国金证券房地产研究员曹旭特。（新浪财经 贾景涛 摄）

　　新浪财经讯 国金证券2012年中期策略会7月4日至6日在成都举行。上图为国金证券房地产研究员曹旭特在会上发表演讲。曹旭特表示，目前北京四五环以外的楼盘精装修已经卖到4.8万，北京二手房已经在产权交易中心过户排队。基于房价有反弹预期压力，我们相对谨慎一些。

　　以下为曹旭特讲话实录：

　　曹旭特：大家好，我是房地产研究员曹旭特。很荣幸给大家汇报一下我的观点。目前跟年初有一个变化。这个幻灯片是半个月之前做的，截至那个时间统计了一下，地产股绝对涨幅是30%，相对跑赢沪深300，20个点的水平。目前地产股变得相对谨慎一些，主要的理由是因为目前行业的销量恢复还是有点超出市场预期。现在有些价格割裂因素体现在市场中，因为市场太好。不管是刚性需求在入场，高端产品现在卖得也很好，比如北京4.5环以外的楼盘精装修已经卖到4.8万了。至少存在房价反弹的预期，北京二手房已经在产权交易中心过户开始排队了。新房排队也是有这个现象，但是我们觉得反弹压力并不存在。

　　目前基于房价有反弹预期压力，我们相对谨慎一些。另外也有两个因素需要讲一讲，一季度末有数据统计，已经到7%了。目前对于市场的预期，地产股配置是9%，比标配超出比例3.5个百分点了。另外我们认为地产短期涨幅太多了。沪深300绝对比较，已经超越指数大概20个百分点，第一，房价有反弹预期，第二，机构拿得太多。第三它也涨太多。这是地产股短期我们认为基本上是这种水平。

　　另外我们想地产股的中期研究我们提出反转的判断，新一轮周期开始，不断强化这样的观点，地产股的周期表现我们也没有太大的变化，这里面想提一下自从98年以来，地产股经历了这么多个周期，这里面到底在周期里面什么样的表现，至少是政策丰富性的研究吧。实际上行业政策的周期从98恩年开始到现在有13个这样的周期，实际上我们这里面得出最简单的理论，我们的结论是说地产股在政策平稳期，只要政策砝码不再加，地产股几乎无一例外跑赢市场。第一个周期是98年7月份到03年5月份，这是国家首次开始提出住房货币化，通过房地产市场的松驰，蓝色线是地产股走势，很明显跑赢市场。03年6月份开始有一个文件，大家印象比较深刻，经过这么多年以来，03年国家开始提出防止房地产泡沫现象。03年10月份到04年3月份，这个阶段是地产有史以来它的量和价是最健康的。价很平稳，受到了控制，但是量在不断的同比的上涨。这是非常健康的阶段。04年4月份就进入政策比较密集的期，当时5月份营业税出台，把房价打下来。接下来到了05年6月份，和06年4月份，不到一年时间里面，这个阶段我们可以看到地产在上涨。房价得到控制之后，地产股无一例外又跑赢市场。第六个周期是06年5月份到06年7月份，这个周期很短，但是这里面体现了政策预期，包括营业税，从两年增加到5年，从比较短的周期里面还是跑输赢了。06年8月份到07年8月份，应该说还是跑赢市场。第八个周期，当时出增值税，没有出现时间预期，过了这个时间之后，又进入了一个平稳的周期，07年3月份到6月份，地产最大的牛市。有投资者说，这里面我们不断的进行了加息，我们把14个货币政策周期和地产股的表现也做了一个分析，货币政策周期跟地产股的表现根本没有明显的观点，但是跟基本面影响关联很大，行业货币政策周期影响地产股的基本面，但是行业行政周期会影响地产股的股价表现。这里面着重讲一下地产股的行业周期。另外是07年10月份以来开始行业受到明显的行业政策，比如二套房政策的压制，这个是明显输掉市场。08年10月底这一轮也比较明显，政策反转的周期，地产支柱产业的地位。从09年12月份到11年10月份，这个周期是非常长，几乎这个阶段是输掉的。到了最后一个周期，从去年年底到今年5月份，这个阶段其实大的政策没有出台，基本上没有大的改观，这个时候政策预期变化，在这样一个阶段，其实地产股还是跑赢市场。我们想说这样一个结论，也就是说地产行业政策周期跟行业比较表现是高度重叠。第二点，目前这个时点，只要政策在平稳的周期里面，地产股的表现还是非常好。中期对地产股还是看好。房价短期的反弹，我们认为是正常现象，前期有一些楼盘开盘定价很低，未来这个修正过低的开盘价，我们认为房价还是能够得到控制。所以未来还是地产平稳周期。这里面观点还是明显，短期地产股是弱于市场。三季度的走势我们认为还是这样一条线可以看到的，目前市场明显基本面的状况，都是由首次置业进入到改善性住房也开始进入到这个市场，明显看到销售的变化。6月份的数据，上海中环他们高档一点的房子环比增长60%以上。首次置业增长就不是那么明显。目前投资时点建议投资者关注一些比例相对高，但是股价表现相对弱一点的，一个是金地集团，高端比例大一点，股价表现弱一些。这是我们对地产行业的观点。谢谢大家。