“第七届中国CEO高峰论坛”于12月1日在北京举行，上图是住建部政策研究中心原主任陈淮。

　　新浪财经讯 “第七届中国CEO高峰论坛”于12月1日在北京举行，上图是住建部政策研究中心原主任陈淮[微博]做演讲。

　　以下为演讲实录：

　　谢谢大家！声明一下，我是前主任。给我出的题目是三中全会关于房地产市场有哪些影响或者哪些说法，大约的说我们可以总结以下几个说法。一个三中全会明确提出的任务是全面深化市场经济改革，改革的目标是什么呢？目标是完善发展国家治理体系和治理能力的现代化。改革的重点是什么呢？改革的重点是正确的区分、理顺政府和市场的关系，和房地产有关影响的文字也在以上这些内容中。

　　这个决定两万多字，60条，很多人到今天并没有认真的读过，或者读了以后，没找到和房地产在哪里有关。我们大约提出以下几个方面，一个在关于把资源配置的主要决定权交给市场，说市场是资源配合的决定性力量，这一句话和房地产是第一个关系，并且在这个文件中明确说，凡是由市场能够形成价格的，政府不要进行不当干预。我们说房地产市场首先是个市场，这个市场它的价格发现是由市场的反复交易形成的。我们可以明确的说，我们过去十年的房地产调控最重要的缺陷就是在政府和市场之间关系上出了问题，把房价当成了房地产调控和市场政策调整的目标。大家回想这十年来，调控政策不管是国八条、国十条、国五条，国多少条，不能说没有效果，时间有限，不再重复它在哪些方面取得了明显成效。但是有一条是不可否认的，就是这十年的政策无一例外，都是在强化政府权力。从831土地大限，土地改为政府主导的招拍挂，政府成为了土地供应的唯一供给者。到后来9070政策，以后限贷限购以及清算土地增值税，到地方政府问责制，所有这十年来，政策调控一个主线，就是不断强化政府权力。由此就又导致了很多明显的缺陷，一个明显的缺陷是滞后性、被动性、主观性，我们这十年政策可以太多的看到，几乎没有一个政策的出台是站在预见性的立场上，在事件发生之后，总是在社会舆论高涨，市场矛盾尖锐之后才出台，被动性、滞后性，还带有明显的主观性。本来是想平衡供求关系，结果导致新一轮供求的失衡和市场交易的高涨繁荣，今年出的国五条是最明显的例子，主观性违背客观规律。而且强化政府权力的政策还导致高成本、低效率，不管是9070政策，结果导致第二第二年供求进一步失衡，因为原来已经形成预期，形成节奏的供给全部被打乱重来，所以第二年供和求失衡。任志强为什么能说准？就是看准了你政府总是在不断的打乱刚刚建立的供求节奏和预期，任志强说今年2013年3月肯定涨，因为去年又再一次把这个供求关系给破坏了。这是第一个影响，政府和市场的关系中，把政府作为市场的补位，市场是资源配置的决定性力量，能够由市场决定价格的地方，政府不进行不当干预。

　　第二个，规范划清了宏观调控和宏观调控政策的范围，我也坦率说，水总包括华夏时报在内，我们的媒体在90%的时候说到宏观调控这个词的时候，宏观政策的时候，都过于泛化，把穷人怎么买得起房子，怎么抑制土地财政，怎么调整中央地方税负关系，怎么化解征地拆迁中的矛盾，以及怎么防止投机炒作，怎么反腐败，都说成跟房地产有关的宏观调控，错了。明确无误的说，这些事都不归宏观调控政策管，宏观调控政策功能很有限，影响范围很狭窄的政策体系，在三中全会文件里头，这不是三中全会的发明，是经济学关于宏观经济学中本原的规定就是这样的。政府的宏观职能是维护国民经济的稳定运行，查一查有没有这句话，宏观调控政策是维护总量平衡关系，你再查一查有没有这句话。简单说所谓的宏观政策，我们别指望政府出个什么宏观调控政策，一夜之间把我们的房地产供求都实现了平衡，人人都买得起房子，大多数人们想住天安门城楼的旁边都能住，办不到的事。不归宏观调控政策管，明确无误的说，宏观调控政策它的本原本意只管短期经济运行的状况，而且在短期内只管总量平衡关系，也就是总供给和总需求的关系。我们说的过冷过热，国民经济增长速度过快还是过慢，物价上涨了还是下跌了，通货膨胀还是通货紧缩，这几个词属于宏观调控政策管。地价卖多少钱，出不出地王，穷人怎么住房子，征地拆迁应该怎么合理化，公积金应该怎么改革，这些统统不归宏观调控政策管。咱们把宏观调控政策该回归的回归它，穷人怎么住房子，归公共政策管。房地产税怎么征收，那是制度建设，房地产业是不是支柱产业，那是产业政策，不要弄混了。

　　第三，在三中全会又讲了在金融体制改革里面，大家如果你找不着和房地产哪有关，我告诉你在哪藏着呢。金融体制改革里有两句相连的很重要的话，大力发展债券市场，这是第一句，第二句，积极推进直接融资。讲了十年，房地产市场最大短板弱项就是融资，始终是主要依靠银行的间接融资，银行又是货币供应者中最保守的供应者。一旦我们房地产市场火爆的时候，金融风险加大了，要出问题了，一旦金融信贷收缩的时候，房地产说我的资金链要断了，矛盾层出不穷。实际上古今中外盖房子借钱是天经地义的合理的金融与房地产业相伴而生的现象，就是山区老农民给儿子娶媳妇盖房子，也要把十里八乡借遍，更不要说成规模的商品房建设，借钱是合理的。我还在一个微信群里头讨论，昨天我看到一个消息，说美国一个爸爸把早产三个半月的婴儿居然呵护发育成正常婴儿一样，我们现在做的是把过度早产的房地产市场呵护成一个正常成熟的市场经济下的产业和市场，从大力发展直接融资，就是房地产市场的一个表现，它的金融化、资本化的特征更加明显。比如可以发行项目债，房地产实际上它一个最大的特点，母公司并不盖房子，通常是成立一个项目公司，这个项目公司是个阶段性的公司，他可以发行项目债券，甚至也可以发行项目股权的股票。实际项目股权是一种阶段的合伙制，很简单的事。大力发展债券市场，为什么写在直接融资之前发展债券市场，应该是直接融资的后果，为什么写在之前呢？因为它不仅是对房地产市场本身开发商本身，而且还有一层和开发商和房地产有关系的地方政府融资平台。为什么把这两句话写在金融体制改革里头呢？我们在座的金融界来的不多，民营企业家们，实际上金融体制改革最重要的货币供给、资本要素市场化，最主要的体现是利率的市场化。利率的市场化不是或者主要不是央行不对商业银行的存贷款利率作出规定就叫利率市场化了，那找不到一个合理的利率市场化，需要全社会的债权人和全社会的债务人有一个公开规模足够大的博弈平台，这个博弈平台叫债券市场，债市也是资本市场的组成部分，一年期以上的债券就叫资本市场，一年期以下叫货币市场，经济学上这么分的。

　　在发达国家，债市的规模通常是股市五到七倍，主要的融资是通过债市，而不是股权，特别对房地产企业来说，他IPO上市或者增发，对他来说并不解渴，融不了多少钱，而且开发商虽然建的是房子，形成固定资产，但是他总体的资金实际是一种流动资金形式，盖好房子卖了，并不像石油石化铁路矿产，形成大量的固定资产。因此他能够IPO上市融资或者增资扩股的规模非常有限，恰好最需要的阶段性周转的是债市或者是准债市和股市之间的，项目股权这样的金融，这是第二个，大力发展债市，直接融资，大力发展债券市场。

　　和这个有关的，又引出一个，三中全会还明确说了，改革地方城市建设的资金融资办法，发展地方债。这句话实际上也是我们说了多年，减轻地方政府对土地财政的依赖。也就相应的影响到土地市场的价格，同时规避和减轻化解地方政府融资平台和地方政府负债的风险。不是他不负债或者少负债，只是他不用现在这种高风险的负债方法，比如成立一个城投公司，从银行借钱，储备土地，而通过发行市政债的办法，不管他是修地铁还是城市整体整治还是河道治理，市政管网更新，市政债是发达国家地方政府他融资的两条腿中的一条。另一条就是我们待会儿会讲到的资产税，不动产税。

　　再说一条三中全会讲到的，三中全会明确提出积极推进房地产税立法并适时推出，请注意，我们很遗憾的说，包括央视在内的很多主流媒体12号三中全会召开，17号决定发布，到今天还在讨论房地产税扩围的城市是哪一个，是不是全面推开，不看文件！三中全会说的这个房地产税不是重庆、上海试点那个房产税，多了一个字，是完全不同的两个税种，是个新税种。简单说，三中全会的决定没直接说，大约我们可以认为，重庆、上海试点不说不成功吧，至少是没有推广意义了。我们现在在原来的破棉袄、小棉袄上接袖子、打补丁不行，干脆做个新衣裳叫房地产税。它的新主要是因为我们过去最初提出来的房产税叫物业税的时候，本原是资产税，后来决策者希望把它成为一种调节税，用来直接调房价。调房价时间来不及，也不知道谁给出了一个主意，说1983年就有一个房产税的税种，已经经过全国人大批准了。这个税种只是针对外商企业，还不是自然人，不针对国内居民，只针对商业地产，还不针对住宅，说这个只要咱们等于借壳上市一样，把这个壳借过来，国务院就有权调整它的对象和适用范围，马上就可以使。把物业税当成是调节税来用的，现在看起来，这不符合向市场经济转变的制度建设。制度建设中，向市场经济全面深化经济体制改革需要的税不是调房价的税，而是资产税。我们在这里没有时间跟大家说自沉税和调节税有什么区别，对自然人征收的税种，一个叫收入税，一个叫资产税，包括你前期交的利息税和房地产税，有没有房地产调控，房价有没有高低涨落，这个资产税、房地产税也是要争的，这叫资产税。说三中全会没说什么时候全面推开，两码事，三中全会明确说了，积极推进立法，那就是说这件事还没经过全国人大同意呢，还没正式提出来，得经过全国人大批准之后，建立一个新税，才有可能实施。全国人大不像国务院开常务会就能下一条行政性决定，全国人大立法不是这个程序，至少需要几上几下，不是轻率的事，这是关于房地产税的说法。

　　最后一个限购，三中全会文件说了没有，有人说没找着，他在户籍制度改革里面说了，户籍制度改革有一个自然段专门讲到小城镇和县城限购放开，中等城市有序的放开户籍制度，大城市根据需要，结构性的放开，沿海特大城市从严控制人口规模。我们把户籍制度改革内容差不多可以理解为对限购政策在不同规模的城市走向的预期，简单解说的话，北上广深沿海特大城市您就别指望放开了。严格限制，即便他不用限购，也得让人口继续向这些城镇集中，买不了房，落不了户，总的是高筑墙，深挖沟，严格限制。一般的大城市包括省会城市，根据城市的产业结构发展，根据人才需要，有条件的放开限购。中等城市有序放开，我们认为在今后中国需要五百到八百个一百万到三百万人口规模的城市，我们人口到15.5到16亿人口的时候，希望有八到九亿人住到这五百到六百个城市里来，两亿左右住到大城市，有1.5亿左右住到县城和中心镇，一亿多住到农村，基本是这么一个分布。所以对中等规模的城市，中等规模限购的很少，副省级城市，不是阻碍人们向这些地方迁徙，而相反要扩张，至于小城镇本来就没限购，今后也是努力提高它的产业承载力。其中还见到如何形成橄榄型的社会财富分布结构，什么时候，什么情况下实现大多数人买得起房了，这个恐怕来不及说。因为时间有限，让我讲讲三中全会决定究竟哪和房地产有关，有以上有关的方面，供大家参考。谢谢大家！