“中国发展高层论坛2012”年会于2012年3月17-19日在北京钓鱼台国宾馆举行。上图为高富诺集团董事长莱斯利-诺克斯。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2012”年会于2012年3月17日-19日在北京钓鱼台举行。高富诺集团董事长莱斯利•诺克斯在演讲中表示，在中国房地产的发展主要是因为经济的驱动。房地产发展得非常快，导致长期价值基本原则没有得到尊重，而且也产生很多的风险。”

　　以下为演讲实录：

　　莱斯利·诺克斯：我很高兴能够参加今年的中国发展高层论坛，这也是我第一次参加这个论坛，很有意思。实际上这也是第一次设立专门讲房地产行业的这样一个场合，我想房地产行业对于整个经济是非常重要的，因为这个行业还带动了其他的一些行业，所以使它显得更加重要，包括建筑、钢材、水泥、内饰，以及家装和服务等各个行业。

　　另外还有一个原因它很重要，是因为它是我们居住的场所，是我们工作的一个场所。所以这个房地产成为一个国家它一个传统积淀的一部分，如果这个国家房产有特色，质量好，也会在游客心中留下美好的印象。

　　对于像中国这样的国家，在史上最大的人口迁移中，我想住宅或者说房地产应该是非常重要的一个问题。房地产跟其他的一些产品相比，都是有这样的一个特性，就是可以进行商品化。由于这样的一个特性，我们有时候会忘记它的实质所在。我不会跟大家来讲金融危机，我们早上已经讲了很多金融危机的情况。

　　我想在这个过程中，很多人指责的时候，都会把矛头指向银行，包括政客，包括银行家，他们的一些措施不当，或者说他们的薪酬水平太高等这样的一些问题。在美国，房地产的价格增加有一段时间是不可持续的，导致市场中充斥着非常低水平，低质量的这样一些房地产的项目。另外，西班牙和希腊也是显示了在一个不稳定的宏观经济情况下，这个房地产行业有多么的脆弱。

　　所以，有很多的一些公司和银行，他们在受到利益驱动的情况下，来降低他们借款的标准，更多的来进行放贷，这个放贷进一步推动了房价的上涨，更多的投机者被吸引进来。这也就导致有很多的建筑活动。我想对于GDP的影响是非常深刻，而且是非常快的，因为有很多的建筑行业，他是能够带来税收的创收，能够为政府带来效益。

　　对于宏观经济层面来看，我们看到这个影响也是深刻和长远的。供大于求的这样一个房地产市场，需要很长的时间才能清除，才能消化。而不断下跌的房价，也是会影响银行的资产负债表，以及消费者的资产保有量、财富所有量。我们从金融危机中学到的一个教训，就是要看全球，要看我们之前的一些失败的教训。我们公司在对于房地产价格的关注方面，是采取一个全球性的指标，我们用了一个自己内部的这样一些标准来监测市场的发展。

　　我们认为各个银行，包括央行和商业银行，都应该采用我们这样的一种方式。我们认为在这个过程中，已经看到很多的繁荣和箫条。我们实际上从康熙皇帝期间，我们公司就已经成立了，当然创立我们公司的家族，最早就已经在十一世纪，我们是一个持长远发展态度的公司，这是我们秉承的一个传统。而且我们认为OECD也应该来考虑用长远的眼光来看。

　　我们在这个过程中，发现有很多的建筑，实际上建筑质量并不是非常好，而且地理位置也不是非常好。有很多是因为比如说在金融行业出现繁荣之后，吸引了这样一些盲目的房地产的投资。在OECD内部，在金融危机发生前的一些年里头，金融行业的这些投资，也是不动产行业发展的一个重要的诱因、推动力量。

　　在中国，我们想房地产的发展，主要是因为经济的驱动。我们这个过程中也听到，有资源的这样一个错配，我们的一个观点就是，房地产的发展，发展得非常快，导致长期价值的这样一个非常基本的原则没有得到尊重，而且也产生很多的风险。我们自己的这样一种长远的看待事物的方式，也是体现在我们的一些商业活动中。我们认为首先设计是非常重要的，因为不动产能够给人们一个居家的感觉，这样一个居家的感觉，可以吸引工人和企业，将他们的公司和活动座落在你建的这个房屋里。

　　第二个，建筑质量也非常重要。中国有这样一个非常紧迫的任务，就是要使那些农民工或者说迁移到城市的这些农村人口，有家可居。但是在这个过程中，有一些建筑质量非常差的楼宇，我们知道英国，当时这个房屋，现在的保有量都是在很短的时间内建造出来的，尽管有额外的一些成本，但是我们也认为这个房屋应该能够持续至少一百年不倒。所以这不是一个理想，而是我们应该实现的现实。

　　第三个，就是高质量的公共场所也是非常重要的。因为人们需要这样的一个场所来进行放松，来进行社交，来进行体育运动。另外，楼宇的可达性必须是一个非常重要的考虑，我们在城市里头的这些楼宇，都应该很方便的就能够通过公共交通系统来到达。另外，人行道也应该给它一个重要的地位。我们认为所有的这些建楼宇的地方，都应该考虑密度，同时考虑多用途。

　　中国，我认为在二十年之后，肯定会成为一个非常重要的经济体，我们在这个城市的建造过程中，必须要能够很好的来响应这样一种趋势。中国目前正在建大概2600万套保障房，要在五年内来建成，我想这是世界上最大的一个安居工程。我们在跟基金会做一个联合研究，来讲社会性保障住房的这样一个研究。

　　在OECD这样的一个比例，大概是占整个房屋保有量的30%。我们看到在英国的一些地方，有30%的住户，实际上也是可以归为保障性，或者说社会性住房的租户。我们这块有很多的经验可以来借鉴，社会保障性住房有时候一般都是在比较远的地方，但是我们现在认为，必须要有好的一些配套设施，包括能够很好的来配套生活用品。另外还要有很好的维护和管理，也要能够保证住在这里头的居民，能够随着时间的推移，增加自己的收入，能够保证我们对这个社会性的保障性的住房能够进行专业的管理，为租户，也为这个社会来创造福利。

　　我刚才讲到，我们社会里头，房地产行业的一个重要性。我想讲的是，房地产它不仅仅是金融资产，不仅仅是维系经济增长的一个方式。而且不仅仅是创收的一个方式来源，我认为它可以是所有这些的一个组合。而且它最后是为了满足人类的需求而产生的。中国现在在这个过程中，是创建自己的一个留给子孙后代的这样一个传统，这需要很多年的时间，我希望你们跟我有一样的看法，就是我们这样的一个不动产，应该是建好，而且能够持久的为我们的子孙后代造福，谢谢。