“《国际金融研究》杂志理事单位年会”于2011年5月21日在南开大学经济学院召开。上图为西安交通大学经济与金融学院系主任李成。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “《国际金融研究》杂志理事单位年会”于2011年5月21日在南开大学经济学院召开。上图为西安交通大学经济与金融学院系主任李成。

　　以下为演讲实录：

　　李成：非常高兴来到南开大学进行学习，感谢中国国际金融学会和南开大学的盛情。我今天演讲的主题是：外汇储备、货币政策与房地产市场波动。我讲五个问题。

　　第一个，中国这几年房地产价格持续上涨搅乱了人们的生活，牵动领导的心。房地产究竟是道德问题还是什么问题？我们在座都是学金融，研究金融的专家和同学，说穿了根子上是货币问题。也就是说，我们从经济学均衡的角度来讲，他一定是一个供求关系，这种供求关系的失衡一定要么是供给，要么是需求，所以货币量发行过多，导致了这样一个问题。我们知道从2000年货币总量是13万亿，2006年到了38万亿，2011年是78万亿，我们说供求失衡，通货膨胀是我们国家房地产价格的货币原因，这一点毋庸置疑。当然还有直接推动的原因，我们从货币量上可以看出来。

　　第二个，外汇储备持续增长，改变了中国货币政策调控的机制。获取中国货币政策调控主要投放渠道大家知道是再贷款，现在外汇储备成为基础货币投放主渠道以后，再贷款基本上除了我们说农村信用社，还有一些小型金融机构使用以外，其他的机构都没有了，他反而是一种逆向调控，我们说是被动调控就是对冲。截止目前外汇储备是3万亿，我们折中算一个大帐7元，3×7就是他投放的基础货币。再乘上乘数3那就是60万亿。当然我们这里没有算存款准备金率回收的20%，大家知道它成为货币投放的主渠道。这样导致一个问题，一方面国内基础货币很多。另外，外汇储备在海外的资产很多，上午专家也谈了很多。我们现在持有美国资产是1.6万亿，这是一个半官方的数字，我们持有美国长期债务是1.1万亿，这个比例占3万亿也就是到了60%多，和我们外汇储备5000多万75%还要多，但是总量大大的增长。所以今天货币政策调控已经完全不一样了，存款准备金率即使提高到21%，依然处于流动性过剩，周小川(专栏)行长有一句话说，存款准备金率没有上限限制，如果你用美国1%、2%，或者澳大利亚，加拿大取消了的比较那就不好解释了，我们应该看到货币政策的难度，所以在这样的背景下如何实现人民币国际化，如何使我们外汇资产减少损失是我们面临重大问题。

　　第三个，中国房地产周期会很长。现在我们通过行政手段限购、定价等等约束，但是我们认为是短期的供求约束，他没有解决根本的问题。中国长周期是多少？我们研究结果是，第一，他的城市化进程。第二，他的人口均衡，这两个条件达到的时候，房地产价格才真正能平稳下来，这个经验来自于德国和法国。中国的城市化现在大约只有47%，城市化达到多少的时候能够均衡下来？按照社科院讲要有2/3，实际上我估计75%左右，也就是说现有人口40%静态的要到城里来，需求还是很大的。另外，人口的均衡，中国人口均衡到2025年到2030年之间才真正能出现均衡甚至负增长，这时候房地产的需求才真正下来，这告诉大家房地产形势的压力如果一旦放松会有一个反弹，所以年轻人可以提前买房，绝对正确，这是在四年以前我跟我的学生讲的。这一次我的学生留在西安，他到北京来，我说北京不是你待的地方，你待在西安吧。到了西安以后我说你现在做的一件事是赶紧借钱买房子？他说为什么？我说什么都不为，房价会上涨，所以他在三月份的时候按揭了一套房子，正好限购令下来了，那时候房价便宜。中国房子的规律是，中国以行政权利维系的体系中的资源，主要集中在一个省会城市，省会城市房价20年之内只涨不跌。省会城市是我们国家房地产上涨的龙头。

　　第四个，中国房地产真的非常短缺吗？我看到不是，现在缺房子主要是年轻人，而且主要是第一代移民城市的年轻人。我们这一代的孩子都有几套房子，如果找一个女朋友也有几套房子，将来他净是房子。我毫不夸张的讲现在中年人有两套房子都不稀奇，所以从这个数字上讲，中国房子存量可能并不短缺，另外移民过程是从县到市里，到省里都会留下一套房子，这是做生意的人留下的痕迹，如果这样加起来中国房子降价那个速度会很快。我没有做详细的研究，但是理论上支撑着。

　　第五个，房地产根治的根本之策，应该怎么办？我们觉得不要为了经济发展而有意识拉动资源，政府推动。像西安所谓曲江模式，把一个破旧的水坑过去是污水，进行清理、改造就叫南湖，周边的房地产一炒就起来了，有桥、有湖、有灯、有路，一炒作房价就上去了。政府从2004年开始把地一下子经营上去了，这几年政府钱多的花不了。

　　我觉得房地产的价格要下来，经济有一个合理的增长速度，所以在8%左右我认为是比较合理的。另外我自己的判断，这一任政府后半期在透支中国经济的发展，透支表现在大规模的货币数量，资源大规模的使用等等，在下一任中间他们可能要对这个事情做一个清理。所以均衡发展，平稳发展，可持续发展非常重要。谢谢大家！