任志强：再过十年房地产仍是支柱产业
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【中国企业家网】由《中国企业家》杂志社主办的2012(第十一届)中国企业领袖年会12月8/9日在中国大饭店隆重举行。华远股份有限公司董事长任志强参加了本次年会尖峰对话“地产经济：繁荣还能持续多久？”。
以下为华远股份有限公司董事长任志强观点实录：
任志强：
再过十年房地产仍然是支柱产业
房地产当下的情况越来越好吧！今年中国GDP已经低于8%了，但是房地产按单一的行业算是唯一投资保持15%以上的，也就是说如果房地产的投资不能维持这么多的话，中国的GDP可能连7都保不住。所以应该说中国的房地产在中国宏观经济不断下滑过程中，是唯一保持平稳增长的行业。看看我们的钢铁、光伏其它的都比我们的投资增长速度要慢。
前11月我们的销售在调控下负增长，但是11月份已经变成了正增长，12月份会出现更高的增长，至少没有一个行业出台这么多调控政策还能正增长。而很多行业在很多鼓励之下还处于不景气状态比如外贸。因此这么不好的政策环境保持良好的增长态势，比那些备受扶持的企业强多了。那么努力的扶持它们也不灵，所以要看到今天我们的房地产应该说是所有行业产业中正常发展比较良性的一个行业。钢铁行业、电力行业也是增长速度比较低的。这些行业很明显并没有出台要打击它，控制它，调控它。所以对比之下才能感觉到房地产这个行业始终保持着一个稳定和良好的增长态势。
9月份以后的统计报告明显说，由于中国房地产市场的回升让中国的政府财政税收得到了比较好的增长。1月份政府税收是负的，4月份以后房地产回暖，才让中国政府的收入包括地方政府和地方政府财政收入回暖，这个话不是我说的，是统计局发言人说的，尽管你们不想承认它的支柱型产业的地位，好像没有一个国家不把它作为支柱产业的。
如果说未来还能走多久？我觉得第一个看中国的城镇化率到了多少？世界平均水平，包括最富裕国家和贫困国家，平均水平是59，我们现在勉强是51%，中国可是世界第二大GDP大国，可是我们的城镇化率这么低，按世界发达国家来看要达到80%、90%，韩国、日本都超过了80%，德国只有1.4%的农业人口。你们是不是觉得中国永远比他们差？不可能像他们有这么高的城镇化率？要想达到进入一个发达国家的水平的话是不是城镇化率水平还得提高点呢。
如果没有城镇化率的话，是不是我们的人口结构和生产结构涨不了？比如希望工业多还是农业多？农业产值大概占11%，但是有将近6亿人搞农业。要想农业人口富起来是不是得靠城镇化率改变这个结构？这样才能让他们富起来。你们可能觉得房地产不是根本，但是我们的李克强副总理连续14次讲话，没有一次不提到城镇化率。
我们需要有这么高的城镇化率的需求，前段时间有一个新的说法，城镇化率大概要占4万亿的投资中。我们就想让老百姓的投入倍增，这些是不是都得靠城镇化？城镇化里头是不是得靠房地产？你们可以说不靠你们这些房地产商。但是总得有人把房子盖出来吧，不管这个房子是卖的还是过程配置的，包括公租，包括廉租，得有人把这些活干了。
没有这些坏东西中国城镇化怎么发展起来的？老百姓都住哪儿呢？我们怎么会从1978年的3.9平米，变成现在35平米呢？中国房地产未来还有多久？第一要看我们的城镇化率，30%城镇化率之后进入高城镇化率增长阶段当中，70%城镇化率以后处于缓慢发展。现在三、四线城市连40%的城镇化率都不到。所以城镇化是未来十几年发展的基础，我们没有十几年的高速增长，不可能把中国的城市人口结构发展均衡。《经济观察报》连续登了周教授的几十篇文章，相当一部分讲到和城市城镇化率相关。而且认为我们城镇化率远远低于工业化率的需求，才有农民工的，是不是永远让农民工是农民工，未来城镇化率在未来相当一个阶段就是高速发展。
很多人很不服气房地产怎么成为支柱产业呢？假定我们改成了从间接税变成直接税以房产税为主的话，房地产仍然是支柱产业。纽约几乎100%的税收来自于房地产税。因为地方政府没有其他税收的权利。美国是这样，意大利也是这样，爱尔兰、新西兰都是这样。在世界上靠财产税维持地方收入的大概有几十个国家，我们是因为税太多了，事实上中央在做这种制度改革。很多国家房产税要占到地方政府财政税收的70%到100%。很多人心里很不服气，房地产都是“坏人”，不承认也是事实，你们别那么不服气，再过十年房地产仍然是支柱产业。
人口老龄化下的地产经济
我们今年专门把德国的案例做了一个充分的研究，运用它来理论一下中国现在有关的情况。德国可能是欧洲国家里老龄化程度加速最快的，所以德国是退休年龄最长的，68岁。德国7300万人口的时候按家庭会说有1：1.2的房子，多出来20%，但是老龄化导致现在8100万人，家庭户数从1900万增加到4000万，房子现在变成1：0.9了。所以欧债危机之后欧洲房价涨的最高的是德国，涨了50%。
我们曾经说80后不用着急，老人死了之后可以拿到四套或者六套房子，这都是做梦。德国情况看老龄化导致住房需求大了。中国大家知道2000年以后出现了老龄化人口出来上升的过程，这对国家总结经验来说不是一个好事，但是对房地产来说是最大的好事，因为一个家庭突然需要两套房。这个结果我们估计未来十年以后会突飞猛进。如果按照德国案例看，中国正面临这样的危险。人口没有绝对增加的情况下，大家住房需求大幅度增加要的住房量越来越多，而不是越来越少，现有的情况已经完全不足以满足我们按照原来人口结构进行的调整。
城镇化的过程中最重要的是第一产业、第二产业向第三产业就业人口转移的问题。从城镇化进程来说分四个阶段。第一个阶段是农村人口向城市集中；第二个阶段是中小城市人口向大城市集中；第三个阶段是从市中心向郊区、边缘地区转移国外都有这个阶段，中国没有，中国被终止了，因为边缘地区是小产权房转不出去。第四个阶段就是中心城市的概念。当中国城镇化率只有50%的时候，可是我们发展趋势维持在前两个阶段，没有出现第三个发展过程，因此及时我们到70%也是这样的问题，所以必须要解决土地制度的问题。
未来发展是不是像大家说的那么悲观？第一个房租的问题，研究机构最错误的一条就是没有把52%的方盖房的房租计算进去，通常房改房租金回报率是200%，比如一个市中心房租一个月4000，一年48000，当时可能够买一套房子了。国外没有52%的房改房，没有这个问题。这样一个交叉以后你会发现，高档房租金不高的时候低档房子租金高着呢，所以两者交叉平均大概收益率也在92%。德国有住房合作社，收租金，这个租金比它的任何金融收益都高，大家都说德国有人管着不让你随便涨房租，三年不能涨价高于20%，第一年没涨，第二年第三年都可以涨10%。所以它因为租房收入很高，租房私有化率只有43%，这就是它没有公租房。
所以关键问题是我们的政策不太对头，大家是在不对头的政策下讨论未来收益或者未来保障。你怎么知道十八大以后就改了？至少我们看到十八大以后一直在说更加市场化。如果要市场化也可能是政府的归政府，保障的归保障，市场的归市场。也许未来发展势头会很好很好，不是很差。
李克强抓两头，一头是市场发展问题，另外一头就是保障房解决城镇化加速的问题。李克强几次讲话中明显可以看出他认为商品房房价过高会阻碍城镇化的加速，而保障性住房能替代，可以保证城镇化加速。我不能说是错的，但按世界各国来看可能中国是背不动的，欧洲福利性国家都背不动，中国更背不动。所以我个人还是市场和保障要分开。
从发展趋势来讲得看成是的情况，比如有人说发展养老，养老地产在世界各个国家没有超过50%，台湾的养老也是推动失败。它只是说我们中国现在比例很低，比如中国旅游只有百分之一点几还可以发展。我们的养老也只有巨大空间。但是所有行业转移到这里行吗？肯定不行。他们能做的不一定别人能做，他是因为他是当官的。
你们得看能不能往商业地产变化的可能，从总投资68%到72%之间只有四个百分点，只能说某一个地区商业地产可以。但是总体配套是计划管理，不可能都做商业地产。对城市和行业来说没有太大的变化最大的特征是城镇化率超过50%的话，这个地区商业会集中化。你们不要以为房地产做完以后非得卖才叫房地产，也不是做一手房才叫房地产，二手房也是房地产，美国大量税收是靠二手房交易的。不要以为一手房的叫开发商，二手的房地产商也叫房地产商，所以企业未来发展前途很长很长，不要以为我说的20年以后城镇化差不多了，房地产商活不下去了，完全不是这么回事，美国房地产公司90多年的多的很，发展的很好。所以未来不要说房地产市场不行了，这和价格没有关系，我们只是从供求关系上看看要不要完成那么多套的问题。
在二、三线城市，城镇化率只有30%，肯定不能搞大商业。如果这个城市只有30万的人口搞一个30万平米的商业，这就是有毛病肯定得死。所以变化过程大家要搞清楚。
既然我们第一产业要向第二产业转移，第二产业要向第三产业转移，最后第三产业发展很高，现在还早着呢。真正超过50%的有几个，城镇化率发展过程中还要看第三产业在城市里增长多少，这才能说明，北京大概一个点的城镇化率提高，需要100个人口，甚至于酒店、写字楼这些，不是说想盖就盖的，这都是狭义的错误理解。所以开发商未来的发展，我觉得还早着呢。
但是在不同城市，按照它第三产业比重以及城镇化率水平，来确定商业比较多一点还是住宅多一点？比如一个30万到50万的县，弄那么多低档的房子农村边上有都是，所以廉租房不合适。所以如果都弄不懂，光听只言片语，你觉得这个是对的，那个是错的，这太片面。
月入5000如何买房？
如果更全面一点的话，可能会发现，赌了半天都是自己输，这个市场力量永远不会按行政关系决定。即使行政决定一定这样，一定那样，市场力量是不停止的。我们现在没有放松，销售为什么回来了？今年都说房价没涨你们看看消费金额和销售比例涨了没有？我们总得销售面积除以总的销售价格就是当年的价格，你们算算今年和去年涨多少，已经超过10%了。这是说的住宅，严格说我们宏观调控只调控了住宅，谁调控了不准投资商业了，谁调控了不准投资办公楼了吗？我们李克强讲话鼓励民间投资投资公租房。只是在住房上短期供求生产能力跟不上做了住宅的调控。
那天有一个人问我说每个月5000块的工资怎么买房子？我说你可以买4000平米的房子他说北京没有，我说对，你买股票是在深圳和上海股票买，是在北京买吗？什么叫投资，你在别的城市买的房子涨了卖了，也叫投资。非想都在北京买，我们要看看是不是能在北京的燕郊或者通县买房子呢？我不觉得是限制投资了，要增加我们民众的财产性收入，都扔到股票里输的一塌糊涂，就剩买房子的人还赚着一点钱。所以要承认事实，要承认这个事实就别问我该什么时候买房子，哪个城市都可以买房子。
前两天微博上有一个说目前形成最大的收益差距不是一次性分配，而是再投资后形成的差距。所以如果说我们政府不让在住房上投资，换句话说这是换一个方法，我们不反对调控，但是要用市场的办法调控，用更合理的办法调控。比如香港用税收，台湾也用税收，我们完全可以用更加市场化的办法来解决我们现在的问题。不至于非得像我们的政府那样政策一出八年不出办公室，然后说我们不得已而为则，不好的政策不表示我们的行业不好，不好的政策也不表示我们行业未来没有发展。
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