地产开发商的基金发展之道(来源：新浪财经 于海滨 摄)

　　转型期间的中国房地产，正处于巨变的前夜。《融资中国》杂志联合全国房地产投资基金联盟，在这样一个紧要关头，召集业内各方人士，进行广泛深入的前瞻性探讨，共同把脉中国的房地产与基金的发展未来。关于中国地产开发商的基金发展之道的问题嘉宾们进行了热烈讨论，以下是发言实录：

　　赵燕凌：各位来宾大家好，非常感谢以上的主讲嘉宾代理的非常精彩的演讲，给大家分享的心得。我们现在看到国内的一些大的开发商都在做，或正在筹备做地产资金，这个地产基金其实有很大的优势，从LP的角度讲，项目有比较管理团队，有过往的业绩，但是在实际的操作过程中，融资不是特别容易，曹总讲到了他认为决定房地产基金行业格局的重要力量是LP，那现在如果是说LP是对房地产基金尤其是说开发商目前还处于一种非常谨慎的观望的状态，或者说谨慎的尝试投资的状态，那就这个房地产基金，能够上很大的规模可能也是比较困难。

　　我们非常希望能够讨论开发商背景的房地产基金是什么样的状态，目前存在哪些问题，未来需要走什么样的发展道路。下面我邀请对房地产开发比较有研究的专业人士研讨房地产基金的发展之路，下面有请苏鑫、白勇、丁恒总监、闫振杰、吴有富先生、陈伟权先生。

　　我们顺着之前沟通的话题我们顺着往下说，这个就是按照嘉宾的顺序比如说谁有什么样的判断想法都可以顺着往下说。第一个问题我非常关心的也是我个人非常关心的就是开发商背景的房地产基金看起来有非常多的优势，比如说它的项目的优势、管理的优势、过往业绩的优势，我们在进行基金鹿野的时候，帮助地产做融资的时候，做房地产基金业务的时候，在跟LP做沟通，LP对开发类的投资是什么态度在担心什么。

　　陈伟权：我说一下， LP的投资方面我们可以看到最重要我们谈风险跟股票，我们看到的基金方面还有开发的风险在里面，对于LP来说，对于压迫的回报肯定加上开发风险这一块，很多与会的同志谈到，整个的谈到LP标志其他的成本都是，现在对于目前来说，有项目的开发商，LP看中的就是渠道，开发商的利润，我们说开发商的利润投票，LP在希望在这里分享一部分的回报，我们从风险回报的角度对于整个开发商LP对他们的汇报还是很大。

　　王文斌：我们希望能够借助房地产基金的行业，今天我们来和在座的朋友学习借鉴，同时推荐我们自己，谈到LP的问题，我们和LP还没有正面的接触，所以现在对这方面的情况我不是很了解，不过我想说一点，因为我看了一下可能在在座的开发商就我一个，我谈一些我作为开发商的体会，市场好的时候是钱追着我们走，比如说在前两年基本上是银行天天请我们吃饭，各种资金找我们，这两年现在就是资金不足，我们不得不天天去找银行的行长去聊天吃饭，这个我想刚才我听了一个嘉宾谈了，现在GP不好做，LP不好找，这个情况跟市场有关系，市场相好的时候，什么时候你看到开发是仰着头走路市场肯定很好，作为开发商我谈一点提醒投资者，中国房地产市场不是市场化的市场，他受政策的影响非常大，现在土地的供给是垄断的，在这种情况下，一般的资本对房地产这个行业的风险的判断是什么样的，能够不能按照市场化的原则判断风险，这个我们现在最要解决的问题，可能今天上午有很多的嘉宾在谈，说做GP要提升自己房地产管理能力，甚至给项目中小开发商提供一些战略上的一些帮助，我能够帮你调整，这个东西有很重要的一个问题，当这种情况发生的时候，我们的GP他介入多深，也就是基金对房地产介入多深，我上午看了，我们的基金经理人，都是以前有开发商背景，都是做开发商的，收过一个项目来很好的运作，当你现在拉到的不是项目100%的股权，你拿到是30%、40%时候，你如何去影响，你影响和承担的责任之间又是什么关系，是不是有矛盾，我们这个行业要发展需要解决的问题，谢谢。

　　闫振杰：我们接触比较多的地产基金或者说LP，我们是这么认为，开发商的地产基金，就是开发商有自己的融资平台，借了钱以后有利益输送的问题，这是大家的很容易很直接的认识，第二个就说在目前的这种情况下，可能整个的市场都在形成一个对国家宏观调控对房地产行业的限制或者打压，形成房价的下跌的预期，在这个时候如果说不管是说房地产基金还是说房地产行业本身，可能都会面临一些困难，这个方面不会特别好的募集，第三个原因现在房地产基金，我们肯定是希望给客户配制一些比较独立的专业做基金的公司推的组合，而不是说已经锁定了几个项目。从客户的角度看，如果现在形成了下降的预期，可能就不是特别的看好这个基金，如果在这个过程中间还没有新的创新出来，比如刚才讲了美国有很多的基金专业化做出来了，那么这样一部分的LP就可以去进行分析，有没有市场看好，比如专门做大学宿舍的，还有一点中国目前的LP肯定大部分都是个人投资者，个人投资者财富积累的过程可能60%、70%都是靠炒房子，而不是中小企业，中小企业做地产LP的不太多，目前大多数都是子没出手，过去的成功经验在房子上获取了很多暴利，如果现在及基金其他的方式出来，在没有到位的情况下不会参与这个行业，我接触的LP可能最终选择地产的信托，这个行业不是特别看好的情况下，只能追求一个比较基本的固定的回报，我们再给客户配制的时候，接触比较多的LP，最后比较倾向的选择都是地产信托，能够有一个8%到10%，现在能到11%、12%的回报，地产信托也在限制阻碍房地产发展的重要的力量，我们希望有更多的专业的地产基金能力起来，不管是开发商背景的有从业经验的开发商转过来，如果能向刚才讲的那么多领域能出来，这个行业发展应该是非常好。

　　白勇：我刚才想我应该结合我自己的经验围绕这个话题，关于开发商发起私募基金是否合适，我在想写了几个点，我自己也聊，话题说的简单一点，我想第一什么是私募基金，其实私募基金只不过它的钱是来源是通过私底下募集，他不一定是公募还有自己的钱，你是帮别人管钱还是帮别人服务，这是跟开发商最大的不同，第二什么叫开发商，我们大部分说的话是有误解的，我们中国人在学术上，包括在国外咱们说开发商指的就是项目管理公司，指的开发服务环节，开发在中国是服务环节，大部分说的开发商其实指的是开发给自己的资金提供服务，自己的资金自己还有开发队伍，那么在美国这个就是分类比较明显。我节的把这两个说清楚了之后就比较清楚了，就是核心现在这个问题问的本质上是哪周基金的发起人是合适的，或者说各有什么优劣势，西方的早期的发起人的背景也是各种各样的，也有现在一些国内的开发商为了自己的项目来去融资，只不过是偏项目型的，也有做的比较大的，有个朋友讲他们把这个作为公司的战略，有一个战略的转型，因为原来在2005年以前，原来是几个公司合并在一起，原来都有好多资产，原来都不是很赚钱，最后一起发现要充分利用资本市场，把自己的资产管理作为一个重要的业务，他明确了自己要靠基金管理赚钱，这是一个，现在国外大部分好多发起背景都是从金融行业转过来的，或者从房地产行业，结合到我们的中国，实际上我觉得没什么特别的，跟国外是一样的，只不过在这早前。我们今天在座的，比如张总最早也是做开发商，我本意就是在自己的潜伏在早期，现在把它转型了，自己队伍单独的跟私募基金的投资者对他们进行服务，他是开发商背景，因为他唯一的服务对象就是他募集的LP，就涉及到一个核心问题，你服务的对象是谁，他自己有一部分资金，第一你能不能保证我的收益，第二当有好的项目的时候我的利益跟你的会不会有冲突，本质上是投资者的钱和他自己的钱的利益的冲突，只要把这个利益冲突解决好了谁发起都没有问题。他们投资很认可他们，因为在基金涉及的时候涉及的非常好。我觉得这个问题我算是把它说的相对比较清楚。不同的投资模式有哪些冲突，很多私募基金大部分是去投资别的公司的股份，像IPO项目公司的股份，这种自己有没有开发队伍，这是另外一个话题，你是私募基金你投资一个开发类的项目，谁来帮你完成这个利润，其实私募基金好多种，如果这种情况下大部分买别的公司，实际上借助了被投资对象的这帮投资队伍帮你增值，也有私募基金借助第三方，包括绿城专门给别人提供项目管理，潜在的私募基金跟他们谈，我买的科第你来做项目开发，我们自己也成立了自己的一个项目管理公司，他给私募基金支持，我个人得意见这个无所谓，核心是你要找一帮人，你投资的是开发类的项目，你要把利润实现，第二收购类的，也需要一个队伍，如果要收购一个县城的商业，你只是进行中心定位，这个你的队伍有可能比较小，资产管理队伍。我再回到最后总结一下，第一发起人背景无所谓，核心是你要处理好投资人的钱和你自己的钱的冲突，谁来帮你做产品线、做产品增值，核心的私募基金你帮别人管钱，你只要帮他赚钱就可以，只要这个基金管理人他又红又专。

　　赵燕凌：白总投资是比较成熟的，是比较典型的股权类的地产基金，您刚才讲的没有回答我感兴趣的，咱们是靠什么获得了LP的认同。

　　白勇：又红又专，我结合我们公司的例子，其实我们这个队伍里面，房地产私募基金，最好有房地产背景，第二私募基金，金融背景，你发现我们这个队伍里面，都有房地产经验的人也有金融经验的人，说到我们公司，实际上他们的经验就是圈在金融上，我本人是做房地产行业出身，从04年开始做房地产基金，所以核心投资者认不认可你，核心就是认为你这个团队是否优秀，你这个团队有没有这个业绩，所以我们现在已经在开始二期基金，他们也想认可我们，但是你最好我们第一只基金，也建议我们不要太大，我们自己也觉得小一点，现在二级基金规模大一些。

　　赵燕凌：你是怎么获得LP的认可和投资。

　　苏鑫：因为大的话题主持人是煞费苦心，我们基本上没有上当，中间还隔了一个，证明这个市场争议还非常大，我们处在行业的初期阶段，那么最后那个话题刚才问的话题特别好，最终的抉择是LP决定的，各有利弊，LP绝对开发商有项目，只不过有利益冲突的可能，专业团队可能，但是项目基础、专业能力受到一定的限制，无论是哪一个你知道自己的能力在哪里，我们跟LP交流时候，最关键告诉别人你的核心能力在哪里，你的专业能力在哪里，还要看到钱跟我们这些开发商基金是一样的，他是有去向的，有的人愿意承担更高的风险，这些人是我们基金募集的核心，不愿意可能是信托的方式最适合，如果要想增加流动性，所以跟基金结合一定还是钱比较多的，然后对房地产相对比较偏好，又愿意承担风险的人，这些人我们难就是怎么能跟他们建立一种关系可以通过第三方，也可能通过你以前的人脉，在中国没有非常良好的信用系统，这一点是非常重要，把你的能力展示出来，另外一方面要虚心起步，赚到钱别人自然跟你合作，这一点也非常重要，我觉得有这几点就有可能一步一步往前发展。

　　赵燕凌：刚才的苏总、白总来自开发商背景的基金，目前的基金属于独立性的市场基金，丁总是纯开发商背景的基金，你在跟LP沟通的过程中，收益率还不如就是LP的预期，达不到LP的预期，所以我非常想知道，目前开发商背景的基金和市场独立型的，市场化的基金相比，有哪些优劣势。

　　丁恒：我们给的数据给的高，我们选择投资人选择我并不是看我跟你描述的预计收益率，一定是相信我可以和你一起把这个做好，因为我给你与其的东西，他使实现的可能性是很多变量的，你是相信预期还是相信我这个团队相信我这个组织相信我这个组织的能力，这是对投资人的选择，合乎我们要求的，我们愿意跟他长期合作，如果不符合我们宁愿步子放慢一点。

　　赵燕凌：在运作的过程中，您体会买开发上商的背景基金你有哪些优势？

　　丁恒：假如我们作为一个投资人，我们是把钱投资给有能力的人还是没这个能力的人，大家担心就是利益输送的问题，这个可能跟企业本身的定位有关系，我们走的路子就是把这个作为长期的战略和业务模式做的，我们比一般的投资，我更关心我的形象，更关心我的信用，更关心投资人对我的评价，如果我这个维护不了，我业务做不下去了，投资人选择的时候，看这个基金发起的动机是什么，他哪怕是开发商发起的，他是短期的投资需要还是长期的业务需要。

　　赵燕凌：陈总你有什么补充。

　　陈伟权：我都很同意，刚才丁总谈到企业里面对这模式是新的尝试，净资产的收入，我看到这个可能跟资本市场有关，某些开发商他们本来是有自资本市场上市的，对于现在的大环境，拿地的成本越来越高，而现在的情况下一个增长点在哪里，我们的高杠杆，大家说南海，可能开发不同的房地产是一个南海，但是整个模式改变，从你的模式竞争力变成基金投资方的回报，对于整个的系统改善的话，这个是整个生态改变。

　　赵燕凌：王总。

　　王文斌：我觉得存在就是必然，看我两边的架式就知道了，我们上午的学习美国的发展路径逐步发展到现在，我们从中国这种状况发展到将来是不是也要向中国资本市场发展，往左方面倾斜，我想可能会，不过我们这些人能不能看的到，美国发展50年，我们中国用多少年发展，如果是50年我相信在座没有多少人看到。

　　赵燕凌：闫总怎么看？

　　闫振杰：一般听第三方的，肯定任何一个不管地产开发商的基金还是独立的专业的基金，肯定每个人都会说自己的优势劣势，需要有机构帮他分析判断，发表一下我们的观点，虽然这个名字叫地产基金，但是本质上没有区别，我们应该还是想它首先是基金，其次有一个叫地产类型的股权，主要的资产管理行业，如果从我们的观点分析，这个团队有没有历史业绩，你原来的管理的路径是什么样子的，从这个角度我们应该是比较看好说，海外的一些美元基金做了很多年，现在做人民币基金，或者说有这样的经验做的团队，更关注的能力，对于开发商发地产基金，除了治理结构上有不同，但是如果运动员老是想冲上场比赛，如果开发商背景的基金它也可能他就看好这个项目，他自己就想干这个项目，他自己投了，但有可能投了就失败了，但如果从基金管理的角度说，我就想在天安门附近盖一个楼，这是我的某一个情节，我去投了砸了，但是地产基金不见得懂行，或者特别熟的人，从行当角度说我就是投资要赚钱。现在如果说从任何一个基金来说，起码从两个角度判断，要么能讲出比较好的业绩，还有一个你能讲故事，这样对你，未来的发展都有必要，讲不出太多的成功故事，就必须有创新的东西出来才好做。

　　赵燕凌：您刚才说了这100块钱能够拿到就是又红又专，您在给LP的沟通的时候，拿到100块钱因为是从LP做，对GP的判断的评价指标里面您具备了哪些。

　　白勇：我们因为目前为止在外资的房产基金来自欧洲和美国，根据我们对投资者对欧洲，他们的评价的指标非常多，他们要看好多好多因素，到某一个阶段，也会来，我觉得他全部都会看，到某一个阶段就会给我们发一份问卷，几十页，所以我觉得是全面的，就是风险和收益率，第一你有多高的回报，第二你承诺的能够不能够做的到，开发商跟自己的资金还同时独立的基金，本质也是风险，肯定落实到现在我觉得大部分的投资者如果愿意投资开发商和上市公司发起的私募基金是因为他们觉得风险相对小一点，回报率就会低一点，投资独立的基金管理人风险就会高一点，所以核心就是回报率加风险，这个就是比较到最后就是很普通的。谢谢。

　　赵燕凌：苏总还有要补充的吗？

　　苏鑫：关键看意识，我们都认为开发商做基金有道德风险，最近我接触了一个开发商，他觉得基金是未来的方向，他能做到这基金100%在上市公司里控股，所有的项目放在…基金100%持有，意识到这个点你就会自己去调整，我们也是一样，我们刚刚起步，我们觉得这是好的方向，10年、20年就好，我们愿意把所有的热情所有的资源放在这里边，我们可能会成功，但是任何一个行业都会有危有机，不是以我们为转移的。国外的经验简单搬过来，募集的时候，投资者不成熟，我们不成熟怎么能让投资者成熟，我们都成熟投资者不成熟是必然的，规模小一点，开始的时候可能是朋友，你赚到钱了再去讲不是很容易吗，你觉得是个方向，投入全部的精力去做就有机会。

　　赵燕凌：刚才闫总说了，假如LP有100块钱愿意投房地产的基金，不是开发商的基金，开发商的权重占的非常过，未来这股力量会被激发起来，现在看到的国外的开发商的基金，我特别请教一下场上的嘉宾，目前开发商背景的基金与国外的开发商背景的基金存在哪些差异。

　　苏鑫：这个话题交给我的好朋友白勇，哪都做。

　　白勇：我再简单回顾一下他们的历史，其实他们在1997年进入亚洲金融危机之后，尤其是东南亚压力很大，但是这些国家还是有创新意识，嘉德充分利用了这个机会，这是很大的点，所以刚才有朋友呼吁，中国也应该建立这么一个。他就以这个作为一个支点，开始把自己拥有的物业开始上市，包括写字楼，包括商场，他是新加坡，他是海外的，后来就有意识的把这个作为一个战略向海外扩张，你自己扩张的时候我发现自己还没那么多钱。第二他想全球扩张，他能把规模做大，又能进行转型，进行资产管理，也能做一部分收入，跟国内我觉得只不过处在一个早期，有的已经把它当成业务，有的还是处于在早期的摸索阶段，但是我觉得这个跟环境有关系，原来我在别的会上也讲了，中国的金融生态链，生态环境还不完全具备，包括前端的私募基金，中端物业抵押贷款，都需要政府充分利用好基金，给开发商创造比较好的环节，有时候也是没办法，如果是为了把这个作为一个战略，也是好的。

　　赵燕凌：陈总。

　　陈伟权：政府的政策很重要，资产管理这一块是可以提供很多优惠，对基金管理很重要，吸引各方面的人才，所以体现在对基金行业这一块，跟他本来的传统的开发商整个模式改变，美国跟中国不一样，他们主要是以税收的政策鼓励国民，他们长期的投资的增值税很低，中国方面还暂时没有具备这一方面，一方面民间的储蓄率很高，另外中国对税法改观也不是时候，可能看起来证监会对于发展觉得还不是时候，除了保障法，对于市场运作的商品房来说暂时还不是这方面，刚才我提到税收是很大改变，另外我提…美国整个产业链里边最重要还是团队的经验，团队的一些激励。美国最重要的税法是参与基金管理方面的激励吸引了很多金融的人才在这方面投进去，对于基金产业链的GP来说核心就是团队，我们说不知道5年、10年还是50年，我们看到开发商里面主要的核心出来品牌，他们的团队如果以后看到自己出来做，这也是对于开发商来说也是很重要的一个考虑的因素，他们拿到的这些基金不一样，他们承担的风险不一样。

　　苏鑫：丁总你有什么对比。

　　丁恒：我根据刚才的比较，讨论的需要可能把它区分市场化的开发商，实际上就是开发商也是市场化的没有对立的关系。

　　赵燕凌：

　　丁恒：内部的项目就是我们下面负责基金的团队，包括一些领导人，首先从程序上决策他是独立的不是公司的干扰，所有的项目放同一个平台上，我们不会分内部的外部的，我们在目前基金业务的初步发展起，采取了扶持的态度，我们所有的项目对下面的基金业务先开发，他们先选择他们愿意投了投，我们正好是反过来做的。

　　赵燕凌：我特别想问一下，嘉德当年是不是走过了同样的路程，慢慢地一步步走向市场化，如果是这样的话，我们把它作为模本，中国的房地产基金尤其是开发商背景的房地产基金应该走新加坡之路，如果是这样的话，那就是开发商背景的基金慢慢的未来一定是走向市场话。

　　陈伟权：因为我已经离开这边，我就是不太好多说，他们有他们的战略，我只是说曾经工作过，负责过几个私募基金。他们公司的基金全都是在自己的管理之下，不会去投别的公司管理的项目私募基金长远的发展道路，我个人觉得从国外来看有可能独立的私募基金更加有发展前途一些，做到一定程度，之所以开发商背景的因为自己的资金的限制和环境的限制，当是市场的发展慢慢的不一定还要做这个，我是愿意用只有的项目投，还是愿意用基金投，像黑石要有很多钱，他可以自己买自己管理，只不过他希望把项目做大，希望通过别人的基金，把自己做大。

　　赵燕凌：房地产行业是新兴的行业，目前有很多新的迹象，出新了新的问题，以后我们有很多的机会在一起来共同讨论行业未来的发展。