长江证券房地产行业分析师苏雪晶。（新浪财经 贾景涛 摄）

　　新浪财经讯 长江证券于2011年11月24日在上海举办“长江证券2012年投资策略研讨会暨上市公司交流会”。长江证券房地产行业分析师苏雪晶在会上表示，我们认为回归市场化是未来房地产发展的必然的选择。新开工的低点在明年一季度就可以见到，对整个宏观经济的影响在明年上半年就会影响到。所以我们判断在目前来说，房地产行业仍然有比较大的空间。

　　以下为苏雪晶讲话实录：

　　苏雪晶：房地产行业是大家争议最多的行业我们站在这个时点上起这样一个题目是要有勇气的。因为进入到2011年以来整个中国的市场重归到弱市场化的时代，进入到全面调控的局面。在这样的情况下。2011年全年房价出现了回落，特别是一线城市周边的区域出现了快速的回落，但是股票在今年达到了一个平台箱体整理的状态。在这样的状态中我们有理由相信，2012年会有一些不同。第一部分，我们介绍新的均衡体系的形成。在新的均衡体系的过程当中，我想强调的是政策方面的确定性的指导。在今年的多次国务院工作会议当中表态，多层次住房体系的建立，我们认为是未来中国房地产的一个明确的方向。在多层次住房体系当中，高端遏制，低端保障是明显的表象。高端遏制是今年年初对重庆和上海的房产税的特点。进入到2012年究竟是会选择非市场化的限购、限贷政策，还是房产税政策，这是对政府执政能力的体下。对于低端有保障今年交出了满意的答卷，我们统计了全国各地的新开工的保障房的完成情况。大家了解到这是一个非常精细的状态。在9、10月份实际开工率以后完成了100%。我们判断在2012年可能会出现保障房的立法。这将标志着双轨制的确立。国内第一步由省级出台的河北省住房保障办法试行已经正式的出现了，明年上半年各个省市都会出台相关的办法，这也为未来保障房的立法确定了非常好的基础。

　　在高端有遏制，低端有保障多层次住房体系下，回归到终端市场，应该也会有所变化。在这样的多层次住房体系的建立过程当中，短期可能会出现暂时性的三方博弈的弱平衡。在近期的报道当中大家看到，因为价格调整导致的砸罗盘的事件也出现了。这样的事件不得不让地方政府在土地出让上也出现了一些退让 。我们观察到今年议价率出现了明显的回落。特别是在近期，土地价格出现了大幅度的回落。地方政府愿意见到房价的调整，地方政府为了获得一定量的资金来源，采取了折价出让的措施，让土地可以低端捕获的方式出现，也就实现了三方的弱平衡。我们判断在明年上半年，可能会持续在弱平衡的状态当中，随着政策的变化来最终打破这样的弱平衡。这是我的第一部分，就是新的均衡体系逐渐形成。

　　第二部分也是我们年度策略的一个核心观点，就是我们认为重归市场化，站在目前的时点，仍然是必然选择。在这样判断之前，我们先讲几个我们认为对房地产市场和房地产调控的误区。第一个误区就是大搞住保障是不是一定等同于普惠制，我们的答案是不一定。像中国的国土面积以及财政收入来源以及规范运作的情况来看，完全采用普惠制的方式目前是很难实现的。在没有实现的情况下，我觉得特惠和中间型的财政支出在5%-10%，甚至是5%以下的水平我认为是比较合理的状态。在这样的情况下，我们判断新一轮政府投资保障性住房占财政比重比较高的局面将会发生在2011年，也就是说今年可能是关于政府投资占保障性住房比例的高点。

　　同时有很多媒体以及研究者对房地产是否是国民经济支柱的问题产生怀疑。我们也做了比较，无论是美国还是日本的情况，以及中国目前的地方财政和土地出让金的情况来看，仍然是强调，老调重谈的结论，就是房地产仍然是国民经济的支柱。经过将近十几年的商品房市场化的过程，实际上这诞生了大量的成绩，我们看到了房地产投资占城镇固定资产投资比重的一个大幅上升，我们也看到了人均住宅面积的提升，同时我们也看到了房地产相关税收对财政的支持。这些都是商品房市场化的一个成绩。因为短期价格不合理，完全抹煞市场化我认为是不理智，也是不正确的。同时我们看本轮的调控方向性来看。房价的合理回落是未来的选择，合理回落是否一定会出现所有城市的爆跌，甚至是中国房地产市场的一个崩溃，我认为并不是中国经济的最优选择。我们看到一线城市价格确实出现了回落，根据我们跟踪的情况来看，10月份成交的环比价格依然向下走而且今年以来，整体的幅度，一线城市已经出现了5%-10%的跌幅。明年上半年，如果说政策不改变的情况下，这个下跌的趋势不会发生任何的改变。综上所述，前面讲到的一些市场上一些判断来看。我们认为回归市场化是未来房地产发展的必然的选择。新开工的低点在明年一季度就可以见到，对整个宏观经济的影响在明年上半年就会影响到。所以我们判断在目前来说，房地产行业仍然有比较大的空间。回归市场化并不是房价的快速上涨，中国房地产13年的市场化过程当中，从来也没有脱离政府的合理引导。我们预期进入到2012年，在政府引导方面，特别是调节市场供应结构，控制房价快速上涨，以及维护市场秩序和加强规范管理这四个方面会出台新的政策。这些政策出台之后，相对整个房地产市场，将会出现一个比较稳定的积极的发展方向。刚刚讲到为什么一定要回归市场化，回归市场化会出现什么样的新的方向，新的需要我们关注的问题呢？我们收集了两个观点，第一个观点，2012年汇率将是房地产研究当中的一个重点，为什么是这样的判断。可能要结合我们2010年的核心判断。当时我们做出了明确的预期，特别是城市综合体商业模式的出现，大量商业地产的繁荣，在2010年下半年已经出现，2011年如果说熟悉市场情况的朋友可以了解到整体的商业地产应该是处于繁荣的阶段。在这样的一个繁荣阶段当中，2012年将会面临汇率对商业地产的影响。也就是大家熟知的投资逻辑，外资对商业地产的窥视，以及我们整个房地产商业地产领域当中，汇率将出现一个引导性的发展方向。我们也做了一个日本的国际比较，可能在明年整体汇率发生变化改革当中，房地产商业地产的价格和成交量都会出现一个明确的变化。

　　另外我认为在重归市场化的过程当中，杠杆化比例将会发生重大变化，我们将会重整市场普遍的现象。也就是在日本和整个东南亚国家当中，中国运用杠杆的比率仍然是比较低的水平。虽然目前是限制了杠杆，虽然是出现了对房地产行业的限贷。但是一旦回归市场化，我们认为杠杆比例可能会回归到正常的市场的均值，我们会出现一定的上升。所以实际上无论是汇率还是杠杆变化，会和目前出现截然相反的走势。所以我们提醒所有投资者对这方面的进行把控。

　　第三方面谈一下如果说回到市场化的话，未来方向的探讨。住宅两大方向性的特征现在已经非常明显了。第一个特征是发生在行业集中度上，我记得我入行以来的研究过程当中，多次期待过行业龙头市场份额不断提高过程，终于在2011年体现。虽然在调控过程当中，他们市场占有率有所提升，但是后来调控结束他们又重归以前的情况。但是在2011年因为这一次调控彻底深入，行业集中度将会不断的提升。现在一线开发商深入到二三线城市，将会取代过多的二三线城市的市场龙头。将会面临一个问题，可能在二级市场上的二三线房地产公司都会出现转型。这也是大家看到的，可能房地产二三线的龙头公司转型的企业越来越多的现象。这是我们认为住宅的调控过程当中的第一个特征。

　　第二个方向我们认为出现在细分市场上。根据我们监测到的专门做豪宅和高档住宅的企业的利润走向，我们相信，进入2012年改善型需求细分市场当中会诞生一系列的企业，有一些企业在这样的细分市场当中成为龙头企业，最中获得高定价和高估值。

　　除了住房领域之外，我们再次强调一下商业地产的机会。去年年底，我们提示了今年以来的商业地产的基本面的变化。回过头来看，2010年的租金和商业地产价格都出现了快速的上涨。我们认为2012年的趋势的话，我们并不认为会出现终结，只要商业地产政策不出现大的调整，整体的商业地产的持续繁荣是可以期待的。

　　新的方向我们认为会发生在地产服务业和旅游地产商。今天也请到了关于地产服务业和旅游地产的企业，我们下午也可以和大家分享。

　　最后是大家比较关心明年整体股票的配置和公司的选择。我们认为按照限购政策时间表，以及整体对投资和新开工的判断，我们认为明年一季度是房地产投资股票上的一个重要的时间窗口，这一次的窗口会和08年有一定的不同。08年出现这样的深幅调整我们相信不会出现在明年。所以明年上半年估值也不会像08年这样迅猛和绚丽。可能是回归到房地产的正常估值水平的机会。对公司的选择我仍然是继续推荐我们长期推荐的这几个，对于商业地产来说，虽然说商业地产表现非常好，但是股票上并没有反映出来，所以提醒各位可以关注这一类的公司。我们首选这三家企业，世茂、陆家嘴和国贸。大家下午也可以进行交流。我们讲到住宅领域的细分市场的代表，我们关注两家公司。最后是我们长期跟踪的一些公司的评级。谢谢大家。