“2012年度全国城市与资本市长论坛”于11月22日在北京举行。上图为全国工商联房地产商会会长聂梅生。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “2012年度全国城市与资本市长论坛”于11月22日在北京举行。上图为全国工商联房地产商会会长聂梅生。

　　以下为演讲实录：

　　聂梅生：谢谢主办单位，谢谢媒体的朋友们，谢谢大家。刚才那个题目好象我还没怎么讲清楚，我还按照今天准备的很短的资料说一下我的看法。主要是房地产改革的发展，在十八大之后，有一些什么的变化，以及我的体会。

　　在刚刚开过的十八大以后，和房地产有一些什么相关的主题，这些事情我们业界和媒体非常关注，主要四个主题跟我们有关系。第一个是民生主题，第二是城镇化主题，第三是产业结构调整主题，第四个经济结构调整主题。

　　首先我们看一下民生主题，这个图片左边是我们国家贫富差距达到令人担忧的水平，这是2008年的一张图，现在看起来最底层贫富差别达差不多15倍，红色是官方统计，蓝色是学者的估计。不管怎么说，2008年到现在又有四年，我想可能接近15倍以上，贫富差距这么多。民生主题是我们下一步非常重要的主题。在十八大报告当中提到，怎么样减少收入分配差距，改革方案到底由什么地方起步？通过两个办法，一个是强化财政收入分配的职能，二次分配改变，第二在实体经济当中缩小差距。制造业和银行业，我们轻工业部分和房地产差距很大，更不要说产业内部的差距非常大。从这方面减少收入分配差距是可行的。出现了收入倍增计划，大家都很关注，这个十年翻一番，GDP和人均收入都要翻一番，这个主要从民生层面来说。住房方面和民生有关系的，我想就是大家说第一个，包括刚才主持人也说第一个，实际上十八大说了两句话，一个是更可靠的社会保障，这是保障房。还有一句是更舒适的居住条件。这和改善，和整个城市发展，和人民生活的提高都是民生，不一定只是保障是民生，更多的群体，全体的公民享受更好的舒适条件也是民生。保障房民生是列前的，民生主题当中为什么现在可以说这件事情？确实有可喜的变化。蓝线代表GDP，2008年到今年的变化，黄线是人均收入的变化，多数年份当中人均收入赶不上GDP。恰恰2012年，在这个曲线的尾端，今年我们人均收入层次线大大高于GDP增长线，这让保民生有了经济背景，有了可能性。这是第一个主题，民生主题。

　　第二个主题是城镇化主题，我觉得到了非常高的程度，未来十年有120亿平方米住宅需求，相当于2011年销售面积十倍以上，业内人士觉得很惊讶，压力很大。如果我们十年住房销售面积涨12倍，但是GDP和人均收入只是翻一倍，结果会怎样？这个事情提出了很重要的城镇化到底怎么做法？李克强副总理提出最大的内需性，按照50%城镇化率，如果继续增加城市人口，造成这么四个巨大的内需，一个是劳动生产率和城市积聚效益，公共设计的扩大，公民收入的增加，给现代化城镇创造条件，创造出巨大的内需潜力，一个是巨大的内需潜力，一个是潜能，这次十八大提出城镇化主题，我觉得是第一主题，是今后经济增长的第一主题。要达到城镇化，我觉得从房地产这个角度考虑，两个问题是一定要改革的，如果不进行户籍制度改革，谈不上城镇化。户籍制度改革是释放内需。第二是土地改革，这个是一个瓶颈，说了很多。土地改革是双轨制的土地供给，农村土地能够流转，形成了双轨制土地政策。第三个是产业结构调整的主题，这个主题是胡总书记在十八大报告当中讲的，提出了新个四化，这个四化提出来，相互之间有密切的联系。四个化当中把城镇化放到非常重要的位置，承上启下，它和工业化互动，和农业化协定，在产业结构调整过程中起非常重要的作用。

　　房地产原来放在三架马车当中的投资，属于第一架马车，现在产业结构调整搭配之下，它应该支持新的四化，融合互动协调同步发展的支撑大部分年我们可以看到，右边的图相当让人担忧，消费占GDP比重，实际上从2000年47%，一下子降到35%，急剧下降。这种情况属于经济结构调整当中调这两条线，蓝线往上，红线往下，肯定是经济结构不合理，肯定要调这个。

　　这个里面形成了一个十八大胡锦涛总书记报告当中说的，经济结构调整实际上是提高质量和效益，转变生产方式，依靠内需，特别是消费需求拉动，这是转变经济发展方式的方向，加大内需。跟那个图上面说的是一样的，如果加大内需，房地产负担着非常重要的作用，房地产要面向内需和消费型的产业，肯定以城镇化为主题。城镇化绝对是内需，城镇化是原生动力。消费像旅游、养老等都是消费产业在消费当中的反映，会得到很多的支持。以投资为目的的住宅购买会受到限制，在经济结构调整的战略发展方向之下，肯定是继续限制的，投资和投机性的购房。

　　这次调控其实是针对房价，最后怎么样，我觉得未来十年不乐观。房价应该低于GDP平稳上升，能不能实现，我们看一下。我觉得有几个需要，在十八大以后，一个是房地产对经济的作用，一个是房地产几个再判定，什么是房地产长效政策。房地产占GDP比重到底高不高？最近很多人说这个事，包括很宏观的高层研究机构，牵扯到统计口的一些问题，中国房地产被误解了，不应该都到投资，应该有一部分在消费里面，保障房和自住房应该作为投资一项进入消费。这里面有概念上的一些差别。保障房的定位是民生，而不是拉动经济，上一轮保障房是拉动经济，商品房GDP减掉几点几，其实是民生问题。

　　关于合理房价，如果说GDP和人均收入翻一番，五年要7到7.5的增幅，房价应该低于它们两个才合理，如果房价涨的比人均收入高，那不是人均收入翻一番白翻了，房价翻两番，人均收入翻一番，更不合理。房价在十年当中翻一番，就是7点多，否则的话还是不合理。现在房价是12，大家认为应该回到国际通用标准6，减一半，往下翻难度很大，政策应该做怎样的选择？什么叫合理房价？大家认为收入不变，收入不变，把房价降一半就合理了。现在调了两年，房价没动，实际上没有降，所有的手段都用上了，并没有下降50%，没有往下翻一番。这种情况下，假如房价仍然和GDP一样，以每年7%的速度往上涨，十年之后也会翻一番，人均收入也翻一番，那不是房价收入比不变，并没有回到大家想象的位置。现在定房价合理，真的是考验非常大，近几个月房价还在小幅的上升。国家统计局十月份出来的房价，现在不公布房价涨多少，我们算出来，十月份同比去年涨6.9，现在已经是7了，现在已经是7了，而且是在严厉的调控之下，包括商业地产和住宅加到一起是6.9，上个月土地局数据出来。怎么保证一点不涨？差不多7了，能保证每年都十月份这样，能保证每年都高压政策吗？如果不能保证，怎么保证未来十年，房价是翻一番？未来的十年能只涨一倍吗？怎么样解决这个问题。

　　最后，一定要保障房价在未来时间内，它要比收入涨的慢，不能比收入涨的快。按照十八大指标，未来不能翻一番，如果不能保证，收入翻一番就白翻了，这个是很难很难达到的，现在如果不采取改革性的措施，很难解决目前房地产状况。

　　房地产改革和长效机制应该在这个节点启动，现在房价是稳定的，市场是理性的，不管开发商，还是购买人都是理性的，应该启动一些长效机制。首先是土地，如果土地价格涨，房价怎么能下来，成本已经50%了，怎么买。土地供给制度的改革要进行，逐步实行政府用地和商业用地的双轨制，如果有竞争，这个事情就有希望。农村土地流转中的同地、同权、同价，原来十六大已经讲了，但是没有实现，我们希望十八大以后能够实行农村土地流转当中的三个问题。

　　第三个，合理解决小产权问题，这是减少农村和城市的差别，和土地改革，这个改革不启动，房地产仍然无解。

　　再一个是银根，差别化的信贷和差别化的需求，房地产本来就是差别化的，不同需求就应该是差别化的信贷。

　　第二个，多元化的民间借贷渠道，不光是银行一家说了算，促进竞争，促进金融市场化的改革。

　　还有是税收，房地产税试点和总结扩容现在正在研讨。

　　更重要的是房地产税，房产税和房地产税不一样，现在正在抓紧。

　　总而言之，中国房地产走过了快速发展的十年，将迎来趋于成熟和健康发展的未来十年。