图为全国工商联房地产商会会长聂梅生（图片来源：新浪财经 尚祚摄）

　　新浪财经讯 由北京大学光华管理学院主办的中国房地产发展高峰论坛5月29日在北大隆重举行。新浪财经独家直播本次会议。图为全国工商联房地产商会会长聂梅生。

　　以下是讲话全文：

　　聂梅生：大家下午好！首先在这里热烈祝贺光华管理学院房地产协会成立十周年！

　　我简单说一下房地产调控的预测与分析，房地产是国民经济的重要产业，我们看一下从98-09年这么十年间的统计数据告诉我们，右轴是对经济增长的贡献率，平均是10.4%，右边这个轴是它对GDP的拉动，它拉动经济增长了1.77个百分点。房地产业在中国经济当中的权重到现在就是这样一个情况，我们必须基于这样一个背景来说事。

　　房地产调控的政策特点是什么？我回顾一下八年来房地产行业的，03年打响了第一枪，提出了对房地产行业进行调控，看它的结果大多是以通知、意见的形式出现，八年发了40多个文，政策的内容也是重复使用，政策变动很大。最近大家对房价调控目标有很多很多的讨论，我觉得还是要注重数据，上面是CPI下面是GDP，上上下下的箭头就是我们上上下下的调控，可以看得出来它对房价的作用，但是调来调去房价同比年度的增幅低于GDP的增幅，但一定是高于CPI的增幅，所以我觉得如果尊重历史事实，中国的经济就是这样，房价应该高于CPI，因为我们经常是处于负利率的状态，所以它比我们的经济增长速度要低。

　　调控的结果怎么样呢？因为这次是冲着房价来的嘛，国务院的领导和我们部门的领导，都说这次一定要解决房价问题，那么我们看一下这样一些环比数据，环比的房价增幅在正负2.5%以内就是正常的，去年有好几个月房价环比就是在2.5%波动。到3月份所有的数环比只有一项是负的，那就是房贷贷款，到4月份全部翻了过来，一个月的就翻过来了，内外外资涨了34%，住宅投资基本上是零增长，实际上上个月是39.6%的增长，环比4月份是零增长，说明什么啊？房地产一下从39%点几变成零，说明什么？房价在那硬撑着呢，其它的全部下来，下来最多的是竣工面积、开工面积、施工面积，环比上个月下降了30%，而上个月环比涨10%。5月份的数据很快就会在6月初出来，大家对目前的房地产调控两位数字的翻红要有一个心理准备。

　　我听了很多预测，有两个类比，一部分老是认为2010年和2011年不一样，为什么呢？因为2010年已经开始调控了，2011年上半年也是这个数据，4、5月份也是这样，7月份开始平，8月份开始升，北上广深涨了20%，结果下来了更严厉的政策——限购，大家都认为是这么一条线，跟去年的情况很像，这应该是乐观的判断，认为整个房地产业的形势正在回来，我在3、4月份的时候也有过这种判断，但现在我们要类比去年做研究，一定要类比2008年的情况，现在的情况跟2008年很像，为什么很像？08年上半年一直加息，最后碰到了华尔街金融风暴，然后直线跌下，今年的情况绝对是跟去年不一样的，如果什么都跟去年一样，心里很安，我劝大家想一想，去年是延续了适度宽松的货币政策，今年有吗？今年都是紧，开发商容易吗？

　　(台下嘉宾)：非常难！

　　聂梅生：这种情况下能跟去年相比？我不这么认为，所以整个趋势还不如跟08年的情况相比，在座做研究的人士好好想一下，08年把控制CPI作为第一要务，今年又是这样，在这种情况下最后结果会是怎样的？但我可以肯定，今年不会有2008年10月中旬的那次救市，如果是这样的情况你们一定要想好自己的出路。

　　98-07年，在央行不断的提高准备金率和加息的过程中，那个时候由于存在负利，凡是在负利率的情况之下房价一定是上升的，这两个曲线折过来就是对称的，房价虽然负利会反向上升。这次大量动用的行政手段，就是“限购令”，从货币手段到了行政，我们是35个大中城市，去年仅占了销售额的一半，所以对它限购一定是有用的，占到总销售量的35%，这两个数字说明对35个大中城市的限购一定会形成对整个房地产总额和销售两的控制，如果我们认为投机性的比例在35个城市中平均是15-20%，会使整个交易量下降7%，交易额会下降10%，所以我认为今年的房价会下降10%绝对不是危言耸听。控制的资金流入量大概在2500-4000亿，银行贷款又少2000亿。

　　但是，从刚才我给大家看的环比曲线，它并不见得我们想象那么多量出去就有好处，它对市场的打击和震撼不是这四五千亿，在这种情况下预期的作用应该说是非常重要的。但是目前的情况，我认为5月份的数据出来应该跟4月份差不多，还是要看第三季度的情况，因为市场必然要根据它作出反映。

　　我是从另外一个角度认为这一千万套是必须的，我觉得今年的中国经济需要这13000亿，中国的GDP需要这13000亿，它可以拉动GDP一个百分点，这一个百分点我们要，因为新兴经济、出口这些事到现在为止我看不出来可以解决经济的下滑、能够解决通货膨胀，我看不出来，所以保障房是重要的一张牌，这个事能够落实对各方面都是好的，又能解决民生问题、又能解决投资问题、又能解决长效问题、又能解决结构调整问题。我觉得，到现在为止地方政府不见得对这个事情就有钱能拿得出来，银行怎么可能给你保障性住房呢？地方政府没有钱，社会力量等等还在补充，另外实际上还是没有地，整体来说供地如果保障房多供了商品房就少供了，将来的井喷就有可能了，所以不光是钱的问题和地的问题，其实保障性住房最后能不能平息现在这个局也不是现在能看出来的，去年的保障房和今年的保障房能不能上市和解决问题？我觉得从数字上能解决问题，地方政府怎么着也要把这个圈画好，比如说我觉得某城市着急忙慌的几个市委书记一块来找到我们，因为我们现在有100个亿的补助住房基金，这个政策得到了住建部、发改委和中央领导的支持，大家就想用基金解决这个问题，100个亿肯定是个大数，大家就要问了这个保障房是怎么回事？我觉得老城改造的、拆迁的、棚户区改造的这些，这些房子是要卖的，并不是作为保障性住房出租的，全部要列入下达指标中，而且这部分卖的还不便宜，绝对能收回成本。所以，从数字上能完成，但真正解决的是谁的问题？到现在传媒也暴光了很多保障房中的一些乱象，我觉得不要把这个对各方都利好的取向不好的方向。

　　地方政府是让开发商待建的，比如说负利，你要拿地给我建多少多少保障房，与其我待建不如投你基金，我回购吗？和我商品房怎么结合？我看不到回购的可能不如投入到政府的基金里面去，这样不是更好吗？所以为什么基金比较容易得到各方的支持，那是因为待建。

　　据中国指数研究院专题报告指出，如果只针对高端戊夜征税，预计全国针对住宅征税规模将不到一千个亿。都说参照美国的税率1.5%，这样的话我们全国一年的房产税将为7600亿，但是在近期这种征收方式是不现实的，中国不可能对所有的存量住宅进行房产税的征收，为什么？我可以拿我自己做例子，我在北京就有一套房，在二环旁边，98年10万，现在400万，那你说你是按10万收房产税还是按400万收房产税？我觉得这是不可能的，按照现值400收房产税，首先我就不同意。

　　我们可以看到，从98年到现在，上面的红线是土地交易价格指数，下面的蓝线是商品住宅价格指数，你看谁领跑谁？土地价格指数远远高于房价的指数。所以，我认为土地也是抑制房地产市场的权重力量。

　　今天很多都是光华管理学院的研究人士，也希望在后面跟大家继续讨论，谢谢大家！