来看接下来20年新型城镇化的着力点和资源配置主方向也应该在中小城市，所以这是我想借此机会要提醒大家的。这是我7月份给李克强总理写一封信，户籍改革我提出由大及小，最终实现全面取消户籍制度的目标，当然需要好几年。比较可喜60年说到户籍制度改革先从镇先从县放开起，基本上跟我建议的方向一致的。我不是吹牛中央采纳了我的建议，不是这个意思。

　　我最后讲讲城镇化对我们今天在座做企业的人，做投资的人，机遇有什么？我前天晚上国家发改委城市和小城镇发展改革心的领导在一起，参加了一个城市国际论坛，谈到这个问题。接下来我觉得是中小型地产商，中小型地产商大家知道接下来的10年间，讲接下来10年是中国地产的黄金十年，对于中小地产来讲一定是被大型地产商挤压的生存空间和发展空间越来越小了。动辄一块土地都是20亿、30亿，90亿、190亿的帝王都出来了，在一线和二线城市拿地机会没有了，即使拿到也是边缘地产。中小地产商必须主动放弃一线二线城市到三线四线城市布局，建业是守在河南省是的13年前就确定了。我不是说我高瞻远瞩，因为我在香港工作过我知道城市化最终结果和城市地产格局最终调整的结果，我2005年杭州一次房地产论坛就指出过，2004年831大限土地实行招牌挂之后，二三流地产商在二线城市根本拿不到地了，开始向三线城市转移。市场调整的结果大约是三到八年的时间，八年过去大家看看一线和二线城市地产格局发生了根本变化。前十大地产商控制市场份额60%以上，每个一线和二线前十大地产商一半以上不是本土的都是从大城市过来的，借此机会提醒今天在座的同行投资者也好把下一步发展新的空间放在三线和四线城市，中小型地产商，不包括前50强。

　　第二开发企业经营的增量来源，假如你过去的20年是在一线城市和二线城市作为你主战场的话，接下来一线和二线的格局市场资源地盘会划分差不多的时候，每一次卖地都是前20大地产商争来争去，你增量在哪？更重要来自于三线城市。我们看到万科也好、恒大也好，包括万达也好过去五年间把着力点开始在兼顾一线和二线城市之外伸向了三线城市，包括经济发达地区的三线城市。

　　所以，我就说市场的机遇对于中小型地产商来讲，三线城市和四线城市是你未来生存发展空间。对于大型地产商来讲三线城市就是你未来增量空间，这是我今天特别想借此机会跟大家分享的我的一些主要的观点。

　　我跟大家分享另外一个观点，我们今天为什么要关注城镇化？是因为所有企业不管是什么行业，它一定和城镇化都是有关系，因为无论你是跨界思维也好还是怎么样，你以后经营的行为不可能离开城镇化的话题，因为城镇化几乎和所有的行业都有关系这是第一条。

　　第二新型城镇化十年以后会是什么样子？我们不是经常讲吗？做企业的人应该站在未来约束当下，20年以后谁也看不见，10年以后我们现在大胆畅想，十年以后中国会是怎么样的？不站在十年以后看中国那我们今天就不知道做什么？就像孙正义(音)一个星期以前在内部的讲话，就是30年以后的世界应该是一个什么样的？他预测2018年也就是5年以后单片晶体就已经出来了，那个已经和人脑的思维可以达到同步了，那是5年以后的事情。那30年以后世界变成什么样？我们没有能力去畅想整个世界会变成什么样？那么我们至少要知道10年以后中国变成什么样？我们不站在十年以后中国看我们今天来干什么，我们今天可能所有行为都是盲目的。说这点观点可能有点悬，所有行业所有企业无论处在什么发展阶段，最终经营上的目标无外乎我经常讲的八个字，盈利、持续的盈利增长、稳定的增长，所以我把持续盈利、稳定增长作为所有行业和所有企业经营的最终目标。企业的可持续发展是建立持续盈利和稳定增长的基础之上的，而持续的盈利和稳定的增长一定是和社会的发展整个趋势，我们讲顺势而为，你比较顺着大势在未来10年间寻找到一个行业一个区域，所有战略无非两个选择，一个区域的选择，一个行业的选择，当然还有商业模式的选择，营销策略的选择，企业层面选择主要是区域和行业，这两个选择必须建立在大趋势社会发展大背景之上，这个大的背景10年怎么在这个大背景下把你持续盈利和稳定增长经营目标实现，所以这是我们更具体每一个做企业的人，做投资的人需要思考的重要话题，所以我跟大家分享主要观点就是这些，不一定对，个人之见，谢谢大家。