图为住建部政策研究中心副主任王珏林做主题演讲。(新浪财经 刘琛摄)

　　新浪财经讯 国金证券于2011年6月15日到6月17日在海南三亚举办“国金证券2011年中期策略会”。图为住建部政策研究中心副主任王珏林做主题演讲。

　　以下为发言实录：

　　王珏林：大家中午好！非常高兴能够参加国金证券今天的中期策略会，大家都是搞证券的，也关心我们的房地产，关心我们经济，刚才刘所长全面介绍了一下情况，给我的任务叫我讲房地产市场和住房保障两大块，所以只能谈观点，下面进入主题。

　　一个看前五个月房地产情况，实际上你看市场主要看几个方面，也就是说我们拿出几项指标作为分析我们来看现在的情况，以及我们下半年整个发展的趋势，这是属于销售情况，尤其我们前五个月的这几项指标，今年1到5月份这几项指标大概说一下，资金来源增长18.5%，土地开发面积下降7.2%，房地产开发投资增长34.6%，住宅增长37.8%，商品房销售价格增长8.9%，70个大中城市施工面积增长32.4%，竣工面积增长12.5%，去年我们竣工面积增长4.5%，商品房销售面积增长9.1%，住宅增长8.5%，所以从这些数据看，不像大家现在所说的危机感、悲观感，甚至这种更大的是压力，因为这个指标整个衡量拿出几个重要指标衡量就是一个投资，现在的投资好于去年的投资，现在开发增长34.6%，住宅37.8%，去年投资增长32%。咱们再看一下销售，现在销售面积增长9.1%，按照现在的水平咱们测算一下好于07年接近09年，低于2010年，因为才到五月份，从以往的经验，也就从我们前两年的经验来看，例如，去年四月份出台的国十条，基本到9月份我们前面全都不景气，一季度比较好、四季度比较好，所以大家看研究现在应当关键还是在我们下半年甚至在第四季度，所以因为下半年不会比上半年比前五月的水平要差，我判断应当说今年的房地产市场应该属于接近于09年，但是要想达到去年的情况那就说明我们调控政策的失败。

　　有关调控市场这方面外在的原因不算，关于市场大家说的是限购，一个属于房地产税的加息这三方面可能对这个市场影响相对比较大一些，因为限购本身就是一个排除的办法，就是排除一部分消费，也就是说把投资性的消费排除在我们市场以外。地产火爆的原因前两年主要投资比例过大，把市场撑在那里，这就存在市场存在泡沫由投资过大造成的。

　　限购以后现在的市场应该是什么样的？就是市场本身供求关系的紧张。现在应该说有一点有所放缓，但是求大于供的局面还是没有解决，所以大家看到我们房价降不下来，还是供求问题，现在还是求大于供。这个有所缓解所以大家不要担心市场排除以外我们消费者对于市场怎么样，现在可以看我们今年上半年的情况。目前我们刚性需求和改善性需求可以稳定市场，比如说北京调控最严格，北京市居民或者在北京工作五年以上的居民都有权利购房，北京市的居民有房的我给你算一笔帐都是具备一定的年龄的条件，但是需求全是子女，所以北京市限制两套房对于北京市家庭基本需求一定没有妨碍，因为子女可能一套房没有可以买两套，到一定年龄允许买两套所以没有太大妨碍，但是投资性肯定是不行的。

　　第二，房地产的税，大家知道上海和重庆房地产税，上海是以面积为基本条件，人均60平方米，你60平方米人均以后新买加税而且里面还有70%打折，重庆市以价格做衡量，就是城九区的范围就是你买的房属于别墅高档房限制这两类普通房不算，所以超过前两年平均房价的两倍、三倍、四倍这样以后进行的收税价，所以他们两个其实是方式不同解决目的一样，为什么这么讲呢？都是为了抑制投资性购房，但是这两个城市实行以后影响几乎很小很小，大家议论的也很少，其实原因很简单我管他叫做潜势处理，因为它涉及的消费人群很少，它的税种是一个价，所以说现在目前这个试点这个方案对于市场的影响可以说微乎其微。但是，不等于这个税不应当出，大家要懂得一个很重要的道理就是市场发展他要有一种管理的办法和手段，真正管理市场的手段应当是用法制管理。为什么我们国家不通过法制管理，而是通过行政管理的手段呢？因为我们的市场发展的还不成熟，我们法制建设跟不上市场发展的步伐，当然我们市场也有些局限性。因为它是市场管理其中的一个办法，金融税收、土地、规划这些都是市场的管理，所以说这个税种要逐步扩大，而且从浅如深，将来可能调整资源，调整分配很重要的一个方面就是通过税收来解决。

　　第三点，就是加息。从去年的规律很显著节前调控节后加息，过一个接加一次息，昨天咱们看统计局分析的数据，又提0.5，就是我们几大银行现在已经冻结20%以上了，所以说它说现在分析今天我看新闻讲的，准备用这个问题解决我们CPI的问题，这个不见得，我担心很快就要出来新的0.25，不信咱就看，所以加息对于我们的影响，三种办法目前影响范围最大，涉及面最广加息，因为算一笔帐，四次加息以后每次就是一套房手套房每次提110多块钱，你贷款一百万、120万，20年大概这么算，二套房首付贷款提高，这个影响两个方面，刚才我讲一个影响我们的消费，消费着还贷的压力还有心理压力还是很大的。第二，影响我们的开发企业增加成本，因为你开发企业很大的一部分资金是银行的，银行不会说我加息以后我贷款还是不动，那不成让利了，它吃亏它不干，所以这边国家要求他加，特给那边一样加它反正不吃亏，所以应该说现在加息对市场影响最大。咱们看一下CPI的走势，从今年真是的虽然现在挺好，说是这个月5.5上个月5.4增加0.1个百分点觉得我们控制成功了，现在再这个还再继续上涨的这个压力太大了，今天咱们最主要任务就解决我们想完成我们年终指标之难，不断出现新的问题新的困难。

　　三、房地产的趋势。所以咱们今年也是形成三个阶段，观望期、转暖期、稳定期三个阶段，应当说是前面属于观望比较多一点，现在又到年终以后开始逐步转暖，现在销售量开始看，到年底就考察我们多方面了，对市场的考察，对于我们调控政策考察，对于我们地方政府的考验，所以刚才我讲了，整个全年保持稳定，不会出现太大的问题，刚才咱们董事长问我整个今年房地产价格情况，我年初中国上海证券报新国八条出来之后他问我，我说今年整个走势，我一拍大脑可能这个情况上不去下不来，什么叫做上不去，因为国八条里面第一条最重要就是各地确定房价指标上涨，但是大家看一下基本上是以GDP和收入这两条路还缺少一个能力，就这样一个大概10%左右，大家一看确实10%不低啊，但是实际上我跟你讲，我们绝不是10%，我随便举一个例子，我们中国很大的一个开发公司卖的房子去年一年卖的三期房，去年年初卖的开盘第一期是9700元，在四环边上，年中卖1.4万，年底年初是2.4、2.5万，同一地块三期房你说例如多大，我就不相信开盘的时候就亏本，所以说，当然我们希望它稳定，当然作为我也是消费者之一希望它下降，但是挺难啊，难在哪呢？实际上多方因素支撑这个市场，从市场本身来说就是消费，我们三十年改革的家庭积累基本上都在房子上，我不知道买房子的人里面家里面还有多少存款，要不买房子的人可能几十万甚至上百万的家庭财政上，但是一旦买完房以后就可能开是还债了，基本上把这个主要消费都在这里，因为我们国家家庭消费没有其他渠道，另外实际上我们城市在加强，我们四万亿投资带动我们30多万亿地方投资过来以后，我们研究主要都是城市内为城市服务了，你想那么大的投资对城市加快了城市实际上就是我们房地产市场带来了巨大的需求，第二我判断房价地价起伏趋稳，谁敢说你说那有什么意义，上涨百分之多少，下降百分之多少有什么意义，我们现在冤家太多，又说死又说活。

　　第三方面就是贷款政策趋紧，消费政策限制开发企业压力较大，其实这个不是现在就有的，我们08年大家最苦的时候房地产开发企业，房子卖不出去那边还要交钱，土地转让金一次性要缴纳，这边追钱那边卖不出去房子所以开始叫，现在虽然过两年好日子现在资金上干什么，但是他还不卖房子，再加上贷款现在又增加了，贷款存款准备金又收那么多，不像去年年前开发企业尤其大的开发企业要多少钱银行给多少钱，现在不行银行都有指标。第三，刚性改善性需求将成为消费市场的主体，我这个简单一句话实际上表示政策的走势，我们现在出台的调控政策他是一个最起码它是短期的，现在应当说我们现在的市场中还是应当重点防反弹不是防低迷，严重低迷情况现在怎么思考不会出现低迷这种，没有这个技术，所以怎么出现低迷啊？因为房地产市场本身的原因我告诉你不是市场的本身，市场本身太好解决了，刚才讲外债的环境在支撑着这个市场，想不发展也不行，是不是通过这些调整，调整一个消费调整一个结构，结构就是我们不能盖那么多别墅和大房子了，我们人太多地太少，我们调整消费优先麻烦于我们自住还有改善性这部分群体因为城市化过程中，一下子集中这一块领域区域消费现在对于我们不好。所以，第六项经济好城市建设快房地产发展的动力还在。

　　第四，也是咱们讲保障房的，最近参加很多会议，包括我们银行的，包括我们证券的很多人请我到哪里讲，关心的就是保障房，所以我把保障房简单讲一讲，大家都知道整个十二五360万，前三年是一千万，今年一千万这样配的比例，棚户区改造四百万经济适用房两百万一个40%一个20%剩下还有40%廉租房和公租房，这个资金大概是这样棚户区改造就是中央一共需要五千亿，中央四百亿地方1200亿被改造属于3400亿，什么叫做棚户区改造呢？因为这些年一直在做，它是相对于比较集中，比如说我们的煤矿，辽宁的抚顺需要大面积的改造，还有林业我们这些现在的林区已经不让砍木材了，他们没有办法，所以他住宅已经没有改善而且都是危险区域，因为都是五六十年代建的房子，所以这一部分改造又是我们保障房，因为毕竟也是棚户区，但是又相对集中的区域，可能一个城市都得改，一个城市20、30%都得改，所以他这个解决，中央解决主要是配套，再加上被改造那一部分，这些资金这些年解决非常好，改造的面非常大，经济适用房、两限房实际上就是让土地资金，通过市场解决。把地价限制住了，就有人干，不发愁难就难在我们下面，我们廉租房很公共租赁房，所以大家可以通过各种办法公积金收益土地转让进贷款等等，下面我提几点，难是三难，一个认识到位难，什么叫做认识到位，就是地方政府想不想干，想干就不难，不敢就难，大家说你说比较痛快，第二就是资金，再一个就是分配关系，办法可以这样解决？一个我们现在普通采用一个政府有钱自己干，这个叫做独建，你政府有条件你就盖，你能够融到资和还款你就盖。第二叫做配建，北京市办法比较多，配建就是卖地时候搭上了，15%、20%建保障房，实际上还是处在这个土地上，开发企业给建，配建卖地的时候打口过来，买地就给我建这些房子出来。第三，我给他讲叫做城市运营BTO这种运营方式就是经营权，咱们高速不都是走这条路走活了吗？也就是说你企业建完以后用经营租赁多少年的时间保证成本回收利润到位算帐，所以问我怎么做，当然还有很多方式都在探讨，也有很多企业愿意参与，所以前两天其实这两天的保障房我出的面出的比较多了，上海电视台去一次，中央电视台到办公室，所以大家都关心，关心是什么呢？关心这个房子能不能建出来，现在大家知道现在刚刚统计说完成现在开工34.4%，他们说速度太慢了，我想可以了，你想几月份布置下来了，现在真能够达到34%，再说是开工不是竣工啊，我11月份开工照样算指标啊，所以这个里头不管怎么算帐，各算各的帐，一个政府算帐用最省事办法完成我的任务，一个企业算企业的帐，就是我参与这个对于我有什么好处，最终都是一笔帐就是土地帐，羊毛出在羊身上，怎么算帐都是这个地上，所以不出这一块。

　　其实很简单像BOT我跟你讲经营运营方式，这块地不给你钱，另外税收给你免了，建设成本几个钱我，我估计成屋不到两千块钱，这个你给他十年算一算帐，用房租还成本加利润，十年不行十五年的经营权，一样看你做不做了，所以说办法是有的，前面讲的关键看做不做，分配好是关键，现在我最关心不是建设，我关心是分配和管理，实际上用一次调整分配关系，一个福利因为可分和不可分这条线救灾彼此，你说月收入两千块钱，假如两千块钱可能进入保障房，我2100块钱进不去啊，这个并不是有多大差距，所以我们不能，所以几个观点一直在说，不能把利益让个本来受惠于国家给他的，将来把利润也给他了，不知道谁在做傻事，所以一是严格进入和退出制度，不是我们资源无限的，我们盖完给他再盖再给他政府没事找事，我们年轻人一入门都可以住保障房过渡阶段。二是长期跟踪检查是否符合标准，不是一次性检查完事了，因为收入提升房子不会变的。三是全面利用社会舆论力量，仅靠政府现在能力有限精力也优先，谁最了解啊？就是我们同仁最领导谁的住房情况，你得到我得不到当然不干了，因为大家都在一个水平线因为这个福利太大了，北京一套房子多少钱啊？给你一个50平方米就一百多万，要鼓励惩罚措施，鼓励这些参与者监督者，要惩罚那些违规者。

　　最后一个保障房和商品房，第一点就是保障房市场发展过程必须有保障房，不是我们说中国也不是社会主义国家，是一个不可缺的补充。第二，保障房对商品市场影响有限，为什么叫做有限，我不能说没有影响。第一，理由就是参与保障房具有保障房标准的这些家庭它是没有能够进入市场的，他可能在这个阶段永远不是市场消费的主题，但是为什么说有限呢？因为一部分年轻人如果没有保障房这个公共租赁放支撑，他可能依靠家庭亲属贷款，第二再有一些统计，国八条非常清楚的说道而且还有一个数据告诉大家，我们土地不是再一个蛋糕切掉一部分保障房切越多当然对商品房影响越大，它是同等往上增加，也就是我们土地供应我们今年土地供应商品房土地供应不低于前两年的供应，所以也就是说我们商品房土地供应不减少增加而是保障房也在增加情况之下仍然可以做，保障房吃商品房的地，当然影响影响大了，不仅影响还影响房价，那一块少竞争没有减少，所以土地看我说一个数量大家清楚了。我们去年的去年计划工地48.87万公顷，今年计划供应21.8万公顷这个房屋用地，今年比去年多增加了2.93万公顷，其中保障房住房供应1.16万公顷，商品房增加可能比他略多一点也是一点多，又增加两点多万公顷，就是各增加1万多公顷，所以你算这个帐。第三，公租房在保障当中成为主角这是我非常赞扬的一个，因为我们前面几种方式，因为廉租房这个是永远要存在的，为什么？因为它是城市的双困家庭，他吃饭都得政府给他钱你不解决住房可以吗，公共租赁住房是本地和外地的主要对象是年轻人它是过渡性的，公共租赁房相对比较好管理，现在公租跟我们原先计划时期住的宿舍，现在其实交房租都是交房租但是不一样了，他是单元性功能比较全有卫生间有厨房有独立的一个单元现在，过去几个人一个宿舍，所以说应当是我推荐这种。最后一点对于你们投资的给你一个指导建议，因为房地产企业应当参与这个事情，不管国有的还是民营的，所以上海说房地产企业现在保障性住房都是国有企业在做，有的投资也有我们搞证券的，好象这个资金进去了又怎么样，我听半天他是肉还是骨头，好象这个肉你们大家都抢，这个里面保证一定利润他分配，第二有一个很好的在政府心目中有一个很好的形象。第三，在拿地的时候占有一定的分数，为什么这么讲？大家知道去年任志强(微博 专栏)一开始拍两块地，别人问他任总拿这两块这一块肯定成功吧，我报价最高但是拿不到，因为没有参与保障房建设所以拿不到，这是一个分数我告诉他我说你没戏了第三块地用高价拿到，为了取得这个分数为以后拿地方便。谢谢大家！

　　嘉宾：王所长我想问一下就是我们国家有一个这样的数据，全年商品房大概减少多少万套？我们CPI有一个控制目标4%，我们房价这一块有没有定量的包括内部有这样一个目标？谢谢！

　　王珏林：一千万套去年我们整个销售是相当于略低于1比1，保障房的套数和商品房的套相当于1比1，就是这个数字，面积相当于30%到40%因为是小面积商品房是大面积的，投资相当于20%到25%，因为毕竟投资可能20%左右，大概这样算的，因为这个很大地市处于限价房。第二，房价向你说不可能的，我从不说高多少低多少，毕竟我是住房城乡建设部的，第二这个是拍脑袋的东西，他低多少高多少都属于正常的，我叫起伏稳定是这个正常的，但是你要说这个非常难判断，像北京这一段时间下降多少，你得看这个楼盘在哪，全是五环以外通州下降最厉害下降好几千，因为一个规划把原先九千多块钱一平米拿到两万现在1.4是比两万下降一些，关键开盘全是外围没有市区内盘怎么算帐因为你算是平均价格，但是确实没太涨。

　　嘉宾2：我有两个问题，其中一个问题接着同事问题，关于房地产调控，您说房价不能给直接标上，政府看到一个什么样的房地产出现一个什么样的时候房地产调控政策才会回落一个比较长期的正常政策呢？限购前不是一个长期性阶段性的包括房地产融资也是限购的，什么样的情景您会觉得达到目的可以回归。第二你刚才讲保障性住房年底开工就算完成任务了，国家有没有对2011年国家保障性房竣工有什么样的硬性规定呢？谢谢！

　　王珏林：问题问的都挺好，第一个就是政策到什么时候可以发生变化实际上你问这个，因为中国的实际情况大家都比较清楚，按照现在的这种办法出台政策以后想发生变化你不解决市场中的问题非常没有办法，现在稍一放松非反弹不可，现在就是这样管，这样控你看看还是压的非常困难，你想所以说现在政策应当保持，保持在连续性、稳定性甚至有些长期性，目前限价房市场的变化和我们外在条件经济出现问题，而且要逐步的，而且再说一个从地方往上支撑再往下，从下往上那火又烧一大片，而且前些年损失全部完了，你以后调整对于我们整个经济多大损失啊？房地产不给你算这个帐那太大了，但是比较长期，房地产一旦出事了，我们国家经济非死不可，我们钱全部在这里，老百姓还是国家的钱，房地产土地一分钱不值的时候你想想怎么办。

　　嘉宾3：我有一个问题现在网络上有很多一种言论就是把中国2005年以后到2011年房地产走势，同日本的大崩溃一个对比请问你怎么看？

　　王珏林：当时京都整个时候土地价格达到，当然日本人和日本的各个家不管经济学家还是什么家，包括政府那个时候已经发烧40多度了，要鼓吹把美国的土地买回来以后再租美国人，结果出现泡沫以后十年徘徊，前些年刚刚好一点十年的徘徊，中国情况跟他不同是什么呢？中国房地产市场政府比较有能力，你别说确实出现有泡沫，但是破灭不了，我告诉你就是我们掌控着我们土地掌控着我们金融，因为，我在土地上一再出现问题我把土地一放大，我们现在不可能非正常的办法带来以后的后果，如果凉的话咱们就加温因为有这个条件，因为我们有钱了，我们现在最好现在我们有一个优势就是我们中央调控能力和我们的财政能力太雄厚了，所以不会让他出现泡沫，而且对于这一个市场没有问题，出来起来相对比较简单容易得多，但是像美国、日本这样的不行处理不了，这就是我们现在这个国家的情况不一样。

　　嘉宾4：刚才您说的地产对经济的影响比较大的，崩盘的可能性不大，但是目前的企业资金状况还有这个一些销售的影响那么房地产投资和新开工角度下半年从环比是不是对关联产业还有经济向下拉动的情况，另外一点关于限购，目前有说法部分资金开始走到没有限购三四线城市里面，您是否认为限购范围应该扩大到三四线城市，对于以前已经出现限购的城市，未来限购取消节奏是怎么样的演义过程？

　　王珏林：房地产开工竣工肯定有影响的，因为我们实际上房地产直接关联着20多个产业，间接的五六十个，我们房地产不景气钢铁、冶金、建材水泥家具你买新房才能改善，比买房我旧房可以十年不动，床照样可以用，没有他我们经济照样平稳，第二个方面往二三线城市热，二三线热其实现在限购城市不少要看整个态势的发展，我担心到年底甚至第四季度的时候我们房地产房价别看销售量，销售越多越好，我跟你市场没有销售哪有市场，如果房价还在增长的话限购范围肯定扩大，如果实在不行可能全国都要扩大，现在整个数据上来的全是二三线城市因为没有影响，刚才成都省会城市多大影响没有多大影响，说明就是还有限购的空间，但是，你再问我一句，限完以后什么放松，我跟你讲缓慢进行，因为现在火压不过去，现在还想谈放松那不危机太大了。

　　嘉宾5：我想问一下对于今后的房地产政策还有结构适应什么样政策和结构？

　　王珏林：政策结构还是发展过程中没有办法的办法，调控都不是情愿我们城镇化发展过程当中主要因素就是大中小城市发展不平衡，你像北京为什么外地教育就不开放这是存在问题啊，因为公共资源集中，就业集中的话大家都往这边集中，住房也往这里集中愿意买这边房子，不管自住还是投资这是城市化发展必然带来的新问题，所以我们应当大量的发展中小城市。

　　嘉宾5：后边的形势反弹，看来房价没有降，会不会以后还要出一些比较有效的的有利的效果出来？

　　王珏林：实际上这些东西从原先到现在，始终新闻单位问我是否出台新的政策，现在政策手段已经非常好了，只要我们认认真真的落实下去我们就能解决我们当前市场的问题，你政策再多不执行等于零，我们这么多年出台多少政策最后执行效果怎么样还是转效果有一条可能解决市场问题，别说我们出台那么多条，国十条还有新八条。