浙商银行

论坛:地产业的未来(实录)

2012年11月15日 15:40  新浪财经 微博
“2012财富CEO峰会”于2012年11月15日在北京召开。上图为论坛:地产业的未来。(图片来源:新浪财经 梁斌 摄)   “2012财富CEO峰会”于2012年11月15日在北京召开。上图为论坛:地产业的未来。(图片来源:新浪财经 梁斌 摄)

  新浪财经讯 “2012财富CEO峰会”于2012年11月15日在北京召开。上图为论坛:地产业的未来。

  以下为论坛实录:

  周展宏:各位嘉宾下午好!很高兴主持大家特别关心的一个话题。先有请嘉宾上台第一位是北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光[微博]先生、第二位是财政部财政科学研究所所长贾康先生、第三位是北京国华置业有限公司董事长房超先生。

  房地产确实是大家关注的一个焦点问题,在一年多前,可能大家对中国房地产最关注的就是泡沫会不会破灭?而且华尔街出现了做空中国的浪潮。在过去一年当中,实际上在最新的房地产公司公布的三季报,很多大型房地产公司业绩应该说他们完成的业绩目标已经基本上把今年的90%完成了。这也是让大家感到很意外的,我想请问各位嘉宾谈一下,目前对中国房地产业的一些看法?你的观点是什么?是不是有泡沫?

  刘晓光:我的观点是有的地方有泡沫,有的地方可能还不能说有泡沫。第二个泡沫是相对的,当供过于求的时候是泡沫。本身不是一种真正的过过于求,是人为的限制的时候可能不是泡沫。因为大家知道现在是限购,压抑了很多需求,我们政府加以改变之后释放出的需求量将是真实的需求量。

  周展宏:北京有泡沫吗?

  刘晓光:北京也是结构问题。比如四环以里优质黄金地段的房地产应该说需求是真实的。有些地区比如比较偏远的或者五环、六环以外的地域价格后来比较高了,有的从7000卖到2万,那是有一定泡沫的。

  周展宏:谢谢刘总,非常直接的回答我们的问题。

  贾康:我的认识跟刘总高度一致。咱们主题说到地产业不能光讲住宅产业吧,中国还有商业地产。首先要说商业地产有没有泡沫?我感觉好像不明显。

  周展宏:去年我记得潘石屹[微博]在他的微博上说上海商业地产空置率很高。

  贾康:一般大家说泡沫还是说到住房的房价高是泡沫了,刘总说的很清晰,我完全认同。如果拿北京案例来看五环以内房价是高,但是泡沫不明显。前段时间被恶炒的通州、燕郊可能有泡沫,但是很快被挤压回去了一些。全国现在差不多700个城市,这里面哪个地方有泡沫,哪个地方没有泡沫?哪些地段有泡沫、哪些地段没有泡沫?是相对好判断的。不能笼统的说一个泡沫概念把中国整个房地产概念概括了,这个分析我觉得很有必要。

  刘晓光:比如写字楼,现在北京好地段基本上没有。很多人向我们来买,我们没有。我们曾经卖过十六七个写字楼,我们也后悔,现在再让我们卖,我们没有。

  周展宏:地段非常关键。我可以补充一个信息,北京是三环以里还是四环以里不再批住宅用地了?

  刘晓光:四环以里也不是绝对的不批。一个是四环以里基本上没有土地了,第二个是鼓励这种商业性的建筑。

  周展宏:说到商业地产房总大量的是自己持有物业做商业地产的。一般的老百姓谈这块市场他们关注的可能也不多。

  房超:刚才贾康先生讲的我非常赞同。我们在房地产这个行业,无论是政策性调整,还是管理,都应该区别对待。商业地产它和住宅地产还是有比较大的不同的。商业地产它是一个为商业搭建平台的。商业地产产生的那天起就会产生就业、税收和可持续发展。住宅是终端消费,购买以后就变成了一个居住的功能。对商业地产的调控持续了20年的时间,我在北京做了20年,20年几乎每隔两三年都在讨论写字楼是不是过剩了?商业是不是过剩了?但是讨论到今天,写字楼的量和商场的量都增加了数倍,但是现在CBD、金融街甲级写字楼一房难求。租金从去年开始到今年上涨50%。说明市场需求是不以我们的讨论和谁的调整为转移的,它是自然的发展而发展及商业地产笼统的把它作为一个房地产统一调控,在税收政策、信贷政策各方面完全等同于住宅调控,不是特别科学的。我在很多机会也大声呼吁。比如华贸中心是商业地产的案例,这个项目当年建起来是一百万平米,其中大部分主体的部分,像这座酒店隔壁的丽斯卡而顿,包括临街的写字楼都是我们持有的,现在租一个写字楼都是排队,这来自于大的跨国企业到中国的发展。

  房地产受两大重大因素的影响,一个是城镇化发展,就是宏观经济形式发展,第二个就是货币政策。货币政策对房地产是有影响的,因为它几乎是为数不多的,唯一的投资手段。所以房地产将近20年以来,刘总我和他是一起的,他那时候在北京,93年是计委做副主任,当时我们两个在一起,当时都是风华正茂的小伙子。现在20年以来可以看到中国房地产市场随着城镇化进程和宏观经济的发展和货币化调整一直在不断的波动。这段调控力度比较大是因为我们大的社会环境发生了变化。政府更考虑群众的一些呼声,看起来反应更强烈一些。

  再一个确实货币政策这两年的变化是超常规的,经济发展也非常快。这时候带来了房地产有点像突变式的发展,出现了调控和房地产本身的反弹,一直在纠结这两三年时间。我们到某一个诚实的时候没有感觉它有多大的问题。我个人的意见是北京本身也没有太大的问题,即使北京再调控,一旦回到常态的时候,由于它存在着巨大的聚集效应,存在着极大的需求,房价是很难按照我们的意志来控制的。

  但是有些城市,比如无锡,我们看无锡的时候是个很经典的案例,它这个城市经济基础非常好,GDP总量是非常好看的数据,产业结构各方面都没有问题,但是房价很低。在无锡7000块钱买精装修的房子很好了,有什么可调控的?为什么它房价上不去呢?很简单。周边有同水平的苏州、常州还有一个是上海它聚集效应不够,短期产生不了太多的需求。就是供应大于需求,这时候无论怎么样房价是上不去的。所以无锡前段时间网上有很多披露,就是有的才卖6000多块钱,是核心地段,精装修。这就说明一个问题,最终真正发挥作用的还是供求关系。大家去判断在一个城市房价的水准,我认为主要根上的问题还是看供求。面上就是看阶段性的,还是应该看宏观经济形式的判断和货币政策的走向。如果不是这样的把握,单纯的从拿着一个尺度量全国各地的情况,可能会出现一些偏差。

  刘晓光:补充一下无锡,无锡是一个重要的机会地。无锡有一个问题,它没有级差地租,这块地方、那块地方都是一样的,所以造成它的房价很低,拉平了。不像北京一说CBD一说香山有一个级差地租的概念。

  第二个,我觉得居住房地产改变着中国。20年前我认识房超的时候他盖了西单的一个小楼,那时候觉得很好了,现在看看咱们这个酒店,应该比欧美的不差。

  贾康:房总说的三个主要相关因素我觉得很有道理。但是宏观经济态势是波动的,是一个一个的涨潮、落潮,相对高涨或者低迷。跟它伴随的是货币政府是跟它相反的,有一个更长的时间段覆盖这两个因素始终不变的因素就是中国的城市化率一定是上升的曲线。我们现在没有任何力量能够改变这个曲线一直往上走的基本状态。现在这条曲线如果从完成中国的所谓现代化,按照我们现在所说的三步走战略体现,中国城镇化率从改革开放初期的10点几一直发展到70%到80才会降低速率%,这个期间至少是60年到7、8十年,现在我们只走了一半,官方说城市化率是50%,实际上高估了。他把居住在城市里半年以上的都是城镇化了,即便这样还要有20年的上升趋势的发展。这个没有人能改变。比如都往中心区聚集,必须要配套住宅和低端人群的住处。土地中心区必然极度稀缺。所以政府要有双轨统筹框槛,要有保障房和商品房统筹协调,怎么解决好这是另外的事情。但是我深信这个过程中没有任何力量能把城市化水平压住。既然要上扬,我们对中心区的繁荣发展要有信心。同时政府要做好托底的事情,让低收入的家庭住有所居。

  周展宏:讨论起来大家都很热烈,我总结来说至少三位嘉宾认同都是一致的,中国房地产未来其实还是很有希望的。无论是住宅也好,还是商业也好。我们转到下一个大家更关心的话题,就是房地产税的问题。我看到贾所长你的微博也是支持这点的。你为什么支持征收房地产税?第二,如果开征的话,你认为政府征收房地产税的目标是什么?第三,你认为房地产税开征是不是对我们普通老百姓会造成影响?

  贾康:这个税如果要运营起来应该和社会成员是什么关系,我非常强调一定要让大家吃定心丸。在中国对于消费住房保有环节实施的税收调整,应该说只收高端,不能像美国普遍征收的模式,既然只调整高端那就是区别对待。对真正的豪宅,对多套房的房产持有者要施加这个调节,这个调节是符合适当收入再分配原则的。他们有支付能力,住着特别好的房子的同时,给国库做点贡献,国库有更多的能力扶持底层的人,这是共赢。这个道理说清楚,不是跟谁过不去,不是部分调节,而且这个调节一定要落在高端。

  说到税的作用,这个税机理上的分析就是要使整个税制要有直接税也有间接税。需要有一个税的框架,另外给中国提供了地方税体系的收入来源也是很有制度建设意义的,地方税体系的建设直接关系到大家经常讨论的,能不能改变地方政府只在土地批租把钱一下拿走的模式,使他能够发自内心的专心致志的提升本地服务水平。如果在保有环节有税收,只要履行职能那的财源建设和职能合理化是一个逻辑具体的展开。另外同时带来了收入分配机制的优化。

  周展宏:实际上中国现在当然不是收房地产税是,而通过招牌挂卖地,实际上支持地方政府的财政,这是大家批评比较多的。如果开征房地产税,这个税往哪里用,您理论上已经说了,但是我估计大家不见得听的很懂。比如收了这个税,政府比较明确的用在支持保障房,用在当地建设公共设施,多少的比例这个要明确。

  贾康:肯定是地方税。

  周展宏:因为原来有一个误区大家说征收房地产税能帮助降低房价。

  贾康:这些不良的东西应该得到一个制度框架的约束和校正。如果保有的话炒作要收敛。再一个这个税的用途,国际经验就是作为地方税地方有自己的立法程序来审批当地的预算。预算是透明的,让全社会的人,特别是当地的居民知道这个钱拿来以后做什么用。有的人说美国经验拿来做教育,那是中国的情况。在中国除了教育还有别的要做,关键就是预算透明,让当地的居民参与充分表达他们的偏好和意愿,通过人民代表大会审批以后共同监督着,严格执行,追求绩效这是问题的关键。到底是用于教育还是地方基础设施的改建,就是要服务于公共利益,和属地要结合。

  周展宏:我们问一下两位企业家,房地产税你们怎么看?你们预期会产生哪些影响?你们要做哪些应对?以及或者将要采取的?

  房超:商业地产的房产税早就开始征收了,所以不存在这个问题。就是住宅地产,我个人的看法就是整个房地产的税负要做一个整体的结构性的研究。就是把整个房地产的税负放到一个什么样的水准上?因为客观上确实会影响到房价。如果政策不是统筹考虑,在供需关系上,影响它的都不是这些政策,影响房价最主要因素不是哪个小的税,这个只能起到微调的作用。主要的要素不是这个。如果是供求关系,没有理顺,保障系统还没有把帐还完,如果对所有的住房征收房地产税的话,有可能会影响到房价。因为房交对任何购房者来讲,是7000还是7200,他是没有精确计算的,加上房产税可能就变成7200了,对他来讲7200也得买,因为需要。所以整个房地产税收没有整体设计,出现问题出台一些短期政策,短期政策在一定时间内看不太适用就暂停执行。到了问题又出现了,又把它重新恢复。比方说土地增值税出台的时候也是为了调控,后来因为经济不好了,税就弱化了。采取象征性预征,基本不再征税了。这次又出现了房价风暴,07年突然冒出来了,把这个税恢复重新征,其实这个也不合理,销售环境已经征税了。加起来对于中高端住房来讲整体房地产的税负已经是30以上了,对高端房产来讲按照现在税赋都清税的话,对高端房税负已经在50%了。我说的不是销售额的50%,是毛利的50%。这个税负只层层加码不做整体的设计,有可能对房价产生的影响是适得其反的。我对征收房产税单纯从房价本身来讲有什么影响,我没有研究。但是我相信房地产税应该是一个整体的评估,整体结构性的定位,然后统筹考虑。

  刘晓光:出台房地产税的问题我想我是支持的。但是确实有一些问题。最早我们讨论,我们交了土地出让金,我们的土地是没有拥有权的产权的,这种情况下还让我交房地产税,它的合理性?

  第二我为什么支持房地产税的出台呢?从调节宏观调控房地产的手段角度我是支持的。因为毕竟这是经济手段,不是一种行政手段,不是一种休克式的控制。

  第三房地产税要收的话确实是一个系统,很复杂。什么样的价格线要收?多少平米要收了?老了收不收?新的怎么收?高档高档到什么程度?这个确实比较复杂。我觉得我不主张一下都铺开,真得做一些试点实验。

  周展宏:已经试点了两个。这两个企业家都提出了具体的问题,房总说了要对税进行综合考虑,刚才刘总提到了合理性的问题。

  贾康:房总说的我完全赞成。因为无论称作税还是费,还是租,这些都是实际的负担,必须要整合,要理顺关系要合理化,不能只就一个点谈一个点,永远说不清楚。要通盘的把税费和其他的制度整合。刘总说的很重要,很难看到一下全铺开,只有一条道,邓小平说的“在有争论的时候不要沉默于争论,有时候要大胆的试大胆的闯”。改革文件最权威发布里也有这样的表述,叫适时扩大房产税征收扩大。但是现在年底了也没有看到什么动作。我们可以理解十八大之前,所有的官场里面的潜规则,当然就是多一事不如少一事。有这么激烈的争论,这方面动的话可能引出其他的麻烦来。我认为十八大以后还会给出一个全面配套改革之下的进一步的指导意见。方向上这个税通过试点还是要扩大范围的。

  这里有很多争议,回应一下我们看法。不断有官方人士发出质疑,说别的国家是土地私有制,中国终极产权是国有的,有什么道理采这个税呢?国外情况不是通通都是私有产权,英国的情况是无论产权是私有还是公有的,还是哪一种公有的这个税是全覆盖的,这是从实践来看的,是从国际经验来看的。英国它的地皮称为两种类型,一种是终极产权,另外就是签约的英国最长可以签到999年,但是不是终极所有,这两种房地产税都全覆盖。

  中国有一个先例,90年代初对国有企业开征所得税,理论上讲企业都是国有的,还跟它征税。国有企业产权最后国家所有,但是它是相对独立的,有相对独立物质利益的商品生产经营者。它必须处在商品经济环境中跟其他商品公平竞争的状态,所以需要对它像其他主体一样开征所得税一样。我们现在是一样的道理,地皮终极产权是国有,但是40年到60年的物权持有者有独立的意志,为了调整某些特定政策目的标的实现,比如收入再分配,或者土地再利用,我可以通过立法程序对这样一个时间段的所有产的波动者,开征房产税。从我们自己实践方面也有先例,处理过类似的逻辑。

  周展宏:我看大家对这个税希望都很高,简直这个税一推出来能解决很多房地产宏观调控的政策问题。如果理顺房地产税能把对房地产的宏观调控用这个税的解决吗?

  贾康:现在来看很快的全面替代行政手段条件还不够。我个人感觉如果再走一段时间,保障房比较充裕的供给到位了,低收入家庭居住问题解决了,房价的调控应该更多的是公平竞争了,在保有环节高端收税那时候一些行政手段要逐渐的淡出。

  周展宏:我理解是贾所长的意思就是保障房建的差不多了。

  刘晓光:建保障房是正确的,我的观点就是保障方要真正保障起来,商品房要真正商品起来。如果商品房不能按照市场规律调整,保障房不能真正保障,那么调节还是不能成功。

  这个税很多是从调整差距调整,比如北京很多五年以前买的房子8000一平米,现在3万,如果存了钱大概等于8500,所以谁买了房谁拿了财富投资品,富裕程度就快了。我在2002年去日本的时候跟自民党的第三号人物聊天,他跟我讲了一个道理,他说你们是社会主义,我们也是社会主义,我说为什么?他说我们对300万日元年收入的人收的税很少,对300万以上的收税比较高。我听一听是通过税做收入差距的调整的。

  贾康:刘总说的就是直接税,是不转嫁的。

  周展宏:我们转到房地产经营的问题上,我们看到市场很明显的趋势,很多原来住宅开发商转型做其他的一些事情。年初我跟刘总见面的时候也提到了你在做一些其他的新兴的业务。房总做的就是城市综合题,做的很好的就是华贸,另外旅游地产也很热门,另外今年兴起的养老地产。包括你们应对目前房地产调控的挑战你们采取了哪些手段?或者对新的商业模式有什么看法?

  刘晓光:今年情况我看大的企业还不错,中型企业比较难,小型企业无所谓,就一两个项目。第二,我们企业本身来讲业绩比去年好,但是比去年费了很多劲,下更大的工夫。我的观点下一步可能房地产的核心竞争力在于我们的模式的创新和创造。再走这种老的路子,拿完地建完卖完就跑,这种路子肯定有问题。所以我们更注重怎么把其他的产业价值输送到房地产的价值当中做融合。也就是将来下一步商业地产,地铁地产、旅游地产、养老地产、文化地产这些东西。我们创新大概有十个方面的新的模式。这可能是我们房地产企业下一步的竞争力,必须创新。

  周展宏:今年业务比较好也是你们做了一些创新吗?

  刘晓光:对。如果不创新做起来很艰难。

  周展宏:跟房总聊天,他说他们公司没上市,但是公司有300亿的资产,很大的规模了,我想商业地产很大的挑战就是资金流的问题,不像住宅很快能够回笼资金。能不能分享一下你们怎么做融资的?

  房超:商业地产最大的特点就是没有杠杆,或者说杠杆率比较低。房地产之所以在近二十多年是发展最快的产业之一,就是因为一个简单政策促进了房地产的发展,就是它有杠杆,它可以预售,只是有图纸就可以把商品卖掉,并且收回部分或者的大部分资金。目前对其他商品都还没有这个政策,只有房地产。房地产得益于这样一个简单可行的政策就变成了20年以来发展最快的行业。

  其实房地产是资金密集型的,投入很大,周期特别长。一个房地产项目从启动到建成通常需要两到三年,商业地产更长。但是就是因为这有个杠杆,所以房地产业发展非常快。商业地产对这个杠杆的使用率很低。单纯的商业地产,像一座酒店回收期通常要超过15年。回报率很低。我们测算社会平均水平,一个商业如果做的较为成功,回收期也得10年。新光天地是一个特例,这种情况比较少,全国这种案例比较少。

  周展宏:这个回报周期多久?

  房超:这个肯定是很短大概6、7年的时间。但是这不能作为一个普遍规律去总结。

  贾康:我在澳门听说后来搞的金沙赌城投资回报率是十个月。

  房超:娱乐地产比商业地产回收期可能更快一些。因为我很少参加圈内的活动,冯仑就跟我讲说我们每次参加活动都见不到你但是我们每次都提到你,他说就是总结你这种模式,十年下来我们都在做可销售的物业,最后算下来和地增值的部分也差不了多少。但是你这个做了以后持有,可持续的收取一些利润和税收,这个确实好。他在和香港置地合作的时候,置地一年租金收入一百五六十亿,它也不是做项目卖的,当然也有销售要平衡现金流,但是主体部分持有。通过持有,通过持续提升经营能力,通过持续的改进,改善,与时俱进,所以物业不断的增值。这种模式现在变成大家一种共识,在房地产行业只是急功近利,这种模式都在反思了。我想这就产生了一个问题,城市化进程进展到这个阶段,如何从量变到质变?现在大量的城市都是在复制和简单的和一些低水平重复。其实到那个城市看起来城市和市场的差距是很大的。现在新光天地之所以火是因为周边几十公里,几百公里都上新光来买东西。为什么呢?比如哈尔滨、长春、沈阳、大连一个城市二十年差不多投了几千亿也有了,没有华贸中心,没有他们喜欢的商业设施,所以他们到这儿来买东西。其实在美国没有这种概念,美国各个城市的居民不会跑到纽约买东西的,因为基本上中型的城市都有和纽约档次和水准差不多的商业设施,他不需要去纽约买。这就是目前城市的差异问题。所以商业模式我认为现在是转型期,借着调控,也算是一个时机,很多地产都在转型,都在想怎么调整商业模式?能够做的更可持续,更能承担风险。

  比方说调控,对华贸来说有什么风险?没有风险。但是对于一些负债高,完全靠每年做一千个亿的流量,每年必须储备明年一千亿的土地,对这种公司来讲,政策对他就是致命的。这是模式平衡的问题,我相信未来的发展房地产会出现一些好的现象,就是大家对商业模式进一步整理,从量变到质变,提升我们城市化的水平。

  周展宏:最近有一个信息是大学著名教授说的,中国城市人口密度非常低,我也了解这个情况,比如说北京和上海,北京比上海的密度低很多。根据你们都提到了这种核心城区核心土地资源特别稀缺。作为你们开发商来说有什么办法来帮助提高城市中心用地的利用率?包括使它的密度能够提高?

  刘晓光:这个我的观点是这样的,中国14亿人口,在中国建国外小城镇不科学,比如5万、15万是最佳城市,中国可能不可能,因为中国的人口太多,中国经济的水平也很不平衡。所以中国将来形成这种特大城市和特大城市的都市圈这可能是我们的一个前景或者下一站。它对安排就业,体育教育卫生这些都会好得多。我们现在土地利用率确实有问题。我7月份在英国看了,英国一共只有27万平方公里,住着6、7千万人口,也挺舒适,利用率挺高。我们特大城市我想两个问题,一个问题比如北京吧,容积率应该适当提高。比如有的地方可以盖到1:3、1:4的容积率,非让它1:2可能土地面积利用率低了。另外城市空间摆布,我一直在想北京五环、六环、下一步七环,包括十六个放射线,这空间应该允许我们摆几百个小城镇,这些空间都浪费了,但是现在不允许。基本上说没有让开发商去投资做新型的小的城镇。现在基本上绿地是一块,仓储用地可能是一块,可能是规划的指导思想的问题。因为我们这么做了繁荣一片、美化一片,我们没有这种能力,只能提出这种建议,我想很多东西需要改革来解决。

  房超:说到城市密度的问题,我们有很多参考样本,有的比我们密很多,交通、舒适度并不低。我们密度也不大,但是并不舒适,而且生活成本也很高,医院、学校、商业都在比较远的地方。我觉得作为城市化进展到现在,应该很好的研究城市化怎么把它科学发展的问题?怎么使得城市化的进程是科学发展的,已经刻不容缓了。大家都关心北京的房价,北京的房价绝对不能靠调控,因为有真实的供求关系,从根本上的内涵,所以靠调控只能是暂时的。最终还是要增加供应量,调节供求关系。这就带来了一个长远的问题。北京也不可能在三环以里再增加密度了,因为三环以里交通改变的余地不大了,因为一开始的城市结构就造成了目前这种交通的状况也改变不大,所以再去增加太多也不现实。

  大东京圈我去年去考察的时候,实际上就是一个普通的人员跟我讲,他说东京发展过去是功能引导,离银座近的,土地贵大家都喜欢去哪儿。最近几年的发展就是交通引导,哪有交通哪迅速发展,迅速缓解了东京地区的住房压力。他们甚至允许地铁和住宅建设联动。我们了解东京的房价的略高于北京的房价也不是特别贵,不是我们想象的那么贵。所以我想下一步发展不能单纯的看在中心区怎么加密使得土地利用价值提高。可能要是一个综合的评估和考虑。这是城市化的研究课题,解决北京的房价绝对应该通过交通引导解决,通过把现在的一些地点通一些地铁过去,在地铁上像一串珍珠一样搞各种建筑,住在40公里和20公里的生活成本和时间成本差15分钟,其他都一样,教育、商业、配套都一样,这样迅速把级差拉平了。现在要迅速消除级差,消除级差的过程是城市化的过程。不是中心区加密,要通过交通的引导改变传统人们对地段的概念,迅速调整供求关系。最终长远看,还是靠调整供求关系来解决这个问题。

  现在在大坂上班的中产阶级很多在京都住,每天座新干线上班,他是可以接受的,大概是45分钟。城市化还有一个重大问题,就是我们现在的施政投资的效益太低。咱们都知道日本为什么一个很大的老板下了飞机是座地铁回公司或者回家的。咱们这儿副科长也得去车接,首都机场现在三条线都是堵的,社会成本太高。为什么呢?有轨线路有一个7分钟到东直门的线,但是任何人的家都不住在东直门这个线的楼上,如果再回家提着包,是没有任何出路的。你的烦恼超过了我宁可花一个成本去接送。就是效率太低了。我们现在看一百年前英国建的铁路,也是在城市里面家门口上去就到家,像地铁一样方便。最新东南亚国家在这几年城市化进程过程中,他们也都是把设计放在人性化这个角度去考虑。但是我们不行。比如我们北京到天津,其实是27分钟,这是一个了不起的事,但是我们这些人去天津肯定还是开车去的。为什么呢?虽然火车只是27分钟,但是我到西客站南站至少半个小时,到天津下了高铁,到任何一个指定地点可能还需要半小时,这两个半小时加中间半小时加等候时间买票也是一个半小时,我开车就一个小时20分钟。效率太低了。我们有时候感觉到痛心疾首。为什么在设计的时候不把最后那一米最后那一公里修到位呢。为什么非得让它这么纠结呢?其实城市化发展到这个阶段应该要很好的总结规划。

  贾康:增加城市实际容纳的人员还要怎么调动已有人员降低物业的空置率。特别是住房的空置率,虽然没有明确统计,但是可以断定中国现在中心区的空置率是非常高的,很多人认为买的第二套房、第三套房是给自己买了一个保险。

  提问:房总您好,因为我很多亲戚朋友他们在从事房地产行业,还有零售行业。我认为下午这种CEO峰会对目前的热点讨论我足。现在大家关注的是商业地产,商业地产如何造成网络营销对传统营销造成的冲击?

  房超:商业地产现在做的大型商业设施的,小的不算成功率不到50%,也有很大的问题。就是简单的重复建设造成了商业地产的效益不好。成功的占不了50%,我刚好是中国房地产协会商业地产委员会的主席,每个月我都接到一个蓝皮书,都是统计全国的这些商业地产的数据,刚好我有一些研究,商业地产一定要慎重。第一不能雷同化,一定要差异化不能简单认为商业就是卖东西的地方。实际上现代商业的理念从国外到国内都是体验和时尚中心。新光天地能成功不是因为它有多少品牌而是综合效应包括硬件环境很好,服务很好,很舒适,渡假休闲娱乐都能得到很好的体验。商业地产定位是一个非常大的课题。

  第二商业地产面临W最大的挑战,一个是电商,现在全国的零售在商场的量十七八万亿,现在电商最少三、四万亿。淘宝的目标今天就是一万亿以上。加起来大概就是几万亿了。另外很多专业商场都分出去了,最早是家电后来是家居,后来是服装,还有儿童也分出去了,现在越来越细分。细分以后真正的过去的你刚才讲的购物中心,你做的商业都要重新定位了。也不能一哄而上,应该是差异化。一定要注意差异化。电商唯一解决不了的问题就是体验。所以商业综合型的、体验型的带有渡假式的商场是有很好的生命力的。所以大家不要盲目投资,包括三环以里的商场开了三年没有开起来,非常失败,我希望今后再搞商业设施建设的时候一定要研究市场差异化,做特色。面向未来,面向五年以后人们的消费习惯,十年以后的人们消费习惯。留有可持续发展的余地,如果这样的话你的商业投资就有可能有效益了。

  周展宏:谢谢本场的三位嘉宾。

分享到:
保存  |  打印  |  关闭

相关专题

猜你喜欢

  • 新闻习近平当选总书记 军委主席 常委名单
  • 体育中超-里皮牵线恒大将与AC米兰谈合作
  • 娱乐毛阿敏谈上海个唱 自夸很牛很纯真
  • 财经汽柴油价今日起每吨下调310和300元
  • 科技深圳地铁遭WiFi逼停调查:会干扰但合法
  • 博客上海体育局:女排队员遭教练性骚扰声明
  • 读书解放战争:中共五虎上将所辖兵力大排行
  • 教育90后女生未谈过恋爱2年写5部爱情长篇
  • 育儿孕妇生下双龙双凤4胞胎叹养育压力大(图)
  • 于晓华:未来十年中国还可保持5%的增速
  • 叶檀:企业打民粹牌自毁长城
  • 西向东:中国哪些物价比美国便宜(图)
  • 李玲:常委见面会传出积极信号
  • 王海滨:长期债务危机刚刚拉开序幕
  • 陈岳峰:2012年中国零售业发展回顾
  • 白明:从320个字读出的对外开放新高度
  • 艾诚:美国大量印钞让中国赚钱
  • 辜胜阻:十八大报告经济发展新亮点
  • 陶冬:日本拖不过第三个失落的十年