北科建集团总经理郭莹辉发表《创新驱动下的科技地产发展趋势》演讲（来源：新浪财经）

　　2011年5月18日，由中关村创新论坛、《中关村》杂志和新浪网联合主办的中国自主创新评选颁奖典礼。首席战略合作媒体新浪财经全程直播。图为北科建集团总经理郭莹辉发表《创新驱动下的科技地产发展趋势》演讲。

　　郭莹辉：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：大家晚上好！首先热烈祝贺北京科博会中关村创新论坛成功举办。科技引领未来，创新驱动中国，20多年来，以中关村为代表的69个国家高新区以高新技术产业集聚发展为已任，为国家经济建设和国家的经济竞争力提升做出卓越的贡献，其模式成为发展中国家学习的楷模，其成就令全球瞩目惊叹，中关村集聚不仅仅是高新技术产业，还凝聚着拼搏、进取自强不息的民族精神。北科建集团作为北京市成立的科技园区开发企业，有幸成为中关村发展的建设者和见证人，下面我结合北科建集团十一年来的发展经验，从行业的角度就科技园区的发展趋势做一些思考和探索，和大家一起分享和交流。

　　首先我们分析一下北科建集团开发科技园区的核心优势。十多年来，北科建集团投资200多亿开发14平方公里的科技园区，成功地开发了中关村核心商务区也就是现在脚下这片占地51公顷科技商务服务区，还有中关村软件园、中关村生命科学园、北京大兴生物医药产业基地等重要的城市功能区和高科技园区，推动区域工业总产值达到3500亿元，获得自主知识产权和专利达5000多项，承担了国家863、973等重要的项目数百项，为北京市区域发展和科技创新做出很大的贡献，也形成了北科建独特的竞争优势，这些优势我们总结大概分为四个方面：一是突出的品牌影响力。北科建开发中关村，中关村也成就了北科建，造就了北科建很好的全国知名的品牌及其美誉度。二是强大的项目资源整合能力，科技园区重点是营造企业发展的软环境和硬环境，这也锻炼了北科建集团强大的科技资源、金融资源以及配套资源的整合与服务能力。三是先进的规划理念和持续的创新精神，科技园区涉及到多种业态，多种产业形式，需要把产业和城市空间有机地进行整合。所以，我们在探索和发展过程中要不断地创新，创新我们的产品、创新我们的经营模式。四是多业态、全产业链的开发团队。北科建从一级开发做起，我们现在又介入二级开发，多业态开发使我们全产业链的综合团队，是我们区别于其他开发商的竞争优势，这也是一个成功园区开发商的必要的素质和能力。纵观我国高新区20年的历史，园区对国家经济贡献成就较大，但是我们目前也看到还有一些有待商榷和改进的地方：比如说科技园区的功能定位是否还可以再精准一些？产业的聚集链作用还可以再提高？园区的市场化程度还有待进一步加强？科技创新的服务和支撑体系还需要进一步完善？等等。

　　在当前，国家转变方式、调整结构的大背景下，如何使高新区发展得更有生命力和更有质量，真正成为建设国家自主创新体系和发展战略性新兴产业的载体，这里面共同分享我们一个观点和一个建议，不足之处请大家批评指正。

　　一个观点是，我们认为科技地产开发模式是我们国家高新区发展一个重要补充。在高新区的发展过程中，一般有四类开发形式：一类是政府的开发公司，二类是大的企业集团，三类是政府和企业合作，四类是纯市场化的企业进行开发。北科建属于第四种，市场化进行园区开发的企业。我们秉承的是社会效益为首，经济效益为本的经营理念，我们提出的科技地产开发模式应该是高新区开发形式的一种补充，所谓的科技地产，我们想是以科技创新企业和成长企业，按照市场经济规律和房地产开发手段，通过专业化的运营，实现高新技术产业集聚，科技是服务的对象，地产是我们运作的支撑平台。北科建科技地产开发模式核心强调的是政府主导、统一规划、市场化运作。它强调政府主导作用和开发商的市场化功能是一种有机的结合，相互的补充，追求的是政府科技地产开发商和科技企业三方的目的和诉求能够完美地实现。政府和开发商是一种合作关系，政府主要是要发挥自身的把控和监督作用，保证科技园区建设标准、招商质量和服务品质，减少财政投入和风险，实现产业结构调整和升级，有效地提升土地利用，加大就业和税收等方面的社会贡献，开发商作为市场的主体，要在满足政府的前提下，最大限度地发挥市场化的资源整合功能，获得相应的合理回报，科技企业通过开发商和政府的强强有力合作，使园区软硬环境能够快速地形成，以帮助企业生长和高速发展。这是我们认为科技地产比较理想化的一种开发模式以及政府和开发商怎样处理好我们的合作关系。

　　北科建提出科技地产开发模式我们有三个特点：一是开发产业为主导进行综合开发，强调的是综合性开发。北科建借助世界城市开发先进理念，以产业为主导，使产业、商务、商业、居住等功能有机融为一体，是包含各种业态的综合性房地产开发业务，这也需要政府在城市住宅开发和产业园区建设上对土地资源进行统筹配置。二是北科建有着清晰的开发理念和标准，我们的科技地产开发业务包含了两大产品类型：一是科技新城产品，二是高端科技园区产品。科技新城产品我们强调的是产业研发区、商务功能区和配套住宅区三种功能的集成，遵循的是以城带业，以业兴城，宜居宜业和谐发展的项目发展理念。通过打造产业化的城市，提升城市竞争力。科技园区产品遵循的是环境清新优美、配套功能完善，产业高度集聚，自主创新活跃，这样一个园区建设标准。通过它使我们的产业聚集和园区产业成长得到很好的环境支持和保障。三是独特的商业模式。这几年来，北科建集团致力于建立以科技地产为龙头，住宅地产和商业地产战略协同的业务结构，科技地产开发中谋求的是硬环境和软环境的同步建设，通过项目的策划、土地的开发、物业的经营、产业的增值服务以及物业的增值出售等多个环节获得相应的投资回报。科技地产开发应该说对开发商有着很高的要求，其中第一条就是要坚守我们的社会使命，要有很高的社会责任感。北科建把服务区域经济、助推产业升级，加速科技转化，提升社会贡献作为企业崇高的使命，坚守科技地产模式，在房地产细分的市场里面，力求走出一条既服务于国家战略，又能使企业持续发展的一条业务路线。以上是北科建十余年来经验的总结，包括我们未来开发模式的设想。供大家批评指正。

　　下面是一个建议，希望国家相关部门能够对我们的科技地产行业有高度的关注。因为在当前房地产持续调控的大环境下，住宅地产开发商陆续转战商业地产、旅游地产，但是很少有规模性介入工业地产，尤其是科技地产，目前高新区发展目前有少量市场化企业在活跃，上海的张江高科、北京的北科建集团等，我们这个群体还是比较少，想为高新区发展服务，但是我们这个团体和行业，应该说需要更多行业的关注。我想关注几个方面：1、在我们的行业发展方面需要大力的政策支持。我们知道，科技地产开发往往是成片开发的，项目业态很多，涉及到工业用地、商业用地以及住宅用地等多种性质，希望能够在统一规划之中完成高品质高质量的科技园区，希望土地一次性供应。按照现行土地分类政策以及各个城市土地指标受限，科技园区往往是分期供地，对开发商来讲要承担很大的风险。这是我们要考虑的一个行业政策问题。2、在行业金融政策方面，我们也希望开发贷款和其他的融资方面不要像住宅地产那么严格的行业限制，因为科技地产开发是支持创新的，支持我们国家经济建设的。

　　另外一方面，科技地产开发需要全社会的关爱和认同。科技地产开发是集国家战略、区域经济战略、城市总体规划、企业发展目标等多重诉求于一体的复合经营模式，应该说运营的成功还是非常有挑战的，需要跟踪社会科技的进步，研究高新企业的需求模式以及人民生活工作的习惯的变化，所以说对我们开发科技地产来说是一种对社会性和自然性各种方面的挑战，需要大家包容和认同。总之科技地产开发我们认为是一项利国利民的行业和开发模式，希望社会各界能够给予很好的关照。最后我们衷心的希望能有更多资本实力、更多有社会责任感的企业加入到科技地产这个行业里来，为我国自主创新战略的实施和战略性新兴产业的发展提供更好的服务，为我们国家的创新和民族复兴做出我们应有的贡献。最后谢谢大家！