学习型中国世纪成功论坛12月30日在北京召开。主题：创新模式 持续增长。图为：北京华远房地产股份有限公司董事长任志强作主题演讲。(来源：新浪财经 刘万里摄)

　　学习型中国世纪成功论坛12月30日在北京召开。主题：创新模式 持续增长。图为：北京华远房地产股份有限公司董事长任志强作主题演讲。(来源：新浪财经 刘万里摄)

　　以下是北京华远房地产股份有限公司董事长任志强作主题演讲实录：

　　任志强：各位大家好，我没有参加她的活动，主要她的活动是《名人堂》，我不是名人，所以我也没去参加她的活动，我看今天大屏幕上写着“名人、名嘴”，可能我也不敢称什么名嘴，别人都叫我大嘴。主办方提出要讨论未来经济发展，我看他们写的是经济下滑时期将如何如何？我们刚才从项兵报告里头他从来不认为中国是下滑趋势，中国未来经济仍然是高增长时期，尤其是国内十八大提出一些新的要求，都会对未来10年有很重大的贡献。

　　我自己认为未来10年中有两个比较重大因素会影响我们今后十几年，其中一个因素是中国进入城镇化高速发展阶段。这个我们可以从党的十八大文件中和央视报道当中可以看到，中央认为未来中国今后发展的主要动力之一，其中来源于我们的城镇化。城镇化在未来发展过程中作用会越来越大，而且这次十八大是第一次在中央经济工作会议之后，写在当前任务，而不是长远任务。所以，可以看到城镇化在中国经济位置中的居高，也以意味着中国未来依靠城镇化道路拉动经济，会是一个比较长度的道路。

　　那么，从末端曲线可以看到，在世界各个国家经济发展过程中都有这样一条曲线，当我们城镇化率低于30%是一个缓慢增长过程，当我们城镇化率超过30%就进入到一个高速发展过程，这个过程在每一个国家都不一样，通常城镇化率超过70%才再次进入一个缓慢增长趋势。这样一个发展过程，其中有四个发展阶段，比如十八大里提出要改进户籍管理办法，让城市的农民变成市民，提出了要共利均等化，提出了土地流转，也提出十七大原来相关工作任务，这都是城市发展过程当中必然遇到问题。

　　第二，中小城镇向大城市转移，在发达城市，会出现人口极度上涨的一个过程。按六统的人口统计报告看，这10年过程中超过100万民众增长了，我们将近有28个城市，这些城市增长速度都非常快，有的已经超过1千万以上，这样一个增长过程也是说明城镇化在经济发展过程中的动力。

　　第三个阶段是中心向城市转变，我们土地开始进行流转和改革之后，这一目标有可能实现，我们现在还基本上处于前两个阶段。

　　目前，我们城镇化率，在我们国家发展过程中城市与城市之间的差距是巨大的，其中一线城市60%，二线城市大概也就是40%，50%的城市化率，三线城市大部分只有30%城市化率。今天，我们看到河南，整个省城市化率只有45%，远远低于世界平均水平，也低于中国水平。在这么一个发展过程中，城镇化是大部分国家整体而言重要一个过程，这么一个发展不是10年、8年能够解决的。

　　从世界各国的情况看，美国他的城镇化率已经超过90%，英国、日本，他们都超过了80%，韩国最近新公布数据也超过80%，而中国的城镇化率接近50%，韩国和我们一样，是在抗美援朝战争之后才开始进入城镇化率，他的发展速度远远超过我们，大约有30、40年，这么一个发展阶段，我们远远落后于周边一些国家。我们现在按照这样一条曲线发展，未来十几年过程中我们要达到2030年65以上的城镇化率，大概是一个急速推动过程，这个推动过程是我们未来经济的一个重点。

　　如果按照我们现在的收入水平和城镇化率相比，我们大概和世界发达国家相比，平均值相比，大概差了接近20年，即使我们在2030年达到65%的城镇化率，也仅仅还和世界平均水平相差16、18年，换句话说，我们中国现在城镇化率远远低于我们已经拥有的经济水平和经济发展速度。如果按照国际的曲线情况看，我们在城镇化率离世界发达国家水平还相差很远。

　　从目前来看，我们工业化已经达到46.8%，我们城镇化率只有51.3%。当世界上大多数国家城镇化率接近50%的时候，他们城镇化率基本接近80%。所以，在世界上只有中国有一个独特名词，农民工，就是因为我们城镇化率远远低于城镇化发展水平，在工厂里大部分从业人员是农民工而不是城市市民，这种状况只有把他们变成中国市民以后，才有可能实现我们规划速度，城市化速度相对应。

　　从城镇化率来看，农村进城，从城镇化大概每个人，转移1%城镇人口提高居民消费水平0.1%-0.35%，当中国把内需拉动中国经济主要原因的时候，就必须依靠农村人口向城市人口转变。同时，劳动力转移对经济增长影响更大，从中国来看大概达到16-20%，所以城镇化不仅仅把农民从土地中解放出来，更重要让他们变成城市人，也拉动中国经济处于一个高速增长过程。

　　所以，从整个城镇化的发展过程中，第一改变我们人口结构，让整个人口结构发生一个重大变化，不是农村人口占多数，而是城市人口占多数。那时候，我们经济竞争也会发生相应变化。第二，通过人口变化，改变了产业结构，如果工业化水平想提高，没有劳动力，劳动力来源紧紧依靠城市现有劳动力满足不了，尤其我们还要发展与其配套物流，更需要有更快的城镇化增长速度才能够满足经济增长。第三，我们目前存在最大问题，恰恰是公共利益的均等化，比如农村的留守儿童、农村医疗问题、教育问题、劳保问题，只有城镇化才能真正解决公共利益均等化，如果不改变这么一个产业结构，不改变城镇人口劳动力关系，我们是没有办法用现有方法去改变公共利益均等化局面。

　　那么，从二产业，三产业分工来看，在中国第一产业能达到39.6%水平，第二产业达到72%，第三产业只有33.2%，我们看看香港、日本、韩国、美国和德国，他们平均70%以上第三产业，而香港达到87%，甚至于超过美国80%不等，只有城镇化才能导致第三产业转移。

　　所以，我们看看十二五规划中明确提出，要把一产业，二产业人口向第三产业转移，只有城镇化才能实现这样一个产业人口转移。如果按现有情况，我们大概和这些发达国家第三产业就业人口差一倍，而且中国巨大的人口与基数又决定了没有第三产业发展，中国不可能在经济上更取得进一步发展。

　　从过去10年，1995-2010年可以看出，这15年发展过程中，我们的农业占GDP20%规模下降到只占GDP10%比重，我们就业人口从52%，剩到30%，其中相当一部分，约15%劳动就业人口，每年约1%的劳动就业人口向城市进行转移。这个转移过程，也是我们过去改革30年发展过程中经历多次增长原因，也是基本动荡的诱因。

　　改革开放之前，到1978年的时候，我们城市化率只有17.9%，不到18%，我们可以明显看出，在过去改革之前30年，毛泽东时代，虽然战后我们有一个出生高峰期，城镇化人口有所增加。但是，随着人民公社出现，三年自然灾害导致人口急剧下降，当人口养不了大量人口的时候，毛泽东就采取把所有工厂，三线都转移到农村去，让所有的知识青年上山下乡，第一批是头一代，大概从小学六年级，到第二代，第三代，出现大量人口向农村转移，我们在过去发展30年，韩国、日本城市化率迅速提高，中国城镇化率急剧下降，甚至比1960年的时候下降了一。

　　所以，到1978年以后，邓小平提出了改革开放，土地承包制把农民从土地中解放出来。因此，我们才有了再一次农村人口向城市转移的过程，城市化率提高的过程。到92年，邓小平南巡讲话之后，我们出现两个高潮，连续10年时间，每年有2400万人左右进入城市中来，大大提高我们城市化率，这样一个发展过程也恰恰是为什么中国过去30年经济可以始终保持一个高增长的过程。世界各国都在担心，都在怀疑中国的经济为什么能持续保持近30年增长，大多数都是17、18年的高速增长，就是因为他们城市化率没有在这么一个短期之内迅速爆发出来。

　　所以，我们可以看看人口转移过程恰恰是我们经济高速发展的过程。这张图很明确，在1995年的时候，我们的城市化率是29.1%，到1996年突破30%，在1995年，大家可以看到我们每年进城大概800-1000万人，大家跨越了30%这条高速增长线以后，每年进城人口超过2400万。所以，今天从96年到2006年，这10年期间，每年大概有6个多点的增发率提高。

　　但是，十二期期间规定了四个城市化率，也就是1200万农民向城市转移。而十八大之后，我们要加速城镇化率，可见未来城镇化发展过程中，人口会进一步加速，这对我们城市发展，整个中国经济发展相对起到一个重大推动作用。

　　我们目前遇到的问题，我们的土地城市化速度远远超过了人口城镇化速度。从2000-2011年，新增城镇土地大概2.12万平方公里，但是工业用地，占用地超过45%。今年1-9月份，所有建设用地，工业用地超过52%，从常年发展过程来看，城镇化和工业化是紧密相连的。但是，如果我们的农村人口不能在城镇土地化的时候变成城镇人口，就会导致我们工业公民大量涌进城市，农民仍然不能成为城市人口。所以，十八大内容要特别强调利用户籍制度改革，改变他们的身份。

　　工业用地占地过多的时候，就会导致另外一种现象，我们产值相对低。就全国城镇而言，我们只占国土面积0.4%，我们所有工况用地占将近3.4%，9个点，我们工业用地产值却相当低，按上海最高的张江地区工况用地计算，和日本、香港相比也是比较低的，恰恰因为没有形成城市化，只是农民工，变成城市化则会大大提高每平方公里工业产值的提升，这对中国经济来说是效益的。

　　这是前9个月和去年相比的一种情况，去年我们的工业用地占到54.8%，今年前9个月的时候，我们工业用地占到12%，很多人都说开发商太黑了，其实我们从总用地可以看出，我们住宅用地不是增加而是减少，我们住宅用地实际上11%。在这样一个比重中，毛泽东时代，从国际上看接近市中心的土地价格最高，相对而言距离市中心最远的地段，我们定的价格越低就会形成一条曲线。当然，这条曲线在中国是不成立的，因为中国在出了城市土地就是农民的，在国有土地上的房子是商品房，所以他可以自由的转换和买卖。但是，出去之后这个房子变成农村土地，于是只有小产权房，他不能自然的进行交付，当他失去市场自由定价机制就变成两种不同的价格。于是，通过政府强行征收变成国有土地价格就超出合理价格而大大提高，农村土地因为不能自由转让，就降低土地使用率，中间形成一个财政断崖，这就是我们常说中国政府土地依赖，土地也恰恰导致中国现有商品房的房价远远高于小产权房。

　　从这10年发展过程当中可以明显看到，工业用地只增加71%价值，但是我们综合用地增长20%多，很明显大家认为，我们工业用地，地方政府用低价，去吸引投资，吸引工厂，吸引GDP。但导致的结果是我们的土地变成了两层不同价格的竞争方式，而所有的压力都集中在我们居住用地，最后导致房屋价格提高。如果我们按照工业用地的价格去建设住房，或者是统一价格，就会发现，我们的房子会大大降低现有的房价。

　　但是，我们政府制度没有给我们创造这样一个体制空间。所以，你会看到国家土地财政收入，包括你的财政收入当中所占比例越来越高，过度对土地依赖，让土地价格，在于土地使用成本不断上升。由于我们土地限制，可以明显看出一个对比，在美国城市建筑用地占了国土面积3.1，而在我们国家之占到0.4，大概相差了将近8倍，美国人口只有30多万，中国有13亿人口，如果按照人口比例推算，大概每个美国人用40平方公里土地，中国了一平方米，我们960万平方公里，美国989万平公里，比我们土地还大。相对而言，美国政府可以拿出更多土地让人居住，建筑使用，中国把更多土地用于工业生产。

　　在英国，每平方公里用地要配4平方公里居住用地，在中国大概每平方公里居住用地只配了1平方公里，而在我们国土面积中仅仅用于居住面积只占0.11%，不是我们土地短缺，而我们用于居住的面积太少，导致房价不断攀升，甚至接近于一些发达国家的首都。大家说美国每平方人口面积只有4人，我们是100多人。但是，从日本情况可以看出，日本每平方公里人口350人，远远多于中国，按人口密度算是2.4倍。但是，日本拿出多少土地呢？拿出了国土面积4.2用于城市建设。如果中国也肯拿出同等面积，就会发现我们并不缺地，也不缺少让人们居住的用地，毛病在于我们有将近1.8的国土面积用于农民的宅基地。

　　所以，只有当快速的城镇化过程中，才有可能把农民的宅基地变成城市的建设用地，如果拿出1%的土地建设城市，我们大可以住16亿人，同时可以节约2亿4千亩农用地。如何解决这些关键问题，关键在于我们能不能迅速进入城镇化，很多人以为城镇化率会提高，让更多土地从城市用地变成农用地，错了，只有土地集约利用才能可能提升土地的利用效率，腾出更多的宅基地变成更多农田。

　　还有人说，我们国家有大量沙漠、山区不适宜居住，我们合理土地面积只有14%，同样，在日本大概只有12%，但是日本人口密度是我们2.4倍，为什么他们能这么建设，农业还保留了。所以，如果在城镇化发展的过程中，不良好解决我们土地制度问题，我们永远处于一个难题，既要城镇化，同时又无法控制我们的放假和我们合理发展要求。

　　第二个重点因素，我们的人口变化。由于我们执行了几十年的计划生育制度，导致中国现在是全球生育率最低十个城市第十名，一些发达国家人口老龄化程度已经很高了，他们的人口已经变成负的，比如说乌克兰、德国、日本、俄罗斯，他们的出生率都很低。所以，老龄化已经是困扰他们发展的，德国、俄罗斯都做出相应规定，如果你生第二个，第三个，第四个孩子的时候国家替你负担，如果你生五个，六个就变成英雄母亲，国家给你光荣，就是他们已经面临人口急剧下降的一个发展过程。

　　当然，经济的增长通常是伴随着人口增长的过程，而中国现在我们只有0.52增长。这个增长率，带来的问题是什么？恰恰是我们人口老龄化，从德国的情况看，人口老龄化的程度已经非常严重，人口老龄化导致的是我们劳动力的减少。所以，德国法律明确规定退休年龄已经变成68岁，法国也同样面临老龄化。于是，萨科奇把退休年龄从60岁提高到65岁，结果他下台了，结果新的总统又把年龄给改回去了，日本也面临这么一个问题，也改成65岁过程，他们采取另外一个做法，如果你从60岁延长到65岁，你的老龄工资会翻一倍，退休金会增长，他利用激励方法来鼓励人们自觉的延长年限。

　　中国遇到同类问题，2010年时候我们人口绝对数开始出现老龄化增长，年龄人口下降趋势。可以明显看出，我们老龄化发展过程中仍然面对如何解决，2050年我们老龄化人口达到3亿5千万人，未来10年发展中老龄化也是人们在经济发展过程当中必须重视的问题。比如消费产品、养老等相关类型。

　　从人口红利情况看，中国和世界发达国家相比，我们人口红利是最但的，就是因为我们计划生育制度导致我们虽然有相对的红利，但是幸福感消失了。从年轻人情况看，2015年23岁的人口最高速。所以，后需劳动力在短期之内不会缺乏，同样我们老龄化的要求提高了。从德国的情况来看，大部分住房是在45岁以上的人手里，所以45岁以下所有住房拥有率是非常低的。

　　那么，从人口消费情况看，老龄化消费水平是逐步降低的过程，而通常在退休之前是消费高峰期的顶点。从中国的情况看，20-49岁人口，大概占到54.8%，那么从人口比例看，最高消费密度大概到42%。所以，从未来发展过程中，这些消费仍然占主导地位。

　　所以，随着消费逐渐提高，从德国、美国，其他国家看同样一个道理，消费能力越高私有化的比重越高，但是真正因为老龄化带来的结果是什么？第一，户籍人口迅速下降，中国已经从80年代中期每个家庭有3.84人，现在下降到2.86人，这个下降趋势随着老龄化发展逐步提高。我们看到德国，德国从3.76人下降到现在平均每户家庭只有2.16，主要因为老年人口增多的时候他们一个人等于一个家庭。

　　所以，在1960年的时候，他们只有7300万人口，但是有将近2千万家庭，到2010年他们只增加2000万人口，家庭总量却从1900万翻到4000万。因此，形成一个结果，家庭的小龄化。中国从第五次人口普查看我们一代一个家庭占27，现在已经增加38，我们预计未来这个比例应该会超过50%，或者更高，大恰需要什么？需要住房。

　　因此，在德国老龄化的过程中，住房一个家庭有1.2套住房变成现在只有0.9套住房。最近，我们可以看到欧债危机之后中国德国的房价拼命上涨，上涨幅度超过90%，恰恰因为人口老龄化和移民导致人口增加过程住房严重不足，因为德国再次到达高潮，此前他们接近20年左右时间，76年以后就没有过的，70年代开始到现在，平均30年没波动。

　　从美国、英国、日本、韩国情况来看，他们住房比例基本上达到每户家庭有1.1套，1.2套，而我们中国现在是五普0.78，在六普期间0.69，远远不能满足需求。因此，我们认为人口增长对城市化需求，对住房需求巨大，而这个住房需求到2030年的时候在现在基础上翻3倍。从投资来看，我们4万多亿住房投资翻到10万亿左右，都是对中国经济巨大的拉动。

　　我们如果按照对比2020年会达到住房最高率，然后进入一个下滑，由于中国政府对房地产市场调控，导致我们可能在2030年仍然是一个持续发展过程。尤其，我们中国政府并没有充分认识到老龄化对中国的影响，所以我认为在中国10年经济发展过程中，我们经济发展中，最重要的两个因素是城镇化与人口老龄化，谢谢。

　　主持人路彬彬：任总，主办方邀请，请大家问两个问题，我们可以向任总提两个问题。第一个房价肯定得涨，您对未来房价涨幅预期怎么看？

　　任志强：我们认为中国房价至少在2020年之前，或者2030年之前都不会改变这个趋势，改变住房价格上涨趋势，第一改变我们现有制度。比如说先从今天开始取消18亿房价，大量供应土地，可能就打消了大家疑虑。第二，改变现在户籍制度，利益均等化，否则按照利益要求，大家也都知道因为北京，把300个最好医院占了200个，把最好的大学也占了，一定会搞大型社区，这是无法改变的趋势。第三，我们要改变公共地区允许向边缘地区转移，也可以让好的医院，好的群众出北京。

　　至于价格涨幅，如果价格涨幅高于收入涨幅，如果把我们房价变成一个合理价格，低于收入增长，至少收入可持续指数，也越来越接近。换句话说，房价涨多少，得看我们收入涨多少，如果我们按新的十八大提出要求收入倍增，可能房价涨价也会逐步实现，如果收入倍增，房价可能也倍增，是不是我的消费能力降低了？错，当你有2千块钱的时候你可能拿出1200块钱吃饭，当你有1万块钱增加5倍，你吃饭的钱并不会增长5倍，你不会拿出5块钱吃饭。

　　所以，你们不要搞错了，恩格尔指数是满足生存条件所需要的基本，如果在你生产的时候下降，换句话你可以用于购房比例越来越高，换句话房价越来越高。如果一个女孩子600块钱拿300块钱化妆，到1块钱也会拿出300块钱，到1万块钱的时候可能会拿出更多的钱化妆，而不会拿出来吃饭。

　　主持人路彬彬：我要给大家一个红包，在座有几千位，在座中小企业主如果想拉他投资房地产，你私下告诉我们，到底应该怎么做，给个秘诀？

　　任志强：最好别做，做房地产，如果你太小了，是非常困难的。中国的系统通常喜欢大，越大越好，你要50个亿，30个亿没有你生存机会，只有几千万买地都不够，如果靠借高利贷做房地产更行，一线城市一个亿做不了房地产，可以你到三线，四线就成了一个财主，因为一个亿对于四线城市来说你就是财主。所以，独自想干别干，要干就联合起来变成一个大市场，有这么一个规模，你才有能力去跟别人竞争。

　　比如，我就不行，前两次把地举的很高，1万6，1万7，我一看就回家了，太小了也别干。