“2012(第十一届)中国企业领袖年会”于2012年12月7日-9日在北京举行。上图为“地产经济：繁荣还能持续多久”论坛。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “2012(第十一届)中国企业领袖年会”于2012年12月7日-9日在北京举行。上图为“地产经济：繁荣还能持续多久”论坛，以下为论坛全部实录。

　　时间：2012.12.08 下午

　　地点：北京大饭店地下5多功能厅5号

　　主题：2012(第十一届)中国企业家领袖年会  地产经济，繁荣还能持续多久

　　主持人：上海华彩管理咨询有限公司总裁  白万钢

　　白万钢：首先欢迎大家来到这个论坛，这个论坛我们的主题是“地产经济，繁荣还能持续多久”众所周知，亚洲国家近些年的发展地产在其中居中其位，是把地产作为一个产业来做，其实任何国家都可以对它的大宗商品，对它的制度进行调整和人为的缔造出几个支柱产业来。只不过有些支柱产业的形成市场化的因素要强一些，而有些国家支柱产业的形成具有浓烈的人为特色，中国有为突出。

　　首先向大家介绍一下我们对话嘉宾首先第一个，排在第一是因为他最近话题性，华远股份有限公司董事长任志强、 第二个北京首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光[微博]、第三位上海长甲实业集团董事长赵长甲、东方园林产业集团有限公司总裁张诚、中国科技地产领先人物朗诗集团股份有限公司董事长、总裁田明。这就是今天群星璀璨的对话嘉宾，大家鼓掌。介绍一下自己我是华彩管理咨询有限公司的的白万钢。

　　讨论两个问题，第一个问题是怎么看待房地产行业的当下和未来这个话题带有挑逗性，首先交给任总。

　　任志强：房地产当下的情况越来越好吧！今年中国GDP已经低于8%了，但是房地产按单一的行业算是唯一投资保持15%以上的，也就是说如果房地产的投资不能维持这么多的话，中国的GDP可能连7都保不住。所以应该说中国的房地产在中国宏观经济不断下滑过程中，是唯一保持平稳增长的行业。看看我们的钢铁、光伏其它的都比我们的投资增长速度要慢。

　　前11月我们的销售在调控下负增长，但是11月份已经变成了正增长，12月份会出现更高的增长，至少没有一个行业出台这么多调控政策还能正增长。而很多行业在很多鼓励之下还处于不景气状态比如外贸。因此这么不好的政策环境保持良好的增长态势，比那些备受扶持的企业强多了。那么努力的扶持它们也不灵，所以要看到今天我们的房地产应该说是所有行业产业中正常发展比较良性的一个行业。钢铁行业、电力行业也是增长速度比较低的。这些行业很明显并没有出台要打击它，控制它，调控它。所以对比之下才能感觉到房地产这个行业始终保持着一个稳定和良好的增长态势。

　　9月份以后的统计报告明显说，由于中国房地产市场的回升让中国的政府财政税收得到了比较好的增长。1月份政府税收是负的，4月份以后房地产回暖，才让中国政府的收入包括地方政府和地方政府财政收入回暖，这个话不是我说的，是统计局发言人说的，尽管你们不想承认它的支柱型产业的地位，好像没有一个国家不把它作为支柱产业的。

　　如果说未来还能走多久？我觉得第一个看中国的城镇化率到了多少？世界平均水平，包括最富裕国家和贫困国家，平均水平是59，我们现在勉强是51%，中国可是世界第二大GDP大国，可是我们的城镇化率这么低，按世界发达国家来看要达到80%、90%，韩国、日本都超过了80%，德国只有1.4%的农业人口。你们是不是觉得中国永远比他们差？不可能像他们有这么高的城镇化率？要想达到进入一个发达国家的水平的话是不是城镇化率水平还得提高点呢？如果没有城镇化率的话，是不是我们的人口结构和生产结构涨不了？比如希望工业多还是农业多？农业产值大概占11%，但是有将近6亿人搞农业。要想农业人口富起来是不是得靠城镇化率改变这个结构？这样才能让他们富起来。你们可能觉得房地产不是根本，但是我们的李克强副总理连续14次讲话，没有一次不提到城镇化率。我们需要有这么高的城镇化率的需求，前段时间有一个新的说法，城镇化率大概要占4万亿的投资中。我们就想让老百姓的投入倍增，这些是不是都得靠城镇化？城镇化里头是不是得靠房地产？你们可以说不靠你们这些房地产商。但是总得有人把房子盖出来吧，不管这个房子是卖的还是过程配置的，包括公租，包括廉租，得有人把这些活干了。没有这些坏东西中国城镇化怎么发展起来的？老百姓都住哪儿呢？我们怎么会从1978年的3.9平米，变成现在35平米呢？说话中国房地产未来还有多久？第一要看我们的城镇化率，30%城镇化率之后进入高城镇化率增长阶段当中，70%城镇化率以后处于缓慢发展。现在三、四线城市连40%的城镇化率都不到。所以城镇化是未来十几年发展的基础，我们没有十几年的高速增长，不可能把中国的城市人口结构发展均衡。

　　《经济观察报》连续登了周教授的几十篇文章，相当一部分讲到和城市城镇化率相关。而且认为我们城镇化率远远低于工业化率的需求，才有农民工的，你们想着是不是永远让农民工是农民工，未来城镇化率在未来相当一个阶段就是高速发展。很多人很不服气房地产怎么成为支柱产业呢？假定我们改成了从间接税变成直接税以房产税为主的话，房地产仍然是支柱产业。纽约几乎100%的税收来自于房地产税。因为地方政府没有其他税收的权利。美国式这样，意大利也是这样，爱尔兰、新西兰都是这样。在世界上靠财产税维持地方收入的大概有几十个国家，我们是因为税太多了，事实上中央在做这种制度改革。很多国家房产税要占到地方政府财政税收的70%到100%。很多人心里很不服气，房地产都是“坏人”，不承认也是事实，你们别那么不服气，再过十年房地产仍然是支柱产业。

　　白万钢：可能大家都不知道，任总三小时讲课费用已经到45万了，我们听完轴人轴语以后，把话题交给晓光总。大家对他比较熟，我对他非常了解，他的理论素养和政策水平相当了得。

　　刘晓光：地产行业还能走多久？我讲三条，第一条，我想房地产行业的增长还有中国社会的需求，等等其他的因素。下一个十年、二十年，房地产行业可能我们还要吃中国城镇化的这个“路，还要吃中国人民消费升级换代的这个路”所以还有很长的历史。我们的判断至少是15年的发展期。当然不可能像过去一样，急风暴雨的高潮的到来，我的看法应该是平稳的。

　　第二个问题，除了城镇化之外，下一步我们判断中国的投资中有一个很重要的问题，除了无线互联网、化工等等这些，很重要的是人们的吃、穿、住、行的升级。这是中国进入现在这个阶段一个非常明显的现象。在升级的过程中肯定住房是很关键的一点。大家知道中国几千年来住的基本是木房、草房，在20年前的房子其实也不怎么样了。我们当时盖了一个6层楼带电梯，在亚运村是很好的房子了，但是现在看也很差了。所以说下一步消费升级的过程中伴随着中国的地产质量的升级以及转念消费水平的升级。这有可能支撑中国的房地产发展。

　　第三个很重要的还是地产行业和整个经济的关系。大家算个帐，大概每100亿地产，带动280亿左右的信贷。最近的钢铁、玻璃这些东西都下降，跟地产下降确实相关。地产业不可能经常用休克式的行政打压，肯定是不可持续的。它一定会步入到市场化、商品化、按照市场盈利运行的行业。所以说中国的地产还有很好的路可以走。谢谢。

　　白万钢：我们再把话题交给赵长甲先生。

　　赵长甲：刚才任总和刘总把大体已经讲了，我就突出一个小题。刚才任总讲的房产行业未来还很好，很多人有一些不同的看法。我就这个问题做一些补充。应该这样说，房产行业房产商和房价是一个有机的整体，但是也是可以分开讲的。比如说房价，谁不知道房价的高低取决于组成房价的各种要素。比如土地价格的高低，建材价格的高低，人工成本的高低以及税收，最后决定房价，要想解决房价问题要从这些方面去解决，而不是对房产商怎么怎么样，没用。

　　房产商是房产行业的商人，商人的本性是要赚钱的，如果不赚钱，一没这些投资，二没这些跟进去，跟你一块做事，每年的钱越挣越少，队伍就带不起来，也成不了房产商。

　　另外房产行业我是很赞成任总和刘总讲的，它不可能不好。咱们可以向前看一段，近十几年中国经济迅速发展，中国的经济离不开房地产行业，房地产行业和中国经济是相互影响相互促进的。

　　另外房产行业还能走多远？李克强总经理14次提到了城镇化，没有城镇化我们的内需是没有办法实施的，未来社会发展，未来中国经济根本谈不上正常发展。大家知道农民是自己种菜，自己养一个牲口，消费很低。唯有城镇化才能真正持久的拉动内需。所以房地产行业还有多久这取决于我们要不要城镇化？我们现在是50%的城镇化，这个数字我看也有点虚，比上日本、韩国80%的城镇化率，起码还要20年，所以我说中国房地产行业起码还有20年好的发展。谢谢大家！

　　田明：刚才几位大佬已经发表了自己的意见，从他的任总的微博上看，已经看到任总从房地产走到了社会公知，但是还能不能代表房地产业发言，打个问号？我们的判断房地产的繁荣超不过10年，第一个是中国的城镇化进程，中国城镇化进程现在是51%，按照国际化发达国家经验来看，从30%的城镇化率开始进入一个井喷状态然后经济体的城镇化率会迅速提高。一般会在60%到70%的某一个点达到一个拐点，从高速增长减为平稳增长。我们假定按照十八大的报告，是65%的城镇化率作为拐点的话，我们现在每年大概城镇化率提高1.5个百分点，也就是说我们还有不到十年的时间，这是第一个判断。

　　第二个是人口。人口结构趋势的转变，对方无需求是在变化的。中国大概从明年某一个时点上开始进入了一个拐点，就是我们有效劳动人口从原来的比例上增长转为下滑。大概在2013年某一个时点可以达到这点。有效劳动人口指16岁到60岁，这段人口在总人口中的比重过去的30年里，中国都是急速增长，绝对值在增长，比例也在增长。但是越过这个点以后，中国有效劳动人口比例下滑速度非常显著。主要是除了社会正常发展以外，还有计划生育的政策，所以我们的下滑是曲线是陡峭的。但是从16岁到25岁左右的年轻人对房屋产生需求，因为25岁成家立业对房屋有需求，当然这也有滞后期，七、八年、八、九年的时间。从这个角度来讲中国演变趋势支持房地产是渐行渐低的。

　　第三点中国的经济增长的因素，以后就是7%左右的增长速度，而且是渐行渐低，我们不可能永远包括10%的增长速度。如果我们国家收入改革、反腐做的好，这样的增长速度，经济增长质量比较高，应该支撑刚才晓光总说的改善性的需求，能够继续推动房地产往前走。

　　从这三点因素来看应该是房地产的基本面，从这个基本面来看，我们判断以住宅为主的房地产的高速增长期不会超过10年。只能是左右，至于左一点右一点，很多因素在演变中没法准确的判断。

　　越过了这个点以后，并不是说房地产行业消亡了，这个行业继续存在，自从人类从树上搬到地上住就有房地产。像日本现在显然不是一个增长的市场，但是日本的房地产业依然有非常优秀的房地产行业，比如大和，也是世界500强。

　　第二个观点，中国的城镇化最近是改革的热词，而且城镇化确实是推动中国经济未来增长的主要抓手。城镇化和房地产是有很大的相关形成的，但是我想强调的是城镇化不等于房地产化。能不能把城镇化做好？取决于很多因素。我注意到我们没有城镇化而是用了城镇化。其实城镇化更多的意味着我们还要发展县域的这些县城和三、四县城市。

　　我昨天从深圳参加房标会，看到出城的车辆全靠地铁，我们城市已经搞了这么大规模了，不能再大了，北京、上海包括沿海地区发达城市，规模增长阶段已经结束了，后面可能会有一些中西部地区、二、三、四线城市逐步进入房地产开发和城镇化发展阶段。但是城镇化是需要有产业支撑的，也是需要服务业发展的。如果没有产业的发展，没有服务业的支撑，房地产是发展不了的。房地产不可能孤立于国民经济独立的走出一条曲线图，这点我和任总的观念不太一样。房地产可以发挥一些作用，但是最后会像“小狗”一样总是围绕主人在转，这个主人就是总体的社会经济，房地产跑不出去。

　　我的第二个观念是，城镇化不等于房地产化。所以不要提到城镇化房地产就很开心，没什么可开心的，还是取决于宏观经济取决于我们的社会改革，如果这些都成功了，中国的房地产还有希望继续的发展一段时间。谢谢！

　　白万钢：标题党房地产是围绕整体经济的一条狗，你的演讲主题已经出来了。下面有请张诚张总。

　　张诚：我来之前就预想了今天的场面，来了之后果不其然，看到今天讨论的题目“地产经济还能繁荣多久”，去年参加一个会也是在国贸，话筒声音很大，还有很多地方政府的招商部门领导和同事们拥上来了，我看今年应该没有这个场面了。去年我有一个预判今年下半年可能政策顶不住，明年是一个豪赌年，没想到赌输了，我们就在这样一个小房间里讨论，但是还是一个热门话题。

　　在这种形式下也比较小心谨慎，还准备了一个提纲。如果说地产行业趋势，当前未来会怎么样？我个人的观点现在热潮肯定是慢慢退去，这个市场领先于其他行业，更显著于其他行业的发展，研究房地产的规律未来会怎么样？或者波峰波谷？有很多理论，我的理论水平是不高的，但是我知道研究房地产的波动就是因为这个行业还是有周期性波动规律的一个行业。但是周期性波动，因为我们国家这个行业时间特别短，有一个美国的房地产经济学家叫霍姆霍益特，研究过芝加哥从1830点到1930年土地市场，100年的历史资料得出一个结论，说房地产18年是一个周期。我估计欧美国家都有这方面的基础，研究长期波动规律的基础。我们国家无论是这个行业的结构还是这些年的环境，尤其09年以后这段特殊时期的环境，我们去猜测波动的话不好猜了，因为它是没有足够长的时间，还不能形成长期波动的规律。有可能从务实角度来讲房地产企业更多的考虑一些经济因素更有指导意义。

　　长期因素很多思想和理论让我们觉得这个行业挺有前景的，比如城镇化、经济持续增长，人口结构变化以后，人口红利所带来的或者是变化以后的其他红利。指导我们日常工作的还是周期波动因素，一个是房价的预期以及对于投资或者说是消费心理所带来的预期，这在我们过去这些年里面表现的是特别明显的。比如说当投资预期强盛的时候供求关系已经不能说有多少人需要多少房子了，因为每年房地产新增量其实也就是存量的两、三个百分点，很快会消化完。而预期增长的时候购房的人是几乎所有的人要买房子，孩子刚出生就把房子买好了，老年人说要买养老型、空气好的地方的房子。所以没法预测它，预期产生的对于购房行为流动性的引导是一个中期因素，现在是什么因素呢？不管怎么样长期城镇化都是非常好的，经济发展也是非常好的。但是现在对于中期的流动性预期非常明确了，要差异化调控，限购、限贷，说不定明天“限住”，不允许在北京住。所以这个它影响了我们的预期。我认为把中期、预期明确了以后，供求关系就值得研究了。

　　所以我们在开展具体行业工作的时候真的要研究供求关系。我们也有一些企业、行业里面的人员在过去的几年可能有一些错误的判断。比如说北京、上海就忘记预期调整完以后的供求关系了。北京、上海每年新增七、八十万的人口，三、四线城市的人口甚至负增长，人口增长是慢的，或者是不增长或者是负增长的。所以我们有很多企业判断错了，说三、四线机会来了，就造成了过去几年地方政府拼命卖地，造成三、四线有大量的新区，很多土地道路在修着，很多开发商进去了，造成了很多待开发的项目，或者说库存未来几年非常大。所以房地产各个企业流行一句话“我们又回到“北上广深”了。这其实就是我们研究中期供求关系所决定的房地产的真实的情况。所以在这种调控政策之下还有房地产发展机会，或者说发展的比较舒服的一些机会真的要研究供求关系。

　　所以我的观点就是房地产不是繁荣期，反正最近是看不见了，要真正的研究供求，踏踏实实的去发展。

　　另外一个就是判断房地产市场，我还有一个疑问，这个疑问不敢去解开它，解开它好像对我从事这个行业来说会影响信心。尤其行业大佬们都经常研究讨论过的，也是全球投资家们广泛使用的，就是房价合理性标准的一个数据叫做“租赁回报率与银行按揭利率之间的关系”。按道理来说应该租金回报率高于银行按揭利率是合理的，可是我们国家是什么情况？北京、上海中高档住宅租金回报率2.2到2.3，天津2.5，成都2.2，显著低于商业住宅按揭利率6.55%。我们租金回报率远远低于银行的一半都不到。香港是略高于银行利率，租金是2.2小户型是3.4，但是贷款利率是2到2.25之间，还是符合规律的。如果这个规律管用，租金回报率回到高于按揭利率，第一种方式是房价大跌，硬着落，一批人变成负翁。第二个就是银行大涨，这样CPI涨，通货膨胀，另一个就是银行利率下降。要说这个规律在中国大陆就是不管用，那什么原因导致这个原因不管用？是哪个重要的变化和因素导致这个规律失效的呢？另外现在股市里面房地产股的市盈率普通是10，有的是7、8。资本市场对于房地产企业它的投资回报率就是7倍、8倍，为什么租金和房地产之间差那么多倍呢？不清楚，不知道未来历史会发生什么。

　　以上就是我的两个观点。回顾一下第一个我认为繁荣现在可能看不见了，现在区域软着陆和认真做市场，仔细分析需求的一个时代。所以我们总体上，我们在这个行业里面保持非常审慎的投资态度，投资决策的时候对当地的供求关系要非常谨慎，进行深入的考察。谢谢！

　　白万钢：众所周知我们上一轮的调控不是调控房地产行业，是调控投机性需求。调控一圈以后大家看到了只是中央很倔犟的告诉我们不会放松，但是不会放松的背后看起来是几点东西必须要说清楚，一个是任何一个国家的教育、医疗、养老、包括房地产都是国家给公民提供的公共产品。我们善于把政权建立起来，善于推动国家的发展，但是到最后国家能不能建设好的根本大考就是国家能不能给公民提供合格的公共产品。包括我们的股市现在可以说全输说不上，但是及格绝对谈不上。我们全面大考应该是留级的。上一届政府着急，想要单独解决一些社会矛盾特别突出的问题，但是这届政府显然不会这么做。十八大确立了四个新的四架马车，城镇化、工业化、城市现代化、信息化，以后会加上金融化，为了实施好这五化，每个省至少批了一个国家战略，甚至有些省不只是一个国家战略，有的还有新区等等。主要发展策略到底是什么？我们南部受损、东部受压、出口大幅度受到各种壁垒的阻碍，于是乎我们准备向西部发展，把东亚几国作为很大的产品的销售国，美国发现了我们的做法已经围追堵截，我们几条欧亚大铁路没有发生预期的效果，我们的中法高铁及时修完也不会带来很好的成效果包括南部地区解决能源问题最根本的问题中缅石油管道建设受损。这样的大背景下上届政府和这届政府胶结指际各个省做了国家战略，让各个省像公司那样发展，于是乎各个省打造支柱产业，推动发展，用财税政策，自身可配置政策的灵魂性与邻省展开竞争，下一步讲会展现为城市再打造，城市圈打造的集结，这会极大程度上推动泛地产行业的发展，再说清楚一点就是国土资源整理的发展。小小的温州填海600平方公里，相当于温州原先市区的四倍。这样的发展会把真正发展的力量放到内需上，把拉动内需的宝压在让各个省像公司这样的发展，为自己中心发展，相对独立的发展。这是这届政府想解决公共产品给予的核心手段。想把我们的教育、医疗、金融、养老、地产等等公共产品的供给和使得各个省解决一个过去我们解决的非常突出的矛盾，这次我们想各个省形成一个相对独立的相对能够经营的这样一个完整体。比如说广西成立了广西地产，广西地产是挂在广西财政厅下面的，全省的土地集中储备。监狱、各大军委办下面，发现有上百万亩的土地储备，广西地产配合广西省城镇化进程，统一经营。

　　下一步所谓的微调主要表现在中央政府和各省行政能力，各省创造混合体制的创新上面。各个省在大国家体制下结合各省的资源，进一步发展各种各样花样繁多的，带有前提条件的市场经济加计划经济，加人造经济。在这个大背景下，之前的房地产的宏观调控不会结束。但是会转为政策化、转为体系化，由1.0版本上升到2.0版本。但是综合而言，房地产行业的过去用所有资源往来上面堆的这样一个中心开始，势必会边缘化。到底哪一个力量更强大，我们第二个话题探讨房地产行业未来将会怎么发展？先交给晓光总。

　　刘晓光：这是一个大题目，未来的房地产行业，谁掌握了未来谁就掌握了企业的命运事业的命运。中国的下一步变化确实有些新的特点。一个叫做23个都市圈，一个叫做京津这样的世界级都市圈。还有一些叫城市带。中国的地产发展和城镇化的发展方向，按照现在中国的产业结构和投资环境，应该是特大城市边于安排就业、税收和发展。但是中国都是特大城市也有问题。14亿人口呢。如果说分散县域经济和三线城市这是另外一个思路，这决定了我们地产发展的未来到底把战场放在哪里？

　　第二个做简单传统的地产，确实竞争残酷，还有出路，但是竞争残酷。下一步重要的信号是把其他的产业价值和地产产业价值融合。比如把最好的旅游价值的东西跟地产结合起来，最好的教育、物流、文化商业等等跟地产和。谁能够把握其他产业价值的路子谁就能走在前面。企业的转型，企业模式的创新这是我们地产商核心的竞争。

　　第三个问题，未来的地产从质量、生态主题上要求越来越高。最后一个特点就是我们的事业部在于项目，要能够综合化的运营，做综合土地运营上的角度来看，将来可能发展优势会更大。我们最近在考虑天津的未来科技城项目，60平方公里，2400多亿投资，要建不好就死了。对面有天津生态园，到底怎么做？这就涉及到未来的智慧、科技整个运作的过程。所以说未来的地产可以说它肯定会有新的趋势，新的特点。在这种新的趋势和新的特点中大家都面临一个痛苦的转型的过程。

　　任志强：我觉得地产的未来没有晓光说的那么悲观。田明说的理论，在德国也是这样，前几年我们人都在说德国的房价多少年不涨，也有白总这样的专家，他们都把我们带进误区。我们今年专门把德国的案例做了一个充分的研究，运用它来理论一下中国现在有关的情况，突然发现不是那么回事。德国可能是欧洲国家里老龄化程度加速最快的，所以德国是退休年龄最长的，68岁。德国7300万人口的时候按家庭会说有1.1.2的房子，多出来20%，但是老龄化导致现在8100万人，家庭户数从1900万增加到4000万，房子现在变成1：0.9了。所以欧债危机之后欧洲房价涨的最高的是德国，涨了50%。我们曾经说80后不用着急，老人死了之后可以拿到四套或者六套房子，这都是做梦。德国情况看老龄化导致住房需求大了。中国大家知道2000年以后出现了老龄化人口出来上升的过程，这对国家总结经验来说不是一个好事，但是对房地产来说是最大的好事，因为一个家庭突然需要两套房。这个结果我们估计未来十年以后会突飞猛进。如果按照德国案例看，中国正面临这样的危险。人口没有绝对增加的情况下，大家住房需求大幅度增加要的住房量越来越多，而不是越来越少，现有的情况已经完全不足以满足我们按照原来人口结构进行的调整。

　　城镇化的过程中最重要的是第一产业、第二产业向第三产业就业人口转移的问题。从城镇化进程来说分四个阶段。第一个阶段是农村人口向城市集中；第二个阶段是中小城市人口向大城市集中；第三个阶段是从市中心向郊区、边缘地区转移国外都有这个阶段，中国没有，中国被终止了，因为边缘地区是小产权房转不出去。第四个阶段就是中心城市的概念。当中国城镇化率只有50%的时候，可是我们发展趋势维持在前两个阶段，没有出现第三个发展过程，因此及时我们到70%也是这样的问题，所以必须要解决土地制度的问题。

　　未来发展是不是像大家说的那么悲观？第一个房租的问题，研究机构最错误的一条就是没有把52%的房改房的房租计算进去，通常房改房租金回报率是200%，比如一个市中心房租一个月4000，一年48000，当时可能够买一套房子了。国外没有52%的房改房，没有这个问题。这样一个交叉以后你会发现，高档房租金不高的时候低档房子租金高着呢所以两者交叉平均大概收益率也在92%。德国有住房合作社，收租金，这个租金比它的任何金融收益都高，大家都说德国有人管着不让你随便涨房租，三年不能涨价高于20%，第一年没涨，第二年第三年都可以涨10%。所以它因为租房收入很高，租房私有化率只有43%，这就是它没有公租房。所以关键问题是我们的政策不太对头，大家是在不对头的政策下讨论未来收益或者未来保障？你怎么知道十八大以后就改了？至少我们看到十八大以后一直在说更加市场化。如果要市场化也可能是政府的归政府，保障的归保障，市场的归市场。也许未来发展势头会很好很好，不是很差。

　　李克强抓两头，一头是市场发展问题，另外一头就是保障房解决城镇化加速的问题。李克强几次讲话中明显可以看出他认为商品房房价过高会阻碍城镇化的加速，而保障性住房能替代，可以保证城镇化加速。我不能说是错的，但按世界各国来看可能中国是背不动的，欧洲福利性国家都背不动，中国更背不动。所以我个人还是市场和保障要分开。

　　从发展趋势来讲得看成是的情况，比如有人说发展养老，养老地产在世界各个国家没有超过50%，台湾的养老也是推动失败。它只是说我们中国现在比例很低，比如中国旅游只有百分之一点几还可以发展。我们的养老也只有巨大空间。但是所有行业转移到这里行吗？肯定不行。他们能做的不一定别人能做，他是因为他是当官的。

　　刘晓光：不对。

　　任志强：领导说不能拿稿子，你们都拿稿子不象话。你们得看能不能往商业地产变化的可能，从总投资68%到72%之间只有四个百分点，只能说某一个地区商业地产可以。但是总体配套是计划管理，不可能都做商业地产。对城市和行业来说没有太大的变化最大的特征是城镇化率超过50%的话，这个地区商业会集中化。你们不要以为房地产做完以后非得卖才叫房地产，也不是做一手房才叫房地产，二手房也是房地产，美国大量税收是靠二手房交易的。不要以为一手房的叫开发商，二手的房地产商也叫房地产商，所以企业未来发展前途很长很长，不要以为我说的20年以后城镇化差不多了，房地产商活不下去了，完全不是这么回事，美国房地产公司90多年的多的很，发展的很好。所以未来不要说房地产市场不行了，这和价格没有关系，我们只是从供求关系上看看要不要完成那么多套的问题。

　　在二、三线城市，城镇化率只有30%，肯定不能搞大商业。如果这个城市只有30万的人口搞一个30万平米的商业，这就是有毛病肯定得死。所以变化过程大家要搞清楚。

　　既然我们第一产业要向第二产业转移，第二产业要向第三产业转移，最后第三产业发展很高，现在还早着呢。真正超过50%的有几个，城镇化率发展过程中还要看第三产业在城市里增长多少，这才能说明，北京大概一个点的城镇化率提高，需要100个人口，甚至于酒店、写字楼这些，不是说想盖就盖的，这都是狭义的错误理解。所以开发商未来的发展，我觉得还早着呢。

　　但是在不同城市，按照它第三产业比重以及城镇化率水平，来确定商业比较多一点还是住宅多一点？比如一个30万到50万的县，弄那么多低档的房子农村边上有都是，所以廉租房不合适。所以如果都弄不懂，光听只言片语，你觉得这个是对的，那个是错的，这太片面。

　　我跟田明都是好朋友，但是是不是座在台上的每一个人都直接说他是错的，但是可以说我们的研究报告里可以证明他们的一些东西不太准，或者是局部信息形成的研究成果。如果更全面一点的话，可能会发现，赌了半天都是自己输，这个市场力量永远不会按行政关系决定。即使行政决定一定这样，一定那样，市场力量是不停止的。我们现在没有放松，销售为什么回来了？今年都说房价没涨你们看看消费金额和销售比例涨了没有？我们总得销售面积除以总的销售价格就是当年的价格，你们算算今年和去年涨多少，已经超过10%了。这是说的住宅，严格说我们宏观调控只调控了住宅，谁调控了不准投资商业了？谁调控了不准投资办公楼了吗？我们李克强讲话鼓励民间投资投资公租房。只是在住房上短期供求生产能力跟不上做了住宅的调控。

　　那天有一个人问我说每个月5000块的工资怎么买房子？我说你可以买4000平米的房子他说北京没有，我说对，你买股票是在深圳和上海股票买，是在北京买吗？什么叫投资，你在别的城市买的房子涨了卖了，也叫投资。非想都在北京买，我们要看看是不是能在北京的燕郊或者通县买房子呢？我不觉得是限制投资了，要增加我们民众的财产性收入，都扔到股票里输的一塌糊涂，就剩买房子的人还赚着一点钱。所以要承认事实，要承认这个事实就别问我该什么时候买房子，哪个城市都可以买房子。

　　前两天微博上有一个说目前形成最大的收益差距不是一次性分配，而是再投资后形成的差距。所以如果说我们政府不让在住房上投资，换句话说这是换一个方法，我们不反对调控，但是要用市场的办法调控，用更合理的办法调控。比如香港用税收，台湾也用税收，我们完全可以用更加市场化的办法来解决我们现在的问题。不至于非得像我们的政府那样政策一出八年不出办公室，然后说我们不得已而为则，不好的政策不表示我们的行业不好，不好的政策也不表示我们行业未来没有发展。

　　白万钢：这场的时间到了，这些都是在深水里游泳的人，最后请他们作为礼物给他们推荐几个他们所发现的房地产行业的商机，每人一到两个。

　　田明：我说一件事，前天参加一个会主持人问怎么看2013年的房地产，几乎所有的回答都是向上的。我觉得值得警惕，如果所有人预期房价要涨也许就是一个转折。

　　赵长甲：我觉得十八大李克强副总理讲的很清楚了，未来城镇化一定要实现，房地产一定会在里面做出贡献的。

　　任志强：我也就田明说这个事，我们可以明显看到今年的投资15，明年我们测算是13%，明年保障性住房从700降到500，今年新开工总供应量来看大幅度下降，明年仍然持续下降持续负增长。今年到10月份为止，土地是负的18%，明年公开数据肯定是持续下降，绝大多数指标是下降的，但是他们说那个我不知道是什么。只有一个指标有可能上升，因为当供给下降的时候价格也是会上升的。

　　田明：所有人都认为要涨价，这个预期形成的时候，明年房价我估计会非常好，今年地价已经很高了，如果这样的涨价会不会形成政策打压？

　　刘晓光：投资机会，一个是房地产股票价值会提高。另外很多商业的比住宅物业低很多的倒挂现象会改变。第三个机会，我还是看好二线城市，价格很低，6000块钱，也是机会。

　　张诚：按照白总指出的方向，白总说的是每个省都像公司一样搞发展，另外就是形成城市群。但是这也会出现一个很危险的局面，因为任何事情是一个系统，地方政府要发展经济就得发展产业，就得需要资金，需要整理出土地，土地卖完以后有资金，卖完土地以后房地产还要盖房子，盖房子要有消费人群，新增消费人口就要城镇化，为什么有城镇化，因为有产业、就业。这是一个系统，每一步都齐着往前走。这就很危险了，总的调酒师就要非常的高明，每个台阶没踏上就会受到波及，要说机会，还得跟着政策的方向走。

　　白万钢：谢谢诸位！