“2012(第四届)大连·中国经济论坛”于2012年5月26日-27日在大连举行。上图为中国房地产协会秘书长苗乐如。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “2012(第四届)大连·中国经济论坛”于2012年5月26日-27日在大连举行。上图为中国房地产协会秘书长苗乐如。

　　以下为演讲实录：

　　苗乐如：当前的房地产市场或者住宅市场面临的情景怎么看？我个人觉得是不是还要回忆一下调控给我们房地产的发展，给地方经济的发展带来了什么？这一点从我自己的精力和体会来看，最少有四个方面的变化。一个从住宅的产品供应来说，通过我们的调控更加认识到市场和保障双轨运行的必要性。从住宅的供应结构来看，应该说得到了极大的改善和加强。从住宅产业的发展布局来看，除了我们过去一些领军企业坚守在一二线城市之外，在调控的过程当中，更多的像三四线迈进，甚至也包括我们的农村建设，包括城镇建设，我想这不仅是延伸了产业链，而且恐怕对我们贯彻落实城乡统筹发展有可能是历史上的一个推进。这是我想的从整个产品的供应结构、整个住宅产业的布局，这个我觉得是有比较大的变化。

　　第二变化就是我们的产业转型，刚才秘书长也谈到了，整个从房地产来看，过去很多的领军企业主要精力都是搞住宅开发，随着调控的持续的推进，现在的商业地产、旅游地产、休闲，包括大连，万达是没有问题了，是个品牌的，以商业地产为代表的全国的企业，你们本身还有一个亿达地产，他搞的软件园，我去年有机会去看，非常的好。我们很多的领导人都看了，它是以软件园为基础的，适应当前的国际化的财务管理的要求，在这个基础上搞了软件学院，然后围绕这个产业搞了他们的休闲的、餐饮的等等，包括住宅。更多的还有其他的，我们的老年住宅等等。这是一个很大的变化，为什么有这个变化？这点像秘书长所说，就是因为开发商在十年发展中有钱了，有队伍，有能力去支持。这是第二个变化。

　　第三个变化就是我们的住宅走低碳、绿色，住宅走产业化，整个产业发展应该走低碳、绿色、环境友好型、资源节约型的道路。有人说我搞住宅总不能老搞毛坯房吧？

　　第四个变化，我以为恰恰是因为我们的企业有了这样的一种结构调整，有了这样的一种业态变化，仅仅停留在原来的开发水平上是不行的，所以企业的管理水平得到了很大的加强，像恒大集团，这是去年我们500强评的前三甲，万科是销售超千亿，恒大是开工超千万亿，万达是资产超千亿。像恒大，它都是扁平化的管理，你要是看他的项目，从成本到使用的零部件，配置的洁具也好都是价格不菲，他搞的不是高端的，另外更多的面对这种产业业态的变化，对于房地产企业的投融资形势，与原来的住宅仅仅靠信贷是不行的，除了有养老资金和保险资金能够进入的，更多的我们的信托、我们的PE、我们的CV，我们的私募基金得到了很大的发展，在这方面的我们管理体制方面也有发展，这是我说的，我自己的体会，不一定对，我觉得有这四方面的变化。

　　另外，从我个人体会看，无论是2008年面对的困难还是到去年、到今天，房地产业除了部分城市房价增长过高、过快带来的社会问题、政治问题之外，其实我们更多的是这个产业在整个宏观经济下，直接和间接受到的影响，或者需要承担的责任，2008年次贷危机跟我有什么关系？去年收缩流动性，个贷上浮不是银行想赚这点钱，给我的感觉是规模要收缩，没有办法就抬高门槛，结果大家都认识到，利率一提高，房价降20%都给了银行了，当然现在得到了纠正。

　　所以，我们今天也面临着把稳增长放到国家更重要的位置上，因此房地产业无论你写也好、说也好，因为在宏观经济发展中，直接间接都有影响，实体经济的发展，居民收入的提高必然反应到你这个产业上，因为一个认知，通过调控的过程应该看到我们的房地产业是支柱产业，而且随着城镇化进程至少有20年左右的时间甚至更长，应该是民生工程中保证民众的基本住房改善，另外，基础性、带领性也好，这种高的容纳性也好，也是基础性产业，这是一个认知。

　　第二个认知就是调控，这种行政措施的不得已，不是不懂，这么多专家，这么多议论，为什么不用市场的手段和经济的手段呢？因为用市场的手段和经济的手段需要有过程和条件？现在试点两个房产税，重庆和上海搞了，议论有多少？税务总局的老领导都说中国开征房产税不行，多数人认为应该用市场手段和经济手段，国外都是用它。我今年年初有机会考察秘鲁、智利，他们那里一个季节就要交房产税，美国旧金山就按评估价格来征税。所以我觉得我们采取行政措施的不得已，我们警惕这个产业泡沫的必要性，应该说是客观的。与之相对应的，也包括我们调控政策的细化要求，所以，我特别怕主持人上来的几句话，拿个措施就要喊成救市，我觉得不是太合适，社会的监督是必要的，同时给这样一个产业，落实调控政策有一个宽松的舆论环境也是需要的。所以，从这个角度讲，我觉得一个是住宅回归理性，回归居住消费品的属性应该是长期化的。而且我们转化成市场经济的手段恐怕是长期的任务，中国房地产，中国国土这么大，房地产的不同发展，像一线城市早一点作为存量房城市，就是都变成旧房没新房建了，可能西部地区是新房的主要建设市场，我常说的一句话，东中西部一二线城市发展的不平衡。

　　第二句话，业态的不协调，土地的不可持续，以及很多调控下的不可预测，因此差别化的政策应该是我们长期的产业政策的要求，谢谢。