新浪财经讯 2011年12月9日-11日，2011(第十届)中国企业领袖年会在北京举行，本次年会的主题是“2012：制度进化与市场尊严”。图为地产业的“突围”与回归论坛。

　　以下为演讲实录：

　　嘉宾主持白万纲：各位早上好！众所周知地产行业现在有一个非常复杂的问题，中央为此非常头痛。正如你们所知道的，限购令不只抑制了投资，也把刚性需求抑制了，我们的金融政策、货币政策、限购政策也抑制房产投资和供给。有人把这个情况叫做双冻结、需求被冻结、供给被冻结。但现在最可怕的是，限购令一旦松动，地产价格有可能会出现报复性的反弹。温家宝同志前不久罕见地提出我们要把地产价格调低。而且李克强同志前不久也出现了这样的指示。中央财政工作也提出预调加微调。在这样一个大背景下我们召开这样一个会非常有意义。

　　请允许我介绍一下今天到场的嘉宾。坐在我身边的是漆洪波(微博)漆总，新地集团有限公司董事长。接下来是屡次在房产行业出现一些风波以后出来代表政府讲一些观点性话语的秦虹女士，住房和城乡建设部政策研究中心主任。金典集团董事长张宝全先生。著名的朗诗集团董事长田明先生。盛世神州房地产投资有限公司的张民耕先生。北京东方城置地股份有限公司总裁张诚先生。

　　第一，我想请在场的诸位逐一地介绍一下自己和自己的公司。

　　第一个问题是介绍一下他们所知道的、他们所感知到的、听到的、看到的、身边的、地产圈的朋友们目前的日子过的怎么样。

　　漆洪波：我是青岛新地集团的，我们主要是做商业地产。在青岛、苏州、南京、南昌、沈阳和上海这几个城市有一些项目，包括有写字楼、酒店、商场和一些精装修的服务式公寓。我们在这一轮调控里自己也遇到了一些困难，流动性的困难。因为我们在金融配合比较差的情况下，特别是去年整个一年的银根紧缩对企业的经营造成了一定的困难。我们感觉主要的问题看起来像我们这样的企业可能还算比较好一点的，大部分的企业如果是在2008年的时候拿了一些比较高价的地，又是用信托或者是其他的方式拿的地，预测是通过在2010年、2012年的房价高涨以及快速销售来偿还信托积极的情况下，这种压力会非常大。我们看到遇到最大困难的企业是这样一些企业。但实际上，房地产企业因为是在一个链条上，可能更加值得注意的是相关行业的影响。包括目前很快就要过年了。过年了看到了一些跟房地产服务性企业包括工程公司和设计公司、材料供应商，他们可能遇到的困难是更大的。因为他们同时服务很多个地产商。大家普遍性的问题一定会在他们那边有更集中的反应。这是我们看到的情况。

　　秦虹：大家知道我工作的单位是住建部政策研究中心，是一个事业单位，实际上我们本身并不是公务员，我们就是事业单位，而且我们的事业还是比较特殊的事业单位。我们的研究的是政策研究，很注重政策出台后市场的变化。所以我们的研究不一定是研究政策本身还更多的是研究政策带来了哪些市场的变化。这个市场的变化需要带来哪些新的政策的调整，没有任何政策决策的职能。

　　嘉宾主持白万纲：你们的政策研究能反过来影响中央政策的出台吗？

　　秦虹：我想决策的过程来自于很多的政策建议，我们不能说我们的政策建议能影响决策。政策决策服务的信息源太多了，我们不认为我们能够影响决策。但是我们非常贴近市场，我们每年做大量的调查研究，来了解政策出台之后市场有哪些变化，只是客观地反映了我们的情况。

　　最近我们了解的市场大概是两种情况，一种是购房者从10月底、11月底开始可以说全面进入了观望的状态。我们在观察数据的时候，其实市场的反应和数据是一致的。在10月之前，今年的前三季度非限购地区成交面积的同比增长速度是非常高的，达到了17%。限购地区成交面积的增长速度受到限购政策的影响，增长速度是慢的，前三季度只有1%，到10月份的时候已经是负增长了。但我们看到10月底、11月初非限购地区也进入了一个观望的状态。这是市场的一个情况。

　　第二，开发企业现在比较悲观，多数企业有一个过冬的思想，为什么企业会有这样的想法？我觉得我们兜售调控政策调控市场是这样的状况。以我们的角度来理解，影响房地产市场的是两类政策，一类政策是调控政策，就是限购、限贷、限价、温和性内容的调控政策，这个调控政策对市场影响大不大呢？有影响，但主要影响在限购地区，现在全国有47个。还有一个政策不能叫调控政策。还有一个政策是货币政策，这是针对CPI 和外汇占款以及全社会总供给和总平衡的关系进行的。但由于房地产行业是资金密集型行业，全产业链对资金的依赖度都特别大，所以企业受到的影响就特别明显。我现在判断实际上货币政策对房地产企业的影响是大于限购的。因为企业现在是在资金问题上未搜集。一方面开发贷款很难拿到。另一方面个人住房抵押贷款由于银行总额度收紧，放个贷的总额也有限，所以把房子卖出去也很难拿到个人的回款。一个资金密集型行业资金断流了，日子一定是很难过的。直接融资和信托基本上叫停了，没有很大的余地了。实际上货币政策不是针对房地产来的，但对房地产的影响特别大。这就是目前观察到的一个情况，所以不能笼统地说调控政策影响这个行业，实际上影响房地产的是两类政策，一类是调控政策、一类是货币政策。

　　张宝全：金典集团是一个跟房地产渐行渐远的企业。因为我们现在做的度假酒店在全国连锁。2007年的时候中国地产最火的时候，或者说民用住宅最火的时候，我们从那时候开始转型的。当时转型的时候别人觉得很奇怪，今天却有很多人很羡慕，觉得你是不是知道下面要紧就开始跑了。我想房地产这个行业就是自娱自乐的，一到年底的时候小台大戏此起彼伏，今年确实不一样了，台也少了戏也少了。我想这可能就是今天地产的状态，无论企业还是企业家。会议主持人说过你周边怎么样，大家的表情怎么样。我想表情可能都是愁眉苦脸的，自娱自乐的人还是少了一点。另外一个是地产调控对中小地产商的影响，很多人认为是对中小地产商的影响是很大的。实际上我认为这次政策对中小地产商的影响比大型地产企业要影响小。消费这一块也受到了一定的制约，消费这一块两头钱都没有了，或者说都紧起来了。对一个大企业来讲船大难调头。船大每天花的钱多。所以为什么很多的企业降两三成都要卖房。是因为能卖出去的话就能赚钱，赚一个财务成本和公司的管理费用。如果不卖财务成本就搭进去了。大公司的管理费用是很高的。钱就扔进去了。只要不赔钱能把房子卖出去目前的情况下就是赚钱，就是赚管理费。

　　所以我觉得今天有很多大企业有这样的现象，这些现象并不代表我们的房价真的就要落两三成才对，这是不一样的。另外刚才主持人在前面讲，这次银行存款准备金率下降了0.5，也就是说是否会意味着资金的相对宽松？我个人认为，国家经济总的来说是投资、消费、出口。金融危机对我们的出口影响也是很大的。今年的欧债危机可以说对我们的出口又是雪上加霜。而中国一些制造业重点是依赖出口。所以这块中国今年和明年势必要受重创。投资和消费地产是很大的一块，政策的限制包括对消费的限制，很显然投资和消费有很大的影响。特别是在不好的情况下，人们的消费心理受到了很大的影响，本来想花的钱不敢花了。因此从这个情况来讲，我们政策相对放松给我们的经济和投资、消费带来一个缓冲。我觉得明年中央经济会议完了以后，就算对我们的货币政策有相对宽松的话，我觉得对地产行业的影响也不是很大。因为地产行业的影响，今天的状况、政策我个人认为是市场两个因素的影响，状况至少占60%，政策占40%。这是市场大势造成的，中国房地产私有化率是全世界最高的。中国不可能像以前一年，新增市场永远像北京有1000多万，这个时代本来就已经结束了。成熟的市场是以二手房为主体的。北京去年的二手房交易超过了一手房。再加上09年金融危机的时候，国家拉动经济扔了一大笔钱，这笔钱很大一部分到了房地产市场。但造成了非市场化的供应和需求。这加快了中国市场的两个问题，一个是投资的资本化。第二个是消费的投机化。住房消费已经不是以住为消费的主体，而是以投机为主体。但实际上从投资的角度，因为老百姓买房是要投资增值保值。北京房的卖价和租价，你在北京买一套房，如果要靠出租来收回可能要50年甚至是70年。所以我觉得市场实际上还是我们的主要问题。政策和大环境又造成了一定的影响，使政策积累了一个增值的状态。

　　会不会货币政策相对宽松以后，房价就出现了报复性的反弹？我个人认为中国房地产不可能。像以前暴涨永远过去了。当然，会不会有相应的向上的互动这倒是有可能。如果我们再出现大的经济周期的不好，如果说哪里再出现什么危机，再来雪上加霜，再下点冰雹的话都有可能。也就是说中国房地产意味着什么？我觉得中国房地产2011年是一个非常重要的转折点。从2012年中国房地产基本上进入了平稳、稳定的状态。我们在过去过度资本化的对投资的介入和投机对消费的追捧，在2012年甚至于在后面一两年里会给我们带来总的趋势是稳中有降，我觉得会维持一到两年的时间。也就是说明年的房地产的交投量可能会比今年好一些，但好不了太多，价格是趋稳。一线城市是稳中有降。二三线城市是稳中或许有升。因为在2009年的金融危机过程中，前期的房地产市场主要是进入了一线城市和后面的热点城市。二三线城市，房地产的两个问题，投资的资本化和消费的投机化，在二三线城市影响是很小的，在一线的影响是很大的。

　　嘉宾主持白万纲：为了每让一个嘉宾都能够有足够的表达自己看法的时间，我们稍微控制一下时间。

　　田明：朗诗是一家跟一般的地产商不太一样的公司，我们是绿色科技型的地产公司。主要是在长江流域地区，原来在长三角现在也进入了武汉和成都。整个城市总共有21个项目在开发。所有的这些项目都是综合节能率达到80%或者是以上，全部做了精装修而且都采用了一些主动的节能技术，比如说像太阳能等等。朗诗产品的特点除了节能低碳主要是舒适度好，更健康、环保。

　　主持人问当前看到的生态是什么样的景象？我有一个体会，因为我是好几个地产组织的成员，也经常跟一些地产企业家在一起。我觉得这一次的地产调控带来的市场调整，基本上同意张总的分析。中国的房地产实际上经历了这次调整以后，应该是一个拐点。现在地产商的分歧比较多，有人幻想再来一次救市和微型反弹。也有人彻底地悲观觉得房地产不能做了，要转型。也有人还想在房地产行业里继续做下去。认为这个行业从比较长的一段时间还是能做的。我本人是持这种观点的。既不会微型反弹也不会彻底绝望。我认为从中国的经济的增长、人民生活的增长、消费升级、城市化进程、中国的人口结构，这些基本面的角度来看，中国的房地产还会有一个持续的增长。但是，前十年的一种普遍的预期被打破了，就是房地产只升不跌。这个预期我相信随着这一轮调整会被打破。房地产会有周期，但总体的趋势在相当长的时间内还无法增长。

　　至于行业内的表现，难处不仅仅在小企业，有一些中大企业的困难会更大。所以这次很有可能如果行情不变、政策不变的话会出现一些比较有影响力的企业作为这一轮拐点的调整性的行业，不仅仅是中小企业会有一些问题，某些大企业也会出问题。

　　我看到一些地产商，有的已经完全失去了斗志，就好象是掉在水里面开始还是扑腾，现在已经完全放弃了。跟他们聊天怎么办？一个月卖一套房、两套房比比皆是。现金根本不足以支撑工程款、工资或者是其他的支持。这些企业我觉得假如宏观政策不发生08、09年的急剧的变化，我觉得这样的企业会有很大的困难。

　　张民耕：我是房地产开发商转行做房地产投资商的。我们是一批企业，我们的股东是一批房地产企业。我自己是银信地产，上海复地、阳光100、新中关再加上全国工商联房地产商会，这是我们的股东。我们是其中一部分力量转行来做房地产基金，其实是基于我们的理想和一个对于形势的现实判断。其实我们在很早之前就喊“房地产十年九调控”。这里面是有怨言的，说政府没有可预期性。但我们也反省一下这个行业有没有毛病？我们发现有毛病。工商联房地产商会的会长在2005年的时候，当时叫住宅商会改名的仪式上说中国的房地产行业有两个毛病，这两个毛病如果不改房地产行业承受不了。第一，房地产这个行业只有信贷没有金融。于是人家就说你绑架了银行，其实也是银行绑架了房地产，这两个就成了一对欢喜冤家。一调控房地产就没有钱了，我们力图改变这个现状，让房地产恢复它的金融本性，用各种各样、各个层次的金融手段来使得房地产获得资金，这样同时也使社会资金能够投入到房地产来，能够分享中国的城市化和房地产发展的红利。这样房地产商也被别人骂，如果能够做到社会资金普遍地进入房地产，一方面社会资金可以分享红利，另外一方面房地产说到底还是供求不平衡，供略大于求就可以了。如果像美国一样有各种各样的办法，社会资金可以进入房地产行业，房地产行业的许多毛病和根本性的问题就能解决。第二个是所谓的美国模式和香港模式。长期以来中国的房地产业就是香港模式。投资自己全来、利润自己全得、风险自己全担。这有一个最大的弊病是开发商的资本金的增长老赶不上你想做的事情所需要的钱或者说土地成本的打滚上涨。所以开发商老是缺钱，而且缺的是资本金。这时候就需要我们这个行业除了有开发商以外，必须有房地产的投资商，投资商在资本金不足的时候能助你一把。

　　五六年前我们就有这种理想，但种种时机不成熟。09年以后《企业法》生效了使得用合伙企业这种形式来做房地产基金的法律上有了依据。又赶上这次调控，这次调控一次最大的意义就是房地产回归它的金融属性。这是一个准金融行业，在国际上没有房地产专业，只有金融行业里的房地产专业。回归它的金融属性以后，去年应该说是房地产基金的元年。去年年底我在上海参加过一次活动，叫首届房地产基金论坛。那时候号称有100家，我看现在大概500家都不止。因为许多房地产企业在资金缺少的情况下，大大小小的上市房地产企业没有不搞基金的，非上市的就更多了。我们操作的过程中也感觉到这次的调控是动真格的了，如果说以前还有房地产商对于政府救市还有一些幻想。这次传达了政治局经济工作会议继续强调调控，而且还要把调控的目标定到让房价恢复到合理的水平，这样应该说幻想就彻底地破灭了。没有人再做这种幻想了。相反我看到的房地产企业过冬的准备倒是做得很不错。有的企业最极端的过冬政策是休眠了，有的企业除了现在在卖对客户有承诺的，什么时候要交工的企业，其他的项目就停工了。据我所知还有上市公司。当然普遍的企业不是休眠过冬，有的企业想休眠也不是很容易。现金为王对现在来说几乎是一个真理了。有的开发商喊出这个口号我觉得也很实在了，就是忘记利润吧。所以我说这个冬天有点冷，但总的来说我很同意田总的说法，我们这个行业有没有前景？我们对这个行业有没有信心？普遍来说还是有信心的。很坚实的基础是中国的城市化进程，现在只有50%。李克强副总理在廊坊视察保障房的时候也提到了重提城市化是未来经济工作、拉动内需等的主题。当然他也提到了高房价是阻碍城市化的，使得房价恢复到一个合理的水平，同时房地产还会有健康、平稳的发展。所以我们一方面是准备过冬。一方面对未来还是充满信心的。我可以预言房地产资金全面紧缺、销售全面停滞，居民普遍处于待购的情况，房地产基金会应运而生而且会获得蓬勃的发展。去年如果说是全面PE年，弄不好明年就会是全面房地产基金年，所以基金的发展还是会很红火的。谢谢！

　　张诚：先说一下我们公司东方城处置地是一家新成立的房地产企业。它与东方园林是兄弟公司，业务上没有直接的关联，但相互依托。东方园林是我们国家园林行业排名第一的企业，主要是各个城市的新城广场、城市中央公园以及大量的业务机会。我们就设计了这样一种模式，结合每个城市广场和中央公园的建设进行综合开发，做公园周边的综合开发。这样一方面为公寓，同时把周边功能必要地补充，同期建成。另外也赢得了房地产开发的机会。在全国各地尤其是新城开发的城市有大量的业务机会。现在也是多个城市都开始启动了，蓄势待发。主要是做公园及其周边的综合开发。

　　主持人问的第二个问题是我们所体会到的行业的情况。这个行业的情况，第一个层面的例子是我有一个朋友是温州人，有几千万借给一个北方城市的房地产商了。他打电话说你在这个圈子里认识人多，他说这个钱要不回来了，到年底了。我说那你打官司啊，对方也是一个挺知名的企业啊。他们我手中证据不足，他说只有一张白条说利息是两分半，稍微高了一点。要不回来了。我再举第二个层面的例子，我有一个朋友是做房地产的，他是一个小企业手头有两三个项目，组织一帮人。这些天在国外旅游呢，我说你怎么旅游呢？我说房子卖不掉，我就停着了。我说你不得交土地出让金吗？他说我赖着，想方设法拖着。我说你干什么呢？他说，我去投资一点PE基金什么的，主要在休假。第三个层面我更多的朋友是在一些大型的连锁型的房企，这更加地纵深。我们国家尤其是上市公司排名前列的企业，现在应该比比皆是了。很多在职业经理层面上或者说在老板层面上也一样了，见面首先问你不是被砸了吗？如果没有砸就不是知名的房地产企业了。然后就开始比，砸的时候警察来的多吗？我们来了一个支队，我们来了50人，我们来了200人，因为当时卖得好才会这样。各个大型房地产企业怪招频出。

　　我们有很多具体的做法，有买一送一的，还有打狠折的。上个礼拜我去河南出差也是一家蛮知名的企业，主干道迎宾路上有一个调幅5米大的字——退房。我深圳的一帮朋友在搞房地产的营销来引领房地产做法的时候提到一些口号，在2011年出现了。这就是房地产的纵深向。

　　要问到趋势，非常有意思的一幕，我昨天刚刚和一个行内的朋友在进行关于房地产趋势的一些交流。非常戏剧性的是，他的发言稿是星期五给的，准备星期六发言。结果星期五的中央经济工作会议开完了以后，赫然写明这几条，他昨天就不知道怎么发言了。所以我们探讨趋势是很难说清楚的，现在一般人发言都是两方面讲，一方面是从国内讲到国内，另外一方面是国外讲到国内。美国现在是制造业刚刚开始复苏不知道前景如何。欧元区不知道底在哪儿。日本这个经济体也是困难重重前途未卜。国内上游下游，你看现在土地到处流拍，房地产的上下游都不好。最关心这个土地能不能承包的是银行。你们几个开发商能不能拖一拖。大家看钢材的销售情况，建筑材料的销售情况，他们的日子非常难过。从国外的形势分析到国内的形势再加上国内很多其他行业各类企业也都是发展为艰。按道理来说大家在今年年底是不是有一定的宽松啊，他本来报告是这么写的，可是中央经济工作会议明确地写了“让房价回归”。所以他昨天不知道如何来发言了。所以应该来说，我们怎么来判断未来房地产的趋势？我觉得分两方面。中短期明确了肯定是下滑。理由是什么？这次的调控与以往任何一次调控都不同，我们至少要急于市场，现在这个市场上目前这种限购加上很多货币政策方面的限制，全国排名前10的城市里羁押的待售量至少是过亿平方米。全国各大城市加起来又是多少呢？所以这种趋势下，中短期政策严厉，市场在08、09年的大量开工。加上3600万套保障房房地产中短期是必然加速下滑的。我们可以再探讨中短期是两年、是三年还是五年？长期又是怎么样？所以现在要问任何一个人趋势是怎么样的？没有人能给出准确、明确的回答。因为每个人心里是忐忑的。

　　嘉宾主持白万纲：首创的汪总说现在你们准备怎么整？他说，我们现在是产业加地产。奥特莱斯附着在我们的产业上，双周期、双波动，有一个对冲和平抑的作用。事实上类似的故事非常多，总的来说出现了几个回归。一个是房地产行业的产值价值回归。过去做了这么一个产品卖给消费者就完了，现在卖给房地产还要让消费者能赚到钱商铺也可以赚到钱。住宅能够让消费者得到价值的支撑。另外我们必须看到在回归背后事实上是什么东西在推动？

　　是整个中国我们错误地认为城市化向城镇化在推进。这是一种真正的地产价值的回归。在一线城市地价在增速，四线城市在提升，产品的形态对当地城市功能、城镇功能的提升也在变化。这次调控甚至有可能促进县镇一级的经济出现转机，很多适合于市、县一级的产品大量地出现。这个基金元年有可能彻底地改变中国经济结构，由过去的超大城市、城市群建设，逐步地走向大城市周边N多的卫星城。包括3、5万平米小的综合体，N多市场集合在一起。文化、礼品、电子、建材，N多市场集合在一起。市场综合体等等。包括以车站码头为核心的综合体，将有可能永远地改变县一级的布局和设施，这一级的结构。地产不应该只是迪拜化，只要应该为我们的宜居结构，这么多的农民进城呈现出怎样的合理的结构，城镇化出现了一个大趋势，这是很多地产商发现的。

　　第三个回归，事实上我们发现过去的超垄断、大型企业能够对产品上有独到认识的这种企业，它的价值体现出来了。这是三个回归。

　　最后我要说，在这三个回归之后背后有三股力量试图把这三个回归顶翻。尽管今天在座的各位专家学者包括地产界的老总们都做出来与中国政策高度一致的判断。但我们必须看到至少有那么一批乃至于很成规模的中小开发商在赌政策未必会持续下去。欧洲的宽U型二次探底在持续。整个政策能不能顶住下一步的压抑？很多县长冬天都过不了，求爷爷告奶奶找到你，把地交给你都可以，甚至是人大出保函、财政局出承诺协助你解决这一部分钱的问题。这个局势已经出现了，这是很多中小开发商赌中央政策未必会那么坚定，至少赌县镇一级的经济结构没有那么稳定，吃土地财政的趋势短期内改不了。另外一个是港资等反周期商，包括基金。港资一直维系在30%左右的负债率，突然我们的调控出现以后大举入市，包括香港的四大天王。所到之处从广东杀到内蒙，这是一个对冲。所以我想在这样一个三个回归、三个对冲的格局下，我们看到市场才会看得更清晰一点，与中央调子一致我很欣赏，我也很赞成与中央保持一致。但我想应该将出一些真正的深层次的东西。到底会怎么走？我个人事实上持与各位并不完全一致的看法。尤其是我觉得这一次事实上把很多过去进入不了地产的小开发商激活了。

　　前天我在西北，一些手上有三五千万的小商人把钱交给开发商，让开发商去抵价拿地等于是帮你待建，这是土基金加土待建的模式。这种现象不只是一个地方有，N多地方有。所以要注意，土基金有可能会成长得更好。到底如何看双线的力度，一二线城市的紧缩，三四线城市的投机，这是我们这次回归的大背景。

　　我们直接进入到下面一个议题，请嘉宾们用最短的话语、最凝练的语句、最大胆的设想推测一下明年以及“十八大”以后政策会出现哪些变化。

　　漆洪波：其实所有的问题都是一样的就是这个面临的全部是无原则有利于无原则。所以我其实跟大家的看法是很不一致的，我认为是长期没有希望、短期有机会。实际上我们看到的情况是，所有的问题如果是在房地产里是看不到问题的，一定要跳出去看。实际的问题是经济政策的问题，有那么多的钱在那个地方，如果把房价打下去以后，在另外一端如何对冲那一大笔钱呢？所以我们的问题不是说房地产，我们知道房价肯定是有大的问题，因为跟人均收入比较房价太高了，跟租金价格比是太高了。所以房地产如果这么下去的话对实体经济的挤压肯定是有很大的问题的。但实际上产生的问题是我们印了太多的钞票，但如果不跳到房地产里面来，用什么去吸收呢？还是用大蒜或者是用糖。可能在短期内反而是很大的问题。

　　第二，大家都认为三四线城市有机会？大错特错，而是一线城市有机会。三四线城市里土地供应是无限的，而且那个地方基本的医疗、教育、政府的法制以及基本的安全都没有。但凡是任何能够有办法的人都会逃离那个地方。我们是单向流动。如果有小办法的人从农村到县城，没有人回去。实际上这个方面来看，因为资金的原因，我们在考虑这个问题的时候因为是小企业，始终在想对国家所有大政策我们觉得不是我们那么需要考虑的。我们需要考虑的是自己应该怎么做。在这个情况下大家反过来往农村走，一定会死得很惨。我认为小地方是很大的问题。实际上明年是完全有可能出现这样的情况的。

　　2008年之前我们也在说房价高，因为我们没有原则只有利益。我们发现经济出问题了，所以赶紧打七折。但实际上今年的经济形势10月份以前整个的还是不错的，但过了明年的一季度我们会知道就业的问题会比房价问题要重要很多很多。而且明年是缓解年，地方政府在竞争缓解时的政治优势是无所不用其极的。

　　秦虹：刚才听主持人说赌、赌、赌。我们觉得我们这个行业靠赌政策发展是房地产行业的悲哀。那不是说把房地产开发商都逼成算命先生了吗？我觉得这是不正确的。未来肯定有一个预期，我的预期是今后无论什么样的调控政策出台，它的控制住房市场的投资性需求这个是不会变的。主持人还说了一个问题，这次限购影响了刚需？这是无从谈起的。你已经两套房了，还要买房这不是刚需。另外一个是调控政策影响了我们的刚需，比如说你贷款拿不到了，所以也有影响。所以这不是房地产调控政策而是货币政策。货币政策整体的银根收紧贷款的额度有限。我刚才一再强调房地产的调控政策就是限购限贷和限价为核心内容的政策。将来可能不是这样的限，但其他手段也是针对投资和投机性需求的。另外的货币政策可能对我们有影响，不能算是为房地产的调控政策，所以两个都不对。限购政策影响刚需是不对的。今后的政策应该有一个稳定的预期，无论将来出台或者是新的政策会出现什么变化，控制住宅市场的投资和投机性需求应该是明确的。政策大力建设保障性住房也是明确的。所以这两个应该是明确的，这就给我们企业一个稳定的预期。因为大家都在猜，限购政策什么时候退出，这不用猜。现在这个退不退对市场是没有什么变化的。不用猜政策了没有意义。因为不论是现在的政策还是未来的新政策，真正是住宅市场的投资和投机性需求。有了这样一种预期，我们开发企业可能会想，今后开发的产品如何定位？是实实在在地定位在满足人们居住需求的、提高居住舒适度的房产？另外我们是不是适合开发住宅或者是开发其他相关的业态？旅游地产、养老、商业？明白了这个道理就做好了产品的定位，做好了产品的定位我对未来的中国房地产住宅市场还是有信心的。不管怎么说，住宅市场真正的发展也不过十年的时间，现在可能很多人没有谁住在马路上，但是不是解决住得好的问题，远远没有达到？当人们的吃穿、用、行都满足了以后，要改善居住条件，提高居住的品质。我想一定是有市场需求的。我们的产品和行业是不是能够提供足够的产品来满足这样为居住需求改善呢？能不能满足呢？我想差得还是比较大的。

　　张宝全：主持人叫我们大胆想象，想了半天也没有想出来。所以我想就两句话。2012年一线城市高端市场涛声依旧。二三线城市可能会人面桃花相映红。

　　田明：我昨天下午听了一个高成本下的制造业突围论坛，听了一个十字路口是VC、PE的十字路口。这两场加上今天的讨论让我有一个感觉，人很难跳出自己的圈子去看问题，不识庐山真面目、只缘身在此山中。比如说在制造业的论坛上我听到了一些嘉宾在要求政府汇率不要涨、税收比率优惠。其实中国的成本上升是必然趋势。你的产品3%的利润你非死不可。埋怨这个、埋怨那个是没有意义的。所以你有能力者能活，没有能力者不能活。不管你在哪个行业。中国已经有2万多家PE公司。昨天坐在台上的是大佬，他们觉得PE、VC市场里一种是他们这种有专业的，还有一些非专业人，那些人根本没有机会。他们只是在进行机会主义的选项，根本长期是没有机会的。其实也如此的。房地产是突围跟回归，我觉得房地产应该向用户回归，应当向产品回归，应该向专业回归。过去我们靠地产商一味地做价值，面积越做越大。但是一个十年的、长期的增长的曲线支撑了这种行为，其实现在房地产商不应该只会做加法，还应该做减法。围绕这样的需求我应该买什么样的地做什么样的面积满足他的需求。有这样的专业能力的公司，无论明年的市场是起是落都能生存。没有这样专业能力的公司，不管市场怎么变化长期看都不能发展。所以我想企业的核心竞争力是关键。

　　张民耕：田总都成了诗人，形势看来是很严峻的。今后长期大概丢掉幻想及时转型，可能是我们的生存之道。我先讲一个很短的小故事，我之前说这个冬天有点冷。在6月份的时候我们看了一个图，有一次有一个杂志请了十几个房地产商，除了我和另外一个同事是民营企业，别的都是央企、大国企。房地产商碰在一起就是讲形势、搞预测。主持人就觉得没有劲，吃饭的时候就说没有劲。干脆我出一笔钱，这个钱还不小。我打一个赌，什么时候调控会停止。调控的两个标准，第一限购消失于无形，第二是限贷消失于无形。我们以月为单位，我说了一个22个月，明年“十八大”之前就别想了，“十八大”之后、“人大”之前就别想了，人大之后从6月份算起正好是22个月。后来发现我是最激进的，其他的央企、国企老总对中央的宏观调控政策是非常理解的，30个月、36个月、38个月、40个月。尤其是前两天一听，政治局经济工作会议我看我要输，怎么办？还是丢掉幻想，进入转型。但现在非常清晰的有这么几个。第一个方面，房地产业回归它的金融属性。对于金融资源掌握的多少和远近决定企业的生存。你到什么程度不要忘记利润，现金为王到了这个地步了，绿城奄奄一息但中投投入就行了。而且我觉得这次绿城破产了，那天理不容。就是和各种各样的金融资源进行嫁接。

　　第二，房地产整个产业链细分。除了开发商以外，现在开发商、投资商、建造商、销售商、经营管理商长期持有经营管理的话，包括现在大家都在说商业地产，商业地产本身并不是地产而是商业管理。你要做商业地产就要像马达一样做这方面的专家。

　　第三，整个房地产产业的财务模式、金融模式发生了转变。以前10个连着6个干，现在不行了。你要找更多的资金就要有更多的分析。所以对利润预期和启动资金预期要有新的打算。

　　最后一个是地域分布，现在二三四线城市是可以有作为的。我觉得有非常明确的感受。三线城市综合体居然会卖得很火。他们三四线的综合体说明那个地方的城市化已经起来了。放掉幻想以后赶紧对自己进行调整，很可能是将来的运营之道。

　　张诚：我说两个个人明确的观点。中短期肯定是加速下滑，房地产及其相关产业、相关单位各种社会机构相关的都会哀嚎遍地。什么时候结束？结束了怎么办？非常复杂。长期我说一个观点提振大家的信心。我的长期观点是中国房地产过去走完了辉煌的十年，未来必然还有十年辉煌的未来，而且会长期成为一个优势的产业。为什么？假设我们说一个城市里面人口是100%，分成三三四，前面30%的人是买得起房子的，有很多人还有很多套，过去的十年这些生产出来的房子大部分都被你我所认识的这些人买去了。中间的30%的人，他们觉得房价有一点贵正在使劲，他的财富在逐渐地积累。剩下40%的人他们是真买不起，就在网上说房价贵。

　　过去所生产的这三套房子，都被前面70%的人买去了。假设我们城市里有7亿人左右，这些人当中的30%再加上中间30%的一部分把这些房子都买走了。可是人民的生活要改善，居民的收入在提高，中间这30%的人现在真的是觉得房子贵了，可是他们的财富积累了以后，慢慢的会买得起现在房价的房子。前面30%的人现在已经不买房子了，因为调控又不升值很麻烦，可能还要征税。将来他们的财富也会积累，如果出路不都他还会给消费得起房子，会换更好的房子。更何况这100人的外面还有7亿人，这些人也会加入到这100个人的行业里，你想想如此大的需求，它会给未来的房地产业，也就是居住类的房地产带来长期的繁荣和发展的历史时期。至少还有10年以上的优势行业的繁荣期。只不过所有的开发商和行业人员要丢掉幻想。现在这个行业的毛利至少20%以上。可是我们其他行业陶瓷行业、水泥行业、电器汽车行业哪一个有这么高的利润呢？只不过这个行业不正常，这也不是开发商造成的。各地的政府尤其是二三线城市的地价都很高，今年一定是150万一亩。个别的楼盘已经卖到5千、6千了。这个行业从开发商开始各产业链有关部门把利润预期要下降。但这个行业值得不值得搞呢？它是未来十年里仍然难得的一个优势行业。

　　嘉宾主持白万纲：因为时间关系我们本来的问答环节就没法进行了。所有的嘉宾心目中都攒着很多的话要多。最后我们想这样一个话题传播到社会上要指导正面的价值观和财富观。共同经过这场大会的研讨，得出一个观点是可以肯定的。

　　第一，宏观调控政策将会持续进行。在抑制投机性的投资和投机性的购买方面大的预期已经很清晰了。我想观点我们大家都是同意的。

　　第二，我们已经看出来地产行业的价格回归是以去暴利化为标志，可以说这个拐点大家我们都认可。无论回头怎么堵，地方政府怎么和中央进行曲线调整，政策与对策之间的变化。但回归这件事情我想具体表现在去暴利化这个上面完全是一致的。而且去暴利化的程度还会不小。地产行业成为一个正常产业，分享平均利润之上一定的利润空间是可以承认的。但是不能再让这个局面进行下去了。这个局面再进行下去整个社会安定会有问题。

　　最后往下看地产行业的领头羊们、企业家们必须努力地身先士卒、推进价值的回归，让消费者们去过天堂以后再也不会看俗分俗语。当消费者认可了这种产品以后，劣质开发商、投机开发商进入以后，门槛就会提高，会挤出一大部分。我想这是我们共同看到的。

　　最后，我们共同意识到地产商对一个时代有着重大的责任。对我们的超大型城市如何发展，地产商要作出引导。北京还能继续居住下去吗？我们这个问号要打出来。地产商要持续配合中央的政策。比如说皖江流域一体化，喀什经济区等等，这么多的经济区域。事实上中央的政策很清楚，就是想用新的地方经济发动机，用高铁的规划、用高速公路的规划、用航空站点的规划、用西气东输一线二线，改变中国大物流节点，从而拉动中国整个国土资源的再优化。在这种大背景下地产商是不是有责任配合和带动这股风潮？最后我建议地产商还应该把眼光放在整个中国的核心问题——城镇化上。这个问题是一个长期的问题，尽管漆总非常不认同这个问题，三四线城市很热烈、不宜居，人民群众最终会挤压到二线、一线城市来。但长期来看城镇化是政府必须要关注的问题。

　　当我们隔壁的行业、互联网行业的马云(微博)在思考50年后的问题。当我们隔壁的制造业华为(微博)在思考50年、100年以后的问题的时候，这个当下地产商只思考、明年、乃至于三个月怎么过冬的问题。我想是这个行业的耻辱，这是我们这次回归要反思的能不能像一个正常行业那样获取正常的利润，配合这个行业正常的社会责任，进行这个行业正常的运作，几乎是尝试层面的问题了。我想这是我们论坛真正的回归。谨此期望有这股清流推动整个地产行业真正的回归。谢谢各位！